观点年度论坛 | 主题讨论会：多元商机

主持嘉宾

世联行首席技术官 黎振伟

讨论嘉宾

广东省房地产行业协会会长 王韶  

同熙商业科技有限公司董事长 潘杰

华润置地华南大区副总经理 聂志章

吉宝置业中国城市更新资深专家 汪志生

金地科技副总经理 杨守珺

高力国际广州公司董事总经理 曾庆庆

黎振伟：感谢在座嘉宾坚持到最后，我相信我们这场论坛应该是最精彩之一，不会浪费大家的时间。

在刚才所有的演讲嘉宾里面我都感受到一个很重要的信息，大家都在探讨新商机，我们这一轮的话题也是多元商机，但是我想我们今天的商机一定不是重复过去那种4万亿的蓬勃发展，而是在高质量发展下的新商机，所以这一点可能也是我们要思考的：房地产在高质量发展下如何看新商机，还有怎么实现新商机？

时间关系，我们把两个题目合成一个，我们开始本轮对话。

会长今天也来了，会长做了发言，就留到最后，看看会长怎么评价来自各个不同行业的企业家他们对商机的理解，以及作为行业协会我们如何去引导传播这些商机？

第一位嘉宾是潘杰先生，同熙商业科技有限公司的董事长，他是做商业的，疫情期间最难做的是商业，但是你开了很多商业街。潘总，你怎么看新商机，你又怎么去做您的新商机？

潘杰：谢谢主持人，大家下午好！我们面对的时候无非是靠创新，解决问题的把手通常是要靠创新，我们做商业理念一个是模式上的创新，一个是应用上的创新。

模式上的创新，刚刚刘爱明总的发言非常精彩，分享关于产业地产的一些心得，其实我们做商业，我跟他有共鸣，到最终极级的退出可能是资产证券化REITs这条通道，但是现在政策还没有到我们这一块的时候怎么办？

其实我们的商业模式就参考了REITs，做了一些类REITs的安排，我们从开发商手上把他们这些住宅、街区买入，然后卖给投资者，但是所有投资者必须像REITs管理者一样，把运营管理权交给我们，我们再统一对项目进行一些硬件上的升级，还有统一的招商，日后统一的收租、管理、运营，扣除运营管理费以后再把收入返还给他们。

如果像住宅那样卖了，很难把一个项目做好，所以我们会在一个项目里面持有相当比重的物业，会有更大的动力把一个商业培养好，这是我们一个模式上的创新，它不是很重，但也不是很轻。

另外应用上的创新，我也很同意刚刚刘总说的，我们做运营归根到底就是让商家能赚到钱，所以我们会做很多工作，还有一些科技上的工具去辅助我们的商家能赚到钱，就不展开了。

黎振伟：潘总，您是典型广州人的特点，简明扼要，买卖结合，卖了以后还要运营，最后又用REITs退出，当然REITs发行以后运行好就没问题，轻重结合。潘总做了8条商业街，我们以后可以好好研究。

第二位嘉宾，来自华润置地华南大区副总经理聂志章先生，我刚才一直跟聂总探讨，现在说有商机的话央企、国企是有最大商机的，如果都给国企做，都给央企做，做得下来吗？现在国家提出民企要发展，怎么发展？我们听听聂总怎么看这个商机，特别是央企面对商机的情况下如何把握它的发展，让更多的人参与？

聂志章：谢谢黎总。去年大家都知道房地产市场，针对行业调控政策、松绑政策统计下来有1120条，这些政策汇总起来看，主基调很清晰，就是耳熟能详的几个词-房住不炒，租购并举，实现“三稳”，住有所居，这些政策综合起来调控导向也是很明确-救市不救企，救项目不救主体，倒逼房地产开发企业更新转变商业模式和路径依赖。

刚才跟黎总交流的时候，说到行业维稳和经济复苏之间的平衡取舍关系，我个人认为是经济增长方式质和量的平衡取舍关系。中央经济工作会议提出来要统筹经济质的有效提升和量的合理增长，坚持以质取胜，这个论点彰显了中央推动经济高质量发展的决心。

在经济高质量发展阶段，过去大量建设、大量消耗、大量排放以及过度房地产化的城市开发建设模式不可持续，未来城市开发建设方式要由粗放外延式逐步过渡到集约内涵式，从源头上推动经济增长方式的转变。

同步我们也关注到，截至去年年底我们常住人口城镇化率已达到65.22%，已经步入城镇化较快发展进程的中后期，这个时期问题最多，也是风险最大的，所以城市发展不能再依靠过去大规模增量建设，务必要转向存量提质改造和增量结构控制并举。其中城市作为践行绿色低碳、高质量发展的载体，我们的业务布局始终坚持以城市为中心，深度融入城市开发建设、投资运营，坚持和城市共生。

从具体业态来讲，销售业态这一块，去年受保障房分流、结婚人数下降，收入预期下降影响，刚需客群比例呈现逐年下降趋势，改善客户需求相对稳定且集中在核心区域，我们销售业态布局聚焦于人口净流入的城市群都市圈。地产生态圈业务这一块，我们在发展租赁市场、拓展存量经营、把握城市更新机会，探索资管服务等方便都已经做了做了大量尝试和布局。在重资产这一块，我们围绕“坚定地扩大内需战略、培育完整的内需体系”国家中长期规划开展业务布局。一季度来看销售市场回暖是十分显著的，我们预判今年社会零售总额会实现双位数增长。写字楼这个供大于求的局面仍是常态。酒店反弹强劲，预判今年会恢复到疫情之前的水平。

总之，非常同意王会长，还有蔡云秘书长提到的构建地产生态概念，华润置地实行业务有限多元化，管理分工专业化，主动融入到城市的产业生态和社区生态建设中，借助这个机会调整优化一下我们业务布局和结构，实现转型和高质量发展。

黎振伟：感谢聂总，我们央企、国企能够牵头，通过能带动我们民企把商铺做活做好，这也是我们生态圈所需要的，也希望我们今后的发展大家更加多元化。

下面一位是来自新加坡吉宝置业中国城市更新的资深专家汪志生先生，汪先生来自新加坡，我跟他碰过，现在国家都说城市更新，但是城市更新真的很，不好赚钱，但是新加坡说实话没有多少土地，基本上就是靠更新，靠不断改造，你从新加坡的经验给中国城市借鉴一下商机在哪里？我们吉宝又是怎么做的？

汪志生：其实吉宝置业是吉宝企业的全资子公司，1992年进入中国以来始终不断尝试和实践将新加坡绿色低碳、可持续的经验运用到项目当中。在整个实践当中我们其实更多的是融入一些可持续、绿色低碳的发展理念。

大家都知道，随着我们双碳目标的提出，低碳城市将成为整个城市发展的一个重要的理念，同时也是我们未来经济社会发展的一个关键的战略之一。我们认为，整个绿色经济转型的发展，低碳城市是我们的关键路径之一。基于以上背景，我们认为存量资产和新建资产的低碳运营是势在必行。

我们吉宝置业也把可持续资产运营作为业务转型的一个方向之一，在整个业务转型方向过程中我们更多是打造可持续的城市更新的业务板块。

整个业务板块分成四大支柱，覆盖于整个楼宇的解决方案和企业解决方案。在楼宇解决方案当中有资产的升级和运营，包括低碳和智慧建筑。在企业的解决方案当中有企业办公场所的策略和企业关系管理，这四大支柱覆盖了从资产的改造升级到运营，到员工关系等等全生命周期、全过程的一个服务。从资金设立到数字化解决方案，到整个员工关系方面，我们最终的目的是为了整个楼宇利益相关方创造绿色低碳、健康环保、安全的一个环境，同时能实现资产的增值，这样能推动整个可持续资产的发展。

具体到怎么践行可持续城市更新的实践呢？我们也有一个完整的解决方案。我们解决方案当中重点关注四个方面：第一是绿色低碳化设施的改造，就是对存量的楼宇从被动式到主动式，到新能源利用方面能够对存量楼宇进行升级改造，不断提高运营效率。

第二个是数字化平台的建设，我们利用数字化平台能够实现这些绿色低碳设施的智能控制和自动化控制，同时把我们资产运营的业务流程实现一个线上化，这样能够提高资产的运营效率，降低运营成本。

第三个就是数据应用，我们利用平台数据分析来提高整个运营效率，通过发现问题、解决问题，然后提出效率最优的运营策略，来实现资产运营的效率最佳化。

第四个方面我们认为离不开精细化的管理，通过我们流程不断地优化，通过对优化流程的再追踪，形成一个PDCA的循环不断升级，使整个资产能够实现低碳化的运行。

其实我们无论在新加坡还是在中国都有不少实践经验，像我们在新加坡有一个二十多年的楼宇，打造成新加坡首个绿色建筑白金级认证的建筑，同时我们陆续在国内也会有更多项目落地，所以希望更多的同行能够跟我们进行交流，为我们可持续的城镇化发展增添力量。

谢谢大家！

黎振伟：谢谢汪先生，我们去过新加坡，也看过您的建筑，希望尽快在国内能够出现，这样大家就不用到新加坡看了，到国内就可以看了，大概最快建成的建筑在哪里？

汪志生：我们目前布局的包括北京、上海，还有成渝，粤港要都有一些项目在陆续落地。

黎振伟：下一位嘉宾来自金地科技的副总经理杨守珺先生，怎么样用科技让我们的产业升级，不管升级，还有升值，可造新的价值？听听金地的实践。

杨守珺：感谢黎总。作为地产科技的从业者，我认为地产科技就是地产领域最受瞩目的增长机会之一，是地产的第二增长曲线。

地产科技的增长空间很大，我们知道地产领域的数字化、信息化是各个行业里面几乎最低的，数字化的渗透率大概是发达国家和其它行业的1/10，所以这个领域本身就有巨大的提升空间，我们和一些同行预测，每年大概有30%左右的增长机会。 

其次地产科技对地产主营业务的驱动，我们地产有二十万亿左右的体量，我们通过数字化提升它的整体效率，这里面就蕴藏着巨大的商业价值。

那么地产科技范围也很大，我认为当前主要有三个方面价值最明显：

第一是企业自身的管理的数字化提效。地产我们认为有两个最重要的属性，一个是金融，一个是管理，现在金融属性在放慢节奏，这时候精益管理就体现价值。地产主营业务模式很多年没有很显著的变化，很多环节还是用非常传统粗放的方式工作，这里面就蕴藏着很大的效率提升的机会，这是第一块。

第二块就是项目级的业务数字化提效。包括智能设计、数字化营销、数字化施工管理等，现在国家每年也都在强调智能建造，因此建造过程的工业化、智能化，这是第二个增长机会。

第三个就是智慧运营跟智慧生活阶段。我认为现在地产已经逐渐从一个土地的开发商变成一个城市的运营和生活服务商，包括像金地自己的物业公司也都更名为智慧服务公司，面向的就是城市级和社区级的智慧服务，在这个里面可以结合现在科技的发展，比如说物联网、机器人、AI等等，为我们的城市服务，还有社区服务赋能。

我们认为主要是这三大方面的机遇。

那么具体怎么操作呢？地产科技也是推了很多年，一直都没有见到特别好的成效，我们认为主要的原因就是前些年地产发展太快了，主要聚焦在投资、营销阶段。科技的场景是需要长时间的沉淀跟打磨，业务更新、加上技术更新比较快，需要稳定下来持续去深耕才能产生一定的价值。

现在行业的增速放缓，所以我们认为科技是迎来了新的机遇。今天我们的大会主题非常好，“万物生长”，我们认为地产科技之前是种子期酝酿的时候，现在就是破土待发的时候，我们会是增长最快的树苗之一。

如何推行，我们认为首先要做一个数字化转型的顶层设计。每个地产都有业务发展的规划，那么也要有数字化转型的专项的顶层设计跟集团战略规划。结合自己的战略目标、业务特点、管理模式，制定一个整体规划和实施路径，分步骤去推行，我们认为这个是第一重要的，金地也制订了自己的数字化转型整体规划。

另外战略规划也要结合国家，地方政府的宏观的发展蓝图，比如我们在深圳就有很强的感触，深圳在大力发展数字城市，对既有建筑在进行BIM建模，并且建城市级的数字标准，我们企业也要建立自己产品的数字化，也要建立自己的数字标准体系，跟城市级的数字标准对接，融入到国家的智能建造，智慧运维的蓝图当中去，这是战略规划层面。

另外我们需要一个全流程整体解决方案。因为地产科技原来解决场景都是散点式的，没有形成合力，我们可以看到的价值比较小。地产公司在物理世界当中就是一个资源整合方，在虚拟世界和系统层面也是要做一个资源整合方和系统集成商，牵头打造平台级的整体解决方案。同时要有自己的拳头产品，聚焦在企业认为最快能见到价值的，比如说我们的营销阶段、设计阶段，做到了根据客户的定制化选配需求实时快速的看到效果，并且跟我们的设计图纸、供应链对接，这是第二块，我们需要做一个整体的解决方案和拳头产品。

第三部我认为分要深耕底层技术，就是结合自身企业自身，选择一些比较认可的技术方向，利用地产的资源优势跟生态优势，还有场景优势。在底层技术领域投入，不能停留在应用层，需要做一些底层技术的国产替代。我们科技公司有图形工具领域的顶尖人才，因此我们选择了国产工业软件，BIM底层建模软件去深耕。很快会有第一个版本产品出来，今后也会对外做一些服务，如果有一些同行有兴趣可以做一些交流。

黎振伟：谢谢。下次再来讲，如果您能把数字拿出来，通过数字化节约了多少人力，会更有说服力。

下一个是曾庆庆董事长，中国如何向国际经验学习，从过去粗矿式开放到现在精细化发展，您觉得在这里面我们行业机会应该怎么去做？特别是我们专业服务怎么样为他们做得更好？

曾庆庆：谢谢黎总。高力国际作为专业服务商，专业机构，我们从城市更新切入。国外现在城市更新已经进入到所谓的3.0阶段，什么叫3.0阶段？就是垂直+水平融合。

先说水平，什么意思？就是各个地块内的功能以及产品有机融合，在单个建筑体的垂直领域不同产品的融合，这两者之间有机融合起来就形成一个新的城市更新的东西，这也改变了我们中国高速发展中做大而美的项目。

由于商业环境的变化，我们的城市开发就会进入小而精，这里面带来的就是全新的服务理念和运营理念，作为专业的服务性机构，在里面就会有巨大的作用。

刚才刘爱明总提到了，除了房地产，我们更关注商业地产、产业地产这一类企业。

之前可以看到，现在市场上存在着大量存在物业，尤其是广州城市更新很多地方都催生出了大量的写字楼、商业等等，但是现在商业市场，尤其是写字楼市场空置率大家也看得见，这个对于未来整个城市的发展，尤其是开发商如何把资金周转起来带来巨大的问题。

作为我们这样的专业机构可以在政府进行城市规划的时候进行前置判断，包括后期运营提供专业的服务，同时让我们的政府、平台公司跟开发商，跟甲方都意识到社会的分工必须要进行，因为社会的分工意味着效率的提升、成本的下降，这是我认为在这个过程中我们这样专业性的机构能够提供更加深、更加专业的服务。

虽然刚才大家提到了一些不是特别乐观的因素，但是对我们来说这是我们的好时候，这是我们专业性的机构能够发挥我们能力的时候，所以我想分享一下这一块，我是比较看好这一块的东西。

黎振伟：谢谢曾总，给点掌声。这里说到的多元商机，背后是专业化，我跟聂总探讨，香港最强调的是专业化，从运营设计，所有东西都专业化，所以今后整个房地产的发展更加强调专业，做精细。

我们这么多嘉宾都谈完了，我相信我们王会长也在认真听，会长，您有何评价，怎么看未来新的发展？

王韶：谢谢黎总。我觉得这一轮的话题设计非常有意思，非常特别。首先我们台上几位从地区构成来讲有国内的，也有境外新加坡的。从专业角度来讲有聂总住宅开发的，又有新加坡城市更新的，还有同熙是商业运营的，还有数字化的，还有执行机构，我就更细一点了，我是行业协会的，在上面飘着的。

还有一个很有意思的，我们台这几位60后、70后、80后搭配得很完美，以80后为主。

我真的很留意地听他们讲了，我个人觉得他们每个人的角度不一，但基本上都讲到点上了。我们聂总讲到要关注城市和社区的生态圈，因为我们住建部黎部长曾经讲过“四好”，首先是好房子，接着是好小区，接着就是好社区，最后就是好城市，都被聂总讲到了，这就是高质量，聂总把它做了一个很好的总结。

新加坡的吉宝谈城市更新跟我们不一样，他讲到了绿色低碳，但没讲成本，这是一个方面，但如果说因为绿色低碳而让我们企业增加不少费用的话，那还得算算，方向肯定是没错，但是社会效益跟经济效益必须要平衡，光都人特别会算帐。

同熙讲到持有经营，那肯定是未来整个城市，包括中国房地产未来发展的一个方向，我之前也一直强调房地产必须要从单一的商品、住宅的销售向持有经营发展。在去年博鳌论坛上我很恒隆的陈先生有过对话，我说香港房地产的今天就是中国房地产的明天，其中之一就是同熙老总讲的。他还讲到一个资产轻重比的问题，我看到龙湖的老总来了，其实龙湖也是这样做，包括万达也是这样做，必须要控制轻重比，这也是高质量发展的一方面。

金地科技的帅哥说得很简单，我总结他的讲话就是数字赋能。

高力应该是国内整个执行机构比较有为的一个企业，他讲到小而精，小而精也是未来房地产的一个方向。

总结归纳一下在座五位兄弟的讲话，房地产高质量发展的路径，就是“生态+生活+生产+科技+文化+地产”，这才是房地产的路径。

黎振伟：谢谢王会长精彩的总结，又丰富了我对地产的认识。

时间关系，我们到此结束！