年度演讲 | 刘爱明:特斯拉拆解与公募REITs

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2023-03-22 17:42

  • “REITs出来我觉得看到了明灯,产业地产的尽头是REITs,有了REITs整盘棋就活了。”

    刘爱明(中城新产业控股集团有限公司董事长):这个是我的主业,现在是搞产业的,标题叫特斯拉拆解与公募REITs,纯粹是为了吸引人。

    先放个小视频大家轻松一下。

    大概公开唯一拆特斯拉的就是我们,大家在外面看到所有报道拆特斯拉都是我们拆的,然后跟资本结合起来,他们写文章我拆。为什么拆特斯拉?我下面再说。

    我做产业地产已经快8年了,产业地产首先是一个什么赛道?我三条赛道都在做,都有相当的规模,都有独立的团队,并且都有不错的盈利,所以今天跟大家汇报,就是重中轻三个资产。

    所谓重资产,大家熟悉,就是买地,产园嘛,部分卖部分持有,这个要看比例,有全持有的,也有全销售的。

    轻资产大家能理解,就是纯轻的运营服务,前期的顾问咨询,后期的运营服务,甚至可以代建,从头搞到尾,把房子建起来还帮你招商。

    我们跟华润成立了两个公司,一个叫华城,一个叫润城。中间这个就是不轻不重,干了一块二房东的业务,这个规模还不小,100多万平米,它还要投点钱,所以叫不轻不重。

    产业跟住宅不一样,住宅是这个世界上必须要分格销售的东西。除了住宅,我们见到的其他物业形态都不应该被分格,服务式公寓把它卖了就没有服务了,所以产业园运营很重要。

    跟华润的两个公司,一个叫华城,一个叫润城,我们做专业的产业运营服务商。

    现在重资产有十几个,自持规模有30多万平方米,卖的也有30多万平方米,这部分加起来就有七八十万平米。这部分坦白说回报不错,但是利润很低,因为卖的产业园就三五千块钱,相当于卖三千块钱的住宅,能挣多少钱?利润率很低,周转很高。

    重资产管理面积也差不多100万平方米,这个是考功夫的,不是传统的二房东。

    我们去年在深圳出租率做到97%,这是连我都觉得很诧异的,租金及时收缴率有92%,这个指标非常难得。我们大概是产业地产领域唯一做客户满意度调查的,连续做了四五年的调查,有80%的满意度。

    轻资产,跟华润的轻资产公司才两年多,今年营业额应该上亿了,去年有6000万的营业额,一千多万的利润,今年利润会更高,我们希望三年之内能把这个公司上市。

    轻的不容易,是要品牌的,例如有万豪这样的品牌,做酒店可以赚钱,稳赚不赔,但是没有品牌赚钱不容易。产业上没有轻的话,重也是很难玩的。

    讲一下REITs这个事,我一直认为产业地产没有出路,轻资产很辛苦,帮别人运营,品牌慢慢形成,只能想十年以后有了品牌会怎么样。

    重的话,最高峰就卖100多亿,再多也卖不出来了,就10个亿的利润,其他没有了。像我们现在一年卖10个亿或者十来二十亿,大概是这样。

    这个模式,政府希望你持有,产业园不是靠销售,而是靠持有,但是持有没有退出途径,投融管退,只是投没有退肯定会出问题,消化不了那么多钱。

    所以我一度认为产业地产没有出路,挣点小钱能活着就是最高理想,但是REITs出来我觉得看到了明灯,产业地产的尽头是REITs,有了REITs整盘棋就活了。

    其实2021年就出来产业园REITs了,第一批招商包括中关村、张江。实际上只要REITs打开,现在政策出来支持,能盘活产业园的资产,具体好处我就不说了。

    我举个例子,去年跟中金成立了一个Pre-REITs基金,买了一个楼,如果REITs能上市,大概能卖到16亿。但问题是靠经营,就是前提能不能有每年有六七千万租金收入,这个是核心,要稳定。

    只要稳定,到市面上就值那个钱。

    其实就像商场,原来我讲过恒隆,恒隆在香港的市值我现在不知道,原来是千亿,在中国就那几个商场,但是有强大的经营能力,这是REITs的核心。

    表面上资产证券化卖的是重资产,但核心是轻资产,就是招商运营的能力,这个才是根本。

    最后还有几分钟我就跟大家简单说说运营这个事,什么意思?我原来总喜欢拿商场做类比,说商场开张的那一天都是火的,因为不火不开张,一年两年三年以后有的继续红火,有的没了、关门了。

    所以商场跟传统住宅不一样,住宅交付那一天游戏结束了,该赚的钱赚到了,剩下的事跟你没关系,但是商场是交付的那一天问题才开始,开张的那一天问题才开始,运营是核心。

    为什么人家三年以后很火你三年就不行?这个才是核心,要不行就真不行,一文不值,连成本价都卖不出来,这个就是区别。

    所以我一度说运营比招商还重要,看起来重要的是招商,但是更重要的是运营,产业园跟这个道理是一样。

    什么是运营?就是给客户提供服务,这就叫运营。用商场来举例子,能不能让商家在商场能赚到钱,让他的生意好做,你这个商场就越来越火。它很残酷,每年都在变化,时时刻刻都在变化,就是服务客户的能力。

    运营服务就是帮客户做生意,无论是降低成本还是提高盈利能力。

    这个事很难,产业园也一样,产业园就是让产业的企业在园区生意更好,这个话讲起来容易,做起来难,就要靠提供运营服务。

    提供什么样的运营服务?由于时间关系,我举几个例子。

    我们做了一个危废通,生物类的企业研发生产都会产生废水肥料废液,这个不能随便排,一定要有车把它拉走,还要有专门的车辆。它的问题是废料要先在企业存着,有的要存几个月,但是存在企业像定时炸弹,那个东西发生泄露就是环保事件,这就是痛点,所有生物类的企业都有这个痛点。

    怎么解决?我们一开始试图自己建个污水处理,然后发现不行,那要专业资质才能运营,因为根本不够格。后来我们搞了一个简单的滴滴拼车——危废通。

    滴滴拼车靠的是背后强大的系统才能把不同的人拼在一个车上,否则拼不起来。这个看起来简单,似乎也不花多少钱,去年我们一年拉了40多吨出去,对企业来说处理废的成本下降了一半,最多能下降80%,就是帮做客户生意。

    这个是很专业的,要了解这项服务。我们把这项服务弄到成都,马上把我们评为改善营商环境的第一名。这个就叫运营,跟住房收租金没关系,这是服务客户,但是有这一项租金就能高,没有可能租金高不了。

    再举几个例子,这个大家熟悉,我们去年在深圳年底竣工的中城医药产业园,做了一个甲类仓库,在深圳几乎唯一的。

    甲类仓库是放危险品的,深圳没有,如果大企业到深圳,原料可能是危险品,放在哪儿?放在大亚湾,大亚湾有化工园区,只有放在那儿有甲类仓库。

    我们这个是深圳唯一一个危险品仓库,竞争力就在这儿,危险品放在园区,不放在大亚湾,放在大亚湾每天早上要派车去拉,这个就是运营。

    后来我们研究发现,企业有很多废水,稍微细分以后可以直接排到市政管道,但是原来没有细分。我们的废水有五根管道,有了这个以后废水排放少一半,因为有的可以直接排到市政管道,没费用,但是没那个管道就不行,这就叫运营服务,这是在设计环节要做的。

    运营就像商场一样,好的运营方商场一定是高度参与设计的。这个污水处理五根管道,并且我们还很创新,污水要从四楼排到三楼才合适,这个是一开始就设计好的,否则邻居不同意。

    所以持有运营难就难在不是卖掉就不管了,这个楼五十年都是你的,大家生产工艺会变,我们的设备基本上每五年提升一次。

    深圳有一个楼是反面典型,17层楼,仅3层就把屋面都用完了,剩下14层只能当写字楼,说是工业,没用,不满足要求就用不了,只能当写字楼,租金很低的。

    顺着这个话题接着讲,今天上午在东莞跟松山湖的领导讲,实际上我们现在盖的大量房子,所谓的工业上楼其实都是写字楼,不满足工业要求还不如盖标准厂房。

    例如说最好不要用玻璃幕墙,地方政府会说玻璃幕墙漂亮,为什么不能用?十年以后工艺提升,要走一根管子,室内走不了往室外上去,玻璃幕墙就是自废屋面。

    我讲的这些都是运营,通过这些途径,有好的运营服务租金才能上去,然后重资产才能值钱,否则值不了钱。这个就是我想跟大家说的,这就是运营。

    时间到了,谢谢大家!

    撰文:刘爱明    

    审校:劳蓉蓉



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