年度演讲 | 蔡云：市场调整中的专业化与多元化发展

蔡云（中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长、研究员）：尊敬的各位新老朋友，观点论坛又一次把我们聚在一起了。

乘着春天的春风，再一次来到美丽的广州，希望在观点年度论坛上，各位行业能够交流出希望的火花。

我们说，房地产既然作为一个产业，没有理由不向前发展，这是未来行业发展的支撑。

房地产一头连着民生，一头连着经济增长，上下游行业对整个经济增长的影响较大。去年由于多重因素的影响，房地产市场整体处于下行状态，包括一些头部房地产企业资金链出现了问题，一些地方甚至出现了住房交付困难的问题。

对此，中央高度重视，各地区、各部门积极出台政策，稳定房地产市场，积极满足房地产企业的合理融资需求。同时，支持刚性、改善性住房需求，坚持房住不炒、因城施策，总体上保障了基本民生需求。

看国家统计局二月份的数据，随着去年以来一系列的政策出台，好局面的开端来自几个方面。

从政策端看：3月5日第十四届全国人大第一次会议开幕。对于2023年的房地产工作，政府工作报告从政策方向上进行了定调：在供给端，“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展”。

在需求端，“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题”。

其次，住房消费的引导。当前住房消费主体或有切实需求的正是3亿左右新市民、青年人。政策重点就是要将这部分人群纳入住房保障、住房消费，从而激活住房发展的可持续动力，也是扩大内需，提振住房消费的关键。

政府工作报告中，在“着力扩大国内需求”章节中还再次了提及实施城市更新行动，“促进区域优势互补、各展其长，鼓励和吸引更多民间资本参与国家重大工程和补短板项目建设，激发民间活力”。

我们分析，目前市场的上升也是一个政策积累的效果，本身市场究竟改善多少？这是一个非常值得我们大家深思的问题，所以政策的积累效果在整个数据当中的改善是比较重要的，这是我们房地产的一个现状分析。

在未来发展过程当中，扩大保障性的供给，推进长租房的建设，稳地价、房价还是基调定调，所以整个市场发展状态，一定会稳定，在稳中求进的发展理念下，我们看到了一个新的希望。

第二个观点是房地产在调整中前行。

回首改革开放30年中国老百姓的住房变迁，就会发现房地产记载的既是一部中国30年的建设史，又是一部浓缩了我国社会主义建设、改革开放的历史。

宏观经济发展从根本上决定着房地产的发展，房地产发展规模还是发展方向都受到宏观经济的影响。因此。房地产的发展将引领一段时期的宏观经济运行，对我国经济产生巨大影响。很多经济数据中，我们可以看出，房地产的增长同GDP的增长大体同步。

中国经济的大势不断变化，房地产调控则伴随着中国经济的发展。

城市化进程，一刻未停。高质量的经济发展仍需要漫长的道路，中国的城市化进程仍然有漫长的路要走，但在房地产调控的变化中，房地产角色定位的转变肯定将成为必然。

可以预知的是，在未来中国经济格局中，房地产仍然将是重要的经济增长点，但并非唯一一个，更多的新兴产业将与房地产一起分担中国经济增长的责任。

第三，专业化与多元化

现在我们讨论接下来房地产怎么做？我认为有两个“化”，一个是专业化，一个是多元化。

首先是专业化。当前房地产市场仍处于较为困难时期，大部分城市房价存在下行压力，住房销售有待全面改善，房企资金状况偏紧的局面尚未得到根本扭转。

尽管年初至今房地产市场传来一些积极消息，但行业复苏的基础并不牢固，居民和房企资产负债表修复需要经历一个过程，结构性问题值得重视。因此有必要进一步加大力度，给予房地产行业更为有效的支持。

房地产经历了多年的成长发展，高周转、高杠杆基本上不适应房地产发展形势了，转型发展成为行业主题。由于中国房地产的开发模式是一揽子从融资、拿地、开发、建设、销售、运营、服务等全过程，这一模式下开发企业的特征是：大而全、重资产、风险大。投资规模的增大，持有型物业的增加，对资金需求量过大、资源整合能力和专业度要求越来越高，这样很难都做精做强，很难做到投融资、开发、运营、服务各环节足够专业化。

因此，下一步发展趋势应该更专业化，体现两个方面体现：第一个方面产品更专业化。

在目前情况之下，下一步市场一定更为细分的。从传统产品来说，随着民生方向不断强化，我们要把更多精力思考本身的专业性，用更加精准的市场眼光对产品细分化，对于开发企业来说也提出更高的要求。

另一方面运营能力的提高。当存量资产不断增加，房地产企业运营资产的比例不断增加，特别是近年来非住宅开发的增大，房地产金融化特点愈发显现，房企要有超强资本运作能力，实现可持续性的发展。

11月28日，证监会表示，要开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产，并探索新的发展模式。

多数资本方在转变地产投资逻辑的同时，也在不动产领域寻找新的机遇，物流园区、产业园区、商办、城市更新、长租公寓等都是资本方关注的领域。

从开发商到运营商的角色转变，是很多房企转型过程中的必经阶段。对部分房企来说，寻找新的利润增长点或许是更好的选择。

目前房地产行业比较常见的多元化战略无外乎有两种：一是基于房地产本身的多元化发展，即以房子为载体寻求新的利润增长点，比如商业地产、文旅、代建、物业管理、长租公寓等；另一种则是跨界跨领域的多元化发展，比如机器人、新能源、农业、物流等。

出于政策和市场的双重原因，近年来，越来越多房企将商业运营的模式延伸到住宅、工业、文旅及综合体等业态，在业绩报表中多将其统称为投资型物业。其中，长租公寓、特色小镇和联合办公的运营成为新热点。

多元化框架虽已搭起，就大部分企业而言，相关业务尚处在培养期，并未并表，甚至部分业务仍围绕地产营销搭建。

除此以外，房企进行多元化尝试已成风气，除前述方向外，还包括养老、医疗、物流、文旅、体育、金融、消费等领域。其中有些领域能够与传统地产业务产生协同效应，有些则并无明显关联。

从长期看，推进高质量的发展，依托于进一步推进以人为核心的新型城镇化，加快农业转移人口的市民化，仍需住房的满足。

从企业看，做出产品的精细化、标准化、差异化，提高存量资产的运营能力，向市场纵深发展，以专业化稳住基本盘，多元化发展。

当前形势下，房企要始终坚持稳健经营，保持适度杠杆；要持续优化结构，通过精益管理、降本增效，提高发展质量。要以人为本，打造好产品、好服务。

最后，期望在这个会上再次倾听专家们思想观点碰撞的机会，也期待大会的圆满成功，谢谢大家。