物业演讲 | 旭辉永升服务周洪斌：物业服务的成长逻辑

周洪斌（旭辉永升服务集团有限公司董事兼总裁）：大家早上好！

今天我们讲物业的未来，我觉得这种成长逻辑可能是根据最近一年来房地产调控对物业间接的影响，包括大家对未来的一些焦虑，但总体去年投资人问了一些问题，就是物业的增长的逻辑在哪里？我觉得物业发展的根本没有变化，我觉得任何一个行业发展它的规律其实是可循的。

第一个阶段都是百花齐放，因为行业初创门槛很低。第二个阶段是出现明星企业，第三个阶段就是资本介入，资本介入就会给行业的发展插上腾飞的翅膀，规模集中。有了资本介入就会有人才，人才的进入会让这个行业有更多好玩的东西和赚钱的模式出现。第五个阶段才会有话语权，才会被社会和政府关注，才会有更多的从业人员进入到真正的决策机构，政策制定的机构，有了话语权行业就进入成熟阶段，这个时候行业开始逐渐成熟。我觉得物业行业经过这几年，从资本市场、人才流入、话语权的建立，我觉得在逐渐走向成熟的阶段。

行业成熟我判断它有两个典型的标志，第一个就是寡头垄断，寡头垄断有一个二八原则。我们看到今天百强企业在管的面积，在前年就已经达到32%多，通过去年一年兼并的整合，或多或少可能这个比例提升的速度会更快，当然去年因为地产上游的波动，有没有规模集中？对于好的企业永远都是机遇。2007年的房地产拿地的规模其实百强企业已经占到了新增供地的68%，这68%的面积可能都被流入到物业企业，所以我觉得物业行业本质上没有特别多的变化，我们从行业规律去看，阶段性的波段都不足以影响行业的前行。

但物业行业短期内面临非常多的困难，未来的增长很多人还是有焦虑，但是再向弯道超车的可能性也很难，它跟别的行业不一样。房地产市场，由于拿地规模的集中，包括资本市场带来的示范效应，所以更多的开发商会把物业服务的管理权留在自己手里，所以能够进入招标投市场的一手项目其实很少很少。剩下的二手住宅，这几年二手市场的竞争确实很激烈，但是二手市场的竞争慢慢会发生一些根本的变化，从过去价格的竞争可能逐渐要向品质竞争和专业竞争转移。其实公建市场的竞争随着控财产，公建市场毛利率低，这里面的竞争某种程度还保留原来资源竞争的格局。另外一个竞争是城市服务，其实城市服务社会化在2015年就开始了，经过这么多年基本的判断城服这一块的模式还没有完全清晰，尤其是政府和企业的心态还有一个磨合，但是我们不排除未来具有广阔的空间。所以格局定了以后，要想弯道超车它跟别的行业差异非常。

到底未来我们要保持在平台规模上的竞争，它的竞争趋势是什么？我们判断，特别是疫情过后整个物业行业的竞争它真正的内涵，它的能力竞争的内涵发生了翻天覆地的变化。

第一个会向口碑竞争转移。随着消费者意识的提升和业委会话语权逐渐的增加，包括政府倡导社会治理底层结构的建设，所以未来服务力才是决胜力，这一点很多嘉宾都讲到了。

第二个其实是城市深耕。同一个城市可能20%的物企管80%的面积，如果你进入不了业主的心智，消费者的心智，其实未来发展的速度会逐渐萎缩。

第三个发展方向是专业制胜。我们认为疫情是一种大考，对物业公司专业能力和未来消杀，安全管理、社会治安事件的管理，这些专业能力的提升可能超越了传统物业，能不能应对这些大事，有责任心去应对，专对的去应对，这可能都会成为未来物业制胜的法宝。

第四个是科技赋能。未来业主的生活随着科学技术的发展，可能更多业主对居家体验有更极致的追求，所以科技的研发和投入只有头部企业才可以去承担这个成本，中小企业可能机会很小，小企业无论是时间还是财力，要投入到科技赋能的战役当中为时已晚，很难脱颖而出。

永升从2018年上市就提出了四轮驱动，实现五年十倍大的规模化的构想。“四轮”就是大股东支持，我们还是觉得有一个大股东对增长的底气和信心会更足；第二个就是招投标的发展，我们坚持依靠不依赖，主要还是靠物业支撑团队对招标投市场和行业市场趋势的精准把握；第三个开展战略合作，现在有非常多合作的机会，比如说物业管理、合资公司；第四个收并购，我们保持非常高的热忱去关心、去发掘、去研究。

另外一个增长就是围绕业主多样化需求满足社区增值化服务，这个具有无限的现象空间。有独立形成产业的商业模式和规模发展的路径，其实我觉得关键有几条，这也是大家都在研究，要去思考的。

第一个就是订单的密度，在一个城市里面或者区域里面的订单密度。其实这几年我们在社区增值服务研发当中既受益于互联网思维，其实也受制于互联网思维，我们场景不一样，我们都想用互联网的逻辑找到一个方法撬开这个生意的大门，可能这种想法还是偏简单，因为我们没有订单密度，我们不是概率营销的模式。

第二个是业主的真粘性。

第三个是产品品。过去社区增值服务绝大部分是中间商，是在原有的链条上增加的一些环节，增加了一些成本，很少有价值的产品。

第四个服务极致体验。我们对于服务体验把握的研究，包括投入都是不足的，很难形成消费者的忠诚度和复购的逻辑。

所以增值服务的几大前提条件我们总结是订单密度、业主真粘性、产品力构建，加上极致的服务体验。

永升在未来发展的策略，我们始终坚持“平台+生态”策略，平台是传统物业规模，生态是围绕业主需求的价值链创造。我们希望未来平台贡献占50%，生态占50%，平台毛利占20%，生态毛利占80%，这样才有可能应对未来行业的竞争和发展。

谢谢各位，我的分享就到这里，希望我们团结一心，共同抗疫，争取胜利。

谢谢大家！