中报笔记 | 奥园中期投资者会纪要 “今年能超额完成销售目标”
观点指数 8月20日下午，奥园在香港举行2018年中期业绩投资者会，集团主席郭梓文、副主席兼行政总裁郭梓宁、营运总裁马军，以及两位副总裁陈嘉扬及陈志斌出席并回答投资者问。
以下为投资者会内容，观点指数整理出来作为纪要，仅供投资者适当参考，并非个股推荐。
Part1 业绩回顾
一、经营业绩
1、销售收入：2018年前七个月完成合同销售人民币463亿元，同比增长143%，权益占比84%，完成全年目标730亿的63%。已售未结转收入770亿元，部分收入会在未来一到两年逐渐结转。
2018年上半年合同销售金额为402.9亿元，回款率维持在80%的水平。按照地区分类，华南区域占54%，中西部核心区占19%，华东区域22%，环渤海3%，境外2%。按照产品分类，住宅性物业77%，商业性物业23%，这个比例还会根据市场的情况进行调整，预计2018年住宅和商业的比例是8：2。
上半年合同销售面积为354万平方米，同比增长152%。；上半年合同销售均价为每平方米10230元，同比下降35%。
2、土地储备：2018年上半年通过收并购、招拍挂等方式取得了31个项目，新增可开发建筑面积约727万平方米，其中收并购项目占比89%。公司上半年实现新开工面积523万平方米，竣工面积204万平方米，预计2018年全年新开工面积900万平方米左右，竣工面积450万平方米左右。
奥园拥有45个处于不同阶段的主要城市更新项目，规划总建筑面积约800万平方米，预计可售资源约人民币1290亿元。预计2018年、2019年可以逐步转化为土地储备的城市更新项目主要分布在广州、珠海、东莞、佛山等地，总规划建筑面积约285万平方米，总可售资源约人民币700亿元。
截止到6月底奥园土地储备总建筑面积约3000万平方米，总货值约3300亿人民币，按地区分类，华南区域52%，中西部核心区19%，华东区域14%，环渤海8%，境外7%；按性质分类，住宅型物业75%，商业型物业20%，投资型物业3%，共建配套2%。
二、财务指标
1、现金及利润：2018年上半年实现营业额137亿元，同比增长68%，毛利润同比增长约78%至39亿元，毛利率为28.6%，同比上升1.7%，预计全年维持在27%到28%左右的水平。
核心净利润同比增长67%至14亿元，核心净利润率约为10.2%。股东应占核心净利润11.6亿，占总净利润的83%，每股基本营利是45分人民币。
截止到6月30号，公司总现金余额258亿元，其中91%为不受限现金，现金储备充足。上半年运营现金流为正，约为39亿元。
2、资产与负债：2018年上半年，公司总资产1532亿元，总负债是1248亿元，总负债中只有450亿元是有息负债；净借贷191亿元，净负责率67.5%；总授信额度586亿元，其中178亿未使用。
上半年总债务主要以银行借款为主，境内银行借款占46%，境外银行借款占了18%，境外债券占比17%，境内债券13%，信托6%；综合借贷成本7.3%。
Part2 投资者问答
投资者：公司上半年销售已经超过了400亿，和去年差不多，那么今年最好可以做到多少销售额？下半年的风险在哪里？
上半年你们的运营现金流是正的，但是短期债务比较多，公司在这方面会采取什么样的策略应对？
你们的770亿已销售未结转的部分毛利润水平是什么样的，2019年的利润大概是什么水平？因为很多开发商今年利润已经锁定了90%或者100%，明年可能是70%、80%，奥园是什么样的情况？
郭梓文：关于今年的目标，我们今年全年目标是730亿元，我们上半年已经完成了402亿，对于今年的目标我们充满信心，肯定能够超额完成今年的销售目标，但是我们年中没有做进一步的调整。
关于对下半年风险的看法，目前政府的融资环境有很大改善，市场环境比较冷静。我们看到无论是买地的人，买房的人都处在相对冷静的状态，我们也处于比较冷静的状态来应对下半年可能会出现的问题。
从全年目标来看，我们有信心超额完成目标，下半年我们也会稳扎稳打。目前的可售货值对于完成全年的目标还是没有什么问题，而且货值所处非出口贸易之中的区域不会受到中美贸易战的影响。
陈志斌：我们七、八月偿还了36亿的短期债务，这里面包括一期24亿的公司债，实际上短期债务已经下降了不少。短期债务比例和我们的贷款结构有关系，我们银行借款占的比例比较大，主要是开发贷，开发贷和项目的开发周期会挂钩，因为我们过去两年增长速度非常快，大部分物业处于销售比较快的阶段，所以贷款到期日也会相对缩短，这个会有一定的影响。我们相信全年的短期债会有一定的下降，因为截止到6月30号这个时间点比较特殊，七、八月份我们已经还了部分短期债务。
关于770亿的利润水平，基本上和我们以往的水平差不多，毛利率在27%到28%左右，净利率10%左右。这部分大概有350亿到360亿锁定在2019年结转，最后的数据会超过这个数据。今年整体结转大概是280亿到300亿左右，包括上半年的。
投资者：上半年集团买地700多万平方米比较激进，超出上半年销售的390万平方米很多，下半年买地计划是什么样？
旧改方面，珠海翠微村项目已经进入到公司的土地储备，还有之前谈了很久的广州氮肥厂项目以及还有其它项目，下半年有哪些项目可以开始销售贡献利润？
如果2019年的市盈率是3倍多一点，在这么低的股价水平下，公司会不会考虑回购或者增持？
郭梓文：奥园在买地的战略方面一直都有一个标准，根据现金回笼的50%左右作为买地的预算，上半年我们的现金回笼是322亿元，所以我们上半年买地金额是160亿元左右，我们一直采取这个投资策略。
上半年我在1月份和4月份也进行了股票增持，7月份公司也进行了回购，这体现了我本人和公司管理层对公司前景非常有信心。
郭梓宁：珠海翠微村位于珠海香洲区，是市区里面最大的一个城中村旧改项目，这个项目我们在三年前就开始参与前期的工作，最近刚好公布出来，通过村里面的表决投票，目前我们已经被批准为翠微村项目的开发主体。
这个项目已经进入了签订补偿协议和拆迁的工作，争取在今年底进入开发建设阶段。这个项目目前估计可销售面积60到70万平方米，货值约200多亿，还有回迁房大概有五、六十万平方米。
我们目前总共有15个城市更新项目，珠海的三旧改造和旧村改造的项目比较多。接下来可能会继续推进拱北旧村改造，我们已经签订协议，争取今年第四季度成为开发主体。还有番禺氮肥厂项目已经批准了，目前正在进行双方的上报审批阶段，明年初会进入开发建设阶段。
陈嘉扬：从现金流的角度，特别是针对上半年拿地实际现金流支出是126亿元，我们年初定的现金流预算是300亿元用于购地，截止到6月底我们应该付未付的土地款大概是53亿。我们在拿地方面一直以来维持非常好的纪律性，基本上每年都是按照合同销售40%到50%用来购地。
郭梓文：今年下半年我们整个可售货值大概是823亿，从上半年的结转过来大概有286亿，新开盘大概有537亿。在今年上半年销售过程中我们首先依托比较好的投资布局，如粤港澳大湾区，尤其是一些环一、二线城市的卫星城市。
另外，中西部的投资我们也加大了投入，而且今年上半年的表现也非常突出。同时，我们把一些节点前移，提前把一些项目推出入市，并加大了去化的要求，总体业绩表现还不错。
剔除大环境的影响，我们预计下半年会比较平稳，售价相对来说一二线城市持平，甚至略有下降，三、四线城市会有一定的涨幅，整体市场是比较平稳的。如果大环境比较正常，我们的业绩肯定会超额完成。
投资者：今年的财报是否采取了新的会计准则，会产生什么影响？奥买家和文旅业务一直有提分拆上市的计划，现在还有没有这方面的想法？现在政府政策收紧，特别是棚改政策的变化，你们对房地产市场有没有新的看法？
陈志斌：1月1号生效的新准则我们已经采用了，这个新准则主要是销售确认方面，对公司的影响不大，因为公司大部分销售都是在过去几年已预售，合同已经签订，结转的这部分不适用于新准则可以按工程进度百分比确认收入的条件。今年我们的确认收入还是按照交付作为时间点，但是2018年新销售的物业，包括一次性付款的物业我们会按照这个条款进行变更。
奥买家和文旅的分拆上市计划现在没有明确的时间表，但是公司对这两块业务有分拆上市的想法。
马军：因为文旅的特点是投资比较大，见效比较慢，而且专业化程度要求比较高。现几个项目已经推售并进展顺利，如英德项目预计明年5月1号可以开业。现阶段我们文旅板块工作精力主要集中在打造我们自身的运营管理水平，加速项目推进方面。
棚改政策喜忧参半，因为棚改对两类城市会有影响，一类是环一、二线热点城市，这些客户更多是外溢型客户，相对来讲棚改货币补偿政策影响没那么大。对于中西部的一些三、四线城市内销型客户取消了货币棚改和棚改货币补偿以后，影响还是会有一些。
陈嘉扬：补充一个数据，2018年上半年整体现金回款率大概在80%，具体销售付款方式有三分之一是一次性付款，还有7%是分期付款，现金付款有40%，60%都是按揭贷款。
投资者：最近在上交所申请的债务，在5月29号还是在反馈意见中的50亿公司债，两天之后很快通过了，包括公司之后推出的ABS、小公募、私募的境内公司债，这是不是意味着目前境内融资环境有所变化，公司会调整融资节奏？
公司资金有一笔10亿的住房租赁支持债券，在公司年报里很少提及到，公司在这方面的计划是什么样的？
陈志斌：我们今年上半年上报的交易所的公司债是50亿，后来我们调整到39亿很快交易所就通过了，这个主要是今年融资政策调整的原因，交易所对于公司债只允许借新还旧，刚好匹配我们到期的额度。交易所的债券，包括ABS，今年的审批都没有像以往关上门或者特别放松，还是正常的审批，公司也会关注新的产品，有新的额度我们也会去申请。
住房租赁债是我们刚提交的，有10亿，还在审批中，主要是针对我们在北京二环的一个物业住房租赁债。公司没有说要做住房租赁板块，但是我们会对一些物业短期内是不是可以做租赁的性质进行考虑，这是对于单一项物业的住房租赁，而不是全面的住房租赁。
投资者：公司未来土地储备会继续集中大湾区还是根据现有区域平均布局？现在有息负债中境外负债有所增加，公司会不会在汇率风险波动方面进行安排？
马军：从这波调控以来，尤其是明确了地方政府作为调控主体以来，现在绝大多数城市调控的一致性已经不存在了，更多的是各显神通。在这样的背景下奥园的发展要均衡布局，一、二、三、四线城市并举。
在保持大湾区核心策略的情况下，加大华东、中西部占比，而且现在我们坚决执行20乘以30的战略，20个管理层团队或者区域，每一个团队要完成30亿的销售额的任务，现已基本上完成了，我们正在朝着30乘以30的目标推进。在这样的情况下我们给予当地管理团队比较灵活的决策机制，同时再配合我们的跟投制度，对风险进行防范。总体我们的投资是均衡性的，平均分布。
陈嘉扬：境内外债务比例中人民币债还是为主的，占65%，境外债占35%。一直以来公司在推动境内外融资渠道多元化，对资金的需求、市场状况、对应的成本这些都会综合考虑，进行境内外融资活动。
我们在2018年上半年有汇兑损失大概是1.7亿元，1到5月份人民币汇率市场比较稳定，6月份波动比较大，我们现在也会密切关注人民币汇率的政策，适当时候也会安排对冲措施，控制好汇兑损失。实际上我们两年半之前就安排了一些对冲，是远期封顶的形式，把我们的外债一半安排对冲，还赚了大概1.4亿人民币，我们有这方面的经验，我们也会继续关注中美贸易战和汇率市场的变化，做出适当的安排。
投资者：管理层今年全年的现金流指引是怎样？今年哪些城市的销售比预期要好，哪些城市差一点，原因是什么？
陈志斌：按照730亿的目标推算现金流，维持80%的回款率，整个销售现金流入是584亿，预计新增借款274亿，支付土地款280亿，支付工程款230亿，交税60亿，销售费用和管理费用大概27亿，利息支出33亿，派息7亿，这个已经在七月派发了。偿还贷款172亿，整个净增贷款不到100亿左右。还有其它现金流出大概30亿，主要支付前期的收购定金和待垫的支出。年末我们预计现金余额大概282亿的水平。
马军：今年奥园表现不错的城市有重庆、成都、南京、扬州等城市，这些城市超过了我们的预期。略低于我们预期的有沈阳、苏州，虽然说市场有一定形势的好转，但是仍然低于我们原来的预期，其他城市基本上符合我们前期的计划性要求。
投资者：公司的净负债与总权益比值从去年51%上升到今年6月底的67.5%，公司管理层怎么看？你们借的俱乐部贷款中会不会有一些条款中不能超过某个数？
陈志斌：净负债率公司一直有一个目标，低于80%以下，在这个范围之下公司都觉得比较健康。银行的一些条款的确会对这个比例有一些限制，但是目前没有触动这些限制。
陈嘉扬：净负债率从银行财务承诺和现金流条款就是刚才所说的80%，我们没有达到这个红线。
投资者：公司管理层对全年平均借贷成本有没有大概的预期？管理层在大湾区整体规划上有一些什么样的预期及策略？管理层对合约销售展望如何，增速还能不能维持现在的水平？
陈志斌：到2018年6月30号我们的平均借贷成本是7.3%，和去年年底7.2%接近。今年国内整体借贷成本是往上走的，借贷成本的确有压力。全年我们希望控制在7.5%以下，最终取决于下半年国内的融资环境的走势。
郭梓文：粤港澳大湾区已经提到了国家战略层面，常委级的领导也出任大湾区规划领导小组的组长。我们认为大湾区的规划指导思想是保证各个区域分工更加合理，人才流动更加合理，资金流动更加趋于平衡，在这样的背景下，我们认为对房地产来说，对于一些原来价格比较大的洼地有一定的机遇，交通格局会更加畅通。价格洼地比较大的区域有珠海、广州南沙、江门、肇庆等地，这些城市地产方面会获得更好的机遇。
投资者：未来的战略布局方面，公司除了加深大湾区、中西部、长三角城市的布局外，东三省城市的土地储备未来去化干净了以后不会再布局吗？截止到中期你们已售未结转的量有多少，利润率水平如何？你们今年的派息大概是多少，过去的惯例都是不派息，派权免息，未来会不会考虑一年派两次息？
马军：我们预计2018年全年销售额占比中，华南区域占比45%，华东区域占比21%，中西部核心区占比19%，环渤海占比9%，国际占比5%。长期来看我们会维持在35%、20%、20%、15%的比例，华南、华东、中西部、环渤海，最后10%是国际和其他区域。
今年上半年东北地区整个销售增长率比较高，包括投资和新开工量对比往年有比较大的增长，但是对于当地的经济形势和人口流进流出的判断我们还是比较慎重的。
陈志斌：已售未结转的金额到了2018年6月30号是770亿，毛利率是26%到28%之间，因为中长期成本会结转会影响毛利率，但是这个波动不会太大，利润率大概是10%到11%的水平。
陈嘉扬：我们过去的派息政策还是比较稳定的，从2013年派息比例30%到过去的两三年都包括特别股息，我们的派息比例基本上是30%到40%。我们的派息比例算法是按照总股息除以股东应占净利润来算，实际上我们的派息分红一直以来比较稳定。包括从资金的角度来看我们也要看资金的需求，还有财务状况，还有股东的回报，我们综合衡量后做出比较稳定的派息政策。
