中报笔记 | 大悦城地产中期投资者会纪要 核心净利润翻三番
观点指数 8月20日下午，大悦城地产举行2018年中期业绩投资者会，董事长周政先生、执行董事曹荣根先生、财务总监许汉平女士、投资者关系及资本市场部总监谭莉仪女士、上海静安兼长风大悦城总经理危建平先生出席并答投资者问。
以下为投资者会内容，观点指数整理出来作为纪要，仅供投资者适当参考，并非个股推荐。
Part1 业绩回顾
一、经营业绩
1.销售及租金收入：因物业销售结算下降，大悦城地产上半年收入为40.27亿元，同比下降16%。其中物业租金及相关服务收入为17.15亿元，同比略降1%，主要是受到物业管理业务调整影响。
大悦城购物中心租金收入上涨7%，共计12.40亿元。其中固定租金为10.35亿元，抽成租金为2.05亿元，租售比14.8%。大悦城购物中心EBITDA（税息折旧及摊销前利润）为8.90亿元，同比上涨28%。
上半年公司待售物业销售入账金额为18.24亿元，同比下降27%。合同签约金额49.88亿元，同比增加43%；签约面积为91318平方米，同比增长62%。截至6月30日，已售待结转金额为77.87亿元。
受成功W酒店出售影响，公司酒店运营收入4.34亿元，同比下降16%。酒店平均出租率84%，同比上升12个百分点。
2.土地储备：上半年大悦城地产土地储备约469万平方米，其中持有型物业运营面积约338万平方米，酒店运营面积26万平方米。
销售货源储备上，计容建筑面积约104万平方米。其中，可销售物业按地区划分，一线城市占比10%，二线城市占比90%；按类型划分，住宅及公寓占67%，写字楼及其它占33%。
3、运营情况：购物中心运营按面积分布，零售业占比为47%，餐饮占比28%，娱乐及服务占比25%。按金额分布，零售业占比为65%，餐饮占比23%，娱乐及服务占比12%。
消费方面，会员消费占比为25.8%，相较于2017年有1.4个百分点的提升。
写字楼营运方面，上半年毛利率为78%，平均出租率为87%；酒店营运方面，上半年毛利率为48%，出租率为84%。
二、财务表现
1.利润及派息：报告期内，股东应占利润16.88亿元，同比增加158%，归属股东核心净利润15.26亿元，同比上升372%。已开业大悦城年化平均投资回报率达8.9%。同时毛利率为55%，同比提高6%。
本年度中期集团拟不派息。
2.资产与负债：集团总资产为904.82亿元，其中投资物业558.19亿元，占比约为61.69%。
截止6月30日，集团持有现金115.32亿元，较2017年末增加19%。净负债率为26.6%，较去年年末降低1.6个百分点。
集团总有息负债为232.33亿元，其中以人民币计值的有息负债为158.02亿元，以美元及港币等计值的有息负债为74.31亿元人民币。
上半年集团平均借贷成本下降至4.2%，较2017年全年平均下降0.08个百分点。
截至6月30日，集团利息覆盖倍数由2017年末的5.33x上升到8.88x，偿债能力走高，财务环境较为宽松。
三、未来发展
今年6月13日，中粮地产召开股东大会通过中粮地产收购大悦城地产股权的资产重组方案，预计12月底前完成获得证监会批文及其他监管审批通过，并完成交割。中粮地产2018年年报将体现大悦城地产并表。
大悦城地产将和中粮地产将在拿地和渠道上实现互补，拓宽购地渠道、低成本购地。今年6月，大悦城地产与中粮地产签订合作框架协议，共同合作开发深圳市宝安区25区城市更新项目。
整合后大悦城地产融资成本将进一步降低，并灵活运用资本进行积极扩张。
大悦城地产的“大资管”模式已初具资本循环能力，通过地产基金的设立完成资本循环闭环。住宅、商业、基金三驾马车有望助力中粮地产快速发展。
Part 2 投资者问答
投资者：上半年购物中心EBITDA回报率从60%提升到70%，请问主要原因是什么？未来物业管理外包这部分业务改善的空间有多大？未来12个月公司有没有购物中心的改造计划？
许汉平：一方面是物业的外包，另一方面在整个管理上提质增效，节俭费用，这点我们内部还是做得非常好。同时随着大悦城规模扩大，规模效益慢慢体现，这是EBITDA上升一个主要原因。
危建平：今年在西单大悦城、烟台大悦城、南京大悦城都分别实施了大面积的改造，在未来12月内大型的改造基本上是没有了，但是可能会对一些局部环境做一些整体调整，这些调整对于未来的业绩的影响是非常小的，几乎可以忽略不计。
许汉平：通常对大悦城的改造，每年会有一个收入的占比，一般在收入的5%—10%。所以基本上都是日常性的改造，否则收入占比就会相对较大。比如说西单现在做的改造相对比较大，就可能会对整个业绩造成一些影响，但我们基本每年都会有一些改造。
投资者：上半年已售未结转的有70多亿，大概会有多少比例在下半年入帐，还有上半年的增长点在哪里？
2020年的目标是20座大悦城，结合现在正在运作和发展的数量将很大机会达到这个目标，接下来的计划是怎样的？还有基金的用途是怎样？
现在长风大悦城里面已有租户多少，租金有没有上涨的空间？
许汉平：上半年已售未结转的大概有70多亿，包括上海前滩上半年销售400多套，未来还有装修等安排。下半年结算主要来自于三亚红棠湾的项目，还有成都大悦城的商铺。
我们原来的目标是20个大悦城，但实际上董事长和公司内部计划提高目标。我们更大的目标是轻重并举，利用现有的重庆、武汉综合体重资产实现数量的提升。
西安大悦城的改造，用时一年到一年半，在并购基金中持有30%。像这种项目其实每年做5—6个都没有问题，关键是要找到合适的，各方面性价比都比较好的项目。我们的纯轻资产模式在未来也会继续发展，例如昆明，但是不排除会以低价收购的方式。通过这种模式获取项目，我相信在2020年达到20个应该是肯定没有问题的。
危建平：长风大悦城在16年12月份收购之后有124个品牌，只保留了51家，另外73家全部劝退。现在保留的51家，租约还剩余两年到五年不等。所以这些店铺当中，未来需要挪位的还有将近30家。我们会在未来两年到三年内，实现全部租约的重新调换。从现在开业的情况来看，租金比收购前涨幅在150%以上，这也是公司在做收购项目时对现金流提升的要求。
投资者：如果公司没有出售长安街的W酒店，公司的利率表现会怎样？是不是到了中报发布的时间点，想在出售物业方面提振业绩才这么做？
公司上半年除了管理收入有4%的增长之外，整体的营业额和业务板块都是下降的，请问具体的原因是什么？
许汉平：长安街W酒店的出售不是为了冲业绩。其实我们去年，苏州、南昌的酒店就已经在出售了。酒店不是我们的核心战略，等到它到了合理的价位，我们就有可能会出售。如果今年剔除酒店业绩的影响，上半年我们的核心净利润会基本持平，大概在30%。
分不同业态来看，其中主要还是销售性业务的下降。因为在持有性的部分，租金收入上涨了7%。例如今年上半年西单大悦城、静安大悦城在进行改造、调整阶，相对比较成熟的大悦城仍然有7%的租金收入增长。
至于销售性业务，坦率说因为我们最开始就是以商业为主的公司。通过两年土地的储备的增长，我们将会有占比60%—70%的销售性业务，如青岛、重庆，未来还有武汉的综合体。随着我们销售业务货源的补充，未来这个业绩就不会出现这么大的收入波动了。
Part 3 董事长周政总结发言
周政：上半年的业绩大家可能看到W酒店结算以后，整体同比增长不太大，这一点希望大家要用发展的眼光看，公司未来增长的动力还是很强劲的。我们手里拿到的大悦城的项目，综合体的项目，算上已开业的加上未来的一共有18个。
刚才也说到提效，重庆的大悦城，青岛，以及我们正在谈的武汉，这些项目综合体的位置都是非常好的。基本上70%是销售性业务，30%是大悦城，销售性业务基本都是地铁上盖。这些项目优中选优，同时也要考虑到商业持续。2020年承诺的20个大悦城，我们一定要把它做到。同时销售业务也会逐步平衡，后面还有可售资源，土地储备和项目的补充，从这个角度来说是有可期的。
有关公司的重组方面，A股的中粮地产重组工作，6月13号在中粮地产股东大会以94%高票通过了，年内有望完成重组。重组完成以后，有利于推动大悦城的发展，中粮地产一些资源的优势，可以和大悦城进行嫁接。中粮集团更多的是在管资本，专业化公司在管的是市场和运营。以后资源、规模经济、成本和人力成本都会有所整合。
未来在地产的发展中，大悦城是我们重要的战略。我们在46家允许房地产开发的央企之列。中粮坚持以大悦城为品牌，城市综合体作为发展战略。这与目前现在房地产开发方式很多调控相符合。这几年大悦城的发展，为什么没有太快？因为重点是把基础打好，把系统打好，把组合打好。下一步想要跨越式发展，那么首先要稳中求进，稳中快进。
并购方面也很多，基本上来说目前并购的成功率在3%—5%左右，几乎是百里挑一。因为有些改造项目位置好，但是专业化不够，所以尽量优中选优。
业务的战略前景上，单纯从规模上来看，目前大悦城规模也不是很大。整合以后我们会坚守以大悦城为品牌，作为一个引领。大悦城这块除了做年轻时尚潮流品位的，面向18—35岁的中产阶级之外，今年也发展了第二线年龄层，25—45岁。
同时我们正在丰富市场，就是在比如说二线城市，或者稍微偏一点的地方，就把体量适当的放小。大悦城的体量一般在10—20万人，现在公司把大悦春风里放在5—10万人之间，或者7—8万人，以25—45岁的时尚家庭为主。传承大悦城时尚这个主线概念，延伸到年轻的中产家庭。
从团队方面上来说，虽然我们在整个机制激励方面没有像同行的企业尖锐，有力度。但是我们的激励也在不断改进，也是稳步提高，重要是让团队和公司共成长，而且未来成长的空间巨大。我们内部团队通过每年商业管理团队启明星等活动，选拔出一大批年轻人，三到五年之内推到岗位上。
改造方面我们有跟高和资本进行合作，进行商业优势的结合。
