中报笔记 | 旭辉中期投资者会纪要 买地机会更多在四季度

观点指数  8月15日下午，旭辉在香港举行2018年中期业绩投资者会，旭辉控股集团主席兼执行董事林中、首席财务官游思嘉、集团投资者关系总监梁旭明等出席并回答投资者问。

以下为投资者会内容，观点指数整理出来作为纪要，仅供投资者适当参考，并非个股推荐。

Part1  财务情况

1、利润及派息：上半年地产收入增长64%，为184亿元人民币。净利润为34亿人民币，同比增长58%；核心净利润为24.5亿人民币，同比增长达59%。在受到市场限价销售的影响下，利润率相对去年的上半年还是有所提升，毛利率为33.7%，EBITDA利润率为38%，核心净利润率则为13.3%。2018年中期，旭辉派息每股7港分，同比增长了40%。

关于非并表的项目审计，剔除因汇率收益或亏损，或物业评估值的变动，旭辉上半年取得核心应占利润为9.5亿人民币，相对往年同期7.4亿人民币增长了30%。

2、现金及负债：上半年17个城市约50个项目取得结转收入为174亿人民币，平均结转收入售价是16800元，结转收入结构跟合同销售的情况一致，主要增长是二线城市，而一线城市所占比重已明显淡化。

今年上半年总资产为2260亿人民币，同比增长50%，主要是采取了积极买地的扩张策略，特别是一季度补充可销售货源。表外合营公司所应占的负债4亿人民币左右，是合理的水平，而手头上已签约未付的土地款是95亿人民币左右，相对现时的现金水平是可以应付的。

3、融资及债务结构：截至6月30号，境外的债务占比为44%，境内的债务占比为56%；债务年期方面，一年期到期的债务占比21%，约为140亿人民币。总债务结构中，有37%是非人民币的债务是没有做对冲的，相对往年的对冲比例有所降低，主要受当前人民币汇率影响，接下来将持观望态度，在合适的时机会重新做对冲。

今年上半年会计净负债比率是72%，现金与总资产的比例为17%。负债比率为5.3%，利息覆盖率维持在4.5倍。今年上半年的平均利息成本为5.3%，撇除掉平均成本约在5.5%左右，相对去年年底的5.2%略微有上升。预期流动性紧张的情况在下半年还会持续，预计下半年合理的利息水平会到6%左右。

Part2  未来展望

一、行业判断

持续看好中国城市化进程带来的行业发展机会。未来城市化率在50%-70%之间的城市将会涌现很多新的机会，而城市化率达到70%甚至75%以后将会进入新的阶段。

从行业长周期来看，从2017年开始，未来的20年会不一样，由高增长高波动变成平稳波动变成低频波动，而这个周期已由2000年的3年左右短周期变成6年，维持时间更长，市场将愈趋平稳。

行业仍处在一个高位平台期，未来中国的房地产市场几年内都维持在13万亿左右的量。

整个房地产行业效益明显，且向大企业倾斜，中小企业发展可能会越来越困难。未来房地产是作为一个经济稳压器的作用在增强，总体还是平稳的。

二、行业展望

6个回归：市场回归平稳、土地回归理性、增长回归质量、产品回归生活、房企回归稳健、行业回归制造业。

三、发展战略

旭辉继续实现持续的稳健有质量的快速增长，同时通过房地产加地产金融化战略，解决未来资产证券化的问题，解决金融创新、工具的创新，支持主业发展。

调整布局结构，深耕一线二线，然后转二线，增强部分三四线。由于中国20%的大城市地级市以上，占了整个中国市场份额的80%，这20%的城市是未来旭辉的总战略城市。

Part3  问答环节

投资者：我有两个问题，第一个根据我们上半年买的地，下半年买地的节奏到底会加快还是减慢？第二个问题是对投资物业有什么看法？

林中：总的来看，上半年买地不会有爆发性的增长，但是在某一些城市会有，比如说厦门，苏州，合肥，天津。而下半年的地价将回归理性，目前可能成交的一些地价比较高的地王大概会回调到30-40%，所以我们会有机会，例如杭州。

总的来说下半年在某一些城市会出现土地拿地的机会，但是一线城市可能没有那么快，我们还是要看要观察这个市场，三四线城市我认为下半年没有太多的机会，因为房价还是在往上涨、在改造，所以我们在这些城市的拍卖市场上不会聚集，基本上是这样。但是总的来看，下半年我们买地的额度会少于上半年，即使买地我估计更多的机会还是在四季度，或者是明年。

投资者：北京上海的写字楼是不是未来的重点？会集中更大的资源进行开发吗？

林中：对于投资物业，我们在不同的城市的策略是不一样的。北上深会学香港的新鸿基，花10年去转型，逐步增加持有这种城市的核心地段，所以说上海很多市中心的地铁商圈的写字楼都不卖，会持有。而我们卖的是非核心物业，例如外环外的写字楼，而在外环以内地铁上盖基本上不卖。

因为这个城市已经过了这种开发销售阶段，城市化率已经很高，城市的发展阶段已经从过去的开发销售开始逐步转向经营持有，所以在未来的过渡期是开发销售加经营持有。目前开发销售冲规模冲量已经很难了，所以这种城市有稳定的销售规模，但是应该逐步加大持有物业，未来逐步增加租金的收入，这是我们在这三个城市的策略，而在二线城市就是买地开发销售。

投资者：刚刚我看到咱们土地的储备货值大概是6500亿，2019年会推出的是4500亿，基本上土储将推出近70%，那这种情况下咱们测算未来一年要推出多少土地或者是货值，才能维持2020年的增速并有一个比较理想的增长？

第二个问题是，一二级联动的策略地现在的进度是怎么样？另外关于物业管理方面，因为同行有很多的物业管理公司进行拆分，也表现得都很好，旭辉在这方面有没有比较好的例子。

林中：从我们的土地储备来看，我们希望维持3-4年的土地储备量。因为一个公司特别是一个大型公司一旦没有土地储备量很难去跨越周期，这就逼得你在有一些地方地价高的时候也得买，因为你没有足够的土地储备量。所以维持3-4年增长的土地储备量对旭辉来说才能应对这个市场，这个是未来一个大企业能够具备跨越周期的能力。

一二级联动的土地，主要是在太原、武汉、郑州、贵阳。太原有4000亩，等土地指标落地以后，今年年底基本上可以挂出一半。

近期我们与总裁、太原的市长为后续开发的事情达成一定的共识，加快去推动，所以说一二级联动好处是地价便宜，坏处就是进步的节奏控制不住，因为有很多的政府的手续审批。公开招标市场好处是什么？就是土地干净，地面干净，手续干净，拿地快几个月就可以动工。

过去一二级联动基本上要一年到两年，而且有的时候还是要看手续的问题，所以可以打个比方，招拍挂是主菜，一个大规模的公司，主菜不吃饱不行；二手收并购是前菜，一二级联动是甜点。你要吃丰盛的晚餐一定是前菜、主菜和甜点，只有前菜和甜点也吃不饱。例如业内一些公司，这几年只做并购，它的业绩增长是不够，所以旭辉的策略还是公开招标，然后以二手并购和一二级联动为主。

关于物业，我们8月8号已经向港交所递交了表，争取今年年内能达成上市。物业服务方面，我们会有一万米的管家，每个管家平均服务客户是100户到500户，然后每个管家手上都有一个APP，最终要解决的是最后一公里的声音。APP里面有很多不是我们提供的产品和服务，但我们会通过合作提供产品，产品是他们的但是客源由我们组织，例如我们与苏宁等电商合作。

线下是什么？就是一万米管家对客户的黏度，他从买房就开始跟进，他了解你的家庭、买卖。高端客户基本上100步就有一个管家，中档的客户200-300步就有一个管家。所以线上和线下的结合，对于未来解决社区服务最后一公里很重要。

传统的物业服务包括保安保律保洁保修，那个是专业外包管理方向的模式，但是所有的物业都是基于一个基础，就是顾客满意度。所以说我们要做好传统的物业管理。但是物业公司未来的增长潜力靠的是什么？靠的是转型，看能不能完成一个对社区服务的挖掘，在最后一公里里面实现线上线下的结合。未来这一块的增值潜力很大，将远远大于传统物业管理的收益。

投资者：这半年政策收紧了很多，我想了解一下之前做了2025目标，现在有没有要重新调整的地方？还是说到5年以后计划达到3千多亿的目标？

林中：今年的政策还是很紧的，其主要出发点是房价的快速上涨，所以调控目标不动摇，力度不放松。我们给的目标还是相对保守的，主要防范一些政策的变化，到目前来看这些政策基本上是处于预期之内。目前1400亿的目标，我们本来想是不是调高了？后来想想算了，我们对年底超额完成今年的目标信心是非常大的。明年我们有4500亿的货，如果我们卖了50%，应该也有2000多亿。

投资者：你们预期对应销售的均价是多少？未来是关于销投比大概会怎样增长？在今年上半年核心利润24亿里面，有没有含重新计量的利润，还有房地产投资公允值变动的利润？

管理层：你刚刚说的数字，第二个是关于投资物业的公允值，我们是没有算的，第二部分是重新计量，其实这个部分引起的原因是原有部分的、以前是没并表的公司应收应付股权，转进来的时候，它有部分在期内能卖的直接转了，所以这部分只是财务的处理，是把成本提高到公允值，其实毛利并没有这一块公允值，但是在另外一条线里面产生，其实如果没有这个会计处理的因素，其实毛利是以公允值来计算的。

林中：第二个就是目前我们的平均土地成本是6000，我们预估今年的成交价格是17000-18000，因为下半年有很多高价的东西出来，比如说香港的项目一呎2万2、，2万3，下半年北京有一些都是5万多到6万的楼，这些楼卖了应该是有助于提升。

按照我们自己的预测，应该全年的平均售价是在17500到18000之间，第二个就是土地的投资规模倍数，因为我们减少了一线的投资倍数，我们内部还是希望今年整个的倍数应该是可以从过去的2倍多一点提升到3倍左右，也就是说土地一个亿带来3个亿的销售货值。

投资者：关于现金流，有几个数据问一下，能不能给一个具体的销售回款数字？还有财务成本上面的数字？

管理层：好的，这个财务成本是4亿人民币，全年是人民币30亿，关于回款是80%以上，上半年的回款率是超过了80%，我们的一般情况销售超过目标值。

林中：因为下半年的销售比上半年高，第二个我们回款还是非常好的，第三个里面是按照1400亿算的现金流，实际上最终肯定不止是卖1400亿，但是支出也打进去了，支出没有减少，所以说还是比较高的收益。