中报笔记 | 越秀地产中期投资者会纪要 “加快周转、现金回流”

观点指数  8月13日下午，越秀地产在香港太古广场香格里拉大酒店举行2018年中期业绩投资者会，董事长张招兴，副董事长、总经理及执行董事林昭远，财务总监、执行董事陈静以及投资者关系部总经理姜永进出席并答投资者问。

以下为投资者会内容，观点指数整理出来作为纪要，仅供投资者适当参考，并非个股推荐。

Part1  业绩回顾

一、经营业绩

1.合同销售：上半年实现合同销售额280亿元，同比上升40%，均价超过了2万元/立方米，价格同比上升了26%。在280亿的合约销售当中，大湾区包括大广州和珠三角地区大概占了65%。入账销售额是92亿，同比有所下降，这也是导致今年上半年营收有所下降的一个原因。

已售未入账的销售，截止到6月30号是561亿元，同比上升了41%。这个561亿的已售未入账金额中，并表的金额是426亿元。这里面约40%左右会在今年下半年入账。在区域分布上，大湾区占了71%左右。

2.土地储备：今年上半年新增9幅土地，总建筑面积249万平方米。按权益算是74万平方米。权益少的原因：上半年增储有三个特点，一是增储的手段多元化，这些项目有些是通过公开市场，有些是直接通过国企合作和并购。第二，合作项目比较多，基本以合作项目为主。这也是董事对市场的判断，考虑到今年宏观调控还是比较严厉，预计下半年也不会放松。市场的风险比较高，不确定性比较大。

总土地储备已经达到了1800多万平方米，足够未来3到5年的开发。所以在投资策略上，制定了谨慎投资，并提高投资的标准和门槛。因此上半年获取的项目以合作为主，但是9个项目当中可能有8个项目，基本上是零溢价，风险低。其中包括2个和越秀集团系下面的产投基金合作的项目，产投基金分别占项目的90.5%，越秀地产占股9.5%，未来越秀地产会回购。

总的土地储备是1822万平方米，今年新进入济南市，现在环渤海有四个城市：沈阳、青岛、济南、烟台，会进一步加强在环渤海地区的影响和地位。长三角有380万平方米，中部是272万，大湾区接近900万平方米。

二、财务数据

1、利润及派息：上半年股东应占利润为13.1亿人民币，同比上升19.2%，核心净利润为11.2亿元，同比上升7.8%。上半年毛利率是25.8%，同比上升了0.9个百分点。中期每股派息为4.2港仙，同比上升了5%，约占核心净利润的40%。

2、现金及负债：总资产达到了1575亿元，股东应占权益是328亿元，每股净资产是2.65元人民币。

2018年6月30日，持有现金为258.3亿人民币，较年初上升24.2%。总借贷527.7亿，今年年初是477.1亿元，较年初上升了10%左右，净借贷比率是64.3%，同比下降8.5个百分点。上半年成功发行了8亿美元三年期的美元债，票息是4.875%，另外发行了4亿美元5.5年期票息率是5.375%的公司债券。

损益表情况，营收是101.6亿元，同比下降了约15%。姜永进表示，是整个项目全年复盘了，上半年入账交付项目相对比较少，大部分都在下半年交付。相信全年营收还是会有一个稳定的增长。

毛利率是25.8%，上升了0.9%。其他收益金额，上半年收购了星汇云城2%的股权，根据会计准则的要求，对原有49%的股权要形成重组获得的评估的地价，这也是作为越秀地产核心利润的一部分。

3、融资及债务结构：债务结构，总借贷是528亿元，人民币借款占43%，和去年年底相比有所下降，美元债券有所上升，上半年发了12亿美元的美元债。

以债务到期来看，1年期占6%，50%以上在3年到5年期间，偿债的压力比较小。平均借贷利率是4.82%，较年初略有上涨。姜永进表示，现在在加息的环节，每个公司基本上这个成本会上升，但是越秀地产还是会保持合理的水平。

融资渠道非常多元，流动性比较充足，流动性风险低，抗风险的能力比较强。主要得益于公司及时根据市场变化，提前对资金进行计划出台。现金流，今年上半年实现现金流入是185.1亿，经营性支出是151.8亿。现金流实现净流入，是33.3亿。去年同期的是流出14.4亿元，投资性流出是4.8亿元，投资性流入是21.9亿。支付土地投资款，上半年实际上支出是84.4亿。

二、商业地产

关于商业发展，坚持住商并举的发展战略。在模式上，注重双平台的商业发展模式，把商业物业打造成越秀地产的武器。

上半年越秀地产实现租金收入3.2亿元人民币，同比上升了9%。到6月30号越秀地产在越秀房托中的持股是34.44%，越秀房托现在拥有出租物业的建筑面积大概是90万平方米，上半年实现资金收入是10个亿，同比上升了10.3%。

三、下半年发展策略

继续打造和完善特色化资源获取平台，总的来说有8个渠道，包括轨道交通加物业、国企合作、集团孵化、地产购买、三旧改造型、政府偿付平台等。

另外今年重点投向快速周转项目，一定要确保大广州区域的领导地位，上半年整个大广州销售达到了157亿，和去年同期相比翻了一番。加快项目开发速度，提升资产周转率，提高ROE水平，加快销售和现金流。提升产品竞争力和品牌。

新业务策略方面，加快拓展轨道交通业务，进入可持续发展的模式。长租公寓方面建立住房租赁平台，广州国企有很多旧工厂，希望将存量的物业进行盘活，力争取得多个轻资产项目。

养老地产目前共有三个养老项目，重点布局中心城区高端康养综合体项目，打造医养结合模式。

2018年的销售目标和营运指标，还是维持年初的目标，希望能够做得更好。370亿元合同销售的目标不变；现金支出项目，土地款支出是157亿元，上半年已经支出84.4亿元，基本上完成了一半。

在建面积上半年完成了1136万平方米，新开工面积是314万平方米，竣工面积是54万平方米，大部分交付还是进入下半年。2018年全新开盘的项目，年初的时候大概有18个是全新的项目开盘，因为今年增加了4个项目做到今年购买、进行开工销售，所以全年的全新开盘项目达到22个。上半年开盘了8个，下半年开盘14个。

Part2  投资者问答

投资者：我有三个问题，第一个，关于旧改的问题，广州地铁的项目，管理层能不能介绍下最近的进度发展，还有未来的时间点，如果有注入，它大概是以什么样的形式，时间点是什么？第二个，今年上半年新开工量也完成了全年的目标，大概73%左右，全年新开工的情况是什么样的，可售货值1050亿会不会因为新开工比想象好的原因继续上调？第三个，今年上半年在土增税方面的结转比较多，管理层能不能介绍下土增税比较高主要是受哪些项目的影响？

林昭远：关于地铁和旧改的进展情况，2016年越秀集团和广州地铁签了战略合作协议，主要推进广州轨道交通的发展，特别是轨道发展过程中带来的城市升级更新的项目，从目前看来，第一个项目在增城新塘官湖站，这个项目地铁公司去拿了，越秀集团在5月份收购了地铁的控股股权，目前股权是51%对49%。

越秀集团和广州地铁成立了品秀房地产公司，也确立了品秀房地产公司是作为以后轨道+物业的平台，这个项目目前进展数量，越秀集团在进行孵化，适当的时候会注入到上市公司来，2013年以来我们已经有过这样的先例，我们也想朝这个方向去发展。至于时间进度要看项目的有关情况，我们会按照上市公司有关规则披露。

今年上半年的施工面积原来计划是1020平方米，上半年已经完成了1100多万平方米，总体上货值比年初会略高一点，可能会超过30亿左右。我们考虑到今年宏观调控对房地产调控力度在加紧，我们按照50%的去化率去安排，今年全年目标暂时不进行调整，还是按照原来的目标进行。

土增税是我们比较多的一个财务数据，我们有个项目原来成本比较低，在珠江新城，4个多亿的交易额，同时因为上半年销售额比年初增加了，所以带来相应的土增税和评估增值有一定的上涨，所以土增税增加了24亿。

投资者：管理层现在怎么看待居民对房产的购买力和可持续性的问题？

林昭远：关于居民的购买力，从现在中国房地产的角度来看，我认为居民购买力很强。现在长三角一些区域、杭州、南京买房需要摇号，中签率和炒股打新差不多，只有零点零几。刚刚杭州有一个项目67套房摇号，参与者有四千人，购买力非常强。

从几个重点城市去化率来看，武汉目前的去化周期是3.4个月，杭州3.3个月，广州10个月左右，各大城市的去化周期还是供不应求，市场需求还是比较旺盛的。

投资者：你们为什么选择进入济南这个城市？你们在华中武汉周边城市有没有布局，比如说进入长沙等其他华中城市？今年少数股东权益也降价了，原因是什么？

林昭远：今年上半年济南的GDP是7.3%，在全国30个城市中排名第15位，济南的经济在这两年以来有很大的进步。我们把济南、青岛、烟台作为环渤海区域深耕区域，再加上京津冀区域，从战略角度我们还是会做一些机会性布局。

从目前获取项目和当地情况来看，我们认为济南市场还是值得我们尝试的，我们对济南也进行了一些研究，同时济南的人口这两年还是净流入。武汉是中西部地区非常重要的城市，今年武汉主城区推地不是太多，比如说武昌和汉口，大多数在黄陂和蔡甸，今年武汉是销售主力区域。我们围绕中西部的发展深耕的角度，我们进入了襄阳，西安也进入了，我们最近能够获取一个项目，我们也在做一些布局。

管理层：少数股东权益我们是44.6%左右，主要变化是三个项目，一个是我们退出了以后相应减少了股东权益，大概28亿左右。还有两个比较大的项目，杭州梗北项目，少数股东增资7亿左右，还有东耀的海珠湾项目少数股东增资5亿。

投资者：你们在香港房地产投资方面未来有没有什么计划？香港作为你们新的发展区域，对你们的股价有没有影响？因为有一些股民说你们的股价太低。

林昭远：我们比较看好香港区域，从大湾区的角度来讲香港的国际地位，创新地位非常明显，我们也在积极参与香港的土地出让，但是我们原来的两个项目销售完毕了，我们现在推进油塘的项目，占地面积12。6万平方尺，我们6月份已经通过了规划，大概可以获取63万呎的建筑面积，套数超过一千套，我们也会积极参与香港的市场。

Part3  董事长张招兴总结发言

张招兴：今年上半年销售合同金额280亿，同比增长40%，完成了550亿目标的51%。价格也有上升，均价每平方米2万元，同比增长26%，这也是我们投资者比较关注的产品档次问题。同比增长26%非常高，整个行业的价格都没涨这么多，但是我们的产品均价上涨了26%，现在出来的货品价格比较高。

我们布局了粤港澳大湾区，主要在广东，还有长三角地区，还有总部地区，以武汉为支点的区域。上半年合同销售额280亿中这三个区域占了254亿，比例占了91%。

上半年有一个指标，营收下降了，原因是布局的问题。因为有一些项目可以卖，但是限价的原因，我们卖的时候也要看市场形势。有的地产商因为资金周转原因被逼得有多少卖多少，我们还要考虑辛辛苦苦买地，产品做出来以后没有随便卖，这也是时间往后推的原因。任何企业都要看时机，这也是上半年营收下降的原因。我们有500多亿已经卖完了，在后面即将入账，我们一年销售收入是400亿，所以基础比较牢。

上半年新增土地储备是249万平方米，9块地，其中8块地是零溢价，从权益上来讲可能没那么多的数字。但是因为零溢价在目前房地产形势下对于地价成本控制非常重要，这也是风控非常关键的一个措施。地方政府不太喜欢我们零溢价拿地，地方政府都希望地价往上涨，今年上半年很多地方土地流拍，地价上不去，地方政府很紧张。但是如果企业之间再去扛地价，企业的风险会很大，所以我们采取了大家和平共处，友好合作的策略，采用比较和谐的方式，优质的土地成本比较低，一般底价就可以拿下来，这样后续的风险就会小。

以前我们爬坡的时候经营性现金流是负的，今年上半年我们有33.3亿经营性现金流。在某一段时间现金流是正的还是负的不能说明什么实质性问题，总的来讲，现金流是正的，这个企业就安全，如果有机会抓住了，某个时间点现金流成为负的，你也抓住了很好的发展机会，这个要根据实际情况具体分析。总的来讲，我们的财务非常安全、稳健。我们的净借贷比是64.3%，地产行业中64.3%净借贷比不能说最低，但也是非常合理的水平。

第四个，从转型的角度来讲，以后地产快速周转的方式会有一个转折点，我们现在也在进行长远打算，现在开始转型。转型的业态有养老、长租、园区开发、商业，商业方面主要是利用我们的REITs平台，这是我们的独特优势。国内的REITs平台不是今年，就是明年会推出来，我们做好了充分准备，一旦政策出台，我们不是第一就是第二。我们和政府部门保持了密切的沟通，我们做了十几年的REITs，政府部门也会跟我们进行沟通。

以前除了住宅其它的都叫商业，但是现在有一些新的业态，比如说养老和长租公寓，我们有一些项目已经落地初见成效了。

目前国内经济形势还是比较严峻的，稳中向好，稳住7%说了很多年，总体上还是有信心达成，不会下降得很厉害，但是总体来讲还是比较严峻。现在中央的货币政策调整从去杠杆转向稳增长，第一个动作就是放水，但是中央又怕水放到房地产市场中，引起新一轮暴涨，政策不允许这样的情况产生，现在也不能这样做。但是这个水放大了以后能不能漏一些流向房地产市场呢，这个是肯定的。

不管是不允许“大漫灌”，还是精准施策，这个不能像打步枪一样准，钱往哪里打就往哪里放。政府还是希望控制房地产的融资和价格，还是希望这一轮放水能够流向制造业，但是能不能达到效果还不一定，我们要相信国家的政策威力。

总的来讲，从行政的角度，不可能再出更严格的房地产政策了，有一些地方会变相放水，比如说一些城市推出大学生毕业买房能够打折，为了引进人才，但是大学生一毕业就能够成为人才吗，都是为了卖房子变相出的政策，各地都在想办法。地方政府很希望松绑，中央政府非常不希望松绑。

地产有没有泡沫，肯定会有，但是在经济运作过程中合理的泡沫是正常的，如果没有泡沫股票市场都要关门，什么叫市盈率，市盈率就是泡沫。没有泡沫的市场就不叫市场经济，地产也一样，但是如果泡沫太大了会造成系统风险。如果这一轮泡沫继续吹大，以后会很麻烦，但是现在如果把泡沫捅破了，现在又过不去，进退两难。

现在情况比较复杂，总体来讲从行政手段方面加紧政策也不可能，什么叫稳增长，房地产起着非常重要的作用，而且作用最快、最明显。所以稳增长的时候房地产会发挥它的作用，这个行业就会有机会。

今年的任务我们有信心完成，有机会我们还是会去增加土地储备，今年上半年我们买地的钱不是很多，下半年有机会我们还是会增加土地储备。买地的方式有很多，我们有我们的特色，特别是通过母公司孵化到一定程度以后注入地产公司，我们会加大这方面的力度。

从长远来看商业方面我们会坚持住商并举的策略，发挥REITs的特色，希望国内的RIETs也能够尽快推出，如果越秀地产有双REITs平台，再加上上市公司平台，作为我们长远发展战略布局是非常有利的，而且我们也在这个方向上努力。

我就和大家交流这些，再次感谢大家一如既往对越秀地产的关注和关心，希望大家继续关心我们。刚才有个投资者说我们的股价比较低，这是大家努力的不够，大家多投点钱股价就上去了。