对话| 自由讨论：凝聚力量，产业小镇如何实现1+1＞2？

主持嘉宾

广东省房地产研究会副会长 韩世同

讨论嘉宾

魏 巍 亿达中国华南区域董事长

刘爱明 中城新产业控（深圳）有限公司董事长 

提问：魏总，您好，我是每日经济新闻的记者，刚才听您分享案例受益很多，大连项目您谈到不可复制，但是其中有提到11年的“寂寞期”，这个坚持是很难的，我想问一下在这11年当中是如何解决资金沉淀的问题？还有政府在其中扮演了什么样的角色？

第二个问题您提到可售资源部分达到70%，我是不是可以理解为亿达的模式还是通过产业的运营，使可售资源价值提升，通过出手可售资源进行盈利。如果除去可售资源或者降低比例的话，盈利情况又会如何？有没有做过测算？

魏巍：是这样一个状态，政府支持大连软件园招商，在大连市专门成立了一个局叫信息产业局，全国是没有的，这个局专门协助大连软件园进行招商、宣传，有几年大连软件园在北京、上海、深圳、东京、纽约还有伦敦所有机场外面都有宣传，还有中央四台广告，这些都是市政府来做，很多人认为是我们在做，有这种作决，所以当年大连市政府对我们帮助的确落到了实处。

韩世同：卖的贵吗？

魏巍：利润率还可以。

韩世同：佛山高新技术金融服务园区非常便宜的土地提供给进驻的银行。

提问：你们在产业新的项目投入过程当中，你们股东或者公司有没有利润率或者回报率的基本要求？

魏巍：我们肯定有，而且跟一般的地产公司差不多，这里没有办法公开讲多少，亿达是为数不多能够在政府获取高额溢价的公司，换句话说，政府整理这块低成本3000元，可能给到我们是1700元。

韩世同：我想问你一个问题，戴德梁行有很多国际资源，我看你们很多租客进驻的企业都是国际的大品牌机构，这个是不是跟你们戴德梁行之间一些关系？

魏巍：有一些关系，我们在招商过程之后有一个企业服务中心，这个部门就是安商，举一个例子，我们客户资源是1万多组，并不是亿达在哪里有项目就投，而是你有没有项目都要全国化发展，现在大家缺什么？缺少信心，不知道谁在广州要落地，要落区域总部还是研发中心还是销售中心，我们搞的这些部门有一个大中心，去年花了1000多万组建这个中心，可以知道租户的明年计划，第一时间与他们沟通，这是我们为什么能够在短期内能填埋十几平方米的原因。

提问：传统地产商比较关注商办住宅比例，我是比较关注你们制造和商办的比例，我们只是知道商业办公在每个城市，甚至每个地产里面都是过剩的，实际上能够引进的真正产业制造业落地以后才能带动商办，你们在这个方面配比有没有研究过？

魏巍：我们现在是70%做产业，30%做住宅和商业配套。我们现在探索一种路径，百分之百做产业，目前已经有了这样的项目，还涉及大公司机密不讲，百分之百做产业一样可以做起来，而且利润率也不低。

韩世同：他们的写字楼和你们商务型、办公性不太一样，基本上是现代化的工厂，现在有很多制造业电脑、互联网是可以进入到写字楼形态里面的一部分，也是产业，不是纯商务，有点差别。

魏巍：举一个例子，我们园区有很多巨化企业，一家企业有10万平方米，埃森哲在大连是7万平方米等等，这类企业有很多，有一些和政府博弈的时候，这些企业对你后续资源产生非常大的效应，一个客户进来整个这一片就全部起来了。

提问：我想请教一下，产业在布局运营过程中，刚才你说有差不多11年的时间，积累了相当的经验，希望你能够分享一下，关于产业园区在运营管理过程当中碰到难点问题，如何解决？

魏巍：这个是很好的提问，对在座所有人都很重要，我们拿着血的教训才积累出现在的经验，现在地产商做产业我理解大家更多是地价便宜盖楼，其实远不是那么简单，举一个最简单的例子。

从1998年改造园区一直砸了11年，我们盖的楼500强也好，百强也好不好用，第二建到甲级写字楼标准，新风不够，所以我们感觉不对，把人导过来重新改造新风系统。

第二做软件外包行业人员密度大之，男女比例是失调的，女孩占70%，男孩30%，我们所有楼建设非常漂亮，所有洗手间全部是10个男士小便池，10个女士蹲位，最后不好用，女士上升到17个，男士是3个，地产商不是单纯把楼盖起来就好用。

第三个在武汉做了智慧医疗，中央核心桶的高层不好用，至于怎么好用再研究。第四个标准层不一样，做产业6000个等级，我们搞正房地产2000、2500、1000，这样也可以做，但是成本上去了，这些都是经过20年时间的积累砸来砸去，付出了血的教训，积累了这样的经验。

提问：这位老师刚刚说的特别实在，有两个小的问题，刚刚提到咱们做产业园规划和设计的时候，做到精益求精，咱们起步非常早，为什么在当时起步之初会那么坚决持久选择走产业园这条道路？而没有走回款更快，或者收钱更快的房地产发展？

第二个问题目前运营比较成熟的产业园在盈利点主要有哪几个点？

魏巍：我们每年内部会议上也有反思有两个原因，第一个当年万达出去的时候我们也跟着出去了，但是我们只去了4个城市，后来有点犹豫，感觉中国市场化程度不高，特别是我们做产业地产，当时客户量还没有像今天这么庞大，有一点犹豫。后来看到了整个中国经济上升发展，我们在2006年开始全面铺开，现在亿达进入全国16个城市，运营36个工业园区，目前客户总量非常大。

第二个关于盈利点，现在大部分项目基本上能做到整个项目自负盈亏，其次我们有一块非常重要的增值服务，原来我们是服务中心配20个人全部是成本，现在通过非工党建，定制中标增值化的服务，目前这个板块每年收入上亿。只要客户有了人，衍生的收益就全来了，很多这种。

韩世同：非常感谢魏总给我们分享他们宝贵的经验，感谢魏总。

他刚刚讲到写字楼的做法，我们想到现在写字楼只能用三分之一时间，就是8小时，空调一关根本就没有办法再使用了，其他的时间完全是浪费。

提问：关于智慧产业尤其是房地产也是碧桂园一直在倡导的智慧城市的概念，刚才您在做的也是房地产上下游，所有相关性产业资源整合，我想请教一下，您所提倡和碧桂园之间关系是怎么样的？

刘爱明：最大就是市场，我们刚才说的你要帮助客户做生意，你怎么帮助？无非从技术资金人才市场方面着手，大的概念我有技术，我可以帮你解决你的问题，你有资金我可以投入你，帮他解决人才的问题，市场的问题，市场就是营销帮他卖东西，包括房地产应用对于高科技来说就是一个市场的问题。

提问：你这个研究院解决的是什么课题？

刘爱明：研究院要解决的课题很多，针对华润解决华润的问题，华润他们做比较多持有商业和办公，持有商业关注点不一样的，不能笼统说智慧、节能，这些东西也许碧桂园就没有那么关心，华润就会特别关心，我们就针对华润去研究这些，这些课题比较多。举一个例子，我们光谈智慧建筑，现在连智慧建筑也没有一个标准，智慧园区更没有，智慧城市完全是一个满天飞的概念，我们先研究标准是什么，这个都要有一帮人专门来研究，研究这个东西两波人都要有，房地产代表需求方，他有他的需求，那一边产业是一个技术提供方，解决方案的提供方，研究的课题有很多，我们研究院成立，未来会发布有很多方案，和我们一般想象的研究院不一样，我们这个研究院的成果可以直接接到订单，我对华润研究完了标准，研究好坏就是华润能不能给我2000万订单，能给就让这些企业干，我们研究院不是纯研究，是应用研究。

提问：我们金茂也在做这方面的研究，如果是有可能的话，可以一起交流。

刘爱明：我会把很多开发商都拉进来，大家都有需要，这个事任何一个有名有姓开发商做都有点问题，比如万科做碧桂园干吗跟着你，我做大家就全来，房地产商到今天，我搞房地产也20多年，房地产商是存在这个问题，如果我们产品性能还不能提高，真的就只剩下赚钱。

所以我们产品性能一定要地方，万科一路在研发上投了很多就是这个原因，希望产品能有一个好的性能，现在因为产品已经五花八门，早年只有住宅，医院也要提高性能，商场也要提供性能，办公楼、酒店，甚至产业办公楼也要提高性能，软件人在里面办公新风量就是不一样，不针对性研究是不能很好发展的，确实要投入精力研究。

提问：我是网易房产的记者。咱们在介绍里面比较少提到金融这方面的内容，我想了解多一点，金融和产业地产连接起来在特色小镇里面是怎么样运行的，有一个什么样的逻辑？

刘爱明：技术资金人才市场是少不了资金的，尤其是产业，产业跟搞房地产不一样，房地产可以融资，我觉得世界偏爱房地产，世界上所有融资都要以房地产作为抵押物，不管是什么融资，所以做房地产容易拿到钱，做企业拿不到钱，他们确实需要支持。

我们了解企业以后，大家希望成本比较低融资，显然我们很多基金不是干这个事的。我们的基金是投你，几年退出以后把你卖掉，持有你的股份我赚一把钱，这个对绝大部分产业企业没有什么帮助，从金融角度这是一个很大的偏差，还是想赚他的钱，你没有帮助他做生意。

我们正在组一个基金，包括上次跟浅海基金谈，我们组这个基金和浅海基金又不一样，浅海基金更多是科技投资，那是一个很成熟的行业，可以找到美的行业的投资基金，我们做一个类似于产业深度的产业基金，可能表面是一个定增基金，企业拿着一点钱需要购置房，还有一点钱用于企业上下游并购，和纯科技投资基金目的就不一样了，我只是举这个例子。

对于产业园区来说，或者形成一个产业链来说，一个好的产业基金是必不可少的，但是我觉得好的产业基金标准就是那个产业企业要觉得好，不是你觉得好，你说我这个基金投了一个科技赚了100万你觉得很好，产业就会想你能帮我什么？大部分企业你帮不了的，实际上大量的企业是真正需要从产业角度帮助他做生意的钱，这个是比较难的事，中央也在提由虚向实的问题。

提问：我们是海尔中央研究院的代表，对于刘总讲的研究院问题我非常感兴趣，我们在整个广东省布局了两个分公司，还有智能制造工业园，还有一个体量非常大的物流园，对于研究院我们做了很多年，主要是为地产配套服务的，在研究院这个领域，后期希望能够有合作的体会。我们在智慧社区和智慧城市，在北京有一个团队上百多人，已经做了将近五年的储备研发。

刘爱明：我们要向你们学习。

韩世同：谢谢刘总的精彩演讲和回答。

下面进入自由讨论的环节。

大家谈谈刚才听了两位嘉宾的主题演讲之后，有些什么想法、意见、看法表达一下。

盛宇宏：刘总，我刚才看了一下您讲的惠州碧桂园的项目方案，我们做了很多产业地产设计，整个定位未来怎么样运作是决定设计具体的实施，我看了那个平面还是快速销售的倾向比较明显？

刘爱明：我们没有销售持有的比例，产业大部分都是蛮小的，我刚才提的定增基金有一部分购买物业，即使是上市公司也是要通过发基金的方式来定增，单纯产业是买不起的，只能是租，你想卖也卖不了，当然非要买就卖，比例方面初步摸了一下，不到三分之一的客户有购买需求，其他全部是租赁为主，主要是研究生产。每个行业不一样，有营销、展示、办公、研发、生产等等，对于平面是这样的需求。

祈英颉：我看很多领导对我们启迪协信不是很了解，我介绍一下启迪协信在2015年6月份才成立是启迪控股和重庆协信集团做的资产重组成立的平台，这个平台整个启迪控股做科技园、科技小镇最大的平台，也是主要的平台，还有张一平张总科技城平台。今天主题是小镇，我也谈谈我们启迪协信在小镇方面建设一些想法和理解。

2016年国家倡导建设小镇，是解决新型城镇化一个重要的手段，也算是这么多年来新型城镇化提出来一个比较行之有效的解决思路，或者办法。在过程当中有很多问题，第一整个盈利模式相对有点单一，另外房地产化比较明显，所以中央最近出文了。做小镇最核心还是产业，为什么？如果你没有产业的话，人的聚集包括人的就业都解决不了。我们启迪协信在这方面的实践，思考了大概两年的时间，开始发力在小镇上面建设，今年准备投资布局一些真，争取在三年内做20—30个小镇规模，今年先做一些样板。

整个启迪协信有我们的核心IP，我们核心IP主要是依托于两个大的股东，一个是启迪控股，还有一个是重庆协做集团，启迪控股相信张总刚刚介绍了，启迪控股会有很多资源，我简单重复一下，启迪控股在整个战略性新兴产业上已经提早有布局了，大概有7大新兴产业，环保，新能源，新材料，医疗健康，教育培训与文化体育，目前比较热的下一代互联网信息技术，我们有很大的投资布局，下面有7个控股上市公司，参股二股东和三股东有30多家，加起来有40多家在产业方面已经开始做了布局。

我们认为小镇的开发，启迪已经独创一体三螺旋的产业地产理论，相对来说我们比传统开发商转型到小镇相对容易一些，因为我们本身就是做产业，在产业导入过程中，包括创新孵化过程中配套了很多基金的模式，金融的模式，在整个创新文化企业培育成长最大的核心就是离不开资本的支持，我们在企业全周期里面都会提供一些资金支持，包括团队包括可行还会继续投下去。

“园区+产业+金融”来推动整个产业导入和蓬勃向上发展。小镇最核心产业，对我们来说盈利没有任何问题，唯独就是选址上面的考量，今年我们选址会围绕着比较好的城市，一二线城市周边选址，未来可能会扩大规模到二线城市或者三线比较强的城市做。

启迪协信最核心做小镇核心IP就是科技+，我们在新兴产业布局，包括现在做智能制造，启迪协信和宁波市成立了大概100亿产业基金，国家做机器人比较强的很厉害的专家，下面有7个千人计划专家。同时在宁波准备做一个机器人的小镇，最核心的产业已经拿到了一个“钥匙”，有一些核心的资源。下一步做小镇我们理解还是要做到产城融合，不管是做开发，或者产业导入，最重要的就是企业现金流平衡，如何到最后能获得胜利那一刻，需要我们做一些现金流，我们理解小镇还是需要有房地产开发来支撑现金流的。

另外核心优势是产融结合，我们有基金做产业扶持和培育，如果你的产业做起来了，所有的事情都可以解决了，包括人流导入，销售载体，物业等等，都会迎刃而解。所以我们理解就是你做小镇，我们打的是科技小镇，但我们的理念是产城融合，产融结合。

韩世同：谢谢祈总。

下面请王韶会长做一下总结。

王韶：经常参加观点举办的论坛，我觉得今天有点与众不同，主讲的嘉宾都是实践者，我也是受益非浅的。特色小镇从去年到今天如火如荼，其他地方刚才几位嘉宾都讲做的不错，广东我个人感觉还是雷声大雨点小，落到实处的不多，当然可能也跟我们这一块在理论方面探讨不够有很大的关系。今天刚才发言的几位嘉宾给我很大的启发，对这方面我也非常关注，今年6月份带120多位高管去了外地专门学习特色小镇，未来我们广东房协也会继续关注或者加大对特色小镇的关注力度。

小镇特别是特色小镇一个是你特色特在哪里？刚才有一位嘉宾分享特别好，必须要根据地方的产业，之前人民日报对现在一哄而起的特色小镇进行了批评，杭州基金小镇做的不错，距离杭州几千以外西北一个很偏的县城应搞基金小镇，人民日报就批评它这是扯淡，要根据地方产业打造小镇，这必须是一个大前提。

另外作为一个小镇，顾名思义不是行政范围小镇，应该也包括行政服务、生活配套东西在这里面，除了特色之外，大杂烩要不要？我觉得必须要满足宜居宜业宜游等等方方面面的东西。今天由于时间的关系没有探讨到，实践出真知，希望通过大家共同的努力，这个小镇也是未来整个中国房地产发展一种必由之路，希望大家在小镇发展道路上，让自己的企业以及我们房地产业走的更远，走的更好。

韩世同：非常感谢王韶会长为今天下午的论坛做的很精彩的点评和总结。我也是第一次主持这样的论坛，真的让我学习到了非常多的东西，虽然我主持能力不是很好，应该算是可以“交货”了，我也觉得这个形式非常好，还有很多意犹未尽，每个嘉宾只有20分钟的时间，不可能讲的特别开，将来企业可以请他们到企业里面进行半天一天的探讨，可能会更加深入，这个形式只是抛砖引玉。

通过这个形式才知道，原来张总已经变了，才过了几年已经变成特色小镇产业园区方面的专家，刘总也是，那边才听说不做这个不做那个，现在发展非常好，而且非常善于总结经验，把这当中的事情规律化，把方法、模式总结出来，对这个行业有非常好的借鉴作用，各种情况，各个区域还是要实事求是，还是要根据各地的情况采取不同的放方法，进行不同的定位。

今天我的任务到此结束，把时间交给主持人。