观点指数 | 上海8月报:史上最淡一月 首个公证摇号项目夺销冠

观点指数研究院

2017-09-07 19:26

  • 成交价格与成交量呈反比态势,由于中高端产品成交较为活跃,上海新房均价上涨至为48971元/平方米,创历史新高。

    观点指数 连续经历三周零供应,上海8月份楼市成交成为史上最平淡的一月。

    今年以来,受到上海政策调控收紧影响,楼市表现一直不温不火,在“金九银十”到来前,全市仍充斥着低气压。 

    根据上海中原地产数据显示,8月份,上海新建商品住宅成交面积45.4万平方米,环比减少32.4%,同比下滑75.7%,为历史最低位。 

    相对而言,成交价格则与成交量呈反比态势,由于中高端产品成交较为活跃,上海新房均价上涨至为48971元/平方米,创历史新高。 

    供应短缺是影响8月成交的主要因素,8月全市一手商品住宅供应面积为11.66万平方米,环比下跌74.88%,同比下跌72.90%。 

    值得一提的是,作为上海首个公证摇号的项目,万科安亭新镇以成交347套的成绩夺得单盘销冠。 

    从整体上看,8月房企成交表现明显乏力。大部分开发商表示,该月销售额仅为个位数。

    全市低气压 万科单盘夺冠

    据观点指数不完全统计,前十成交总额不超过60亿,甚至大部分房企成交额仅为个位数。 

    尽管榜单中大多是熟悉的面孔,但排名却发生了重大变化,曾经激烈的竞争场面已不复存在。一向保持高水准的上海楼市,个位数成交额着实让人大跌眼镜。 

    供应不足加上传统的淡季因素,8月份前三周连续无新房供应,直至第四周才有项目开盘。 

    万科是最幸运的一位,作为上海首个公证摇号的项目,万科安亭新镇8月迎来开盘,并以成交347套的成绩夺得单盘销冠,成为万科该月销售额贡献的主要来源。 

    8月份,万科在土地市场的表现亦可圈可点。自从上海拿地规则从“价高者得”到“评分制”,拿地就变得不那么简单,万科单月斥资近80亿摘下两宗地,实现补仓计划。 

    最让人意外的是,拥有高端项目的仁恒、瑞房成交活跃。其中,瑞房旗下瑞虹新城悦庭是单价高于10万元/平米的高价产品,8月成交了48套房源。 

    单盘方面,单价在3-6万元/平米的改善类产品,位于宝山的上海长滩、青浦的金地天境、奉贤的禹洲雍贤府、青浦的新华联奥莱悦府挤进成交前十。 

    值得期待的是,由上海中环集团和深圳蛇口中建联手开发宝山中环国际公寓项目,在8月29日获得预售证当天进行了摇号,也是上海第二个进行摇号销售的项目,预计也会在9月集中网签。此外,万业紫辰苑等项目的摇号销售也已被提上日程。 

    在未来的一段时间内,通过摇号建立公正透明的新房销售机制将成为推动上海楼市成交的主要方式,也将成为房企销售排行的重要指标。

    土拍低溢价 自持考验房企

    据观点指数统计,8月上海共成交11幅地块(工业用地和动迁安置房用地除外)包括6幅住宅地块、3幅商办用地、2幅商业用地,成交面积43.27万平米,环比上涨101.44%,成交总价192.43亿元,环比上涨495.39%。 

    与以往火热的土拍现场相比,上海土地市场频频出现低溢价成交,无论宅地还是商业地鲜有房企问津,到场的开发商屈指可数,多幅地块仅1轮报价后就成交。 

    上海中原地产分析师卢文曦指出,自从拿地规则变化后入围房企仅1-2家,可见参与基数较少,若不是开发商真是库存告急,地块限制条件还算可以,预计基本不会出手。 

    然而,综合实力较强的房企夺地优势明显,按照土拍规则从“价高者得”到“评分制”,拥有较高资质水平的房企才有勇气拿地。 

    其中,万科、首创分别拿下两宗地,证明了大型房企的实力,以及对于上海土地市场的判断。 

    8月28日,万科以29.09亿拿宝山区宝山工业园区(BSP0-1801单元)108-04地块,楼板价20068元/平米,溢价率0.34%;8月31日,万科又以48.86亿元拿嘉定区安亭镇国际汽车城核心区21B-13地块,楼板价25041元/平米,溢价率0.16%。 

    8月29日,首创以14.82亿元连拿2地,分别是青浦区盈浦街道观云路南侧25-04地块,总价6.08亿,楼板价27178.93元/平米;青浦区盈浦街道观云路西侧22-05地块,总价8.7亿,楼板价27112元/平米,溢价率0.41%。 

    与以往不同的是,8月份成交地块均有自持要求。其中闵行区闵行新城MHP0-0103单元七宝生态商务区19-01地块、闵行区浦江镇新选址一号基地w1-07地块(浦江镇0742街坊P1宗地)、闵行区莘庄工业区01单元MHPO-0501单元31C-01A地块,这3幅地块均需开发商100%自持,除上坤拿下的闵行新城商办地块只需自持20年外,其余两幅商业地块均需开发商按出让年限100%自持,即40年;另外6幅宅地,均需开发商按出让年限自持15%的住宅和全部商业。 

    还有城开拿下的闵行区古美商办地块,需要自持60%的办公20年和80%商业(含酒店)40年。以及金地商置拿下的青浦徐泾商办地块,也需自持80%商业和50%办公各20年。

    审校:欧阳颖



    相关话题讨论



    你可能感兴趣的话题

    楼市通讯

    资本金融