观点指数8月报 | 北京TOP10：成交低位徘徊 华润夺冠万科跌落前十

观点指数 在“金九银十”来临之际，北京8月的成交数据依然有些“提不起劲”。 

统计数据显示，8月北京新房及二手房市场有回温迹象，但依旧处于成交低位。新房成交1793套，环比微涨6.7%，同比则大跌了75.5%；二手房共实现网签7712套，环比增加7.7%，均价上亦有所回稳。 

房企排行方面，月内华润以逾20亿的总销售额摘得销冠，绿地因几个商业及写字楼项目进入前五，与此同时，万科本月发挥失常以微弱差距无缘前十。 

接下来，随着新获批的首开万科城市之光、中骏天宸及北京金茂府等项目的入市与确认成交，房企销售排行存在着不小的变数。

总体上，市场分析人士认为，目前北京新房市场依旧处于低谷期，加上9月入市项目并不多，所以推测在传统旺季“金九银十”或难有惊喜出现。 

据观点指数统计，8月房企销售排行中，上半年进入前五的万科已经不见了踪影，而华润则凭借多个新盘与旧盘同时发力，超过首开、首创等企业，摘得销冠。 

监测数据显示，华润8月有约7个楼盘在售，其中中国玺、华润未来城市两个新近开盘的项目为华润带来了超过9亿元的销售贡献，两个老盘项目首开华润城、密云华润橡树湾也共录得5亿元的销售额。除此，华润万橡府、华润八号院、华润西山墅亦有少量成交。 

值得一提的是，中国玺以近8万元的均价、约5.57亿的总销售额成为住宅单盘销售季军，华润未来城市以64套、4.11亿的成交额位列第五，仅凭这两个项目，华润便牢牢占据了前三名的位置。 

首开本月同样有多达七个楼盘在售，多为合作项目，首开国风美唐、首开华润城是本月的销售主力。位于昌平的首开国风美唐6.9亿元的销售额也是本月住宅项目成交第二名，成交套数达到了110套。 

紧随首开之后的泰禾，因泰禾昌平拾景园、北科建泰禾丽春湖院子两个项目进入前三。特别的是，泰禾昌平拾景园以89套成交，10.88亿元的成绩夺得单盘销冠。此外，根据泰禾发布的信息，北科建泰禾•丽春湖院子自2016年11月首开至2017年8月，已累计销售了80亿元。

继3月份挤入三甲后，融创本月再度入榜领先第二梯队，融创北京壹号庄园及融创千章墅项目均有不错成绩。而绿地则由于多个商业及写字楼的确认成交，月内再度入五强。据悉，此前绿地最佳的成绩是在2016年11月，以20亿的成交额成为当月销冠。 

黑马月月有，本月则是金隅。市场成交整体低迷之际，得益于西山甲一号、金隅翡丽、金隅金玉府等老盘的持续发力，金隅成功踏入北京房企成交TOP 10。 

一家欢喜一家愁，昔日榜上常客万科本月却无缘前十。观点指数监测到，万科实际上有万科翡翠公园、五矿万科如园及五和万科长阳天地等项目在售，但终因微弱差距位列13名。不过，随着首开万科城市之光获得预售证，万科在接下来两个月有扳回一局的可能。 

而且，随着中骏天宸及北京金茂府等新获批高价项目的入市与确认成交，房企销售排行的变动存在着未知数。

据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2017年8月，北京全市新建商品住宅（不含保障房）共网签1793套，环比微增6.7%，同比下降75.5%，网签成交主要分布于昌平区、密云区、丰台区、朝阳区及大兴区等区域。 

过往签约数据显示，今年以来北京仅3月份因新政刺激而录得新房超过3000套的成交额，其他各月销售均在3000套以下，而6月至今每月成交更是在2000套以下的低位徘徊。 

单盘成交方面，泰禾昌平拾景园、首开国风美唐及中国玺均录得5亿以上成交，特别是泰禾昌平拾景园成交10.88亿元，为单盘销冠。华润未来城市亦有4.11亿元的成绩，这个数值接近本月前十的门槛。 

北京住建委数据显示，8月份共有13个住宅项目（不包括两限房及经适房）领得预售证，批准销售套数为2675套，销售面积27.16万平方米。

8月北京新获批预售证数据

特别的是，本月住宅项目获批售价有放松的迹象，13个项目中共有6个项目的销售均价超过了8万元，其中华润昆仑域、丰台北京茂府、富饶家园均价超过9万元，位于西城区德胜门外大街的中骏天宸更是拿到了超过13万元/平方米的售价。

二手房方面，全市月内共实现网签7712套，环比增加7.7%，同比去年则大幅下滑70%，日均网签量不及400套，均价则在经历5月至7月的下跌后开始回稳。

有分析指，目前北京新房市场依旧处于低谷期，加上9月入市项目并不多，所以推测在传统旺季“金九银十”或难有惊喜出现。

政策方面，八月份，北京住建委、市发改委等部门联合发布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》征求意见稿。为培育租赁市场，该文件指出了多渠道增加租赁住房供应、鼓励发展规模化及专业化的住房租赁企业、加大住房租赁的金融支持等措施。

在8月份全国各大城市发布促进租赁市场发展措施之时，实际上北京已经通过土地竞价方式在土地端上起到了带头作用。 

8月14日，北京市住建委公布，今年以来，北京已累计推出19个企业自持租赁房项目。 

这19个项目分别位于海淀、丰台、大兴、房山、平谷、顺义等六个区，在土地招拍挂阶段通过“控房价、限地价、竞自持、比方案”方式出让，19个项目住宅总建筑面积233.6万平方米，其中自持商品房面积127.5万平方米。 

土地成交上，本月北京共成交11宗地块，包括10宗居住类用地及1宗商服金融类用地，总成交价达319.6亿元，金科、碧桂园均有三宗地块入手（包括联合拿地），远洋亦接连竞得了两宗。

8月北京土地成交情况表

北京月内拍地最吸引人的莫过于限售价9万元的东城区地块，这是继2013年崇文门路商业金融用地后，东城区再度出现土地供应。但最终地块却意外爆冷，仅经过两轮报价便落槌，溢价率为0.54%，竞得企业为华润、招商及碧桂园联合体。 

在溢价率方面，11宗地块的平均溢价率为25.52%，其中溢价最高的地块为首创与远洋联合拿下的经开区地块，总价达到了71.65亿元，溢价率达49.9%。另外三宗溢价超49%的平谷区夏各庄镇地块均被金科拿下，共需支付地价35.46亿元。 

据统计，截至8月，2017年北京全市居住类用地供应总量达到了46宗，是去年同期的六倍有余。 

供应上，观点指数监测到，北京月内一共推出六宗经营性用地，各位于朝阳区、门头沟区、延庆区、石景山区、丰台区及通州区，总建设用地面积65.19万平方米，建筑控制规模小于或等于86.49万平方米，总起始价157.31亿元。 

其中，位于朝阳区孙河乡的地块已于9月7日被泰禾摘得，成交价59.6亿元，企业还需自持36%的商品房面积。公告还要求，项目中商品住房销售均价不超过68245元/平方米，且最高销售单价不得超过71657元/平方米。