演讲｜刘爱明：科技地产全产业链流程规划和构建

刘爱明（中城新产业控股（深圳）有限公司董事长）：刚才亿达讲的听了很感慨，我跟亿达高总也交流过几次，中国真正从产业角度做产业地产的不多的，更多的是从地产角度做产业地产，这两个是不一样的，我拿商业地产举例子，商业地产从商业角度做的，比如恒隆、华润，也有从地产角度做的就是万达，这两个做法是完全不一样的，盈利模式，核心盈利都完全不一样，恒隆和万达是两个完全一样的企业，非常感慨，亿达还是非常值得尊敬的一个企业。

我搞了20多年地产，在中海张总是我们的领导，后来到万科，我出来一头榨到产业里面，地产很少，产业认真做了两年还是体会很多，总的体会就是如果你永远用开发商的思维来做产业地产，几乎是死路一条，除了骗政府，骗一两个可以，但是骗多了肯定不行。我和碧桂园的合作，我们谈判谈了挺长时间，就谈股权比例，剩下没有谈，更重要的是还是理念，是不是真做产业地产，还是做地产。产业作为一个旗帜，产业作为一个地来看待就没的干，这也是我的一些体会。

为什么要做专业的产业园区？这个是现在地产商考虑的，亿达软件园就是软件园，智造园就是智造园，农业园就是农业园，为什么要做专业园区？假设100万平方米产业，一家企业租或者买要1000平方米，1000家，每天招一家要招三年，你认为这个游戏玩的下去吗？玩不下去，答案很显然，你试一个月招30家，连续再试30多个月，任务就完成了，100万平方米。传统的招商解决不了产业园区的问题，如何解决？

我这里有一个案例，苏州工业园区有一个有70、80平方米平方米，基本上是医疗器械的企业，今天盈利的很好，就是一个垂直生根的服务园区，这个服务平台中间这个圈比较小，一个专门的产业园提供一个服务不一样，可以提供非常专业的服务，如果客户不分类，你提供的就是一个大杂烩，两码事，真正的客户是不会到这里来的，因为你这里提供不了他真正想要的服务。就像搞住宅也是，如果客户不分类，30平方米到300平方米全干，这个项目转不动。

这个项目是我心目当中的标杆项目—苏州生物纳米科技园，我们最开始提了一些想法，建议大家认真看一看，更多是产业，而不是房地产本身，房地产其实真的不重要。

现在的园区大概是这几类，用什么吸引客户？这个是在座每个人，不管是搞哪一类的都要关心的，因为房子总是要卖和租，无非是几个理由：政策优惠，这个是政府的理由，不是你的理由，你做不到的。第二个是靠地宫一种服务，这里叫基础服务就是公共的服务，例如搞食堂、商业配套，不管是什么产业总要吃饭，这个理由不充分。

什么叫充分的理由？就是做的这个事给他提供专业的服务。回过头来说，给客户是什么感受？到你这个园区立刻就会觉得生意好做，对他做生意有帮助，你搞食堂也有帮助，但是没那么大。不同的专业谈的话题完全不一样，谈医疗器械是医疗器械，智能制造是智能制造，新能源是新能源，新材料是新材料，每个行业提供的专业服务差十万八千里，这个就是我们要很专业的谈产业，大杂烩园区我们基本上不看，没有意义，我们知道他们做不了太多的东西，房子盖的再漂亮也没用。

我们经常说一句话，安居乐业，安居就是由碧桂园解决，所有人都相信碧桂园会搞出一个无论是环境、学校、教育、商业、酒店等等都会提供很好的，“乐业”这个事让我们来解决，让你觉得在我这里做生意比别的地方好做，这个就是我们解决了“安居乐业”，做起来比较难，由于时间关系就不细说。

标准的写字楼不要了，这个东西是我们从产业特点研究的。针对客户的一些研究来做，产业企业不是要办公楼，大家清楚，产业企业不是要办公楼，总体来说需求比较复杂，例如需要营销展示，需要办公，需要中试研发，也有可能是组装，一个生产线25米总要，这是最少的，如果没有这个空间的话，做出来的空间毫无疑义。

我们希望提供围绕产业提供一些服务，这个地方我把规划图放出来，其实背景是规划图，这是我们跟碧桂园第一期80万平方米，产业有25万平方米，全部开工，规划图如何画？这25万平方米，规划图可以画出25种出来，但是哪一种好？还是从产业角度来说，如果让客户觉得到你这里生意好做，无疑你在这里要营造一个比较良好的产业氛围，你要想学习，肯定不能去咖啡馆里面学习，要到安静的教室里面学习，要和他交流。

产业链技术、资金、人才、市场，再往细说，我们在这个项目上如何营造产业生态？我们也是拿着这张图和杨主席讨论，为什么规划要这么做，而不是那么做？首先做了一个物联网国际人才中心，没有人不行。我们做了IOT影响力中心，IOT就是互联网，影响力中心包括媒体、智库，一个产业生态怎么会没有声音呢？要有媒体，展览，要搞全球论坛，甚至未来希望在那里做改易市场，展览展销，这都是一个生态必不可少的一部分，少了就不对，我们统称为影响力中心。还有孵化器，孵化器是非常小的一块，只是一个环节。

国家工程中心集群，要做产学研，产业企业技术很重要，技术从哪来？我们还接待中科院一帮专家谈，还有学校，培训工人，什么都要培训，技术人才，产业需要大量的技术人才，没有软件人才这个软件园就不成立。然后才到正常的转型示范区、龙头区、加速器、研发区等等，也要有生产的部分，显然不是一个纯办公楼的园区。把这些东西都落下来，生态就出来了，其实这对于我们来说不是一上来招商，招商先拿一个总的项就是生态，这个生态最后越做越大。

回到最开始的问题，我们和碧桂园项目有80万平方米，估计有400、500万产业，产业不是招商来的，是不请自来，否则15年都干不来。这个项目已经在建了，并且招商也有了不少结果，5月17号开工，到今天已经招商完成13万多平方米，4家上市公司，6家国高企业，首先产业认同你，我要到这里来，我觉得到这里来生意好做，然后是乐业、安居也挺好，碧桂园这么大平台提供给你。

碧桂园选择跟我们合作，我们有一个理念，就是我经常提的，这个企业提我们的目标叫做企业愿景，建成产业升级服务中国制造业企业转型，这个愿景很有影响，但是对于我来说，实际上不是这么理想和情怀的东西，商人不赚钱，光有理想和情怀没有用，为什么搞转型升级？就是我刚才说的那个话题，让客户到你的园区觉得生意好做，这句话换一个角度来说就是产业链转型升级，你要干的事情就是产业链转型升级，当然这应该是政府干的事，但是你不干真的做不了生意。

这个是同行应该深思的，剩下就是想一些聪明办法解决你的问题，但是聪明办法都长久不了。打造一个制造业企业，转型升级一个平台，制造企业谈到转型升级，技术资金人才市场，后来我们发现一个问题，没有足够的规模谈什么转型，你需要用10万平方米，你就自己搞你的园区，没有那么多转型升级的事。我们计划在深圳宝安区租赁100万平方米，为了有足够的规模，租100万平方米厂房干什么？智能制造，到今天租了40多万平方米，当我有100万平方米都是做智能制造的时候，相信在珠三角我对这个行业是有点发言权的，企业会知道我，我能提供很多企业所需要的服务。

6月份我投了1000问和清华成立了智能制造实验室，跟学校实验室不一样，就是服务企业的，企业需要技术服务，需要针对性的服务，大量的客户不需要高精尖的技术，二流的技术都可以，即使是二流的技术也找不到，因为我们没有技术服务业这一说，没有人提供这种服务，我们成立这个实验实就是干这个事。这个就是我们的一些逻辑。

我在保安有100平方米园区，如果今天在旁边还有一块地定位做智能制造，你说等我地建成之后，这个地是不是可以运作成？一定可以运作成功，如果没有这个准备，盖50万平方米的楼，明天招满，对不起我也没有这个本事。我们提倡先产业后地产就是这个意思。

我再说一点，这个也是我们实践当中客户，企业非常关心的问题，昨天晚上我在碧桂园带着十多家上市公司老板，去碧桂园请总裁出来跟大家讲讲，鼓鼓劲，我也讲了这个观点，现在正在做的事，还没有做成，也没有对外宣布。这个圈子大部分是房地产出身，这个社会房地产一帮人，高科技一帮忙人民，这两帮人是不交集的，房地产搞你的房地产，高科技搞高科技，带来什么问题？一高科技的产品进不了房地产这个圈，我的体会很深，我是搞房地产，我帮助一些朋友进房地产的时候，即使是我非常小的企业也进不去，理由大家都知道。

房地产商也受很大的损失，我们被诟病，资产价值高和我们没有关系，还有一个你们脱不了关系，我们搞了几十年房地产，提供了这么多年产品，你的产品不怎么样，我们盖的房子到现在避风遮雨隔音保温，不管你的产品是1万平方米，还是10万平方米，没有什么功能？为什么没有功能？因为高科技的东西应用的带少了，高科技就是服务人类的，但是你就是不用。我现在正在干的一个事，房地产产业这个是上下游影响力极其深远的，20年以后在中国房地产业还是支柱产业，不可能变成非支柱产业，这个行业容量这么大，有需求，这些产业企业不就是提供产品吗？

把他们嫁接起来，这样就给企业找到了市场，他们应用了当然跟着你走，你现在一个企业家说我能帮你卖东西，立刻用你，这就是市场。我现在正在成立一个研究院，投2000多万，找一个院士牵头，把这两波人弄在一起，专门研究高科技在房地产应用，可能和诸位很有关系，因为每个公司定位不一样，针对碧桂园研究碧桂园想要的东西，研究出来你非要不可，因为这个市场上没人给你提供，就我在关注你。

你就要采购，那边产业企业卖东西生意就好做了，这个就是市场，放在房地产很熟悉的东西我们为什么不做呢，房地产和高科技结合起来，其实他们的产品是不错的，实际上我们现在用的更多高科技产品是单一产品，我就采购节能灯泡，没有系统的应用，我们现在研究系统应用，这个也是我们体会比较深的。真要想招商，先帮他卖东西，你能帮他把产品卖掉，他绝对会和你合作。产业地产小镇才可以成型。

我总的就是介绍这些，谢谢大家！