演讲｜魏巍：亿达· 产城融合之路

魏巍（亿达中国华南区域董事长）：过多感谢的话就不说了，下午开会大家或多或少都会犯困，我直接进入主题。

我看了所有嘉宾只有我一个人来自北方，感觉非常荣幸。我本人是一路从招商这条线走过来，所以我的分享更多是从案例的角度，案例的代入给大家分享亿达20多年做产业、产城的案例。

在正式开始演讲之前，我先回答主持人开始留下的一个小议题，现在大家在探讨整个产城融合比例怎么能赚到钱？为什么亿达做大连软件园是百分之百持有，目前每年租金接近10个亿，可以实现盈利。和今天在座大家都等不了，因为做产业是需要耐得住寂寞，我们1998年开始做大连软件园，真正盈利是在2009年，亏损了11年，全持有之后，到了2015年开始逐渐盈利8000万，1.5亿，3个亿，去年财报10个亿，大连软件园在全国不管是产业拓展还是政府领导去大连参观一个很好的样板，目前我们园区是全国唯一一个民营的国家级园区，而且产值占大连整个IT服务业70%，这些成就我们非常自豪。

但是也分析到他的成功有特定历史条件下，有很多的因素租金，目前我们在走全国投资拓展，这种模式目前来看也很难再复制了，因为在1998年的时候，整个大连开发区，大家可能比较了解，当然是神舟第一开发区，高新区做的不太让政府领导满意，大连当时领导提出一个关注民办的战略，引入市场化资本，政府出政策，出成本地价，出全球招商支持，企业来做房子，企业参与到整个市场化运营，是通过这种模式向前操作。在2003年开始陆续整个园区进入飞速发展。

亿达在中国产业界了解的人都比较清楚，亿达是现在中国为数不多做纯产业园区，产业地产一家公司，有一些同仁说你们不是做房地产，2014年上市板块是整个亿达把整个产业地产业务拆出来上市，另外还有一个叫亿达集团，这个是纯房地产商，市场占有率在大连接近15%，也是在大连做的不错一家地产公司。

从1998年到2005年一直做科技园，包括在电话、苏州还有大连、武汉做了很多的科技园区，2006年以后到2015年叫产城融合，目前在国内比较早提出产城融合标准的一家企业，现在对产城融合这样的项目提出了自己的标准，要有一定的规模3平方公里左右的项目落地，里面分为6大功能区，包括产业、住宅、教育、商业、交通还包括共享空间，类似于公园等等。每个功能分区步行15分钟之内，整个建造标准从建筑方面低密度，低容积率、低碳，内容包括都是高素质、高品质、高基础，“三低三高”的理念。

这个是1998年开始做的大连软件园核心区，整个占地面积3平方公里，建成面积300万平方米，目前就在这个软件园一期世界500强是56家，年产值是1300多亿。从产业方面是大连单位面积最高，能耗最低的绿色增长区域，联合国给整个国内唯一民营企业颁的奖。目前整个区域内常住人口是20万，其中在园区纯办公人口全部是年轻人、白领高收入人群是8万人，区内有多所双语幼儿园、学院等教育配套，有一个完整教育体系链条，目前我们商业给套500强达到十多家，包括汇丰银行，还有英国康帕斯做餐饮服务等等。

2012年在武汉建的软件新城项目，占地面积3.4平方公里，规划面积230万平方米，产业150万平方米，住宅70万平方米，10万是教育配套，这个项目和大连软件园截然不同，大连软件园是1998年依托不同组团，一个组团加一个组团，随着大连城市的成熟逐渐成熟起来的园区，属于自然衍生，随着城市成长的园区。

而武汉软件新城是我们在一片荒滩上，例如四年半完全造的一个城，当时我们和武汉市长一起，连路都没有，武汉市长现在已经到了重庆，指着这片地，这就是将来武汉的软件新城，创建全国软件名城核心示范区，当时我是信心不足的，但是我也亲自参与了武汉软件新城，从2011年到2015年8月，在这个项目接近五年时间，这个项目最成功之处，这个项目可以全国复制的。

现在我知道在座有很多地产商想往产业转，我可以给大家提一个建议，这个项目产业是30%自持，住宅和商业配套是70%，我刚才为什么反复问他们有没有成型或者产业或者其他业态的比例，我想验证一下我们这个是否是最科学的？

目前这个比例我们是能做到盈利的，如何做？在前期首开20万平方米，百分之百纯产业，百分之百自持，地上11万，地下9万，品质非常高，我相信在座各位有去美国洛杉矶考察过的话，应该能碰到这个项目原型，在洛杉矶耳湾市，亿达做这个项目的时候很简单，并不是对国外生搬硬套，我们坚信我们是发展中国家，发达国家号称领先我们100年，我们要做所有事情在全球发达国家都能够找到原型，至少有借鉴的元素，所以我们做软件新城就对标美国洛杉矶的园区。

把这11栋楼20万平方米，地上可租赁面积11万平方米，建起来不能空在那里，这是我们的核心优势。

第二个核心优势客户优势，楼建起来很容易，内容怎么做？我们例如7个月时间把11万平方米全部填满，IBM最大交付中心，飞利浦华南销售中心，百前金融都是整栋整栋租赁，7个月全部租完，最后得到的结果是，我们以低于周边有碧桂园、万科三分之二的价格拿到了大量住宅用地，这个项目四年半建成，2013年开始全面盈利。

这个就是产城融合是可以全国复制的，前期第一炮怎么打响？内容怎么装？这个是吹不来的，所以了解亿达一些同仁都知道，为什么到2016年以后，包括保利地产、中铁建、融创、金科有大量地产公司和我们进行战略合作，就是我们这个价格跟一些嗅觉灵敏高的地产商开始发现，碧桂园也在和我们沟通这方面的合作，拼资金实力亿达肯定拼不过这些央企，拼整个招拍挂的效率包括拿地的实力，我们也拼不过大的开发商，但是我们引以为傲在全国有2万组跟着亿达全国进行布局的客户，这个是亿达中国最牛最自信的核心竞争力。

所以我们在2017年全面进入目前最火热的小镇，今年 在湖南长沙签了3400亩，目前全面开工叫长沙亿达智能制造产业小镇，今年8月四月天府新局签了几平方公里特色农业小镇，在现在市场情况下能够拿到几平方公里市场资源发展商我估计可能不会太多。

武汉华山软件新城55栋楼一起开工建设，相信有很多地产开发商永远不会做这件事，因为他们会想建成一栋楼空在那里怎么办？我们55栋楼一年半全部填满，而且有70%是可以销售的。

回到分享的主题，我们亿达第一次也是今年开始陆续介入小镇行当，小镇和我们之前提倡的产城融合其实是一类，产城融合更细致的细分，做产业绝对不是你想做就能做什么，一定是根据所进入的城市、地域天然禀赋能做什么。

毋庸置疑，长沙两大产业非常发达，第一是智能制造，包括三一重工、中联重科等一批比较大的公司全部在长沙。说到小项目周边TDK、伟创力、可口可乐、盛通全部在产业周边，周边工人就3万多，旁边有一所高中和初中，学生8000多人，现在有4万多人没有配套，周边有大量的产业工人，我们去做调研，他们高管年薪30万以上占到15%—20%，这些人大的产业有了，但是相应的配套和整个串联的上下游产业链的载体没有，所以我们当时果断发现这个机会，这样的条件小，制造小镇可以做成功。

1998年做大连软件园的时候，当时对标美国硅谷，我们在长沙做智能制造小镇，对标德国。小镇对企业吸引力：高品质生态，便利生活，完善的服务。无论是工匠精神也好，还是整个特色小镇也好，德国就是由无数个小镇组合而成的一个国家。

我们业分析了德国最具代表性的小镇，第一个是位于德国北部小城沃尔夫斯堡，我今年6月份亲自到那边实践考察，这个城市非常小，可能连一个县城都比它大很多。人口一共12万，其中有8万人全部是工厂员工，另外4万是工厂家属。但是他们是全德国人均收入最高的城市，每年接待全球游客超过100万，大众体验中心、博物馆把工厂做成一个工业流，在长沙项目我想往这个方向借鉴。我们项目这个月全面开工，希望4个月以后诚挚邀请大家有机会到长沙指导，看一下我们制造小镇建设的情况。

第二个是产业升级性小镇就是弗莱堡，临近阿尔卑斯山脉，丰富的自然景观资源，70、80年代是纯重工业城市，污染德国严重。80年代以后整个当地州政府开始往节能环保方向进行转型，90年代依托欧洲环境科学中心，形成了全欧洲环保产学研一个中心城市，到2010年以后这个地方现在已经完全再也想象不到是重工业城市改造而来的城市，我们研究它更多是看德国产业小镇的要素，怎么演变？对我们做产业小镇有哪些可以借鉴的地方。

亿达第三代产城融合之作，目前定位是智慧产业聚集的区域，乐活生活展示区，传世经典的城区。有7个要素助力小镇成功，在产业方面是前沿的产业主题，你想做什么主题要和城市相关，我们在成都做特色农业小镇，因为四川本身是农业大省，我们项目靠近岷江，那边农副产品非常成熟和发达，所以我们要把这个主题抓准。

第二个完整产业生态，目前整个产业业态在长沙项目周边产业、小产业、教育都有了，现在只差第一个把整个头脑+电脑研发这部分聚到一个地方，这个载体没有，第二个提供上下游配套的没有，还需要大量的车来车往。

第三个是新颖的服务平台，这个服务平台大家比较清楚，我们亿达有360服务中心。第四个国际化智慧服务园区。我们小镇是按照国家4A景区标准来打造的，在湖南山水资源非常丰富，把环境打造好，第一利于溢价，第二环境可以留人。第二个独树一帜的游览主题，借鉴大众汽车厂工业展览馆的主题，最终打造一个活力多元的创新社群。

这个就是之前提到的亿达服务，我们在整个招商环节过程中，到后期物业过程，中间有一个独有的亿达360度服务体系，类似住宅里面的“管家服务”，你来到亿达招商入驻园区，我们给每个企业有一个专人管家，不仅服务这个企业的员工，不仅服务企业董事长，而且服务企业和政府，物业公司，解决家属一切居住、子女上学全链条的配套，这个目前在产业链上只有亿达做这件事。

这个是正在做智造小镇规划，六大功能融合，有湿地公园，制造公园，小镇客厅，做的所有大工厂头脑设计研发测试全部聚集到这里，和大的产业是有关联的，如果要做的和当地产业没有关联，就是房地产，政府就认为你做的是加的产业地产，我们把人脑+电脑智慧研发放在小镇客厅。

智慧社区是我们和政府一起打造的公租房给蓝领工人解决居住配套的。创智岛给大工业上下游加工生产提供配套的，隐藏在后面，这样将来在智造小镇很难看到大货车出入，在园区里面基本解决掉了。

这些是展示，在每一个功能区准备做成什么样子。

我们想在国内或者长沙把传统的小镇第一感觉很偏，第二整个建筑过分追求成本控制，感觉品质很低，我们想把这个帽子摘掉，做的是整个中部地区小镇的样板和亮点。经过我们测算，这个项目总投资额100亿，五年以后税收达到10亿，新增2万以上创新人才，带动周边5万就业人员，这个也是亿达第一次尝试小镇的开发和建设。

谢谢大家！