对话 | 自由讨论：产业和地产的黄金比例

主持嘉宾

广东省房地产研究会副会长 韩世同

讨论嘉宾

季圣杰 招商蛇口产业促进中心副总经理 

阎镜予 星河产业集团副总裁

王楠 保利地产南沙公司

盛宇宏 SPDG汉森伯盛国际设计集团董事长、总建筑师

王楠：我是保利地产南沙公司的王楠，一个项目在拿地环节所有流程已经做好了，做产业地产最核心的问题也是实操层面最大的问题，就是怎么算的过帐，因为收益比不上未来产业孵化收益或者股权收益，时效性是非常差的，因为你不确定，可能7年、8年、10年，才未来实现的价值能不能实现股东收益。咱们现在是什么样的模型或者是如何解决这个问题的？我们目前比较大的困难，就是想拿产业地，事实上政府不会免费给你，会给你对赌协议，怎么能够说服公司股东愿意投这个项目？

季圣杰：从公司性质来讲，保利和招商蛇口性质比较像，都是属于国家的企业。现在从国家层面到地方层面，都是在强调去地产化，去地产化有一个最根本的因素，就是要去地产思维化。

刚才您提到这些问题，在房地产开发领域所要涉及一些问题。招商蛇口目前在做特色小镇以及产业新城运营来讲，首先跟国家战略保持高度一致，比如一带一路，开发粤东，粤港澳，大湾区，这些国家战略层面领域保持高度一致。

第二个我们派出专业产业研究院，产业规划中心和投资发展中心，首先深度对需要跟我们产生合作的区域进行深度的扫描，这种扫描包括几个方面，一个是人流动向，第二个是目前的产业要素，第三个是根据当地做的3—5年产业规划，城市规划进行统一的分析。

分析了之后形成两个不同的决策，一种是不做，一种是要做，在这个当中，我们在地产变现角度，和有的产业新城运营商不太一样，把产业新城在地产方面现金流变现前置，我们刚开始纯粹像蕲春一样，从产业资源导入、梳理以及协助区域政府所想要达到的目标出发，抱着这样的初衷与政府产生合作。

所以在很多时候有很多种方式，政府一方面愿意跟我们分享，通过产业导入、招商引资的工作成果，第二个方面因为我们是以人为核心，我的观点是做特色小镇也好，产业新城也好，一定是产业先行，而不是到了一个区域，先把商品房、住宅配套弄好，那个时候通过产业项目还没有办法成功导入人流，只有产业集聚了以后，根据产业的具体需求，再配置后端产品线，比如文创网络等等，是一个整体底细化的工程，这个阶段是动作前段三个研究机构来实现刚才您所提问的前段成本的测算。

韩世同：讲的非常好，改变思维，产业先行，而不是地产先行。

张承峰：刚才先您到和政府之间产业基金的成立，尤其是在后期对产业园区开发提供比较低的成本资金输出，在政府之间的合作，基金创立之初，具体是怎么样合作的？包括基金的运作、管理方面。

季圣杰：这一块我们有一些先决的因素，因为我们是国企，和国家政府方面合作有一些先行的优势。

在具体操作路径上，一般是由当地政府和我们公司以及我们合作的政策性银行、商业银行共同发起成立产业发展基金，这个产业发展基金和普通的建设基金不同，是不投一级二级开发，我们公司未来3—5年产业自有IP的培育，公司发展方向是保持高度一致的，我们只投我们所关注的重点领域产业。

政府端口通过下属一级国投公司或者二级国投公司参与到整个公司架构设计当中来，通过投资委员会席位，根据出资多少共同发起成立一只母基金，比如我们在蕲春做大健康产业基金的时候，有医药、医疗器械、康养，下面用子基金的模式再充实母基金，这样就把母基金大概放大2—3倍，同时投向更加精准的领域，我们在后端本身也在打造自有的产业IP所以能够在每一个环节跟进管理，包括政府也好，政策性银行和商业性银行退出，都会有一些最根本的协议。

在这个地方我也向大家发出邀请，在接下来特色小镇和产业基金开发当中，我们也愿意跟在座各位房地产开发商以及自有产业IP房地产大佬合作。

韩世同：谢谢季总的分享和回答。

王楠：刚刚您提到两个点我很感兴趣，我们做一个大胆的设想，关于融资的问题自持物业变现的问题，政策上是不是会放开？

阎镜予：我觉得REITs在中国未来肯定会放开，或者不叫REITs，或者叫做有中国特色REITs，或者其他的手段，这个问题如果不解决的话，是没有办法真正让现金流转起来，产业地产更大问题就是现金流平衡问题，产业地产做的再好，也是一个长期收益，长期收益应该是国家鼓励的，在鼓励的同时必须要匹配短期能够周转的金融手段，所以我觉得这个问题迟早会解决的。

韩世同：星河地产和星河产业有没有互相配合情况？

阎镜予：有，刚刚张总说我们星河沃德项目160万平方米，住宅是20多万平方米，不到30万，可以算一个帐，160万平方米总投资是160多个亿，一平方米1万多，不包含地价，我们里面20多万的建筑，银河谷售价是7万多，最开始开盘是3万多，均价是5、6万平方米，20多万、30万左右就是100多个亿，通过住宅能够快速的回笼整个建安成本。

黄万军：星河开始常识做ABS，非常感兴趣，能不能再多讲一点，因为做资产证券化方面，民企和国企背景在运作成本方面是很大的，你们是如何操作的。

阎镜予：资产证券化还是要给投资者信心，从产品结构来讲，现在资产证券化应该没有太多的法律障碍，要是愿意做的话，从法律来讲其实是并不多的，最关键的是你的用地性质，可能是M0或者M1，在这种情况下，要把它做成一个大家信的过的产品，能够对你未来租金现金流能有非常强大的预期产品，从我们项目来看，我们这个项目有可能是中国首单，有几个特殊的原因。

第一个我们地段优势非常明显，就在深圳美林关口，项目距深圳市中心就是20多分钟，第二是现金流稳定性，一年写字楼招商不含厂房，一年招商面积大概是10万平方米左右，每年推10万平方米全部干光了，所以现金流稳定性也是非常好的。

第三个从物业本身增值预期来看，我们整个项目地铁10号线2019年就会开通，自己深圳商业在明年也会开业，这些东西一旦开业，对整个项目提升大家也是非常有信心的。所以要想做好ADS从技术手段问题不是很大，最关键是投资者对项目的信心。

韩世同：非常谢谢阎总。

接下来是自由讨论环节，大家可以自由发言。

盛宇宏：非常荣幸出席这样的活动，跟阎总是第二次见，上一次在博鳌小镇论坛第一次见，那个场面很大，我感觉阎博士在今天这个小空间里面讲的更加有干货，更加坦诚，相关一些数据和想法更加诚恳向大家进行交流。刚刚张总第一个发言的时候，我非常感慨，展示了很多清华科技园的照片，我是2006年在清华读EMBA，经常在那一带活动，那边的餐厅都吃过了，非常熟悉。

产业小镇算是一个新生事物，我自己的观点是，现在全国要建1000个特色小镇，真正以小镇名义正在做的项目可能是10倍甚至100倍的数量，基本上每一个发展商当他不能够用直接招拍挂手段拿到住宅土地情况下，都在用小镇或者产业园、科创园的方式取得开发机会。

今天是一个非常专业的产业论坛，聚集了非常多的专业操作者，这一件事情要想做好，最重要的还是靠未来的运营，而不仅仅是拿到一个地，通过一些主题包装放在市场进行变现。

我们公司专门成立了产业地产事业部，有养老、旅游地产等等，每一个项目都是好几个板块的结合，我们做过的产业地产项目现在讲起来非常有意思，有金融小镇、科技小镇、智创空间、养老小镇、红酒小镇、房车小镇、马术小镇、养老健康小镇等等，一系列的东西，最后发现大家都是在用小镇的主题，希望能够更加低价格争取到土地的资源，想办法变现。

所以我在博鳌论坛主持的时候，问会场上一些嘉宾，你们到底有多少是准备自持？多少准备变现？很多人在那么大环境下不愿意说出来，今天我觉得张总几位专家都讲的非常好，真正一个小镇不光是靠设计，美观达到最终的效果，还是自己要有一个总体的规划，而且自己需要资源能够加进去。

所以我对这个主题的感慨是，能否做好小镇，从心出发，你自己真的想做一个小镇，用一个比较长线的观点推动和取得最大的价值，还是心里面就是想利用小镇的主题快速的变现，无论是设计还是运营手法都是不一样的，我们希望能够见到更多的发展商，不仅是有做小镇的想法，而且也有做小镇的实力，并且在未来金融和运营方面都有自己很多过硬的本领，这样的话中国小镇才可以真正做到最好。