对话 | 自由讨论：小镇如何逃离产业空心化？

主持嘉宾

广东省房地产研究会副会长 韩世同

讨论嘉宾

张一平 启迪控股股份有限公司高级副总裁

魏 巍 亿达中国华南区域董事长

杨建伟 南京世界村产教城投资（集团）有限公司总裁

刘 彦 合富辉煌广东公司副总经理

韩世同：刚才张先生给我们分享了“移大树、种小苗”等方面，讲了非常丰富的科技产业园这方面的经验，我有非常大的启发。但是基本上没有怎么讲地产，这个环节主要是问张总，下面还有十多分钟共同探讨。

魏巍：启迪做小镇，有没有研究这个小镇多大规模比较合适，小镇各种业态的比例，启迪有没有做研究？比如商业做到多少，其他特色板块做到多少，这样是比较合适的综合比例。

张一平：我今天没有讲到启迪特色小镇，不是保密不保密的问题，我们是刚刚起步做这件事，我从这两方面来讲，第一个从目前科技园，科技城业态来讲，刚才韩总也讲到，从房地产角度来说，我们有一个判断，我们销售物业和持有物业比例，做商业都清楚，如果你把物业全部卖掉以后，商业业态是没法保持的，没法控制的，产业更是如此，要把它做好，你有主动权去引导它，必须要持有，但是我们毕竟是一个企业要讲投入产出关系，你不讲效益，光讲产业持有这部分长期持有有回报，跟融资也好，上市公司对股东要求也好是没有办法过关的，我们做科技城的时候，基本上销售物业那部分和持有部分要做到平衡，这是我们自己的一个控制线。

特色小镇到某个地方不能狮子大开口，还是要根据当时的土地资源来定，再根据我们的算术模型确定一定的比例。原来是42%，最早做科技城是42%，产业是40%，住宅40%，教育、科研配套大概是20%，这个比例也不是一成不变的，这种模型我们在深圳做，可销售物业15—20%就够了。

在座的有星河的代表，我去学习过星河沃德那个项目，住宅比例非常低，大概只有20万平方米左右，但整个产业园区体量160万平方米。我们到三四线城市，要求销售物业的比例不是40%，可能50%，甚至60%，个别甚至要70%。讲到产业小镇，目前我们没有成功的案例，我也不能跟你分享这方面的经验，等一下在座的有做产业小镇业态分布比例有比较好的经验，我也可以学习。

韩世同：张总非常谦虚，几年前您是纯正房地产运营家，全产业链都可以做，才过了几年就对科技小镇如数家珍的专家，我对您刮目相看，您的学习新非常强。碧桂园同湖小镇是334，三层产业用地，三层是配套，四层是住宅，肯定不是固定的比例。

张一平：每个地方地价包括物业的售价，企业这种策略，有些时候想长期持有，有的学习快周转，有的需要在效率和周转方面想取得一个平衡，这个根据企业策略不同。

杨建伟：我想请教一下，我们在地产开发运营过程当中碰到几个问题，一个是刚才但到黄金比例的问题，现在在实际拿地过程当中黄金比例不是那么好定的，因为政府在讲去房地产化，一说地产就不要玩这个事，这个是很难的事。不要玩了之后，最终重资产如何来实现回报，压力很大。

第二个如何和金融合作，现在我们在做地产开发过程当中，究竟以什么样的模式来做？要进一步探讨，多向你学习。

第三个现在重资产在运营过程当中，孵化器、加速器、小镇配套很不完善，孵化器都是免租才过来，不免租就跑了，这个是很麻烦的一件事，孵化器刚开始运营的时候没有那么多基金公司跟你合作，这个也是我们很大的困惑。所以你刚才谈到服务非常好，在服务过程当中是需要巨大的运营成本，这个方面如何平衡？我想请教一下。

张一平：你这个问题比较综合，我从几个点回应一下。

现在是大众创业万众创新，我们做产业地产也是面临创新的问题，这个创新不能光我们企业创新，有很多制度，很多政策也必须创新，现在房地产企业资金成本很高，但是政府要求我持有物业，做产业地产，国外像美国有Reits基金，金融业非常发达，我希望大家一起呼吁，怎么样给产业投资商提供低成本的资金，从政策方面来讲应该重点考虑。比如我拿商住用地资金成本，去做持有物业的开发，肯定逼着我干坏事，因为我不干坏事，圈交不了，只能偷梁换柱，只能变相销售，因为我成本利息那么高。

韩世同：现在短期资金长期使用。

张一平：刚才杨总你提的问题，企业有企业的责任，政府有政府的责任，社会有社会的责任，做产业地产是全社会的事，大家怎么样一起动脑筋想办法，克服这件事过程当中的很多困难，创新模式。

韩世同：你们在云南拿的地有没有住宅地产的成分？

张一平：也有。

韩世同：现在一讲到政府地产政府不愿意给地？

张一平：我们到很多地方跟政府谈，大部分地方政府除了一线城市特别是北上广深，政府皇帝女儿不愁嫁，这个地你不要别人要，但是我们到二三线城市跟政府讲道理，首先我们是企业，企业要讲效率，你让我做这个事那个事，我告诉你做这个事需要多大的投入，多大的困难，政府官员还是理解我们的诉求，给你住宅，给你商业用地配套，他担心你挂羊头卖狗肉。你这个话题比较泛，我就讲这些。

第二到处都是孵化器、科技园、产业园，我跟大家举一个例子，我在中海做总经理的时候，1998年亚洲金融危机的时候，中海确实遇到了非常大的困难，当时我在深圳公司当总经理，要拿一块地，因为我是中海地产常务副总经理，上面还有一个领导，那个领导已经说服不了孙总，姚总告诉我，我刚从孙总到这边来，孙总问我没有讲有没有太多问题，孙总是非常英明一个领导，他说小张你告诉我，金融危机下来以后，很多人在不断拿地，我跟孙总讲，在深圳只要有一个人买房子，我一定让他买中海的房子，孙总说你去做吧。

做任何事情都有风险，首先要自信，为什么现在很多孵化器在关门，我现在主导的产业一个一个在做，孵化器即使全部死掉，你能不能成为最后一个死掉的人，现在做科技园也是这样，这个是极端的思维方式。

但是我们现在在动这个脑筋，包括天安大家都在动这个脑筋，城市里面非常多的园区，为什么他到天安来，为什么到亿达来？不去其他人那里，一定有你的可取之处，这些入园的企业他需要什么，对不对？刚才我讲需要技术，我们这里有没有技术中心，为解决技术难题的人提供服务的平台，有没有？他没有钱，我们这里有没有解决钱的服务平台，如果管理上有问题，我们从管理咨询角度怎么样帮到他，他不懂市场，我们有专门市场专家帮他辅导。

6月份我去过华为总部跟他们交流，我看到他们有一个非常好的仿真中心，专门做破坏性试验，当时他给我们演示车，以前是拿实物去撞墙，撞树得出数据，现在有了大数据，有了高科技以后，完全通过模拟来得出非常多的数据。

做任何产品要做破坏性实验，华为的人告诉我，张总我们可以跟你们紧密合作，他们做的仿真中心以后代价非常大，希望有用户来用。天安也好，启迪也好，在服务中心里面有一个仿真中心可以共享，未来做很多创新创业项目，如果不能互联，没有共享的模式和思维，这种商业模式是没有长久性的。人家不到这里来，就像一个很强大的磁场，只要往那一放他自然而然就会到这里来，我们叫主动招商。

以前做科技园满世界跑，登门拜访，送土特产，被动招商等等，如果我们要做的好，一定是我有一个强大的磁场在这里，我要有很多的资源协同，能够吸引那些人，那个地方解决不了的，我肯定可以解决。

韩世同：张总分享了很多，还有很多话要分享，我们进入下一个环节，座谈关于刚刚讨论的话题。非常感谢张总的分享。

接下来是10分钟自由讨论时间，围绕主题产业缺位的小镇只是无本之木，在走向“千镇呈千面，镇镇皆特色”的未来之前，产业是小镇首先需要解决基本难题。小镇应该怎么定位产业特色？产业的根基如何构建？招商和运营痛点该如何解决？

刘彦：刚才听张总演讲非常精彩，其实我是不舍得停下来，希望让他继续讲下去。

如果只能提一个问题的话，很难满足我的求知欲，从我们的角度来讲，目前阶段还是观察，今天在座很多实践者，我始终觉得今天应该会有很多学习的机会，也有一些看法和大家呼应，希望听听大家的意见。我们观察到从去年公布第一批产业小镇到今天一年时间了，已经有400多产业小镇立项，说到目标到2020年要有1000个产业小镇，从投资角度来说规模很大，大家也看到固定资产都是增速下滑很严重，尤其是在地产和基金方面下滑更严重，之所以在今天会迎来这样一个风口，和产业小镇带来底下的交易有很大的关系。

我最近看到第二批产业小镇名单之后，大概翻了一下，自己会也一些担心，首先是我们可以看到文旅产业小镇占的比例很高40%多，广州从资源禀赋来讲做文旅产业小镇不会有特别出众的特色。一年两年三年四年以后，我认为试点是非常不成功的，也许会带来很大的投资烂尾，关于这一点不知道在座的各位专家，各位实践者有什么看法，尤其是正在做产业小镇的实践者。

我非常认同张总说的观点，比如我们应该用敬畏的心态来做这个事业，我们都是做传统地产出身的，从简单商品房产品到做产业，是非常大的跨越，隔行如隔山，用很敬畏的心态看待这个新的事业。这个对于每个人来说都是一种全新的挑战，在这个挑战环境下，，我很想请张总或者其他的专家，作为传统地产商在转型过程当中需要做怎样的转变，心态上，资源上，方式方法上都有什么样的转变，包括金融运营渠道等等，这些准备应该怎么去做？尤其是先行者可以给我们更多的指引。

另外给主办方提一些建议，今天是一个开始，产业小镇这个话题讨论很久了，但是在广州这种讨论刚刚开始，我希望在将来有更多的在细分市场上的讨论，比如文旅产业小镇该怎么做？坐在这里似乎不应该只有地产商，还有很多产业资源者怎么样互动使效率更高。

韩世同：我也有很多问题想问张总，由于后面还有很多嘉宾需要演讲，时间已经超过了很多。