演讲 | 张一平：产业，是特色小镇的立足之本

张一平（启迪控股股份有限公司高级副总裁）：尊敬的王会长，各位嘉宾，各位同行，大家下午好！

非常感谢观点提供这么一个机会跟大家做一个交流，今天确实不是发言，更不是演讲，只是一个交流，为什么？因为自己做了近30年的房地产，跨入产业地产这一块才两年时间，我们在座的大连亿达包括招商蛇口、中安数码，包括在座行业的精英总也了好多年，我是从传统房地产刚刚转过来，只有两年，应该是跟大家一起交流和学习。

第二个我是怀着一颗敬畏之心来参加这个活动，为什么？一不小心从传统房地产跨到产业地产以后，感觉产业地产不好玩，非常难玩，大家知道，我们做房地产住宅最好做，然后是写字楼，在传统商住地产里面商业是最难做的，但是我跨到产业行业里面来了以后，发现产业地产比商业地产要难的多，所以今天怀着一颗敬畏之心跟大家学习和交流。

好在我现在所在的平台是启迪控股股份有限公司是清华大学一个校办企业，他从1994年开始，在清华大学东大门之外搞了一片77万平方米的清华科技园，清华科技园目前是全球最好的两个大学科技园之一，这是比尔盖茨来北京到清华去访问的时候讲的，一个是斯坦福大学科技园，一个就是清华科技园。在这个平台上面，我也学习了很多，也思考了很多。

今天结合到这个主题，把我所认识的产业这一块，跟传统的以前工业，刚才韩总也讲到，以前是工业地产，现在是产业地产或者叫科技园，有些什么样的不同，我从这几个角度跟大家做一个交流。

从五个方面来谈，第一个关于特色小镇的认识，第二个对产业的认识，第三个是把启迪的一些做法给大家做一个汇报，第四个用自己的语言在做特色小镇过程当中产业应该怎么样分析，提供一个方法论，第五个把深圳有两个现在叫特色小镇，以前是自发形成的，启迪在做的特色小镇刚刚开始，还没有成型，谈不上有经验。

观点搞这个论坛契合了这样一个场景，各地政府从浙江开始，特色小镇风起云涌，传统房地产企业，包括在座星河地产原来也是从商住物业开发开始的，我去看过他们在雅宝工业园搞的一个星河沃德做的非常不错，明天你们也会去碧桂园参观，碧桂园在深圳周边包括惠州大概有十多个科技小镇项目。从住建部有一个特色小镇的通知里面，大概分了6大类：工业发展型、历史文化型、旅游发展型、民族聚居型、农业服务型和商贸流通型，存活比较好是文旅特色小镇比较多，有科技特色的产业小镇现在非常少。

第二个现在讲到一个特色，发展陷入迷局。从台湾、日本一村一品，现在特色小镇提出来“一镇一韵、一镇一品、一镇一特色”，真正有特色的非常少，发改委有一个主任讲，主要是在建设上缺乏财力，有不少开发商在圈地，发展上缺乏活力，形象上缺乏魅力，特色小镇陷入一种迷局。

产业之间的生态关系对物理空间来讲是非常重要的，特色小镇发展的关键动力在产业，没有强烈的产业带动不了就业和税收，也没有持久的发展动力，更吸引不到人流。构建特色小镇的产业生态，首先是挖掘所在区域的产业特色，充分释放特色产业的内容、空间、其次整合包括特色风格、风貌、风情等特色形态，然后聚集特色服务功能，并制定适合特色产业、特色形态、特色功能发展的扶持及优惠政策（特色机制），特色小镇没有政府的参与，特色小镇确实比较难做，因为涉及到产业，将来要吸引它来有很多政策层面的事情，政策层面对企业来讲是无能为力的。

第二方面是产业。

我自己做了一个简单的思考，从工业园到产业园，到现在的科技园，我从几个方面给大家做一个交流。70、80年工业园我把它称之为一种“移大树”的模式，以前这个地方要发展工业，圈一块地，到外地招商引资，找一些成熟的企业，只要有生产能力，能解决就业，只要能有税收，能提供市场产品，不管你是什么企业，都可以到工业园里面，我把它称之为无序的，只要是一个厂就可以到这里来，这些企业在工业园里面把它当做是物理的组合，工厂与工厂之间并不能产生化学反应，或者并不能产生非常强的关联度，传统的工业园最多提供一个保安、清洁物业服务，这个是最早的工业园状态。举一个例子主要想给大家说明，包括清华在做的科技园跟它究竟有什么不同。

后来慢慢形成了一些按照产业集聚的工业园，当做是产业园，一方面也是移大树，移成熟的企业到园里面来，但是跟前面无序不同这个是有序的，按产业来集聚，比如要搞化工工业园，搞纺织工业园，按照产业来进行集聚。第三方面跟工业园还是一样的，企业与企业之间还是一种物理的组合，从管理的方面来讲，也是提供简单的物业服务。

目前的科技园我自己的理解，不是移大树，有种子，也有苗木，也有小树、大树，在园区里面是一种生态链，入园的种子也好、苗木也好、小树、大树也好，互相之间就像矿山一样有很多半生矿，之间会形成化学反应，这个是最大的不同。

还有一个最大的不同，这些入园的企业我们要给他提供全方位的服务，叫“家长式”的服务，以前有一个同行交流的时候，他说是“保姆式”的服务，我说不全面，小孩没钱保姆给不了钱，只有家长太可以给钱，在座的同行大家也有这个经验，我们入园的企业有方方面面的需求，有的是缺人、缺技术、缺市场、缺钱，我们在做科技园的过程当中，打造运营平台，管理平台就不能只是提供清洁、保安，现在提供一些创业刚性服务，跑跑工商，跑跑税务，跑跑政策，这些东西我个人觉得都是一种刚需。

我们在平台里面要有共享中心，要有孵化中心，加速中心，投资中心，管理培训中心，包括天安数码他们的CC+，这些东西是将来入园企业，怎么样让一颗种子尽快发芽，尽快成材，尽快的上市，然后我们这个平台在成长过程中，给他提供了很多，他也要给我们提供一定的回报，并不是我们现在必须买地盖房子，把卖了房子的钱拿回来再反哺产业，这是一种渠道。

但是从启迪经验来讲，现在启迪控股在孵化器已经培育了接近40家上市公司，在股权投资回报是非常高的，现在做产业这一块，前面讲的工业园、产业园到科技园或者叫新型的产业园，大家一定要从这几方面来考虑。将来做产业小镇也是这样，我们的在小镇导入这些产业以后，不是跟你没关系，打进来就是你的儿子，你要千方百计，怎么样让他尽快大学本科毕业去读研究生，研究生读博士，博士读完了之后找一个好的工作，赚更多的钱回报你的父母，就是这样简单的逻辑关系，如果这样的话，我们的运营平台和产业园里面吸引的这些项目就是共生的。

在座有不少同行去过清华科技园，我给大家介绍一下，我原来对这个也不是太了解，2015年到了启迪，2016年慢慢自己观察，当然也有很多同事给我们的一些介绍和分享，在清华科技园看到是冰冷冷的房子，其实是一个生态。

在科技大厦A座地下室有1000多平方米X—Lab，对清华学生全免费开放的，清华学生上午在学校读书，下午你想探讨一些创新创业方面的事情，就可以到lab里面来，里面提供了工位、综合服务设施，发布厅、视频会议室，这些都是免费提供的。如果你们去参观可以看到沿着墙铁丝挂满很多项目的卡片，这些都是清华的学生，他们有的是自己，有的是几个同学一起，有的是和老师一起做的创新创业的项目。

第二个物理空间是孵化器叫启明星，是1999年开始，是目前国内做的最好的孵化器，在lab里面有很多东西可以形成商业计划书，而且商业计划书可以得到孵化器的审核，就可以进入楼上面，在C座的楼下一楼有一个启明星孵化器，商业计划书经过我们审核以后，合格了就让你进入到孵化器。在孵化器里面给他提供更多的服务，在lab有创业导师是没有钱的，到孵化器里面就有钱可以投，设立了非常多的创投基金。

我们在科技大厦有创业大厦、立业大厦，是按照创业的流程来命名的，可以进入到加速器里面，科技园里面有形形色色的，有的是一间房，有的是一层楼，半层楼，有的是一栋楼，这些企业实际上在整个科技园里面互相之间都有非常强的关联度，而且跟学校里面的院士、学科带头人、老师也有非常多的生态关系。在科技园有这么多业态组成的科技服务生态链。

启迪从1994年开始，前身是清华科技园发展有限公司，2000年更名为启迪控股股份有限公司，目前合并报表的企业包括控股大概有800多家企业，还有一些关联300多家，总共关联企业有1200多家，目前总资产规模超过1500亿。启迪核心优势，主要三个方面，第一个是清华大学教育科学资源，有科学院院士、工程院院士、诺贝尔奖获得者，这些都是我们的科研资源。第二个现在主打是5+2产业，环保产业、新能源、大健康、新材料、数字经济，这些是主导产业，还有两大辅助产业，一个教育产业，一个是文体产业。第三个启迪目前在全球具有260多个创新基地，这里面主要是孵化器，有科技园、科技城，目前在腾冲和北海也在做科技小镇，刚刚起步。

启迪有一个自己的商业模式一体三螺旋模式：三个三合一，第一个是三合一投资主体，政府、学校和企业，第二个三位一体是技术、资本和产业，第三个是科技园区、科技金融和科技服务。还有启迪控股汇聚各路精英团队形成新的三合一，我们叫集群式创新，把一体三螺旋合在一起，我们在每一个地方都是跟当地政府有合作。

我去年参加一个活动，随便讲了一句话，没有产业资源的人去忽悠做产业是耍流氓。启迪是5个核心产业加2个辅助产业，每一个产业里面都有自己的核心企业。比如环保产业，有一个国内上市公司以前叫三德环境叫做启迪三德，是启迪环保板块领头企业，另外成立启迪水务，包括清华环保还有绿创环保、启迪生态、亚洲环保，这些都是有企业，有主力店支撑的产业。

第二个新能源，最早是清华阳光做热水器的，现在做发电，包括启迪清芸、启迪热华、启迪暖能。第三个是数字经济，重点强调一下，启迪在做产业过程中间也有一个学研产成的发展路径，一定要跟学结合起来，我们五大产业里面清华科技园和清华大学协同，数字经济里面为了做这个产业，专门成立了在启迪数字学院，去年9月份开学，今年已经第二年招生，为了做大健康产业，我们跟海南的研究院迟福林合作在海南成立了大健康学院，今年9月份招生。

另外还有新材料，新材料集团，大家以后要做产业，就像万达一开始做万达广场一样，一开始可能是举步维艰，后来越做越甚，有自己的商业联盟，有自己的主力店，其实做产业也是这样，一定要有自己主导的主力店，没有自己的主力店，启迪1200多家关联企业我们叫凤，以前叫筑巢引凤，一定要有自己的拳头产品，拳头项目，核心资源，没有自己的产业资源区做，什么东西都是别人的，真的非常难做。包括明天去碧桂园，碧桂园我也很了解，他们现在也花了很多钱去收购一些企业，包括在那边李开复投了2个亿，还有一些关联企业。现在做产业的企业一定要有投入。

启迪产业创新基金，做产业基金和金融非常重要，在孵化期间要有创投基金，产业扶持阶段有各类产业扶持基金，这个必须要和政府结合起来。我们成立了天使基金、健康产业基金、并购基金，从天使、VC、PE都有，企业是全牌照的，这一块是启迪目前来讲做的比较好的。你们做产业没有基金，刚才说“凤”很重要，自己的核心资源很重要，但是“石”也很重要，“石”就是钱。

解决之道，我们到一个地方做产业，一般来讲都有一个三维模型，到那个地方不是企业就是神仙，到哪里哪里就活了，不是这样。

我们主要从三个角度考虑，第一个是本地资源，有些人家觉得不是资源，但是你的眼光一去看就是资源，这个你要去分析。第二个是导入资源，从上面部门或者机构，比如在腾冲是属于宝山，从国家角度来讲，未来在腾冲产业方向是什么，这个是我们考虑第二个纬度。

第二个是投资运营主题，是启迪做，还是亿达做，不同的企业有不同的资源，天安有天安的资源，亿达有亿达的资源，天安去做不能有亿达的特色，交叉方面是产业定位的基础，产业定位基础还要和很多方面结合，比如产业小镇，将来这里定位居住人群是什么，能不能和居住人群产生关系。

从我个人对科技小镇角度理解来看，未来科技小镇科技服务产业导入是比较合适的，并不是搞一个化工产业园，边上搞住宅，这个小镇是没有人住，科技服务类小镇更油市场潜力，包括现在智能制造，机器人小镇，生物医疗，大健康，这些东西都是跟将来居住人群有很大的关系，还有大数据，清洁能源、金融也有基金小镇等等。

“政府+企业+大学”三螺旋组合，助力特色小镇产业发展，“产业运营和孵化”三轮驱动，产业要引进去，我们现在做过一个项目，很多企业进来，结果员工不来，为什么？因为不方便，我们就遇到这样的例子，这个地方产业人群怎么进的，旅游人群怎么进来的，居住人群怎么进来的？人群之间怎么样产生化学反应？互相促进才有生命力。

产业也可以无中生有的，深圳大芬油画村以前就是一个杂乱的小村庄，但是黄江先生去了以后，那个地方是非常有名的以油画配合上下游的产业小镇，那个地方非常热闹，展览馆都建立起来了，这个东西也可以无中生有的。还有深圳的观览版画村，没有油画村人气那么旺，是陈烟桥结合200多栋客家围屋做的特色小镇。

做房地产以人为本，产业导入：靠人撬动，比如刚刚讲到的黄江和陈烟桥，由院士工作站变成产业园，产业存活要靠人支撑，产业发展要靠人带动，我们要有足够的消费人群让他升值。

谢谢大家！