领袖访谈 | 戴宏亮和他的城

观点网 百富东方偌大的会议室里，坐在眼前的戴宏亮先生穿着简单白色T恤衫，戴着一副标准无框眼镜。

不闻其声，给人尔雅温文之感，但戴宏亮先生有着浑厚声线，说话甚有力量，自然散发出特有的个人气场。唯有面对不到十岁的女儿，戴宏亮轻声细语，尽显父爱。

采访前，他张罗小女孩儿和自己的几位部属旁听，这也是他第一次系统讲述自己的故事，从百富东方到天安数码城再回到百富东方，其中重点分享讲述了十多年来对产业地产行业的认知和理解。

缜密的思维逻辑让戴宏亮成为一个很好的讲述者，对产业地产的深刻认识则令其话语具备“含金量”。谈起了百富东方的未来，他认为产城融合才是产业地产的终极目标。

“天安数码城往事”

作为曾经天安数码城的“活名片”，如今外界似乎习惯仍将天安数码城与戴宏亮作为固定搭配词组，谈起天安数码城则不能不谈戴宏亮，提起戴宏亮则不得不联想到天安数码城。

2015年，戴宏亮离开天安数码城，开始着手发展百富东方。大多数业内人士对百富东方还是知之不详。

这一段故事，他追溯到了1994年。

1994年，戴宏亮开始创业，创业公司即为现在百富东方的前身。是的，在戴宏亮进入天安数码城之前，百富东方早已存在，只是那时还不叫百富东方。

戴宏亮创业的初期，主要是发展深圳南山蛇口片区的四五个传统住宅地产项目。2002年，百富东方开始涉足旧厂房改造，戴宏亮从一家央企手中收购了深圳蛇口的一片工业旧厂房。因临近著名的海上世界，未曾想竟成为蛇口自贸区中皇冠上的一颗明珠，如今成为潜力巨大的蛇口标志性旧改项目。涉足工业厂房改造后，戴宏亮想把百富东方带出南山蛇口，希望有更大的发展空间。

因当年的机缘巧合，从2009年担任天安数码城集团执行董事兼总裁至2015年，戴宏亮带领天安数码城从科技产业园升级至城市产业综合体阶段，按照他的话来说，这令天安数码城“插上了翅膀”。讲述中提及的天安数码城第一代创始人马申先生也被认为是天安数码城的关键人物。在戴宏亮执掌天安数码城之前，他曾将深圳车公庙天安工业园改造为中小民营科技产业园区，并将其命名为“天安数码城”，那段时间天安数码城受业界广泛关注，一度被称为“天安模式”。

2009年，为适应新一轮全国扩张，戴宏亮将天安数码城转变为集团化管控模式。与此同时，推动了天安数码城涉足城市更新、加强产业运营平台建设、走向国际化、发展轻资产板块等。

在作出这一系列变革之后，天安数码城再次受到业界关注，甚至成为了产业地产中的“商学院”，引得许多同行争先效仿。戴宏亮说，在产业地产领域，从实践到理论方面的探索，天安数码城当时都走在了全国的前面。

当时戴宏亮代表天安数码城在全国各地的媒体上发声，将天安数码城的探索和实践上升到理论高度。他将地产板块分为五大类，分别为传统住宅板块、商业地产板块、旅游地产板块、产业地产板块，以及大健康与养老地产板块。那个时候，“产业地产”这个名词还是首次出现，到了今天，“产业地产”已经成为政府及行业里公认的专业名称。也是在那个时候，天安数码城开始广纳贤才，招兵买马，制定“两洲两圈”发展战略，杀进二线城市主城区进行全国扩张。

再回忆，曾经的努力和成就都让戴宏亮颇为感慨：“天安数码城凝聚了我们很多人的心血和努力，每个项目都可以写出一本书，都有很多故事，很多人也在这个过程中成长起来。”

培养了大量的人才，是戴宏亮觉得骄傲的地方。由此天安数码城在当时不仅成为了产业地产的“商学院”，也变成了产业地产中的黄埔军校，但戴宏亮也对天安数码城颇有遗憾。

“可惜天安数码城受到中港股东背景的影响，从一定程度上，制约其成为一家巨无霸公司”。戴宏亮原本希望努力推动天安数码城上市，引进战略投资机构，成为一家市场化程度高的公众公司，整合更多资源，但终究未能成功。

“天安数码城就此失去了最佳窗口发展期，这也是我离开的原因之一，很多想做的事情做不了，我开始想做回自己的百富东方了。”

开启新征程

2015年，戴宏亮正式离开天安数码城，开始将所有精力投入百富东方。

正式介绍百富东方前，戴宏亮先“晒”出他的一张名片——简单一张白色卡片，正面除了印有名称、电话、公司全名及地址之外，卡片的右上方是百富东方的中英文名称、Logo以及“中国产城融合运营商”一段小字；卡片背后则仅有八个字“产城融合，创新梦想”。

按照戴宏亮的划分，产业地产发展至今有5个阶段，分别为工业园阶段、工贸园阶段、泛科技产业园阶段、城市产业综合体阶段，以及产城融合（或特色小镇）阶段。在天安数码城扎扎实实经历了前四个阶段的发展，百富东方则从城市产业综合体往产城融合过渡。

戴宏亮解释，产城融合的核心是解决、支持实体经济，产生混合经济体，产生可持续增长的税源，避免城市和区域空心化，这应该成为产业地产的终极目标。

具体要做的，他用一句话进行概括：“聚焦城市发展和产业转型升级所带来的需求变化，致力于项目开发建设、产业运营服务、新兴产业金融服务，及综合配套服务的全流程服务体系的构建，倾力打造不同主题的城市产业综合体，构筑适合不同城市特色、主题清晰的产城融合示范项目。” 百富东方产城融合的第一批实操起点，从杭州、青岛、重庆开始。

为深耕深圳推进城市更新项目，2015年百富东方与云南城投集团合资成立云城投（深圳）投资有限公司；为推进特色小镇发展，2016年，百富东方与碧桂园合作成立平台公司——碧桂园百富产城发展公司。

创业之痛

创业维艰，戴宏亮坦承，百富东方在前进的路上必然会碰到许多困难。

“第一方面肯定是金融，产业地产如果不把金融做好，是插不上翅膀的”。戴宏亮指出，在现在的环境之下，金融对产业地产的支持力度远远不够。产业地产的产业属性，决定其需要做中长期的培育和孵化，而不是像住宅一样的高周转率。

戴宏亮决定接下来花费更多的精力在金融和资本这一块，“我希望通过个人的学习和改变，引进金融、并购风投的专业团队，带动百富东方进行转型”。

除了金融方面的压力之外，团队建设似乎也颇令戴宏亮忧心。

“产业地产行业虽然经过了十多年的发展，但真正成熟的职业经理人和拥有综合运营管理能力的团队太稀缺了，社会上知其然不知其所以然的人太多，能够落地、执行、明白做事的人太少。”

如此，戴宏亮极为重视培养团队，坚持让几位部下一块旁听这一场专访正是有“培养”之意；此外，即便是在接受采访中，他也会突然出题考验一下自己的员工。

金融板块和团队建设之外，百富东方发展中的一系列问题也亟待戴宏亮思考及规划。比如如何把集团和各板块业务顶层结构设计得更好？如何获取更多的战略合作？如何整合更多社会资源、获取更优更多的储备？如何形成品牌力？

尽管正努力积攒力量、努力从内到外完善百富东方，但与他的愿景相比，或许还需要更多的时间，发展的路还很长。“百富东方或许有机会实现弯道超车，所以我充满了信心和期许”。

这或将意味，很快，百富东方就将成为戴宏亮的另一座“城”。

以下为观点新媒体对百富东方投资集团董事长戴宏亮先生的采访实录（摘选）：

关于天安数码城：

观点新媒体：您曾被称为天安数码城的“活名片”， 2009年开始，您带领天安数码城展开全国范围内扩张，并从“传统的科技产业园”转型为“城市产业综合体开发运营”，能不能给我们讲述一下这个故事？

戴宏亮：2009年，我们总结天安数码城珠三角几个项目的经验之后，在提高到理论体系的过程中，进行了产业地产及其模式的梳理。在分析天安数码城具备集团化、走向全国的可能性后，着眼于当时经济活跃度最高、城市群聚集程度最强的区域，开始提出“两洲两圈”的扩张战略。

当时将天安数码城升级到4.0版本，把它按照未来的规划定位，称为“城市产业综合体”，其实是为了跟商业地产区别，因为商业地产当时提出“城市综合体”，我们加入“产业”两个字，是以产业为主导的城市综合体。

当时我提出要进主城区，要进城市，不要在城市周边，不要在城乡接合部，以此提高整个天安数码城的盈利能力和变现，以及资产的价值。这些逻辑关系和理念提升之后，天安数码城才开始走向全国，主要布局二线城市、省会城市、区域中心城市。现在证明这个战略是正确的。

此外，我们还在三个方面进行努力。一是针对行业概念的普及。2009年时，产业地产相对小众，天安数码城的愿景是成为行业领跑者，因此就应该有领跑者的担当和责任。也是在这个时期，天安数码城开始进行系统性的扎实的品牌建设，一直受益至今。

二是加强跟地方政府合作，包括顶层规划、产业招商、产业基金、配套建设等，共同打造成为这个区域产业升级和价值提升的重要引擎，起一个示范引领和带动性作用。

三是明确定位，重点服务成长型企业，做加速器。围绕此类企业的需求，构建精准的产业生态环境。

观点新媒体：珠三角的天安数码城是做得比较成功的。

戴宏亮：是，都是熬出来的。

产业地产是在协助政府做改变城市的工作，让城市从鬼城、睡城，变成产生持续税源的“税城”，这不是一件容易的事情。

之前天安数码城都是工业用地，没有住宅用地，后来做产业和做商业时，开始一定要进行适当比例的配套住宅用地，希望加强现金流和产城融合。所以那时候的城市产业综合体，实际上是现在产城融合的前版。

如此，每一个项目通过努力和建设，通过招商，最后形成产业之城，避免城市空心化，推动区域的城市化进程。这种类型的项目才能真正推动城市化进程，而不是看建多少住宅和商场，要让企业扎堆，把区域做旺形成产业集聚，这就是当时我们做的事情。

在产业地产这个领域，天安数码城这家企业，包括这个企业里的所有人都是在用心做这件事情，这是它最可贵的精神。

关于百富东方：

观点新媒体：百富东方与天安数码城有何区别？

戴宏亮：百富东方是从城市产业综合体往产城融合过渡。

我们的定位是中国产城融合运营商，坚守产业构筑城市未来的理念，希望把土地、产业和金融融合三件事做好。

一句话总结就是，聚焦城市发展和城市转型升级所带来的需求变化，致力于项目开发建设、产业运营服务、新兴产业金融服务，及综合配套服务的全流程服务体系的构建，倾力打造不同主题的城市产业综合体，构筑适合不同城市特色、主题清晰的产城融合示范项目。

百富东方将会在天安数码城的基础上更进一步做梳理、思考和总结。我们一直认为，做产业地产要认清三件事情。第一，产业要和地产更好地进行对接。原来的产业跟地产是完全分离的，产业是产业，地产是地产，但是产业地产这个板块是带有产业的属性，把产业运营放在第一位，把产业的招商结合到物理开发和建设中。

第二，不同时期、不同历史阶段，产业地产的表现形式和代表性符号是不一样的。产业地产要做的事情，就是用不同时期不同的表现形式和不同的运作模式，整合社会的资源和力量，推动城市化进程，避免城市空心化，促进地方产业转型升级。

第三，不可否认传统地产也服务了传统经济，但它的税源贡献是一次性的，而为什么产业地产受国家和政府的扶持和支持？因为在所有的地产板块里面，它最能服务实体经济。

现在我们更为关注的重点是如何建立品牌，研究互联网、物联网甚至人工智能背景下的前沿产业和社区模式；顶层设计如何建立最佳的股东结构；资金和金融应该如何组织发挥最大力量；如何培养新的增长点，孵化基于产业地产的更多业务模块，建立业务生态；以及如何培养团队，支持更多的年轻人，成为一家平台型企业。

未来持有物业、经营性物业越来越多，除了资产增值之外，我们希望能够有更多的现金流支撑发展。现在我们尝试放大每一个规模达百万平米的项目，对区域产生的影响力，将城市产业综合体做深做透，做更有深度的资源整合。比如在杭州，我们跟当地政府合作，将以项目为核心的区域，打造成整个硅谷小镇，并成功成为浙江省首批省级特色小镇。

我们要将项目本身变成一个新兴的城区，成为更有城市属性的特色小镇，而不是完全抛开城市，到一个农村或者是一个集镇去，这不是我们的方向。其它的城市依此类推，在重庆我们联合政府，打造一个区的CBD，很容易整合周边所有的政府资源、企业资源，很容易把这个项目变成产城融合的示范项目。

观点新媒体：就是重庆璧山的那个项目？

戴宏亮：对。所以我们未来做的事，不是仅为单个项目的问题，而是怎么整合周边的政府和社会资源，然后融合不同主题，以产业为支撑，形成宜业宜商宜居的可持续发展微型城市体系和产业新城，这就是产城融合模式。

百富东方直接从城市产业综合体走向产城融合，我们希望在未来两三年里能利用现在的项目，整合更多资源，形成产城融合的示范区，为城市单一产业园树立更高的标杆。这一点，我们走在了前面。

做特色小镇一定是依托大城市的，所以我们短期战略是聚焦粤港澳大湾区，在未来经济最有活力的地区发展，这就是我们特色小镇的第一步策略，以深圳、广州为依托，布局周边区域。

策略实现上，通过逐步增强品牌影响力，以及和当地政府合作关系的深入，希望能够整合其他的发展商，所以不排除跟任何的央企、国企和大的品牌企业合作，抱团去整合资源，去利用优势获取更多优质的土地。

观点新媒体：目前百富东方项目的具体情况如何？

戴宏亮：当前在深圳重点推进包括蛇口项目在内的三、五个旧改项目，重庆的项目计划再通过4到5年完成建设，现在已经建设3年，总共1000亩毛地，建设规模是160万平米，现在已经建成40万平米，在建30万平米，这个项目要随着城市共成长，重庆的房价虽然低，但我们对重庆是看好的。杭州项目是70万平米的建设规模，已经建成20万平米，是硅谷小镇的核心引擎。青岛项目70万平米，在建20万平米，正逐步呈现良好态势，相信不远的将来会有可喜的成绩。

去年8月9号开始，我们跟碧桂园达成共识，共同建设科技小镇。第一步是依托深圳，再发展东莞和惠州。我们认为东莞和惠州是最有潜力做好产业小镇的，不是文旅小镇。我们没有叫特色小镇，而是产业小镇、科技小镇。更重要的是响应政府号召，响应产业转型，把产业的事情做好。同时也满足碧桂园在东莞、惠州的储备需求。

希望在未来3-5年之内，能够逐步在东莞和惠州等临深片区有3-5个科技小镇，而且每个科技小镇的规模都在1-3平方公里，甚至其中有一个项目能达到20平方公里的规模，完全是深港的一个卫星城。

关于产业地产和特色小镇：

观点新媒体：“产业地产”是您代表天安数码城在2009年第一次提出的，那您对产业地产的定义是怎么样的？

戴宏亮：关于产业地产，理论界和行业都没有一个标准统一的说法，现在我们自己总结的定义是，以区域经济发展战略和产业规划布局为依托，以高成长的产业聚集为核心，融合科研、办公、会展、会议、居住、酒店、休闲和交通等城市空间，提供全方位的产业生态环境服务平台，形成相互依存、相互助益、具有强烈都市意象的高效城市产业综合体，这也是我们对城市产业综合体的解释。

产业地产发展的历程和阶段，我们把它分为5个发展阶段，分别为工业园阶段，工贸园阶段，泛科技产业园阶段，城市产业综合体阶段，和现在热议的产城融合和特色小镇阶段。我们是从头经历到尾，扎扎实实经历了每个阶段，而且在每个阶段都是可圈可点，而后面进入者不乏有各种类型的投机主义者。很多企业还没做明白前面几个阶段，就直接往产城融合做，住宅地产痕迹太深、太强，现在则要给自己包装，开始导入产业，去硬生生的嫁接。

观点新媒体：他们是真想做，还是想通过这个途径拿一些地？

戴宏亮：这两种心态都有，第一目的肯定是想拿地，保证规模和快周转，想做住宅。但因为政府的需求，又必须做产业的事情，这是一种痛苦的选择，也是一种被动的选择。

产业地产的核心是产城融合，这是终极目标。特色小镇、科技小镇的模式，其实也就是实现产城融合。产城融合最核心的则是支持实体经济，避免地区空心化，产生混合经济体，产生可持续增长的税源，这是多赢的局面。

对传统地产公司来说，将由高周转率、高去化和一次性税源，转变为可持续税源，转变为中长期收益；对地方政府来说，逼着地产公司转型，接着发展城市、推动城市化进程，也产生可持续增长的税源，形成了产业聚集和新的产业，以及新的增长点和新的竞争力；对于所有的企业和产业来说，通过这个平台更容易由高成本地区向低成本地区转移。

未来的特色小镇应该是四个类型，第一类应该是产业小镇，产业地产利用产业运营能力和优势，到大城市周边，带动大城市产业溢出和发展差异化的特色产业，用产业运营和招商引进产业集聚，形成特色产业；第二类是文旅小镇，现在很多旅游地产公司，利用主题公园带动房地产开发，做综合的区域整治，变成综合的房地产开发；第三类是健康、养生养老小镇，可以把文旅和大健康休闲、医疗养生养老理解为特色产业，或者是未来的支柱产业里面的一个发展方向；第四类是在原已形成文化特色和旅游特色，或产业特色基础上，经过一些整治，融合产业、文旅和大健康休闲旅游的小镇。

我是从三个层面来看特色小镇这件事的。国家和地方政府希望做特色产业小镇，我觉得是好事，但是首先第一个层面应该讲清楚什么是产业地产。

要谈产业地产是干什么的，就是我刚才讲的三点，第一是产业跟地产如何更好的对接；第二是特色小镇作为产业地产在当前这种时代背景下的表现形式，推动乡镇的城市化进程；第三最终大家都要想明白它的本源和本质是如何真正实现在企业自身盈利的同时服务于实体经济和快速形成特色产业聚集。

第二个层面，在当前中央提出特色小镇是富有战略意义、指导意义的。

第一是对我国30多年的城镇化和城市化道路的总结现在提出来富有重要的意义，在新的时代背景下，特色小镇的提出是对当今城镇化发展路径的一种新的选择；

第二是参照欧美和日本这些成功国家的经验，很多大企业都是从村镇或者小镇成长起来的。特色小镇带动了特色产业和龙头产业，带动了周边整个区域的发展和小镇的建设，这里有很多的案例，比如格林威治小镇、瑞士的养生养老特色小镇，以及法国的一些很有意义的文旅小镇；

第三，我们国家本身就已有这方面的经验探索。80年代中期到90年代初期，中国乡镇企业和农村经济发展非常迅猛，已经形成了很多特色的、有意义的规模经济和小镇经济。当时大力发展民营企业和乡镇企业，国家有70%的贡献是这些乡镇企业产生的，这方面我们已经有许多成功的经验。

只是这二十几年来，因为政府的行政手段和资源的配置以及规划理念的倾斜，首先要发展一二线城市，把所有的资源、手段和政策倾斜到城市，所以这二十年大力发展了城市，城市建设取得了巨大的成功，但是我们对农村、村镇支持不够，资源倾斜不够。经济发展到这种程度，城市化进程走得比较快，已经快赶上很多发达国家的程度了，但我们忽视了农村经济和乡镇经济，忽视了大城市旁边广大的郊区。现在中央和地方政府明白要放开这张手，开始大力发展农村经济、乡镇经济；

第四，市场也在发挥作用，现在城市病，比如交通拥挤、高成本、入学难、房价高，逼着一大批企业和个人向大城市周边低成本的区域转移，这种现象现在已经发生，市场这只无形的手在调节，中央看到了这一点，应该顺势而为。

现在特色小镇掀起了全社会所有的力量，不仅是政府关注，还有金融行业的倾斜，资本在寻找新的故事，房地产商也很热衷，不管什么类型的地产公司，都觉得这又是一个新的蛋糕，要去分享，要去抢占。

第三个层面，中央提出特色小镇于国家层面富有积极的战略意义，它的本意还是希望能够把城市周边发展起来，希望他们能够跟大城市形成一个互补，同时更希望培育新的增长力，培育具有创新力和竞争力的特色产业，实现全社会产业体系由传统制造业进一步向智造型转型升级，培育高附加值的特色产业方向，从而支撑国家新的经济增长，产生新的经济增长点，丰满产业结构。

从这三个层面我们把特色小镇的意义讲清楚后，就要围绕如何把特色小镇做好了，展开来讲，可以有很多的话题。现在大家都从各个角度各个层面在讲，很热闹！不过都是在尝试和摸索阶段，所以我们需要在前进中不断总结经验。下一步政府该怎么做？市场该怎么做？如何平衡小镇与房地产之间的关系？我们在未来实践过程中要不断总结寻求更好的经验来借鉴，而不是一窝蜂的打着特色小镇的旗号去搞新一轮的房地产和政绩工程，这才是重点。

观点新媒体：现在就有这种趋势。

戴宏亮：中央和各个地方政府都已经意识到了。其实不管新企业还是老企业进入这个行业，无外乎还是要把四个方面的事情做好。

第一是要做好足够中长期的心理准备；第二是要有资源和能力把土地、产业融合的事情做明白，核心产业导入跟城市要结合起来；第三做好品牌运营，管理团队的人才储备也要建立好；第四是搭建好顶层结构设计。能把这些事情做好的企业已经很了不起了。

观点新媒体：您觉得到今天特色小镇有泡沫吗？

戴宏亮：一定有泡沫，而且现在真的是要去地产化，但是在开发和运营中又不能缺少地产板块，地产运营是工具和手段，要把它运用好，平衡好尺度。

观点新媒体：如果一个产业出现了非理性繁荣，可能会导致资产的价格虚增，这样的话，放在特色小镇的语境来说，会不会导致地方政府看到这么多企业过来圈地，把土地的价格和要求提高，反过来对于想拿地，想真正做产业、做特色小镇的企业遭遇一定的阻碍？

戴宏亮：那肯定会，所以这就在于各个地方政府能不能正确地平衡好，包括怎么去控制土地，怎么样进行管理，怎么样支撑和支持小镇的发展，和发展商之间有怎么样的关系等。特色小镇富有战略意义，是件好事，但政府确实应该警惕新一轮的圈地运动和去地产化，但也要欢迎不同类型的地产公司，因为他们经历了几十年的发展，现在是真正有运作能力、运作经验和大资本的。

中国人做事很快、很有力量，只要把特色小镇相关配套政策制定好，支持到位，三五年之内我们会看到全国各地开花， 100个甚至可能超过1000个特色小镇都会蓬勃而起，像雨后春笋般冒出来，百花齐放，中国有这个力量，也有这个经济实力。

在发展的过程中，再总结失败和经验教训，结合当地的产业，结合当地的文化沉淀，赋予它文化标签，再进行整合并制定一系列的政策规范它。相信经过我们这一代人5年、10年的努力甚至更长的时间，一定能够做出很多世界级的特色小镇，我觉得是可以期许的。