演讲 | 阎镜予：产业地产新路径探索与实践

阎镜予（星河产业集团副总裁）：各位朋友下午好！接下来我代表星河集团向大家汇报一下我们在产业地产方面的一些想法，和我们目前已经做过的事情。现在讲到产业地产或者特色小镇，大家可能有一个问题，为什么要转型？我今天过来之后，我看到咱们会场的主题叫做“跨越与去地产化浪潮”，咱们大多数都是做地产的，我们是要革自己的命吗？为什么要把地产化去掉？

我想去地产化的逻辑，从商业的原因来讲很简单，可能就是地产不再那么好赚钱了，它的利润率不再那么高了。在利润率不高的时候，我们有什么方向去把它去掉？去掉之后你要什么？这肯定是必须要回答的。

屏幕上这些词都是最近大家耳熟能详的，这些热词的背后还是利润的问题。现在为什么大家要做产业地产、特色小镇？因为有这些理念之后，拿地捆绑的住宅、商业会相对便宜一点，让大家的利润率会高一点，这就是我们所谓的产城融合相关的部分。

如果去地产化以后，我们仍然是为了降成本，做的还是房地产的事情，那就不是国家真正倡导的特色小镇或者产业地产，可能是通过了产业的一些方式去降低成本的手段。如果真的要回到做产业地产的角度来讲，可能就是产业真正怎么去赚钱。现在大家做写字楼也好，做厂房也好，可能很多就是要快速去化，建完之后卖掉。

但是真正持有的时候怎么运营？现在大家都在做股权投资，我们做一个产业园，里面几百上千家企业，这些企业除了我们跟它之间是一个房东关系之外，还能不能跟它有共同成长，跟它变成一种股东的关系，这里面就涉及到一个我们产业和金融的结合的问题。

所以我们谈产业地产，无非就是产业和城的建设怎么结合，产业和金融怎么结合，这是我们星河目前正在做的一些事。我们把这两个圈连在一起，就叫做产·城·融·投（融是融资，投是投资）。

我们总结了四句话：第一，以地产为载体，不管怎么样，你还是要有一个载体，这个载体会快速的边线性质。第二是有产业为基础，光有载体是不行的，必须有产业填充我们的载体。第三，以金融为纽带，金融作为联系我们的产业和城市的纽带。第四，以资本运作为目的。这不是说所有做特色小镇都是这个目的，而是从我们星河集团自身来讲，我们最终的目的是希望把它变成资本运作的方式，这是我们自己的理解。

我们星河为什么要选择这样一条道路？有时代的背景，也有使命的驱动，也有理念。但其实更重要的是这个公司适不适合。现在大家都在做产业地产，到底这是一个坑还是一个能真正赚钱的机会？这是一个风口，猪都能飞起来，还是这个风一旦过了，拿了一堆地也不知道怎么去化，所以最终还是要看这个公司是不是真的适合去做产业地产，有什么样的资本，有什么样的本钱去涉足到产业地产这个行业。所以从基因的角度来讲，可能是更重要的。

说到基因，可能大家对星河不是特别熟悉，更多的人可能认为星河就是星河湾，其实这是两家公司。

我们在深圳，在华南片区是比较知名的，2006年的时候我们做了几个开发，都是围绕着福田中心区做的，从住宅来讲，星河国际在2002年是深圳最著名的一个楼盘，应该可以说是当时售价最高的，开盘就到了七八千，也是所在区域的龙头。后来我们在华南片区基本上每个区域我们都是房价的天花板。

另外，我们也做了商业，深圳的cocopark，现在是年轻人时尚消费的一个核心的商场。还有就是酒店部分，深圳的丽思卡尔顿是我们的物业。产业这一块，我们有星河发展中心，在平安大厦没有建设之前，平安所有的部门都在我们的大楼里面办公。

我们这么多年开发了很多的楼盘，有住宅、商业、酒店、产业，我们当时做这些事并不是说我们有一个规划，我们想好了要做产城融合，要把各种业态放在一个集中的区域里面去呈现，但是因缘际会，我们就干了这样一件事，干完之后我们就发现这里面的联动性是非常强的，它实际上给了我们做产业地产、做产城融合这样一个前期的尝试，这种尝试在十几年前我们就做了，这是产城的方向。

另外在产投或者产融方向，在产业和金融的方向，我们也是做了很多的事情。我们在2009年的时候就投了深圳创新投。深创投的大股东是国资委，我们是二股东，我们投的不是它一只基金，而是它整个管理公司。

深创投目前已经投了700多家公司，成功上市的已经有100多家，我们和深创投一起也投了60多家公司，上市的也有十几家，我们的股权投资方向也是做得很早。在保险方面，我们投了阳光保险，在银行我们投了福田村镇银行，在基金方面，我们是国家前海股权发展基金的LP，我们在投资方面的金融资产也已经超过了100多亿。

所以从基因来讲，左边是跟地产的结合，右边是跟金融的结合，这些事我们以前都做了。

做了这些事以后，我们发现这些事可以梳理梳理，梳理完之后发现这些就是大家讲的产业地产或者是特色小镇。所以我们现在自己提出来三条产品线，一个是双创社区，主要以投资加我们的孵化器为主，它相对的规模会比较小，但是都是城市的核心区域，目前我们在深圳、成都、重庆、珠海、普宁都有自己的孵化器和投资基金。

第二条产品线就是我们的产融联盟新城，说小一点可以叫它一个城市综合体，这里面我们会把商业、产业、金融和住宅全部融合在一起，代表产品就是我们目前在深圳做的星河world这样一个项目。另外还有一个就是我们的特色小镇，我们目前在惠州的巽寮湾，还有东莞的黄江镇以及中山的港口镇都有这样的项目推进。

在地产为载体这个方向，我们在整个设计里面，各种业态都有，中间的双子塔和它左边的业态全部是写字楼，还有底商，包括我们的集中商业cocopark，旁边还有我们的一些住宅，这是非常典型的产城融合的模式。

光有地产为载体，这是在座的都会干的，甚至在座的可能比星河干得更好。在另外一方面我们就需要有产业为基础，在产业基础层面，我们现在在战略聚焦、合作伙伴、国际对接和创业孵化方面已经积累了大量的资源，我们在这里面形成了一些招商的模式。

第一个叫做以投代招，我通过创新投投的企业或者我们投的企业，创新投已经投了700多家企业，通过投资的方式，我投了你以后，我就邀请你到我的园区来入住，这种方式会变得非常直接，因为我是从股东的角度把你搬到我们的园区来，所以我们的去化速度非常快。

第二是以孵代招，这里讲到的星河孵化，包括星河领创天下、海归创业学院等等，都在我们的园区里面，我们通过孵化一部分来进行招募。第三是国际化，通过政府的合作，现在巴黎直通车、韩国直通车都在我们的园区，通过政府来给我们招商。去年一年我们干了8万多平米写字楼，没有一点厂房，这是什么概念呢？应该是深圳的第一名，所以我们的招商业绩还是不错的。

另外一个就是给进来的企业服好务。大家一直讲产业服务，这里有一个问题，你凭什么要给他服务？产业服务基本上是不赚钱的，你的动力在哪里？如果你把这个物业卖掉了，你基本上是不会去服务的，因为这个物业已经不是你的了，你在这上面做服务，除了做点品牌，基本上没有任何变现的价值，所以我们有一句话叫做“做产业地产是不是真爱，看你是自持还是卖”。

我们这个项目在深圳是工改工的项目，按照深圳的工改工的政策，50%是可以卖的，但是目前为止我们一平米都没卖过，就是我觉得如果我一旦卖出去以后，我的园区就乱掉了，有很多业主我是管不了的，因为他是业主，我也是业主，你说要统一价格、统一服务是做不到的，所以我们到目前为止全部自持。怎么来自持？现金流怎么回笼，这里面需要金融运作。

如果你是自持的，进驻的企业每年交租，每年增长7%到8%就不错了，这里面也不会有太多的服务的动力。所以我们采用的是房东+股东的方式，我们园区进驻的企业有很多是我们原本已经投资的企业，另外我们也发掘很多企业的投资的机会，有的是真金白银投的，有的是用租金换股权投的，还有用服务换股权投的，我们投完之后，我才发现，我不把它服务好，不把它的公司的质量提升，甚至扶持它上市，我所有的前期工作都是打水漂，所以这就迫使我们必须要做好产业服务。

在产业服务里面，包括我们做了产业联盟会，大家打造一个生态圈，碰撞、交流，甚至一起出去拿地。我们这个产业联盟会现在出去拿地也是非常高效，因为很多时候你可能单独一家产业地产你去拿地，人家问你的内容在哪里，你很难拿。我们带着一帮企业家出去拿地，这样就非常高效，而且能实实在在地看到未来的预期。我们还有很多的基础服务和智慧园区，今天就不展开了。

下面就讲到金融这一块。首先得自己有钱投，如果自己没有钱投，光是对接做FA，现在也有很多园区在做FA，这是一种间接的方式，而且它的成功率不高，所以我们自己也在投。

我们自己投有几个渠道，一个是创新投可以投，我们的母基金国家中小企业发展基金，我们是直接的LP或者GP，这个也可以投，还有我们自己设基金，我们现在有一个红土星河创投基金，这个基金有5%的资金是定投到我们园区的，我们这个基金是100亿，5%就是有5亿，这个资金规模也是不小的。

另外我们和张江高科合作，我们跟它一起共同成立了一个跨沪深两地的创投基金，同时我们还管理了一些国外的资产，我们也在帮巴林王国做一个巴林星河的基金。

另外一个是我们的投资多元化，除了真金白银投，我们的服务也可以投，租金也可以投，产权也可以投。当然我们现在还不卖，所以我们的产权还没投过，但是不排除未来有一些企业要上市，需要装物业、装资产的，我们会投给它，但是我们不会纯粹卖给物业运营商或者二房东。

另外一个是国际资源的导入。现在我们在全世界有非常多的合作伙伴，今天时间关系就不展开讲了。

最后讲一下实践，以资本运作为目的。我们现在引进的企业是传统的孵化的手段，对大中型企业，我们扮演的是战略资源的整合，我们希望他们到我们这里来以后，能够得到一些业务的发展。

另外就是讲到ABS这个事，这是产业地产最深的痛。说实话现在各个政府一提到产业资产，一提到产业的物业，最基本的要求就是自持。其实自持没有问题，只要你做得好，现金流是好的，那就没有问题的，问题出在长期和短期匹配的问题上。如果你不能解决短期现金的回笼，做产业地产就很难做。

我们现在有一个测算，我们在深圳的租金价格已经做到一平米130元，按照这个价格来算，跟我的物业投入来比，我的租金收益率大概也就只有4%到5%，这就刚刚跟利息差不多，这样就是说永远都回不了笼，因为你赚到的钱能还利息就不错了。但是长期来看，这个资产是有价值的，所以一定要把未来的现金流提前变现。

上午孟晓苏老师也说要做REITs，但是现在做REITs最大的问题就是税的问题，我们这个产业地产扶持了很多年，把价格做上去了，但是它算你的成本是按你拿地时候的成本，这时候你的物业估值或者利润空间就很大，这样交的税就很多，这个事情不解决，产业地产做REITs就是走不下去的路径，所以我们现在只有走回传统ABS的路径，我们把未来的现金流做了一个ABS的产品，在深交所挂牌，然后给了银行，现在我们回笼了14个亿。

从这个角度来讲，我们还是能够在短期内有这样一些回旋的余地，也给我们去做其它的项目开发提供了一些经验。当然，我觉得ABS是远远不够的，我们作为企业，作为一个真正想进入产业地产的从业者，我们也呼吁能够尽快推出REITs，来释放我们的产业动能。

以上就是我们的一个简单的汇报，谢谢大家。