演讲 | 孟晓苏：REITs的启动已经进入了轨道

孟晓苏（中国房地产开发集团理事长）：各位企业家、各位经济学家、金融学家，今天上午跟大家共同交流关于房地产金融的发展历程和趋势问题。

我先谈谈最近的经济走势和房地产走势，前几年经济增长出现了明显的L型走势，房地产在2014、2015年两年的持续下滑，造成了这种L型走势。正是在这种情况下，中央提出了化解房地产库存、促进房地产持续发展的要求，去年房地产带动了整个国民经济的恢复，国有企业盈利里边，钢铁、煤炭、有色和石油加工这些行业占了68%的比重，主要是基础设施建设和房地产的拉动。

现在还是不是L型呢？我们从这个图很清楚地看到，已经走出了U型的回升走势，我觉得这应该是我们这次博鳌房地产论坛传递给社会的一个好的信息。

对于这种稳中向好的态势，党中央、国务院全力维护，要求倍加珍惜，用这样的经济平稳发展来迎接十九大的到来。

下面我对房地产金融问题谈两方面的看法。

第一，房地产发展推动金融创新。

房地产的启动是在朱镕基当副总理时期，在1996年朱镕基副总理接受了我们行业的建议，他提出把住房建设培育为新的经济增长点和新的消费热点。在朱副总理的意见发表之后，我们和四个部委一起组成了房改课题组，由一些老领导和大专家担任顾问，由我担任课题组的组长。

我们经过一年半的研究上报了课题，国务院在1998年7月份发出了城镇房改的文件，启动了轰轰烈烈的全国住房制度改革，从此住房走向商品化，中国老百姓居住得更加舒适、宽敞，生活得更有尊严，房地产市场的发展带动了大批房地产企业的产生，使很多企业在市场的浪潮中成为优秀的房地产企业。

房地产业对国民经济的拉动作用也被朱镕基总理充分肯定，他说房地产业拉动了100多个产业的发展。房地产的发展也有效推动了多项创新，包括投资方面和消费方面的金融创新。

正是因为看到这样的作用，所以国务院在2003年接受了我们的建议，把房地产业写入国民经济的支柱产业。

在房地产发展过程中，我们所引进的房地产金融创新被国家所接受，都获得了成功，其中包括1994年我们最早引进的股权投资基金，1996年我们倡导实行住房抵押贷款，1996年同时提出了要推广住房公积金制度，这些都实现了。1997年提出设立住房抵押贷款保险，就是为银行做的保险，这个也实现了。

从2001年起，我持续呼吁反向抵押以房养老，在这两年获得了成功，而我2005年起呼吁的把REITs引入到中国来，现在正在试点中，各个部门都很支持。

其中住房抵押贷款是一个成功的金融创新，这个创新也是经过了三年的宣传，银行才敢贷给百姓。但是老百姓当时不愿意贷款，怎么样解决老百姓的顾虑问题？是顾云昌先生编了一个中国老太太和美国老太太天堂对话的故事，这才把住房抵押贷款的事情推开。

正是因为这样的作用，使得住房、汽车和随后支持它们的基础设施建设成为了最新三大建，中国经济转型到重化工时期，并且获得了长期的快速发展。

根据国家统计局的数据，2016年全国居民的人均住房面积达到了40.8平方米，接近高收入国家的水平。

房改18年以来，房地产投资增加了37倍，由此拉动了GDP总量增长将近9倍，房地产业拉动经济的作用非常明显，这印证了厉以宁教授所说的，房地产业是维系中国经济增长的最大引擎。正因为如此，最近政治局要求稳定房地产市场，坚持政策稳定性、连续性，加快建立长效机制。

这是简单回顾了一下金融创新的历史。

第二方面讲讲金融产品丰富供给侧改革。

现在中央明确要求加强供给侧改革。供给侧改革包括制度创新、产品创新和管理创新。而我们的金融产品创新在其中，不光是产品创新，有些还属于制度创新。

我简单讲讲这三种产品在房地产的应用，第一个是股权投资基金，这是由我和我的共同研究人员提出的，在1994年就著书，提出要把股权投资基金引到中国来。

房地产股权投资基金在房地产投资领域，包括在保障房建设领域发挥了重要的作用。而在一些项目开发中，比如在天津的香墅里项目开发中，我们用了信托基金助里，在一个两平方公里的天津翠金湖美墅岛项目中，我们动用了海外的股权投资基金来进行启动。

第二个是反向抵押养老保险试点，这个为老年人造福的保险产品是我在2003年写信给当时刚刚上任的温家宝总理，并且得到了他的支持。这以后，中国保监会和中国建设部又向国务院报文，要开办反向抵押养老保险试点，这是在2003年，结果一耽误就耽误了10年。

在10年之后，新一届国务院又发文，要开展老年人住房反向抵押养老保险试点，而这个试点的工作也主要是由我所创立的幸福人寿所担任，现在只推出了第一项产品，叫“幸福房来宝A”，这种产品是老人把住房抵押给保险公司，从此以后老人仍然是居住在这个房子里，是终身居住，而保险公司给老人的给付金是按月给，也是供奉终身。

我们是按照5.5%计年息，如果老人去世以后，子女把本息都还了，这个房产还会让子女赎回去，如果子女不还，保险公司不能留下，必须按照抵押法拍卖，拍卖的价值，还了保险公司子本息之后，其余的全归子女，这样做就使得老人终身有靠，现在已经有154个老人入保，还有不少人等待入保。

他们每个月的给付金都相当于他退休金的大约2倍左右，也有不少老人的子女从中得到了好处，因为老人拿出钱来，会支持他们的子女。

去年国务院发文要求把反向抵押养老保险试点扩大到所有的大城市，这个产品已经成功了。

第三个是用REITs实现不动产证券化，这个产品也是前几年我在媒体上多次呼吁的，就是用REITs的方式来解决地方债的问题。

在2014年我呼吁之后，从2015年开始，我们就在国务院发展研究中心组织了一个课题组，由我和刘世锦担任组长，请了陈元同志担任总顾问，我们研究的就是用REITs进行政府存量资产的证券化。

在我们的研究成果上报之后，李克强总理在去年年初就讲了要探索基础设施等资产证券化，这讲的是ABS。但到了去年6月份，国务院发文就把REITs这个英文写到了文件中，要稳步推进房地产信托投资基金试点。

这种产品我们都知道它是一个不动产权益，进入资本市场流通的一种金融创新，它是把承租人的租金按半年向投资人进行分配，这种有价证券可以在市场上流通。

2000年我们请外国人来讲金融创新的时候，他们都说出了REITs，没有更多的金融创新可讲。各国各地对REITs的规定大约都是4条：按期分红、上市流通、免税优惠、限制开发。

我是在2005年最早提出中国要引进REITs进行证券化，我在2006年还在天津成立一个叫领锐的公司，就是要带领中国的REITs，可是一直没有推进。

在2008年，国务院办公厅发函要求开展房地产信托投资基金试点，但是后面说要拓宽房地产企业融资渠道。

我们知道REITs是用于持有收租物业，不是用于开发，但是这种持有收租物业可以帮助企业融资，直接作为融资渠道就错了，正是因为这样的错误的认识，所以耽误了很多年。

这些年我主张拿保障房做REITs，拿政府的基础设施资产做REITs，现在已经慢慢深入人心。

现在的问题是中国已经有了太多的资产，同时又用大量负债的方式存在。

2014年末的统计就是30万亿地方债，现在是40万亿了，这些资产是政府投资、负债投资和资产增值所构成，这部分资产在还不上钱的情况下，为什么不能用证券化的方式来解决呢？所以我们设想了中国的REITs，我们课题组的工作就是把REITs产品中国化。

我们是用以政府为主的优质不动产作为基础资产，由政府和原商业机构回租，保证收益，这种收益流还可以上市。地方政府可以减少负债，变现资金，腾出来手还可以进一步推动基础设施建设。这种REITs在证监会的支持下可以到深市和沪市流通，它不是上市公司，是公募基金的上市，这种上市现在已经打开了大门。

还有一个中国化的设计，我们约定在基金到期之后，比如说20年或25年到期之后，由政府原价回购资产，这样可以减少资产评估的障碍，防止国有资产流失，争取在今后再把它做成永续化的资产。

中国证监会在去年10月份召开研讨会，由我去介绍了课题，并且请国际专家帮助我们来点评。证监会做出了要深市、沪市加快做好流通准备的决定，在中国证监会的追踪下，国家发改委去年发出批文，要求把各地建设的PPP项目转成REITs。今年财政部又下文，要推动不动产投资信托基金（REITs）的发展，这几个主要部门的文件都已经发布。

我们的REITs试点已经在七八个省市推开，希望能够在近期有所突破。虽然REITs在中国我已经呼吁了10年，试点了两年，我们对这个产品的未来还是很有信心的，因为我相信一个喝啤酒理论。

什么叫喝啤酒理论？我相信喝啤酒喝多的人，他迟早要去上厕所，不信他就继续喝，早晚他要往我说的路上走，这就是我说的喝啤酒理论。

有人说这么粗俗还叫理论吗？我们换个说法，叫“倒逼机制”，基础设施建设搞多了，负债大了，就像喝啤酒喝多了一样，迟早要上厕所。

还粗俗，我再换个说法，叫做“理论自信、道路自信、制度自信”，我相信在全世界已经风行的REITs，一定能在中国大行其道。

最近中国证监会以中国证券行业基金业协会的名义组织了专门委员会，来推动不动产证券化，我是这个机构的顾问，同时我是战略发展组的组长。

现在REITs的启动已经进入了轨道，根据证监会有关负责同志的设想，在十九大前做好准备，在明年政府换届之后，再撸起袖子加油干，争取让REITs在中国早日落地。