主题讨论会：创新与监管 房地产金融如何通往大时代？
主持嘉宾：越秀证券控股有限公司执行总裁彭浩彪先生
讨论嘉宾：阳光城集团股份有限公司总裁张海民先生；麦格理集团首席中国经济学家胡伟俊先生；绿城房地产建设管理有限公司董事总经理李军先生；福晟集团董事常务副总裁何建华先生；盛世神州投资基金管理（北京）股份有限公司首席执行官李万明先生；星展银行董事总经理、中国房地产及战略客户主管洪诚明先生；鼎信长城基金合伙人张华先生；稳盛投资有限公司董事总经理、总裁许亚峰先生；建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖先生
彭浩彪：各位嘉宾，大家好，我是彭浩彪，我看了今天的议程安排，时间也挺紧凑的。本场论坛的议题是“创新与监管——房地产金融如何通往大时代”，我们这场的嘉宾一共有10位，时间只有35分钟，在这里我就不再罗嗦了，我们马上开始这个论坛的议题。
对创新与监管，我个人感觉这是一个很特别的题目，创新与监管有千丝万缕的关系，房地产与金融实际上就是事业资本与金融资本的结合，今天大会的主题是“万亿时代的房地产”，我们怎么利用金融工具去催化和推动产业资本的发展，这是一个很大的命题。
我们首先从张总开始，我看到阳光城最新的资料，2017年有比较大的拓展，阳光城快速拓展自己的业务，无论资产的获得还是整个资产负债表的增长，都取得了长足的进展。但是正如之前论坛嘉宾提到的，规模的成长是需要有一个比较健康的基础为背景的。所以我想在这里请教一下张总，您是怎么看待这样一个安排的？也就是说在你们业务快速发展，公司整体规模增长的过程当中，怎么去看待表内、表外的整体的金融安排？
张海民：上一个环节就讨论到规模与利润的话题，现在的房地产市场中，如果不成规模可能就会被迫转型，或者被吃掉，这是一个很残酷的现实。
去年千亿企业已经有十几家了，3000亿的已经有了3家，以后不管是5000亿还是1万亿，这是以后的事，整个房地产的规模发展必然会走到这个阶段。但是在追求规模的过程中，必然有高周转、高杠杆。
在这个发展过程中，我们在用的金融工具还是蛮多的，比如说最早的开发贷，到后面多种创新的融资，还有这两年资本市场上的开放，这都给我们提供了很好的发展基础。去年我们探索作为一个联合基金。房地产是一个具有金融属性的行业，以后要往常规方向走的话，基金是一个很好的方式。金融机构要有钱，它也要追求利润、规模，它更多做的是资金管理。而开发商靠的是完整的体制和能打仗的团队，相对来说解决了金融机构所担心的，我们缺的是资金。
所以去年我们尝试了这个方法，结果我们一拍即合，比如说有一些并购基金，从去年阳光城的拓展来看，有80%是并购回来的。去年资金池中央已经叫停了，我们就听党的话，不用这个了，我们现在更多的在用并购基金，还有做存量资产，也就是城市更新的基金。
最近也在使用产城一体化的产业基金。我们现在也发觉我们很多合作伙伴，比如说国企，他们是有钱的，他们也可以成立基金，现在很多上市国企都已经在考虑有盈余资金以后怎么用，我们在这方面也进行了一些尝试，我相信这些尝试会给更多的发展商带来另外一片天地。
彭浩彪：谢谢张总，阳光城去年80%来源于并购基金，可以说它不仅是在业务拓展上拥有比较好的金融工具，而且它能够比较恰当地处理表内表外的关系，使得自己的债务杠杆显得比较轻盈，然后用体系外的资金可以推动公司发展，确实是非常独到的。
下面有请第二位嘉宾，来自绿城的李总，我知道绿城在代建方面是很有特色的，所以我想请李总介绍一下绿城在代建和金融方面的经验。
李军：我来自绿城管理集团，我相信很多人都不了解，我其实跟在座的金融大佬们目前是最没有关系的，但是未来是最有关系的一个行业细分领域，我们目前在中国做轻资产，做代建，我现在代建项目有171个，代建面积有5000万方，我在代建领域里是绝对的第一。大家对这个细分领域还比较陌生，所以我做了一个硬广告。
其实我来应该是被安排在最后一个，我是要听各位大佬讲的，我还是一个学生。我来表示两层意思：
第一，我们非常理解和明白房地产的金融属性，这是它最重要属性之一，尤其我们在做代建转型过程当中，很多同行理解，我们做代建变成轻资产了，不用钱了，就靠脑子、靠品牌、靠团队，就靠知识输出就行了。
其实不是的，因为这个行业还是个重资产行业，不是说你做了轻资产，做了代建就可以抛弃这个行业的金融属性，所以在这个过程当中，我们随着规模越做越大，我们越来越明白这个过程当中需要金融体系支撑，需要资本力量，需要各种创新支撑。
第二，我们明白接下去还有很长的路要走，在这个过程当中，我们看到欧美的一些模式，金融、投资和最后的纯开发分离的趋势非常明显，在国内这个趋势也在慢慢起来，但是这个真正要走下去，需要政策支持，需要金融支持，需要一些变革。
理论上讲，中国的金融，我理解目前对房地产的支持，它的手段、途径是比较单一的。前段时间我们也在说，国内什么时候真正出REITs的时候，才是把中国金融板块翻过一个里程碑。因为现在金融机构想要获得利息和财务成本远远超过一个房地产行业健康发展的要求，我们认为这个过程当中有很多可以创新去做的，我们想把代建这个板块做得更大，接轨欧美的模式，这个过程中缺少金融创新，今天我真是作为一个学生来听听各位大佬的观点，也许回头我可以讲讲我的学习感受。
彭浩彪：谢谢李总，以我的理解，代建某种程度上也是资本融通折中的办法，正是因为前期土地投入、建设方面，需要得到更多的金融融通，所以现在有这种代建的安排，包括你刚才提到的REITs的安排，我觉得跟张海民总提的并购基金是一脉相承的，这都是表外的金融工具。
下面有请第三位嘉宾，也是刚才演讲的麦格理集团的首席中国经济学家胡总，我留意到你刚才在介绍的时候说到，你不认为中国存在债务危机，这么听下来我是很高兴的，因为我是做投行的，如果不存在这种债务危机的话，或者不存在这种大条件出现的话，我想不仅是我，在座的各位房地产的老板也会更喜欢，这样某种程度上是不是意味着我们在后续通过债务融资，通过债务杠杆去通过房地产产业的发展上规模方面，可以有更多的空间安排？
胡伟俊：我想澄清两点，第一，我不认为中国从一个国家范围内会出现一个大的债务危机，但是我不觉得作为一个个体的企业，甚至一个行业不会出现一个债务的问题。
第二，我认为不会出现欧美投资者所担心的债务危机，但是我也不认为接下来我们就万事顺利，没有任何问题了，事实上就像我刚刚说的，我们不会出现债务危机，其实反而减缓了我们现在解决很大的资金错配、土地错配的紧迫性，反而降低了我们长期的增长率。
你说中国的房价有没有泡沫？我认为它有一个很大的不确定性，你看未来的经济增长怎么样，如果未来大家的收入可以做到5%到10%的话，我认为完全没有泡沫，如果未来没有增长，收入增长只有2%或者3%的话，那我觉得就可能是有泡沫。
未来的收入增长怎么样，就跟现在的资源配置是否有效有关系，当然也跟金融方面有关系，因为金融本质上就是配置资源，我们知道过去金融领域监管非常严格，过去两三年，它处在一个去监管的过程中，当然中间也会出现很多套利的手段，过去几个月，中国在金融方面慢慢加强了监管，所以在短期内，我觉得严监管可能是今年的主题，但从长期来说，我觉得金融的发展还是需要慢慢更加市场化，为房地产企业，包括其它的经济增长的企业更好的配置资源。
我认识一些在房地产企业做CFO的朋友，资金对房地产企业当然非常重要，但是他们特别担心这个资金来源有很大的不确定性，这个时候政府希望它发展房地产，资金就比较容易拿，政府希望打压房地产，很多融资渠道就会断掉，这是很多行政手段在里面。长期来说，还是需要市场、利率在其中发挥更大的作用。
彭浩彪：谢谢胡总，我听下来就是从资金的错配、土地的错配，再到最后政策与行业实际需求和发展的错配，这一系列的错配当中，我们需要去解决它的发展方式和取得这样一个平衡，我们需要在发展中解决问题，其实归根到底，发展了才能解决问题，没有发展就没有办法去解决问题，我觉得这是一个核心的问题。
接下来有请第四位嘉宾，来自福晟集团的何总，我了解何总是军人出身，现在我看到介绍材料还是高炮的预备役军官。我想请教何总，您是怎么从军人的视角切入行业，看待房地产和金融行业？我看到福晟集团是2015年在香港借壳上市的，我也想请教一下，过去这两年你们在资本市场里面如何吸取一些有用的东西推动公司的发展？
何建华：主持人没有按套路来，突然问到军人和开发企业的问题。
今天我们谈企业的规模，我觉得规模肯定要上，做大才能做强，以市场份额的多少决定你的占有率。行业内有一句开玩笑的话，3到5年后，如果你年销售达不到1000亿，你不要说你是大的开发商，大量销售量都往前靠了，前30%的企业要控制百分之七八十的市场，这是非常严肃的话题。
现在大量开发商到长三角、珠三角、京津冀、中部的一些热点城市找地，有些通过土地市场招拍挂，可能抢的是地王，甚至还熔断了；有的是通过收并购方式拿地，像深圳这样的地方迎来了城市更新，除了深圳以外，像广州以及其它区域也在做，所以大量开发商也在抢地的状态，规模还是要做大。选择正确城市是未来发展非常重要的一点，所谓的将军是打出来的，靠市场考验做出来的。
福晟是地产+建筑的形式，我们谈收购、并购，有些项目可能是资金链有一些问题，我们有一家特级，三家一级的建筑企业，我们可以很快把建筑现场复活，给业主信心。
在上市企业方面，企业要做大一定要进入资本市场，通过IPO需要一定的时间，借壳是直接的方式，但是成本会高很多，福晟在上市方面也在一直努力，有好的消息会跟大家公布。
彭浩彪：你说的最后一点我完全赞同，应该更多地使用金融工具，这样企业可以发展得更快，我们做投行的也会发展得更快。
接下来有请盛世神州的CEO李总，我看到你们的基金是行业里面比较早期进入房地产的，是地产与金融结合比较好的一家公司，而且目前在国内的地产基金里面是十大基金，所以我更想听一下你从基金的角度切入，作为一个专门的投资经理或者是资本运营的投资人的角度，怎么去跟产业结合起来？或者怎么可以帮助房地产企业去加速发展？
李万明：2010年盛世神州基金成立的时候，聂会长和我们董事长张先生就一直讨论美国的发展模式和中国的房地产发展模式，我们以前区分的是香港的模式，以后房地产发展要走向美国模式，香港模式是包罗万象，什么都是自己做，投资、开发、销售、物业管理都是自己做的方式，在美国早就分离了，投资商、开发商是分离的。
这些年有一些大的房地产开发商也在往这个方向转，绿城代建就有这种可能性。如果能发展成既代建同时又组织投资，那就区分出两批人，一批做开发，一批做投资。盛世神州基金本着这个初衷成立了，经过这7年的发展，已经做了100多亿，我们想在未来仍然会有很多机会跟大家合作共同发展，我们认为房地产还是有机会的，还有10年的好光景，不管它是白银时代还是黄金时代，看你怎么挖掘，是一个盈利水平还相对不错的行业。
在盛世神州这两年的探索中，我们觉得可能会有三个方面需要引起注意。
第一，小型房地产企业未来会慢慢被淘汰。可以转型到做房地产投资，盛世神州组建的基金中常常会设置优先和劣后，劣后级的投资人就可以是房地产出身的人，他对市场懂得判断，知道风险怎么样，同时对后续的利润也比较清楚。再加上金融机构、银行、保险资金的优先级，共同组建一个专项基金去投资某一个小公司的项目，这是一个非常好的方向。
第二，并购基金比较有前景，我们这两年做并购基金做得很有成效，很多项目在小的公司名下是很难发展的，但是通过并购基金的方式，我们基金可以负责大量的资金的组织和投资，能够有一家比较大型的开发商。
比如说全国排名前100位的上市公司，跟我们一块合作，我们可以在利润的分享上少一点，但是在安全性上可以比合作的开发商更好一点。这样就可能会形成一个开发商只投20%左右的钱，我们基金投80%左右的钱。但是在未来的利润分配上，我们可以实现五五分，这种方向是非常不错的一个发展方向。
第三，关于监管的问题，无论是证监会还是银监会，都在要求去杠杆，也就是说不希望影子银行在左右中国的各行各业，包括房地产行业。我们作为证监会监管的PE基金，我们也在非常认真地对待这个方向，希望更多的投资人在我们这里能够通过股权投资分享到好的收益。当然会有一些安全设置，可以说在盈利方面我们放弃一些，但是在安全性上我们可以得到更好的保障。通过这个办法既符合证监会的监管规定，又能够使得我们的投资人更好地分享未来10年房地产的发展。特别希望能够跟在座的各位进行合作。
彭浩彪：通过不同基金产品在不同阶段，确实可以为房地产企业发展提供一些帮助和支持。
下面有请建银国际的曾总谈一下，境内和境外是不同的市场，境内是高监管的，但是它的估值会更高。海外监管会更宽松一些，市场条件也会更自如一些，但是它的估值会比较低，在去年也出现了万达退市想回来国内A股上市的情况，实际上这是境内境外两个不同市场存在着政策和市场环境错配的问题，结合房地产企业在这方面，金融资本市场和房地产企业，曾总也是这方面的专家，您是怎么看待这个问题的？
曾粤晖：说到监管，全世界都有，从我的经验来看，并不是说海外的监管更加宽松，只是选择更多，企业展示的机会更多。每家企业都有自己发展方向和自身定位，因此在资本化的过程中，可能有不同的取舍。总而言之，我的观点是，在任何一个市场，我们要从市场中获得利润，前提就应该是合法、合规、合理，这在任何一个区域都是一样的。
说到这个话题，我有几点观察的现象和思考，跟大家做一个简单的分享。就是关于金融服务业和地产的关系。
首先我发现这些年有很多大型的优质地产企业慢慢有了自己的金融平台，叫某某金服、某某金控，我觉得这是一个好的趋势，他们可能有三个不同目的，有的是因为行业的成功，因此进行角色的转换。另外可能是为多元化的产业服务，因为地产还是需要和金融服务业结合的。第三种是兼而有之的，这是非常好的，我也乐意看到这个情况，因为他们可以做到两个行业的优势互补、相得益彰。
另外，金融业和地产在技术上是可以结合的，以前有很多名词叫生物科技、金融科技，以后会不会有地产科技的结合？很可能我们的智能家居、金融端口都走进了日常生活，这是第二个现象。
第三，说到我身处的行业，我认为金融服务业和地产结合是非常强的，我们目前可以提供的很多的金融服务的产品是很大的丰富的。今天在座的很多的业内的大拿，大家也非常擅长此道，在我的经验中，应该说充分地使用到了很多的金融工具和享受到了金融服务带给他的助力，因此我非常希望在今后两个行业能够继续地共荣共生，共创辉煌。
彭浩彪：谢谢曾总，刚才你提到地产和金融必须要紧密结合，来灵活的市场，或者怎么根据自己的实际情况进行取舍，我是完全赞同这一点的，这是一个很关键的，不仅是企业要面对灵活的市场做出自己的取舍，我想投资人更加应该是这样的。
下面有请下一位嘉宾，稳盛投资的董事总经理许总，结合我们刚才谈的话题，如果您作为投资人，您是怎么看待或者挑选房地产企业，甚至有些房地产企业又是上市公司，地产和金融这两个领域，或者是实业和资本这两个领域，你们作为投资人，你们更喜欢投哪一类，或者是哪一类的结合，能够更快的发展？
许亚峰：稳盛投资是希望能抓住行业中的趋势，今天与会的嘉宾都是很专业的，对行业的趋势大家都看得到。第一个大趋势，我认为是一二线城市的房地产市场仍然是一个供不应求的状态，土地的供应和市场的去化还是这样的状态，所以导致了交易非常好，我希望通过股权基金和并购的基金，我们继续投资于一二线城市的房地产开发和并购业务。其实从我们第一期的股权基金表现来说，目前我们已经清算了一个产品，已经远远超出了我们的预期。
第二个趋势，现在规模扩大会让很多中小开发商面临一个比较困难的状况，比如说我们看10强开发商的交易总额应该是能够占到中国总额的18%，大概50强可以占到40%多的份额。我们看到大量的中小开发商面临的压力还是非常大的，我们还有另外一个产品，因为中小开发商可能有土地的机会，它一个地域性开发商，它缺的是资金的实力、运营产品的能力和品牌，这个时候我们会通过一些基金融资的能力，同时我还会增加一些代建的资源，这样让它同时拥有一线开发商开发的能力和品牌，同时我还会配置一些资金给他。
第三个趋势，我希望抓住一些一线城市或者1.5线的核心城市，现在我们明显能看到它们进入了存量房时代，资本市场给我们提供了很多的交易工具，当然可能我们现在还不能真正的做成REITs，但是资产证券化已经给我们提供了更多选择，所以目前我们也在做这样的尝试。
我们在一线城市或者1.5线城市去收购、持有一些有稳定现金流的，不管是办公楼还是一些创新型的产业园或者是城市更新类的，甚至原来是厂房，改造成这种新型的办公，然后我们再通过资本市场把它做一个资产证券化产品，目前我们也有一个产品正在报送交易所审核的过程中，我们希望在未来能够抓到一些中国房地产发展的趋势，基金能够有一个共同的成长。
彭浩彪：谢谢许总，您刚才提及的这些新模式确实对产业来说是比较有益的。
接下来有请鼎信长城基金合伙人张华先生，我从公开资料里面看到，鼎信长城基金是一家专注于房地产产业基金的管理公司，公司拟定的投资标准已经成为全国房地产基金投资联盟的标准蓝本，我觉得这句话确实是把公司的高度给勾勒出来了，并且受到证监会委托完成上市房企监控指标系统的建设。从这个角度来看，确实公司在这方面已经是成为这个领域里面的领航者和标杆了，所以我想请张总介绍一下公司的情况。
张华：可能大家对鼎信长城还不是很了解。鼎信长城成立已经4年半的时间，整体的投资规模440亿左右，去年我们投了约140亿，我们是一家为数不多的多年来坚持以股权投资为主的地产基金，最近大家对监管也很热议，尤其是4号文，大家都觉得很紧张。
其实我们内部在出4号文之前也跟会里沟通了一下，包括在会后我们也及时地在公司内部做似内训，我们对4号文也做了解读，对股权投资而言，反而4号文会让我们行业更加规范，同时对我们整体投资方向上会有一个更大的聚焦，这也是我国鼎信长城基金在2017年的主题，我们要聚焦。
在这个聚焦的主题下，我们是怎么做的？
第一，我们坚持平台策略，这个平台策略讲究的是坚持5优的投资原则（优质的合作伙伴、优秀的城市、优秀的项目、优秀的条件、优质的操盘团队），包括金茂、五矿都是我们的平台合作伙伴，我们都投资了不少的优质项目。在平策略之上，我们再做优质股权项目投资。我们在上周出了一个投资策略报告，这个报告也是我们聚焦和专业的体现。
另外刚才主持人提到我们给监管机构做的房地产的投资的体系，我们还给行业做了一个投资白皮书，在这个白皮书框架底下，我们对公司投募管退的流程做了细化的分析和规范。在这个框架下我们会把基金的运作、经验值对项目的贡献度逐渐的降低，反而让我们的专业度对项目的贡献度逐步的提升到一个更加专业的层面，这也是鼎信长城一直在追求的目标。
同时我们公司非常注重内训，去年我们公司内部组织了87场培训，基本上每周有1到2场内训，在培训当中我们会对所有的投资、募集、管理、退出全流程的各个细节做一个详细的内训，所有投资人员、中后台人员都会不断提升专业度。
彭浩彪：谢谢张总。最后我们请最后一位嘉宾，星展银行的洪总，您作为海外投行的专家，您觉得海外市场，或者您从海外的角度给我们国内的房地产企业有些什么建议？
洪诚明：我想把我的发言和第一场精彩的讨论结合在一块。当时巴博士和陈主任有一个精彩的分享，实体经济和虚拟经济对房地产平稳发展的长效机制有什么样的影响。从海外的角度来说，能够看出我们现在在一个关口，如果能在国内推行REITs的话，是可以有效地达到这个长效机制的。
我也想把第一场精彩的分享打个圈，我认为巴博士和陈主任的分析都非常到位，在房地产市场运作里面，需要虚实兼备，有陈主任所说的实体经济，我们把这个叫做柴；另外就是巴博士所说的虚拟经济的支持，也就是货币的支撑，我们把这个叫做油，我们发现在一线城市，柴的供应非常少，油非常多，因为M2的供应减少了，会影响经济的运作。柴的供应不够，油又不能减少，巴博士说中国房地产的存量有250万亿到270万亿，深圳、上海的交易所的市场总量大概五六十万亿。
REITs其实就是一个非常好的工具，它可以利用这270万亿的存量作为一个载体，然后提供一个供应，这个供应就是房地产的属性，因为在国外的REITs不是一个名股实债的产品，它的出现就是一个股票，你拿着这个REITs的股票，就是等于做业主。它没有几年退出的原因，我喜欢前海的万豪酒店，我买不起整栋，我买一个单位，长期持有，长期享有租金，我走过来可以说我占有一部分。
如果能够在中国境内推行一个像国外的REITs产品，在国内有很大的存量市场，有270万亿的存量，一年中国房地产的消费或者是吸纳量是十多万亿，很快就能够通过这样产品的树立，有效地把一些资金吸纳，有效地满足市场上对于房地产的需求。
彭浩彪：谢谢洪总，我用最后一分钟发表我的感觉。
刚才洪总提到了REITs，我觉得这个很好，越秀集团前年就把广州珠江新城的西塔整体打包装进了香港的越秀房托，这也是一个REITs，现在我们形成了越秀地产、越秀房托、海外创兴银行和越秀证券控股，以及国内的越秀金控，我们是以地产发家，最后逐步扩展到境内外有这么一个跨境的金融控股平台。全牌照产业链框架当中，不仅我们自己是把地产和金融紧密结合在一起，而且我们也很愿意陪同我们的客户利用金融资本市场各方面的工具加快发展。因为今天时间的关系，我们就不再展开了，谢谢各位在座的嘉宾，谢谢大家。
本文为2017观点年度论坛现场实录，未经参与嘉宾审阅
