主题讨论：从产品到服务消费时代房地产的新世界

主持嘉宾：广东省房地产研究会副会长韩世同先生

讨论嘉宾：中国房地产业协会原副会长朱中一先生；新鸥鹏集团首席战略官、董事副总裁李战洪先生；中南置地副总裁毕兴矿先生；美佳华实业集团有限公司董事长洪小佳先生；清华房地产校友会副会长、洲联集团董事长刘力先生；侨鑫地产营销中心总经理韦凤君女士

韩世同：这次讨论的话题是大家非常关注的，关于集中式公寓，我了解这件事情万科也在做，世联行也在做，他们现在除了不盖房子，基本上其它的业态都做。

万科原来不做商业，现在它的八爪鱼计划是什么都做。在这样一种新的时代下，我们今天利用这样一个平台探讨一下从快消品时代进入到以服务、运营来获取市场的状况。今天在座的新老朋友都有，刚刚有三位已经演讲过了，我们让没有发言的嘉宾先讲讲。

韦总来自侨鑫，我知道韦总是地产界非常知名的人士，侨鑫的创始人也是欧洲的侨领，他在广州做了很多的发展，我刚开始感觉他们只做豪宅，后来看了他们的简介，了解到他们是非常多元化的，包括科技、投资、教育、媒体、餐饮等等很多方面，请韦总给我们介绍一下，侨鑫在消费服务方面的感受，觉得这个会不会成为未来的主流。

韦凤君：非常感谢韩总，韩总对侨鑫很了解。侨鑫是一个关注广州市场的开发商，非常感谢韩总能大家介绍侨鑫集团。我在回答这个问题的时候，我尝试着做一些思考，现在非常多的开发商或者刚才的主持人和嘉宾提到的观点，我们现在的背景是处在一个万亿的时代，包括越来越多的开发商能够进入到千亿的俱乐部，很多开发商也是在向千亿俱乐部这条道路上奔跑，但是侨鑫集团很特别，我们觉得在这条道路上永远看不到我们的身影。

所以我第一个想法是，房地产的转型和升级，首先我觉得要思考清楚，不能盲目地转型，要清楚地看待自身的核心竞争力和优势，然后才考虑转型这个问题，我觉得首先要认清楚自己的核心在哪里。

侨鑫从1995年开始做房地产，虽然我们的项目不多，但是每个项目都能成为城市的标杆，是因为我们很坚持，要么不做，要做就做最好，我们从来不以规模取胜。可能深圳的开发商不一定了解侨鑫，但是我说一个数据，在去年北上广深这些一线城市，最顶级的房地产销售排名中，我们无论是销售的套数、金额还是均价都排到了第一位，这就是因为我们一直在坚持个性和特点，而不是盲目扩张和转型，这是我们坚持的一点。但是不盲目的转型和升级，也不代表我们不创新，我觉得首先要尊重商业逻辑，但是也要在这个市场里面看到市场的变化，这也是很重要的。

我特别想阐述一个观点，现在房地产的价值导向大家非常清楚，原来李嘉诚说的“地段地段还是地段”，在前10年其实产品一直是开发商能够赢得市场的一个非常重要的因素，但是在未来的房地产开发里面，除了提供很好的产品，也要注重产品的服务，同时也要关注圈层的服务。

韩世同：我再稍微补充一下，大家可能对侨鑫不太了解。侨鑫在广州做的第一个外商活动中心，这是在非常早的时候，在20多年前就做了，然后它做了第一个汇侨新城，然后又做了汇景新城，然后又打造了汇悦台，是广州价格最高的临江的豪宅，然后他们在从化做了一个从都，是非常高端的温泉度假的物业。

旁边这位是美加华的洪总，你们每次都是美女来，今天你亲自出马，请你也好好介绍一下，你们是专业的商业地产运营商，而且专注于做三四线城市，它的规模不像万达这么大，是6万到10来万平米的规模。我一直希望跟他们合作推动他们模式化的复制。今天请洪总介绍一下在消费服务的时代他们的体验、看法，还有看看他们有什么样的想法。

洪小佳：我给大家介绍我们这几年做商业地产的体会。我们公司从2006年进入这个行业，我们的地产就跟消费服务结合在一起。在前几年形势特别好，商铺很好卖，增值很大，我们在初期享受了土地增值的红利。在这几年，三四线城市出现了大量的商业过剩和商业的烂尾的情况。

但是从我们公司做的项目来看，我们首先把产品做对，我们立足做体验式商业，现在做的萍乡和铜川的两个项目，都是按照新式的体验式商业的建筑形态和消费形态来做设计的，除了大家通常所说的餐饮、娱乐、儿童教育之外，我们会更多的跟当地的农贸市场做一些对接，把农贸市场拉进来，把城市服务功能拉进来，例如城市候机楼。

从目前来看，因为三线城市的商业情况，企业更应该有定力，坚持做好自己的产品和服务，我们觉得这个市场应该是比较大的，因为每个城市几十万人口，他一定要消费的，可能有很多商业的烂尾，但是只有把消费服务做透、做好，这个市场还是很巨大的。这个能不能做成一个模式持续推广，我们也在探索，我们对这个也是有信心的，这是我们在三线城市做的。

另外，我们公司在2008、2009年回归到深圳，也做了深圳的旧改项目，同时我们也把这种消费服务带到深圳的旧改项目，例如我们做社区的商业中心，大概是3万平米。我们除了通常的购物中心业态，也把儿童教育带进来，把社区服务带进来。目前来看它的吸客能力是越来越强的。

同时我们也想，随着城市的发展，对于产品的附加值提升这一块是很有帮助的，因为我们的小区里面有一个商业，可能我们的价格会比周围项目更高一些，如果你的小区足够大的话，这个回报是很大的。所以做我们这种服务，它支持到地产的价值提升，这也是很重要的一块。

当然从未来来说，我们的消费服务是不是能成为主流，有一个方向我感觉很关键，就是在90后、00后这一代，他们对拥有多少套房子并不关注，他们关注的是要有一个我喜欢的空间，可能我不一定有一套房子，我花一笔钱买一个综合服务的平台空间，有越来越多的这种消费需求，它离主流就越来越近了。

韩世同：洪总刚才特别强调做社区商业，大家都知道社区商业是比较难做的，而且他是把肉菜市场也能组合进去。

昨天我也跟黎总一起看了春茧那个运动场，它做得非常好，有三样东西我看得眼睛都大了，一个击剑项目，他们把它做成生意，还有篮球，很小的小孩子在里面学习篮球，他不是像很多地方只是开放给人家租场，他做培训，这个非常好。还有小孩子的娱乐中心，也搞得非常专业，这个生意很多，而且投入不用很大，很多的设施都能用。像洪总讲到的，大家可以进行一些创新，不仅仅是餐饮之类的东西，其实还有更多的东西可以发挥作用。

下一位是来自中南置地的毕总，我知道中南置地是三大产业，昨天我还听朱会长介绍你们，说你们未来不得了，因为他们是横跨建筑业、房地产业、商业产业。

毕兴矿：现在是六大产业。

韩世同：可能我看的资料太旧了。未来在产业化方面，你们的拓展空间非常大。请毕总谈谈你们是怎么迎接消费时代的话题。

毕兴矿：回到今天互动的主题——多元发展。中南置地在2016年就开始研究这个课题，2017年要给自己定一个战略的基调，我们要弱化地产属性，强化价值平台的功能。也就是说我们要尊重在战国时局之下的地产新生态。

为什么这么说？举个发生在身边的小例子，我估计做战略、做投资的兄弟们可能感同身受。我们2005年之前拿地，百强企业到政府那边基本上已经很有面子了。2008年之前，20强房企、30强房企也是蛮有面子的。2008年之后就不是这样了，2008年到2013年之间，我可以建一个商圈，可以解决地标、劳动就业、税收，政府很待见。但目前这个时局之下还是这样吗？不一样了。我们说研究客户，客户需求在变，政府的需求也在变。

最近我们在几个热点城市拿地，你说是地产商，基本上不待见你，你是20强也就那么回事。如果你有市政管廊，可以做一二级联动，这样就有点感觉了。如果你还可以做学校、医院，还有大数据金融等等，这样他的兴趣就来了。这就是我们今天讲的这种新生态，我认为在这个时局之下，中南置地首先要做好的一个战略就是尊重地产新商业生态，我想这是我们立足目前500亿的门槛，去冲刺千亿所要干好的首当其冲的事。

另外，刚才主持人问到服务升级的问题。中南的理解，我们认为现在不是缺少好的产品，也不是缺少好的作品，而是看你的产品里有没有内容，没有内容，你就是钢筋混凝土。

再举一个发生在身边的小例子，最近刚好和一些研发、销售的小伙伴在做一个课题，叫“中南置地2017年科研体系建设”，这个课题怎么研究？首先还是关注消费者的痛点在哪里，你不能强塞给他，也不能填鸭式的。

时间关系我举一个点，我觉得还是蛮有共性的参考价值。我们现在说首置、首改的家庭都有孩子，孩子需要什么，这样家庭的痛点是什么？实际上我们思考了一个问题，现在6个大人围着一个小孩，小孩的痛点就是孤僻，他孤独，他没有玩伴，慢慢的甚至自闭，这种情况下，我们怎么样来做我们的产品内容呢？

比如说在我们的园林打造上，可能5级绿化、7级绿化，这只是标准化，这是门槛，在这个门槛之下，可能我们更关注的是这个园林里面围绕着孩子的益智拓展，围绕着孩子的成长，我们怎么样给他打造一个共享空间，基于这样，我们的产品有内容了。

同样，另外一代人，我们的老人，我们的父母都是从一个城市，为了儿女辗转到一个陌生的城市，他到了一座新的城市，他面临的痛点是什么？没有友谊，没有老伙计，没有人说话，这种状况下引发出很多痛点，家庭的不健康。

在这种情况下，我们的社区配套，在我们的园林里面，又怎么样给这些人群做一些定制的服务？整体来讲，我想战略趋同，百强企业或者20强企业道和术各有不同，但是我想一个原点是我们在当下要尊重消费者的主张，要切切实实地尊重消费者的主权。

韩世同：我们看到现在很多豪宅，都是为有钱人考虑怎么生活得更好，你刚才提到孩子、老人，怎么让他们在这个社区环境中生活，我觉得很感动，有这样的抱负、情怀和责任开发产品，一定会得到消费者的喜爱。

刚才李总谈到了很多的数据，你们既做地产，又做教育，我刚开始还想，你的教育这样做，钱怎么弄，你应该是以住宅的利润来发展教育，这种资金安排、商业模式方面能不能给我们透露一些，或者介绍一下你们在这方面的一些做法、经验、体会，怎么样去打好地产教育这个牌？我觉得你们非常特别，在两个方面都做得非常好。

李战洪：这分两个阶段，如何多元化发展，这个我是不赞同的，我叫关联发展，你如果不做房地产，做其它的行业去了，这是不太好的，关联发展是我们的第一个思路。

第二个方面，我们过去24年做教育，做学校就是扎扎实实把它做好，把它做强做大，教学质量做到当地第一，它和房地产没有什么关系，我们是一个房地产集团，一个教育集团，教育集团一心一意做学校，房地产集团就一心一意做房地产开发。最近这个阶段，从去年开始，我们就把两者结合起来了。

韩世同：刚才刘总提到了老人的问题，毕总也提到，在消费时代如何帮助老人家更好地生活，在这一块请刘总再给我们讲讲。

刘力：日本在这方面已经很超前的，我们引进就行了。

我讲讲对年轻人这一块，90后在地产界被轻视的，在座的90后有多少我不知道，虽然中国的财富是拿在50后、60后的人手里的，但是90后是完完全全另外一代，90后的人里面发生的事情我是很惊讶的，他的审美标准，消费的选择方方面面全是不一样的，所以提醒大家关注一下。

还有我刚才提到北京的那家给老人提供养老服务的机构，他们的员工都是90后，90后给老人说的东西他们都会听，这也是很好的方式。

韩世同：请会长给我们总结一下。

朱中一：我补充几点。我觉得核心要做好适销对路的产品，同时要关注配套服务，这是第一个观点。我们要面向市场、面向客户，满足客户需求。

第二是关于配套的问题，今天上午看了那个项目之后我也在想，有些配套是政府很愿意强调商业配套之类的，作为社区也必须要配套，但是现在整个的商业地产，它的供应过剩，这两年去库存的量，每个月在增加的就是商业地产，在这种情况下，咱们的配套怎么做，需要好好研究，我觉得企业可能要考虑考虑。

第三，我希望大家关注全装修和装配式建筑这一块，国务院已经发了几个文件，大家一定要关心，这就涉及到将来的开发企业怎么发包的问题，怎么样和总包企业建立关系的问题，这一关如果突破了，企业可以上一个大的台阶。

第四，讲到养老的问题，我觉得在今后的若干年里头，旅游+养老地产必然是我们经济增长的重要的点。

在今年的政府工作报告里面有一句话，“要落实带薪休假制度”，这个制度落实了，全民的旅游就会实现了。另外，全国每年新增的老人是800到1000万，这部分人有经济能力，身体健康，有旅游要求，所以怎么样来适应这部分市场的需要，发展好旅居性的产品大有潜力。

韩世同：因为时间关系，本环节到此结束，谢谢各位。

本文为2017观点年度论坛现场实录，未经参与嘉宾审阅