观点铿锵行：房地产回归与长效机制之问
主持嘉宾：中国银行业协会首席经济学家巴曙松先生
讨论嘉宾：中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮先生；旭辉集团董事长林中先生；保利房地产（集团）股份有限公司副总经理余英先生
巴曙松：最近一两周，我发现房地产市场转的段子有点像当年股市5000—6000点的时候的段子，非常多。现在有一句玩笑话说，现在中国的这些上市公司里面，利润能够在北上广深买一套房子的不到一半，所以在北京和上海的两个本地人结婚，这个业务规模基本上相当于两家上市公司并购。而且说这些房地产中介已经取代中国的上百家证券公司和投行，成为最大的投行，虽然撮合一单，成交额就上千万。
我看这次的题目深“房地产回归与长效机制之问”，我们的文件一说“要建立××”，其实意思就是说现在还没有。我们说要建立长效机制，说明现在还没有。
我一直在想一个问题，两会刚刚胜利结束，怎么各地都抢着买房子，这些买房人到底担心什么呢？都有点恐慌性，站在买房者的角度，站在开发商的角度，站在政府的角度，他们怕什么呢？为什么会出现这样的情况呢？我们先讨论这个问题，请陈主任先给我们分享一下。
陈淮：说那么长的主题词，其实就一句话，什么是长效机制。我觉得我们讨论房地产长效机制，请金融专家来是个错误，尤其请金融专家做主持人就是更大的错误。因为长效机制和金融没什么关系。我们一些官员和金融专家都以为房地产的长效机制就是利率，就是货币供应量、贷款规模，最好给中央领导搁一个水龙头，我的升息、降息、贷款规模多大，要多大开多大。
什么叫长效机制呢？第一，是一个长期建设调整过程才能发挥效应的机制。
第二，建好了以后在一个长期过程中发挥效应的机制。这就是中文之妙，听起来像绕口令，但是有道理。为什么有那么多剩女呢？因为“她从前喜欢一个人，现在就喜欢一个人”。
打个比方说，基础设施、市政管廊、产业结构升级、城市功能区调整，是一天能建成的吗？这是一个长期过程。但是当它完成以后，这个城市的国际竞争力，居民的福利资源等都会有一个非常大的提高，这就叫长期建设才能完成的事和建设以后在长期中发挥的效用。
有哪些呢？四条：第一，城市结构调整。人们都想去北上广深。巴博士画1万张图，从2017年画到3017年它也是这样，因为北京再加大土地供应，没有人能凭空造出土地面积来，除了上帝，我估计刘谦也不行。
何况此地非彼地，谁能把北京核心市区扩张了，全中国十几亿人都想住到北京去，无论如何住不下，那怎么办？大中小城市均衡发展是出路，让人们更均衡地分布在更多的中心城市，让福利资源、教育资源、就业资源，以及养老资源和很多商业资源更均衡地分布在各个城市中，这叫长效机制。北京房价为什么涨？就因为这个短缺，不均衡。调整的第一个长效机制和金融没关系。
第二，土地制度的改革。土地不是今年、明年的供应量的大和小，而是要让土地这种基础要素真正成为市场竞争的、自由配置的、合理的要素。从政府的垄断供给下解脱出来，从政府的行政性供给手段中解脱出来，这才能够真的实现房地产市场的健康发展，这叫长效机制，这一条和利率、货币供应量、贷款规模也没关系。
第三，这一点和金融有点关系，把长期依赖于银行作为货币供应者的间接融资转变为直接融资。这句话说了十几年，由于银行这个地位在其中，当人们要改变这个格局的时候，他说那不行，这是我的肥肉。
当一旦出现风险的时候，他说那不行，风险过多的集中在银行的头上了。实际上有很多人在不同层次上愿意承担房地产业的风险，比如债券，比如说更大的直接融资，这些事是根本解决房地产业抗风险能力的关键，这是长效机制。
第四，风险防范的堤坝。房地产业本来有风险，要有防范风险的堤坝，而不是说不让风险出现，谁能控制得了地震、海啸、火山爆发？只能在出现之后，人们有效的、高效率的、事先做好预案的机制下减少灾害损失、人员伤亡。长效机制是干这个的。
比如说明天突然通货膨胀了，一大批在2014年、2015年、2016年买了房的人怎么办，利率上扬，月供翻了一番，你付得起吗？怎么对他们实行救助，这叫长效机制。一大批人想炒房子，炒房子的资产配置需求也是正当合理的市场需求，但是我们怎么把他们从对实物型住宅的需求上引导到虚拟资产上？
比如说房地产价格指数，北上广深出一个指数，你到市场上炒这个指数，你预期深圳房价涨，你买指数不就行了吗，别买实物房，这叫长效机制。类似的防波堤还有很多，比如住宅储蓄银行，它是让人们更多的对自己的住房责任承担起更大的责任，比如说你自愿地把你的钱存到巴曙松银行的住宅储蓄账户中来，政府给你免个人所得税。但是你唱卡拉OK不行，你必须用于将来的住房消费，人们更自觉地在他的收入中对自己未来的住房负有责任，这些都是长效机制。
什么叫长效机制，以上四个方面是我们房地产健康发展的短板，这是需要建立的长效机制。
巴曙松：我作为主持人评论三点：第一，陈主任把刚才的5分钟已经占用完了，而且这5分钟讲的比刚才15分钟的实际内容还多。
第二，我原来一直以为是领导们不知道什么叫长效机制，现在我明白了，他知道，他就是不做。
第三，我补充一个数据来证明房地产市场和金融业强相关。我们把这十几年货币供应量和社会融资总额，和房价、房地产成交、市值，以及跟股市价格做了相关分析发现，中国的股市反而跟货币供应量关系还不是很大，反而房地产的关联度非常大。所以还真的就是跟金融相关。所以下一次你还得请一个搞金融的来主持，我可以不来，但是还得找一个搞金融的来。
陈淮：房地产业和金融的关联，和房地产业的长效机制和金融的关联是两码事。股市和金融的关联太大了，股价没和金融的关联联系起来，但是股价的波动和金融密切的联系起来了。
巴曙松：请业界的余总和林总谈谈目前的房地产的状况，怎么看它的长效机制对我们业界的影响？顺便也评论一下陈主任的看法。
林中：中央政府提出来长效机制，希望房地产行业能平稳健康的发展，因为这个行业涉及面很广，既涉及到经济又涉及到民生，这个出发点是好的，但是市场并不是能这么平稳，每年跟GDP同样的指数增长，可能是所有政府都希望看到的，全世界的政府来看，房地产问题都不是一个纯经济问题，都是经济加上政策一起作用的市场，全世界没有一个是完全市场化的房地产市场。
中国走到现在，房地产面临着新的问题，我们目前看到一个现状，就是这个市场分化很厉害，二线城市就分化为四类，有压力大的，压力中的，压力小的，还有没压力的，三四线城市也分了三四类，中国已经不能用涨和跌来看，所以我们要分化的调控。
但是在目前这个大的格局看，一线和二线城市其实面临着很重要的问题是供应短缺，虽然我们现在强力在一线和二线城市打压需求，大部分的投资需求打压下去以后，其实它还有自住的刚性需求，这一块的需求没办法被满足，过一两年以后，只要政策一放松，这种需求连带的一些投资需求会爆发反弹，又会出现一些情况，一二线城市房价再涨百分之四五十，那是可以看得到的。
这就回到一个很重要的问题，长效机制里面很重要的，比如说城镇化政策，我们是想把人口导入到中小城镇，控制大城市的发展，要控制大城市的绝对人口数量，比如说北京2200万，上海2600万，这种数量是不是有一个依据？
因为一个国家的人口分布不是均衡在国土上，仁厚密度是平均的。我们看日本东京的人口密度和北海道的人口密度差了几百倍。北海道的人口密度大概一平方公里只有几十人，东京的仁厚密度在每平方公里大概有几十万人。
中国未来的国家的竞争力一定是在大的城市群形成的带动的创新的力量、金融的力量、产业转换的力量，推动中国在世界上的竞争力。所以我们的城镇化是不是要把人口往中小城市导入？中小城市有很多的土地供应，但是没有需求。所以我们一边压制一二线城市的需求，不增加供应，一边中小城市要大力去库存，这个方面其实就是一个长效机制需要去解决的问题。
解决它的供需结构性错位的问题，背后也涉及到土地的政策，包括陈主任也讲18亿亩红线如何来分布。我们看到上海、北京都没地，其实你把上海的地图拉开，上海和苏州中间有大部分的绿地，那都是基本农田。
巴曙松：你觉得按照陈主任讲话说的四个方面的长效机制，房价就能下来吗？
林中：我觉得有可能，我们的改革是被倒逼的，只有矛盾到比较深刻的时候，这些机制才会出来，日子好过的时候，这些机制都不一定出来。
所以我认为长效机制的推出对整个行业的健康发展是很重要的，但是长效机制的推出涉及的面和利益是比较广的，我们所有的改革都是倒逼的，只有到某一个时刻，我相信这些机制在可预见的将来一定会出来。
余英：我非常同意陈主任的观点，他提的四点是长效机制最主要的四点，当然不限于这四点。
巴曙松：你觉得还有哪些不足，再补充两条。
余英：就陈主任给大家说的话留下印象深的，我在他的观点下再说一点问题，以证明他的观点是正确的。
因为我是搞城市规划出身的，这些年国家在推行城镇化，希望控制特大城市规模，发展中小城市，但实际情况是村到镇、镇到小城市、小城市到大城市、大城市往特大城市移民的现象非常严重。什么原因？就是我们的医疗、教育等等资源全在最好的城市里面，我们都希望能够在最好的医院、最好的学校旁边有一套房子，这个房子能增值，谁占领了这个房子，谁的增值最好。
那个青山绿水、新鲜空气的水库边上、大湖边上的房子不值钱。国外也一样，我到德国去，德国人都往一些大城市走。
现在搞特色小镇，希望开发商把医院、学校都带过去，人们都住在小镇里，如果真能做好当然非常好。
另外土地这一块也是如此，前一段时间有一个谣传说要放开土地，农民的宅基地可以流转，我说这是好事，以后郊区的开发商的别墅没人买了，开发商的别墅卖600万，我买农民的地盖个别墅最多100万，无非开发商的别墅就是多一个会所，但是住别墅的人也不是天天到会所里去。
到开发商那里买的别墅可以抵押、销售，农民地上建的别墅法律不保证，哪天被拆了，所以土地没放开是不行的，现在只有一家卖地的，开发商就是买地，这一块的长效机制没有做到。
政府说它有一个工具箱，里面有各种政策，随时拿出来，里面可能也有这个长效机制，但是目前来看用得比较立竿见影的，比较短的机制用得多一点，而真正的长效机制可能不是说一两年就能解决的。
前段时间说广深之争，说深圳想超广州，缺的不多，就缺几个国际一流的学校、国际一流的医院。这就是很大的缺口，跟北京、上海、广州相比，深圳这方面确实缺得很大，但是深圳的创新环境很好，所以这一轮房价猛涨。如果深圳再把北上广的好医院、好大学、好中学都引进来，深圳的房子就可能不是今天均价十几万了，可能均价得20万了。如果再往深圳集中，这个房价控不住。
但是如果在我们老家有特别好的学校、特别好的医院，可能我们马上都去买了。现在谁敢到郊区买房养老？突然得病了还得往广州拉，路上两个小时，如果是心脏病发作，十几分钟就没希望了，所以这一级的长效机制非常重要。
当年有一位专家给领导建议说北京市交通堵就是因为有一环、两环、三环、四环，说北京把环去掉了就不堵了，我觉得是瞎扯。北京为什么堵？也是城市空间的问题，市政府、中央政府，各部位、央企总部全在中间，每天人往中间去办事，能不堵吗？所以现在北京搞了个通州，算是分散了，这就是一个城市结构调整带来交通的改善。
假设我们在惠州海边有更好的基础设施，我相信住在深圳北部的人还不如住在东边的惠州，但是实际情况不是这样的，所以我觉得长效机制，可能陈主任说的几条里面，对整个结构的调整，减少分化非常有帮助。
现在看到了分化，前年就说分化，去年也说分化，今年的分化更严重，前两年是北京、上海的人口净流入，这两年是广州、深圳的人口净流入，每年来几十万人，这是上了户口的，还有大部分没有户口的，还有流动人口，人员越来越集中，房价越高。分化加剧，一线城市暴涨，这些问题需要一个长效机制来解决。
巴曙松：我听出来了，你们三位说了房子还是要涨，但是你们听听坐在后面那些年轻人的愤怒。
我们从金融的角度还是看数字，现在中国老百姓持有的住宅房地产市值大概270万亿人民币，还不算今年涨的这一波，这是去年下半年的估算。你们刚才说这一轮调控之后，一旦把限购取消，还要涨百分之三五十。270万亿，每涨10%就是27万亿，27万亿是什么概念呢？上海证券交易所、深圳证券交易所和香港证券交易所，三个证券交易所所有的上市公司全买下来是70万亿，如果中国的房子涨10%，就能把上交所买下来，再涨10%，把深交所买下来，再涨10%，把港交所买下来。
房子作为资产，它跟其它的资产是有比较的，它就这么一直涨下去？这是我的第一个疑问。
第二，周边市场越来越开放，现在我们北上广深比东京的房子贵，更不需要跟美国比了，我在纽约住了两年，只要离开曼哈顿岛，这个房子跟北京比较真是太便宜了。我们说人多有雾霾，为什么人多呢？你说医疗条件好，在雾霾那么重的地方，你说医疗条件好，这也是挺幽默的。
所以我的第二个问题要请教的，房地产这一个资产已经高达270万亿的市值，如果说它继续涨，跟其它的资产的估值比较越拉越大，跟周边的其他的经济体的价格差异越拉越大，我们能不能想一下大概什么时候是个头？什么时候是拐点？
巴曙松：反正也没有回答我的问题，还是请你们两位回答一下。
林中：刚才巴教授讲中国270万亿的房屋的市值跟交易所的比较，我们没有做过这个比较，比如说香港房地产市场的市值跟港交所的比较，我认为这个比较并不能代表什么。
从房地产的趋势来看，中国的房地产还是会向前，只有具备几个大的趋势出现以后，它才会放慢动作，第一个是中国城市化率超过75%了，整个中国大的城市人口的转移、流动基本上进入一个比较均衡的状态。第二，中国的GDP进入了一个低速增长期，GDP增长不会超过3%了。
第三，中国的人口的老化程度比较高了，到那个时候中国房地产可能会出现一些调整。
巴曙松：大概什么时候呢？
林中：我不知道。
巴曙松：总得有一个人回答吧，余总来回答。
余英：说到房价这个事，包括国内的资产这么大，有时候确实牵涉到一些国家的政策，不敢讲了，现在人民币也不让出境了，以前买国外的房子也还可以每个月刷一下，现在刷不了，我有一些朋友到马来西亚买房子，就靠刷卡付钱，现在也卡住了。
谈到国内国外资产配置这一块就不太好谈，不好说。但是我想强调一点，我一直看好的是沿海这三大都市圈，也可以算上三小都市圈（成渝、武汉、海西）。我认为这些地方在长效机制还没发挥效应的时候，人还是往这边集中，哪天长效机制发挥作用了，人们开始回乡了，在国外也发生过，可能是10年、20年之后。
这个医院、大学不是10年就能发挥作用的，大家还是往珠三角、长三角跑，振兴东北老工业基地，2003年我在沈阳工作，去振兴老工业基地了，2007年我离开沈阳，我发现自那之后大量的人都离开了东北。
你要说具体的时间，我不是算命先生，但是毕竟说国家的长效机制，应该以10年为一个单位来计算，在10年之内，我还是看好这三个区域的房价。本来不应该说房价，但是大家都很关心，我觉得至少这三大区域的房价不会跌，这是肯定的。能够通过按揭贷款撬动的，你的钱被你的哥哥姐姐们炒房子发财了，你看到这个例子在你面前，你自己想吧。
巴曙松：本来想条件两个问题，一个长效机制，最后也是在讨论中。再想讨论一下房价什么时候出现拐点，我看回答的也很含糊，可能这就是现在房地产市场面临的现状，这个问题还在探索中，还没有答案。所以我们观点还得不断地办下去，不断地讨论下去。
