年度演讲 | 刘伟：招商“蛇口模式”的三十八年

刘伟（招商蛇口党委书记、副总经理）：非常感谢组织者给我这次机会跟大家分享一下招商蛇口的商业模式的实践。大家对招商地产比较熟，因为招商地产过去是上市公司，在2015年12月30日，招商蛇口吸收合并招商地产，重组整体上市，这个上市其实是一个全面的转型，这个模式可以让大家知道招商蛇口在干什么事。

我今天介绍四个方面，首先谈谈蛇口模式的演变。在深圳建市之前就先有了蛇口，1979年有一位老人在中国的南海边画了一个圈，这个圈画的就是蛇口，从此中国的改革开放拉开序幕，当时的招商蛇口就是以港口和临港工业以及港航物流业为主的区域。

经过38年的演变，大家看到的新蛇口已经完全变成了一个现代的海滨新城，当然它还在不断地演进之中，所以我们把它的模式叫做“港-区-城”。

蛇口工业区1979年建立，经历了5次的产业升级和创新发展，在发展的过程当中，招商蛇口不断地创新，实际上是开发了一种独特的区域开发模式，或者说产业新城的模式，我们把它叫做蛇口模式。

这个模式就是政府赋予较大的自主权，由一个企业自筹资金，独立开发、建设、经营、管理。这5次升级，很多熟悉历史的都比较清楚，1979年改革开放第一炮，到我们引进三来一补的企业，到产业调整、升级，再到引进高科技的企业，以及到现在自贸区背景下的产业升级。

我们把全新的蛇口模式叫做“前港-中区-后城”的模式。我们把产业和城市综合起来开发，以港口先行，产业园区跟进，再配套城市功能开发，从而形成整片联动。前港是有时间和空间的概念，前面是港口，中间是出口加工区+自贸区，加上后面的产业的升级。

蛇口模式1.0版，这是最开始的时候，实际上就是港口的建设。招商局的港口最开始是我们最大的一笔投资。我们讲的1.0版的港口，原来是一些货运码头、散杂货。现在这个港口已经完成了几次升级，除了货品由散杂货上升为集装箱为主以外，现在中国最大的邮轮母港也在蛇口诞生了，是一个非常炫的港口，可以说它是中国乃至全世界邮轮中心里边最棒的，而且是由企业建设、管理和运营的。

蛇口模式2.0版，蛇口工业区逐步形成，过去都是制造业、加工业。这些工业也经过了广东的腾笼换鸟，改造前后的影子在蛇口最能观察到。陆陆续续这些工业都退出了，新的产业已经形成，还有一些旧的厂房，我们把它升级，做一些创意的产业，这也形成了一些新的样板。

蛇口模式3.0版，此时蛇口已经从30多年前一个偏僻荒芜的小渔村，发展成为人均GDP超过6万美元的现代化、国际化、宜居宜业的滨海新城。过去我们那些厂房的产值，每平方米2000块钱，去年每平方米的产出达到了10万元。

蛇口模式4.0版，就是现在“前港-中区-后城”的模式，是我们经过38年的摸索，加上招商局在厦门对岸又一个56平方公里的漳州开发区的实践，总结出的招商局关于产业园区、产业新城发展的新模式。

所谓前港就是这个城市不能空，一定得有产业，这样人们才能待得住，才不会出现鬼城，只有这样的城市才是可持续的。我们的模式就是一定要把这个区域的人流、物流带起来，然后才是扎扎实实的让大家在这儿安居乐业。最终形成“前港-中区-后城”的模式。

现在招商蛇口用这个模式已走向了国内外，通过不同的方式实践，以及这种实践的效果，得到了当地老百姓和政府一致的肯定。

今天我们说房地产的万亿时代，其实我觉得过大的规模未必一定是好事，大象会跳舞，但是大象跳舞还是很累的。在中国城镇化进程当中，对一个在这个行业中奋斗的企业，我觉得可能要做更多有意义的事，对行业有更大贡献的事，我觉得这可能是更精彩的。

招商蛇口的转型，我们现在是中国领先的城市及园区开发与运营服务商的定位。在城市和园区的开发与运营方面，我们是做这样的转型，和过去的纯房地产开发发生了根本的变化，成为中国城市升级，包括功能、产品、生活方式和产业服务升级的标兵。

我们的做法是依托产业园区，打造“产网融城一体化”的发展模式，形成社区、园区、邮轮三层业务。招商局的邮轮现在还没有全面宣传，我们在中国沿海主要的城市完成了邮轮母港的布局。我们有了这些沿海的布局，再加上接下来的邮轮运输船队，且是高端旅游的邮轮，一个非常精彩的产业即将呈现。

我们的做法主要是“区域聚焦、城市深耕、转型发展”。转型发展对每个企业来讲都面临很大的挑战，在这方面我们除了传统的社区或者说房地产开发以外，在园区和邮轮方面我们会发力，会为我们的新的竞争力的形成做出新的样板。

对我们“前港-中区-后城”的再提炼和通用化，我们认为它叫SIDO模式，也就是战略研究和布局、产业导入和升级、一二级联动开发、城市综合运营。

“前港-中区-后城”模式是招商局的特色，我们经过几十年的沉淀总结出这套模式。总的来说要想做成功，要有长期的准备，它有一个长周期、回报期较长，有可能在前期会有比较大的投入。回报在后期，如果你耐不住寂寞，可能你这个模式的选择就会遇到挑战。

当然，优势就是我们有完整的体系，也有比较高的门槛，同时综合开发带来的丰厚的增值收益，可能比大家都在那儿抢地会好一些。更重要的是，由于在一个城市主控一个区域，它的整体性，“前港-中区-后城”的互动不割裂，就能形成城市与产业的有机运行。

我们积极践行“一带一路”、自贸区及双创的国家战略，在我们的区域中正在进行这些实践。蛇口也被国家列为双创示范基地，中国邮轮旅游发展实验区。

我们在全国已经做了十余个园区，不必图多，而应图精、图好，做得更有特色。根据城市的需求去开展一些从重资产到轻资产的园区。除了全国的园区以外，我们在“一带一路”沿线国家也有项目落地。

关于合作的探讨，请大家记住招商蛇口的名字，选取的是中国改革开放的历史符号，而不仅限于蛇口这个地理名词。除了我们在全国40个城市有布局以外，我们在海外也有很多布局，可以和合作伙伴一起做更多尝试。

比如通州台湖，我们和北京市政府合作，它也将呈现一个非常有特色的精致城市、田园城镇的方案。这个面积也很大，接下去还会有一些详细的规划，也希望到时候有合作方跟我们一起合作。

还有在湖北蕲春打造招商局大健康产业基地。蕲春是李时珍的故里，现在还是一个贫困县，招商局对那里进行产业扶贫，尤其是围绕大健康来打造产业基地。那里最有名的就是中草药，我们将会在那里打造出我们的大健康产业。