张学凤：顶豪代表一个城市的精气神
（2016博鳌特刊·特别报道）一个城市中具备商业价值和人居价值的高端物业是什么样的？在广州地产圈，张学凤无疑是适合解读这一问题的人。
拥有超过10年的高端物业营销经验，张学凤对广州市场无比熟悉。接受观点新媒体采访前，她刚刚结束一场会议。2016年，张学凤的职场身份是侨鑫地产副总裁。
此时的对话，发生在侨鑫·汇悦台，禧座30楼的窗外，是3月早春雨气中的小蛮腰与珠江新城。作为广州套均总价超过3000万元的高端物业，侨鑫·汇悦台是张学凤未来的工作重点之一。
侨鑫节奏
对市场行情的灵敏的嗅觉背后，实则是实战经验的洗炼。在张学凤看来，2008年和2014年，是房地产市场中极具参考意义的转折点。
2008年，在国际金融市场动荡、经济增速放缓的背景下，宏观调控政策作用显现，供给方资金链条绷紧，房地产市场成交量价低迷。而在2014年初，银行资金面的紧张和信贷收缩则让房地产市场成交经历了断崖式下滑的震荡。
政策和资金面的表现，是影响房地产市场的两大决定因素。“2016年市场，无论从交易量还是交易价格，我相信都可以看到上升的趋势，原因就在于从2015年下半年持续的政策叠加和银行的资金面宽松。”
今年1月，侨鑫·汇悦台录得成交金额超过3.5亿元，在3月份的近期又取得了15天5个亿的惊人业绩。对于张学凤而言，这是2016年项目的新开端，“我相信侨鑫·汇悦台接下来还会有更好的表现”。
与同为一线城市的北上深相比，广州豪宅市场的表现向来更为理性和平稳。位于广州CBD珠江新城一线临江地段的侨鑫·汇悦台，是广州唯一成交均价达到10万+的高端物业。
在张学凤看来，城市核心地段、高端产品品质和稀缺的供应是奠定侨鑫·汇悦台价格的基础，同时也是其价格持续提升的核心因素。
“我相信侨鑫·汇悦台一定会创造广州豪宅成交新的历史”，对于项目未来的表现，张学凤言辞中是满满的信心。除了创造销售业绩，她亦认为，顶豪代表着一个城市的精气神，侨鑫·汇悦台的存在同时也能为广州市场提升气势。
“我希望侨鑫·汇悦台能够让市场看到，在北京、上海之外，广州同样有能够代表一个城市金字塔顶尖人群生活方式的产品。”
张学凤表示，侨鑫集团旗下拥有房地产、金融、酒店等业务板块，整个业务组合的定位正是聚焦于为城市顶尖财富人群提供产生活产品与服务。也正是基于此，侨鑫集团在房地产业务板块只做精品的发展路径显得颇为特殊。
专注打造高端、国际化的产品及生活平台
不同于主流房企寻求规模增长的发展路径，侨鑫集团自创建之初就选择了专注高端精品的商业模式。
用张学凤的话来说，侨鑫集团最不吝惜的就是对产品的付出。她笑称：“其实我们是典型的慢工出细活的企业，专注于产品品质。值得欣慰的是，侨鑫对产品的这种坚持确实收获了属于自己的商业价值和社会意义。”
于张学凤而言，侨鑫·汇悦台专注产品品质的项目理念，也让其收获了职业生涯中不可多得的一段经历。
她坦言，再次回到侨鑫集团的原因之一，便是多年前曾经亲身参与侨鑫·汇悦台项目策划筹建的过程，“这里承载了我对一个城市高端物业的想象”。
“什么是豪宅？第一，一定是占据这个城市最核心资源的物业，第二，一定拥有高品质的产品和生活方式”。张学凤认为，核心地段应是豪宅与生具来的条件，“高价并不代表豪宅，而是未来20年、50年这里能否成为一个城市的标志”。
在纽约，城市核心是曼哈顿。而在广州，这一所在便是珠江新城。CBD一线临江的地段，让侨鑫集团决意按照“百年经典”的标杆打造侨鑫·汇悦台。
“从最早的策划直至今天，侨鑫·汇悦台走过了近10年的历程”。至今，张学凤依然能回忆起10年前项目与RTKL、SWA、Yabu&Pushelberg等建筑设计大师合作的情形。
“当年的广州并没有采用玻璃幕墙的产品，上海的汤臣一品也只是部分采用，侨鑫决意采用玻璃幕墙设计应该是非常有前瞻性和国际性的决策，因为我们希望能以270
度全景观玻璃幕墙真正让无限的景观融入到建筑空间中”。
彼时有些惊世骇俗的前卫的设计，在今日或许恰恰符合了财富新贵的追求。
据张学凤介绍，侨鑫·汇悦台的业主群体中不乏80后的资本新贵，在普遍的海外留学背景和崇尚现代简约而个性化的审美追求中，侨鑫·汇悦台的产品往往能获得认可。
“这是一个面向未来的产品，也可以说是面向未来生活方式的产品”。谈及侨鑫·汇悦台，张学凤似乎总能不断地抛出不为人知的信息。
她信手拈来的小故事往往与细节相关：“10年前项目规划室内篮球场、泳池时，有人问为什么不选择做宴会厅？当年并没有现在的运动潮流，但是我们的出发点确实是希望能给业主们提供一种更健康的生活方式。”
“当人们的财富水平和物质生活水平提升后，更高品质、更健康的生活方式一定是未来趋势。侨鑫在10年前就看到了这样的趋势，并且愿意为之投入。幸而，对产品的付出在今天能够让侨鑫·汇悦台成为广州的地标。”
以下为观点新媒体对侨鑫地产副总裁张学凤女士的采访实录：
观点新媒体：您怎么看今年的房地产市场？
张学凤：广州市场将持续看好，上升根本原因，第一是从2015年下半年开始刺激市场的政策持续叠加，第二个非常重要的判断指标，是银行资金面宽松，单套过千万规模的放款速度非常快，第三是股市的不稳定，长期的高频波动，人们越来越发现资金放在股市的不安。还有一点就是，随着人们财富水平的提高，对改善居住水平的标准还是有要求的，这些是今年市场会出现交易量或者交易价格持续上升的基本原因。
房地产是和政策和资金高度相关的行业，回过头看，房地产最明显的节点就是2008年。
2008年下半年的时候，整个市场都非常不好，很多产品降价。这中间有一个我印象非常深刻的事件，当时侨鑫的汇景新城没有降价，公司投入了很多钱去改造社区环境以及提升物业设施。结果2009年初，市场稍一复苏，汇景新城在4月底完成了2009年14亿元的任务，这个时候会看到一个企业决策的智慧。2009年10月，汇景新城就完成了40亿元目标。
2013年，行业进入到一个高峰期，但是马上在2014年出现断崖式下滑。最明显的因素就是银行资金面紧张。3月份非常多的房企基本上都采取了降价措施。所以可以说，房地产是和政策和资金高度相关的行业。
观点新媒体：您是如何定义豪宅的？怎么看今年豪宅物业的走势？
张学凤：我们首先要探讨什么是豪宅。今天的豪宅可能跟十几年前的豪宅是不一样的，因为市场发展越来越成熟了，一线城市的豪宅应该放到国际背景上去看。
第一，一定占据这个城市最核心的地段资源，没有地段难以成为百年经典的豪宅。我们今天说豪宅，不是说卖得很贵就是豪宅，我们希望它是百年经典，未来20年、未来50年能成为一个城市的标志，就像曼哈顿在纽约。
其次，在产品打造层面上，要有纯粹性，谢绝配置商场、写字楼等喧嚣的商业，还原一个纯粹的豪宅生活氛围。
例如，汇悦台在10年前开始策划，项目配置了珠江新城最大的室内篮球场、游泳池。当然这种面积做宴会厅或者停车位会更赚钱，但是对于我们来说，产品一开始就是要做百年经典，我们要创造的是一种更健康、更优质的生活。
我们在10年前就看到了这个趋势，并且愿意去投入，所以我们这种前期的投入，也能够带给这个项目回报。
观点新媒体：侨鑫·汇悦台今年的目标是什么？侨鑫集团会有哪些新动作？
张学凤：我认为，侨鑫·汇悦台足以称为中国住宅产品品质的最高标准代表作之一。
从商业价值和社会价值两个角度来看，第一方面我认为侨鑫·汇悦台无论从供求关系和产品素质来说，都能拥有更高的商业价值；另一方面，是在生活方式上推动了城市财富群体的人居进步。
但是我们面临的现实是，一线城市的价格差异非常大。地价上升趋势是确定的，成本上升趋势是确定的，但楼价上升空间是不确定的，发展商中间的价值空间是很有限的。这种趋势下，几乎所有人都在研究怎么样让产品周转更快一些，能踏入下一波的行情，反而没有时间去研究产品。
为什么行业在呼吁市场化？因为我们今天看部分市场的结构事实上是不合理的。通俗地说，就是贵的没贵起来，便宜的没便宜下去，这也是市场不成熟的表现。
今年“两会”提到一种工匠精神，回到房地产也是一样。如果没有更多的利润空间，匠心精神是否还能拥有与之匹配的商业价值？是否还会有人愿意持续付出时间和精力去钻研产品？
今年1月，侨鑫·汇悦台录得成交金额超过3.5亿元，在3月份的近期又取得了15天5个亿的业绩。在豪宅方面已经是一个新的纪录了，我相信接下来表现还会更好。
另外，除了为企业创造贡献，我一直觉得顶豪代表着一个城市的精气神，侨鑫·汇悦台也应该为广州市场涨点气势，让大家知道，在北京、上海之外，广州还有能够代表一个城市金字塔顶尖人群生活方式的好产品。
