金茂地王节奏 激战五小时50亿抢下无锡滨湖地块

观点网 长三角的地王正像一场风暴横扫上海、苏州、南京、合肥，即便作为曾经价格洼地的无锡也没能幸免。单价地王的一次次被刷新似乎只是一个开始，从8月份升温的土地市场正在将这座城市推向燥热。

无锡又出地王了，在9月12日这天，来自京城的央企金茂以50亿元的总代价拿下滨湖地块，刷新无锡总价地王纪录。在这之前，绿地香港前身盛高置地2010年拿下金匮里项目时的35.3亿元地王纪录无人超越。

与金茂激战的包括碧桂园、华润、龙湖、富力、鲁能等13家房企，这些企业无一例外不是抢地的能手。在经历将近5个小时的持久战后，金茂夺魁，成交楼板价从5984元/平方米飙升至16069元/平方米，溢价168.55%。

前后仅仅间隔三天，无锡单价和总价地王相继被刷新，地市的火热正是对当前无锡楼市生态的直观反映。从去库存的“老大难”到如今房企蜂拥而入，无锡正在成为二线涨幅最受瞩目的城市之一。

地价上涨背后的推手是众多亟待补仓的房企，虽然中国金茂首席执行官李从瑞在中期业绩发布会上称坚决反对拿地王，但在这波二线土地热潮中金茂仍然不能例外。

50亿总价地王战

无锡土地市场从8月开始燃起硝烟，并一直延续至9月，在这期间，地王纪录频频改写，最高溢价也由此诞生。从当前的市况来看，这场关于土地的战争似乎远远未到画下句点的时候。

在中锐刷出无锡单价地王的第四天，蠡湖新城XDG-2016-8号地块进入到现场竞拍，报名参与的企业来头都不小。

从网上竞拍系统可见，前三十轮以碧桂园、中洲、荣盛竞买热情最高，期间华润于22轮加价5亿正式加入竞拍，并在24轮再次加价5亿元，总价径直涨至30亿元。开拍半个小时后，楼面价即破万。

随后，富力、碧桂园、华润、龙湖、荣盛等多家房企混战数十个回合。第92轮，龙湖叫价45.65亿元，即将进入倒计时时，22号鲁能横空杀出。百轮之后，华润、龙湖互相追逐，在龙湖叫价46.8亿进入倒计时，另一个“程咬金”——金茂出现了。

随着总价的拔高，金茂、鲁能两位金主出手开始变得谨慎，并上演贴身肉搏。如此反复约半个小时之后，金茂似乎想早点结束漫长的竞拍过程，每次鲁能出手，金茂立即秒跟。最终，鲁能不敌金茂，金茂旗下的上海旌茂置业有限公司将地块收入囊中。

观点新媒体查阅土地出让公告，XDG-2016-8号地块位于滨湖区金城西路与金水路交叉口西北侧，土地面积12.43万方米，用途为居住用地、商业用地，容积率≤2.5，A、B块≤6层，局部小高层，C块高层（≤100M），起始价为18.6万元。

相较于上周中锐拿下的太湖新城地块，该蠡湖地块体量更大，几乎是太湖新城地块的2倍。不过由于商业比例需要20%，且靠湖的部分地块规划要求小于6层。

在市场分析人士看来，这也是该地块未能拍出最高单价的因素之一。从16069元/平方米的土地成本来测算，该项目未来的售价或许会突破3万元/平方米，金茂极有可能将该项目打造成府系列。

今年以来，开发商开始将战场转移到二线城市，南京、杭州、合肥、无锡等城市的土地出让金都比去年同期出现较大比例的上浮。随着下半年土地入市增多，无锡也成为了接棒二线地王的热门城市。

房企的蜂拥而上正是基于当前无锡楼市生态的相对健康，在经历上半年的去化后，无锡已经甩掉了去库存老大难的帽子。去年底无锡全市住宅库存量约900万平方米，库存房源近9万套，去化周期为20个月；而目前当地库存商品住宅536万平方米，约3.5万套房源，去化周期下降至7个月左右。

这也构成了很多房企拿地预判的基础，中锐地产总裁李斌在上周拿下地王后对观点新媒体表示：“今年年初到现在整个无锡楼市量价稳步齐升的态势是公司拿下这宗地块的有利支撑。虽然过去无锡的库存一直居高不下，由于过去两年政府推地较少，现在库存去化期已经降至约5个月，市场存在补货的空间。”

金茂的地王节奏

在一线城市地价居高不下的现实面前，越来越多的房企将规模增长的空间瞄向了具有潜力的二线城市。在这个拥挤的队伍中，金茂就是标签极为明显的一个。

对金茂来说，要在2019年实现800亿的规模，二线城市必定会是关键。李从瑞指出，中国金茂的预算中，每年将拿出200亿元来进行土地购置。已经被这家房企圈入重点考察的城市包括北京区域的郑州、天津、济南；华中地区的武汉、合肥；华南的厦门、深圳以及已经完成布局的上海区域各个城市。

这些活跃的城市有诸多的共性：一是它的GDP增长能够在8%以上，比全国的6.5%水平要高出1到2个百分点；第二是人口净流入；第三商品房的销售周期比较健康。

观点新媒体统计发现，金茂今年的土地购置基本上是以二线城市为核心。由近及远来看，在最近一周，金茂已经相继入股首开武汉地王以及建发上海嘉定地王，并且无一例外成为项目的实际操盘方。

更早的8月18日，郑州郑东新区龙湖副CBD14号地被中国金茂旗下北京览秀城置业有限公司以35.1亿拿到，单价4183.552万元/亩，楼面价3.692万元/平方米。作为首次进驻郑州的”见面礼“，该地块刷新郑州单价地王纪录。

若再往前回溯，在今年上半年杭州、深圳、南京、天津、合肥等城市都留下了金茂成功竞夺地王的身影。目前，除了一线城市以外，中国金茂现在已经进入5个二线城市，像武汉、无锡、珠海、厦门，金茂称这些城市仍然是其目标城市，希望能够在适当的时候进入，获得土地机会。“

不过，以地王为规模铺路的内地房企模式并不为市场看好，国际著名评级机构标普近日在电话会议中直言，这未来将会为膜拜规模而付出利润的代价。同时，大部分追逐地王房企的土地总成本即使按股权比例计算，相对于其规模来说也仍然较高。

因此，有消息显示目前中国金茂正计划通过合作融资方式将总现金支出控制在约110亿元。但是新融资的额度和内容目前仍未确定。