演讲 | 曲先洋：商业地产去库存为何需要互联网+

曲先洋（好租创始人兼CEO）：各位好，我是曲先洋，是好租公司CEO，因为我们是标准的在地产行业的新兵，这次完全是抱着学习的态度来，没有太多的行业积累，所以我觉得我后面的内容，大家会都听得懂，而且不会超时。

我们说我们是一个标准的互联网支撑的团队，有我们自己的理解。先看商业地产的现状，其实被大家多次提到，无论是民宅市场还是商业市场，已经非常明确看到这个趋势上，整个二手房成交已经上升好几倍，是从新增市场到存量市场的变化。

我们看一线城市，整个商业空置率达到7%，二线城市是21%，三线城市是28%，28%已经是非常恐怖的数据了。我们看到的数据是北上广深加起来的办公室空间，已经到了21个点，成都可能是30个点，这些数据都标志着进入了存量时代。

我们看供给数据，近三到五年，整个商业地产的投入是爆发性增长，我们会更快进入到一个存量时代，供需关系会发生更大的变化，正是因为看到了这样的机会，在这样的情况和趋势里，我们作为互联网团队，是不是有机会在这里面找到一些合适的切入点，让这个行业变得不太一样。这是互联网的特点，我们习惯于先去找行业的痛点，无论是开发商还有物业的痛点，这个是我们第一关注的，我们更习惯于在痛点的基础上，找一些适合我们的解决方案。

好租创始人兼CEO 曲先洋

开发商的痛点是什么呢？承租群体不稳定，流动性大，第二是如果开发商自己做这种承租，其实需要耗费大量的人力物力，怎么算都是不划算的。还有对客户来讲，是缺少系统的租后服务，影响客户黏性。

前面这么多是说行业，刚才我们说了我们是一个新兵，我们没有那么厚的家底，所以就用前面的行业数据用我们的理解简单说一下，我们只说我们最关注的是什么，接下来简单介绍好租是什么。我们是从58代理分拆出来的企业，去年10月份成立，我们抱的想法是要通过自己的产品技术能力，通过自己的资源整合能力和资源优势，我们要让这个行业整个流通效率高，站在我们的角度找到一个合适的切入点，帮助这个行业降低整个承租成本，去提高整个行业的增长效率。

这些是我们的优势，我们做的时间不长，但是无论从前端流向还是覆盖面上，像我们这样的群体已经是标准的NO.1。我们的目标是什么？刚才我们说是一家标准的互联网出生的团队，我们希望更多的强调整个办公空间的标准化，我们的目标就是用一年左右的时间，打造一库两体系。

什么是一库两体系？第一是全网标准的数据库，在我们的理念里，只有我们追求到更全的数据覆盖，更精准的数据理解，我们才有可能，让整个生意变得标准化，这是互联网化的特点，我们追求的是标准化和可复制化，不是我们的特点，也是我们跟原有的玩家的区别，我们认为这是一个重要区别，只有有这样一个点，才有可能不断滚动，不断复制，不断变大。

两个体系是什么？我们要打造大数据的匹配体系，还有线上交易体系，因为我们认为，为什么资产资金在海外投资的时候更倾向于向办公楼，更倾向于酒店这样的形式，刚才嘉宾也都提到了，我们也这样认为，我们看整体的房地产领域，我们认为办公空间是这里面最有可能做到足够标准化，相对轻量级，更多的靠数据驱动的品类，这也是我们的使命和目标。

我们希望通过我们的数据能力，产品能力，让这个产品更不一样，能不能做到数据驱动，把这样一个非常头疼的点做到足够轻量级，做到足够可复制，能不能让房地产这样一个传统的、标准的、重线下、重流程长久过程的交易，能够让它更大程度的依赖于线上，能够靠线上的努力，去解决里面更复杂的问题，我们觉得是可以做到的，如果做到了，我们就在改变这个行业，我们就在让这个行业的效率变得更高，也起到了该起到的作用。

我们看未来的场景，我们做的所有事情都是希望让这个行业的效率变得更高，我们希望未来做到，从客户需要租房的需求到最后入住的环节。其实房产有一个根本特点，房产是不动产，我没办法让它像出租车一样，流通起来，一个资产如果能流通起来，移动起来，那它一定是更容易被共享的，但是如果是固定的资产，其实相对来说会比较难，我们怎么样用自己的方式，让不动产能够相对来说更灵动起来，如果说我们能够让客户从产生要租办公室的需求到最终能够完成所有售后服务入住，这样的场景足够紧密，这样的时间足够短，我们就靠时间足够短，效益足够高，整个成本足够低这个事情，让搬家这个事情换一个方式，找一个更适合你的，变得更容易，变相的就是要让整个的存量资产被盘活，通过共享去盘活，这就是我们的目的。

前面说完了做法和理念，看看结果。一库两体系我们做到什么程度。现在覆盖北上广深四个城市，这是在线的有效数量，我们整个的渗透率平均到80%左右，这是所谓的一库上获得的结果。我们希望再用半年时间，能够做到90%以上。

第二，我们的体系的作用，刚才说的很多是围绕效率说的，我们看两个效率，一个是平均成交时间，这个是最直接体现效率的，整个行业一个客户出现要租办公室，整个平均周期是30天左右，我们的成绩是14天，我们最快的成交记录在深圳是两小时，在北京我们做到一小时成交，这是我们在效益的点上交出的成绩单。还有一个是我们成交转化率，这个在行业也至关重要，因为它代表了你在多大程度上满足了客户的需求，真正让他觉得你提供的服务体验是好的，真正通过你是能够提高效率的，这样才能解决行业的效率问题，那我做到什么？我们做到十倍，做到了传统行业的十倍。

一库两体系我们会围绕标准化建设，打造线上的流程，怎么明确需求，怎么信息收紧，怎么做决策，怎么通过我们的能力，去建立线上成交的可能，去建立这样的信任感，包括我们的租后服务。最终我们想做到的是更专业的租赁服务，更丰富的场景化，通过这样的结合，让整个行业效率变高，让整个都共享起来。

刚才欧阳总讲到，其实看起来，是那些重资产持有者挣到更多钱，刚才我也在下面开玩笑，我们觉得跟各位老板听起来，我们真的挣的是卖白菜的钱，你们是轻轻松松挣几百亿美金，我们挣的也就是几万块钱，但是我们要找的是适合我们团队，适合我们的基因去做，我们不能说只做一个单纯的信息平台，这个来说很轻，但我们更关心的是我们产生的价值，包括社会价值，行业价值，用户价值，到底是选择轻还是重，这点是我们是重。

不仅做租赁需求，也做搬家装修这样的售后服务，这也是重的。大家可以发现我们的售后服务有什么特点？第一，它一定是跟找房这件事情强相关的，第二，它一定是有线下服务的，因为房地产这个大领域下，任何所谓的服务、体验一定是线上线下相结合的，这也是我们选择的重，我们找到适合我们团队的重。

通过轻重相结合，找到自己的切入点，找到自己一库两体系的目标，找到周转效率的核心，我们去建立整个的消费水平数据库，建立整个的租后服务平台。

说完了做法，我们说几个实际的，讲案例。第一个案例，就是一小时成交，这是在北京，这是一个非常典型的通过我们的数据能力，通过产品技术能力，去提升整个的成交效率。第二个案例，第一个案例说的是我们的快速、高效，第二个说的是我们在快速高效的情况下，通过我们的切入点，通过我们的做法，能不能做一些相对来说需求更复杂，但是利润更高的生意？我们的答案是可以，但是不要去跟那些大佬比，这个比不了，但是这样的价值对于我们挣白菜钱的人来说，算是高价格的。我们用更专业的大数据去解决选址中的核心问题，所有人都是围绕着整个数据体系，价格体系去做这样的撮合，这个用了多久，我不太确定，可能需要六个月或者八个月到一年的时间，好租用了多久？即便是这样一个复杂的标题里，我们用了两个月零十天。

所以通过这样的案例我们证明，我们的目标是相对合理的，我们可以在这样一个复杂的行业中，起到我们该有的价值，起到该有的作用，无论是对用户端来讲，包括跟我们合作的品牌，都能够起到更大的价值，我们能够去提升效益，也能够把更好的服务理念引入到这个行业。