演讲 | 蓬钢：海外投资是中国企业一定要考虑的事

蓬钢（信泰资本创始合伙人、总裁）：大家好，我是信泰资本的蓬钢，跟大家说说海外资本的事。

我参加博鳌论坛应该有很多年了，当时还在北京的时候参加了博鳌论坛，这次我感觉有点变化，我们原来的行业领袖都不来了，很多退居二线，年纪也大了。另外可能是行业在整个的中国经济中发生了变化，中国经济时期不同了，侧重点也已经不一样，所以很多人都在谈转变，下一步的地产怎么走，目前市场的情况。

2000年的时候，我们是拿着海外的钱到中国投资，那时候的市场增长非常快，各种各样的指标，我们在中国的投资人很清楚，而且觉得至少发展得是可以理解的，还有很多的理由来支撑。但是到了2002、2003年以后，这些增长有点让人担心，有很多的常识逻辑现象都被打破，市场上我们见到的这些现象，也是很多让人难以理解的。

信泰资本创始合伙人、总裁 蓬钢

房价还在继续的涨，库存这么多，中国普遍的这些生产力过剩情况，最终也来到了房地产行业，再加上人口结构的变化，今后老年人越来越多的族群，对房地产市场有什么样的影响等等这些问题都被现在的一线城市房价继续上涨所打破，这些怎么理解？

总之我觉得中国还是有很多的投资机会，但也是时候做一些资产配置。海外的这些投资，应该是我们中国的企业，不管是中国的金融机构，还有民间企业，一定要考虑的一件事。

我们大概是从2013年开始，我们专注于带中国的资本去海外投资，当时我们看到中国有这方面的需求，而且在这方面比较缺乏经验和能力，但是未来的发展潜力非常的大，所以这一点也的确在过去这几年得到了印证。

我这里有一些数据，2000年以前，中国的部分国企还有民企，对外投资总额每年不超过10亿美元，到了2015年，数字已经增长到了1180亿美元的规模，图表可以看出显著的增长模式。2016年的1月到5月，中国对外直接投资总额达到了735亿美元，今年和去年统计相比增长了62%。所以长足的发展，现在对外投资已经是中国企业，尤其是大型企业，无论是他们从战略上的考虑还是从资产的配置和投资机会、投资回报这几个方面来考虑，这都是一定要考虑的因素。

从地产也是可以看出来，2011年到2015年，这五年间，中国的投资人单独在美国商业地产已经达到了171亿美元，每年的交易量，2010年是在5、6亿美元的样子，2015年就超过了85亿美元的规模，非常的可观。这两年中国的资本的确在海外的这些主要地产市场，成为一个非常强劲的资本力量，这的确是被海外的地产界越来越重视。

比如中国的开发企业还有投资机构，在海外做的一些投资，按照时间来算，这是相当早的一个投资，万科在旧金山投的项目，非常成功，而且这个项目基本上竣工了，销售得也非常的好。这个也是早期张欣在纽约收购了GM大楼的股份，这在当时市场都是很显见的案例，所以非常轰动。这个是我们收购的芝加哥的，还有人寿的投资，这个是和万科合作，通过纽约开发商来做的开发项目，平安在伦敦收购的写字楼，安邦收购的华尔道夫酒店，泰康人寿收购的项目，这也是我们在纽约SOHO收购的项目，还有安邦收购的一个策略酒店，花了65亿美元，这也是大家都没有听说过的交易，还有我们在伦敦的项目，这是最近的中国人寿在纽约第六大道收购的大厦，这是我们在2016年第二季度完成的纽约酒店的资产收购。这些都是中国在海外完成的，通过一个个投资额，把在海外的信誉和影响力提升起来。

国内的经济环境和地产投资机会，也是为什么很多人去海外投资的原因之一。除此之外还有很多原因，高净值个人投资者在海外资产配置的需求越来越大，最近看了一个波士顿咨询公司写了一份报告，中国高净值家庭数量将在2020年达到388万户，2015到2020年间，高净值人群可投资金融资产每年增速为15%，中国将成为世界最大的高净值客群市场之一。而且它的境外资产的配置比例将从目前的4.8%增长到9.4%，这两个增长带来的规模将达到13万亿人民币。高净值客户对海外需求也越来越大。

再看机构目前在海外投资多少，虽然刚才看到了很多的海外投资案例，但是到目前为止，中国的保险业资金对外投资总额，不超过他们投资总额的1%。他们在地产方面的配置，15%左右的水平应该是比较合理的，整个在地产行业，15%到25%，根据国际上的地产规律，这也是比较合理的，所以上升空间非常大。为什么这些机构要做这样的安排？很多是由于从资产配置，风险分散这几个角度考虑的，这几个是海外投资一定要做的，这是出于对投资人负责，出于对资产的未来考虑，海外资产配置是一定要做的。

还有人民币跟美元的汇率，人民币对美元贬值压力较大，价格越来越贵，最终总是要和现实来找到一个平衡点，从性价比，从购买力等等方面来看，中国的人民币目前是有很大的贬值，所以我们认为，今后的两三年里会有很大的调整空间。今年没有人再宣布有什么贬值，也没有大的动作，但是不知不觉已经到6.7了，一点一点的在贬，这个趋势是很明显的，尤其是民间企业和高净值客户，对这些方面是很敏感的，所以他们对海外的投资需求，不断的增加，而且对把人民币换成美元的计划，都有很强烈的需求。短期之内，也会有一定的调节，在人民币和外汇转换的过程中，因为资本市场的控制，所以会有调节。

从这几个大的方面来讲，海外投资还是一个必须做的事，也是一个蛮有前景的事。中国随着经济体量的增加和在国际经济领域地位的增长，中国以后在海外的资产规模肯定是要远远高于目前的水平。

从我们在过去这三年的投资过程来看，基本上大部分投资人认为投资稳定剂安全的国家是美国、德国、英国，更多的人认为美国是一个更好的投资市场。具体的时间关系不多说了，总之，美国的市场在2013、2014年是一个很好的开发市场，那个时候，开发的机会利润率很高，成本也相对低，需求强劲，所以是一个做开发投资的好机会。但是现在开发成本处于高位，销售市场也是有点回落，再投资风险有点大了。所以目前主要的关注重点在于现有物业，带现金流的物业，这些物业其实对于经济周期的敏感度没有那么高，尤其现在看的养老地产、出租公寓、学生公寓等等，都是一个比较好的投资机会，这些资产会在经济下行期间，收益水平还能保证一定的健康水平。

英国一直是一个欧洲的金融中心，它的基础设施也是欧洲这些城市里最完善的，所以虽然今年6月出了脱欧事件，但是英国尤其伦敦，还是欧洲领域比较理想的城市，也为很多的投资者带来一个机会，英镑的调整无形当中使得英国的资产便宜了20%，实际上在脱欧事件之后，英国房产交易换笔猛涨29%，说明投资者还是比较敏感的。

澳大利亚过去几年也是被中国投资人追捧，也很适合很多同胞和移民，像悉尼、墨尔本城市近期也是有了很多国际人口的涌入，他们对住宅的需求是一个供不应求的情况，虽然在过去两年有不少的开发项目，尤其中国的开发商去那做项目开发，但是这是他们几十年积累下来的问题，大多数的房子过于老旧，他们审批还有银行对这些开发的项目的限制，澳大利亚市场还是有很大的潜力，酒店的改造和兴建等等这些方面。我就说到这里。谢谢。