2016城市观点论坛郑州行观点答问：二线复苏了吗？

主持嘉宾：合富辉煌河南公司总经理庄云娟女士

答问嘉宾：著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任陈淮先生；建业地产董事局主席胡葆森先生

庄云娟：大家好，今天其实刚刚我们听了陈主任的讲话之后，会不会觉得很温暖？其实这个屋里的空调还是有点冷的。但是，我觉得温暖是有道理的，因为陈主任他一贯研究的是产业结构理论，在产业结构理论是一个更宏观的，说实话我代表郑州的地产人认为，15年的客户是在休眠状态，是有点困的。当然观点网给我提供的这个问题是什么？是如何看待复苏，您刚才已经回答我们，没有复苏，郑州一直很正常啊，房价在上升啊，那么是不是应该换一个问题？郑州地产人应该警惕一些什么？

陈淮：警惕和老婆离婚吧。你刚才说2015年休眠，我特别说明一个房地产经济学的简单尝试，媒体喜欢用一季度、一个月郑州库存还有多少个月才能卖掉，或者是这个月和上个月相比，今年春节和去年春节签约提高了2%的百分点，说明不了问题。

房地产供和求是八到十年供给和累计需求之间的对比关系。比如说郑州有多少个小伙子要娶多少个姑娘，是八到十年之间的累计性别对比，今年结婚的多，明年结婚的少，今年结婚的少，明年结婚的多，没有一位会因为风水不对、皇历不宜，或者是这政策调控这辈子就不娶了，或者是政策调控松了，就娶两个了。一共就娶这么多，所以八到十年是正常的。

再比如说我们产业结构升级，区域地位提高，一共八到十年要盖多少房子？那么是一个常数，一年的休眠说明不了问题，恰好相反，我们正在从最初的新区建设到成熟期发展，这一定需要一个培育期的。别说郑州，上海如何啊？上海浦东如何啊？上海浦东开发是带动长江下游15个城市，共同形成了长江珠三角的带动地区啊，但是浦东的房子从浦东开发卖来卖去和郑州新区一样。到02年的上海市政府的政策是鼓励外地人到上海买房子，安徽的、河南、浙江的到上海买房子，你儿子可以到上海参加高考，那也没人去，动员上海人买房子，给你契税减半，再减半，0.75%，可以购房抵税，那个时候浦东50到80万不买，多精准，一年要浦西一张床，不到浦东一间房，现在说这个话的都在卫生间打自己嘴巴子。

庄云娟：其实对于郑州来讲我也是个外地人，但是我对郑州的感觉，特别像好莱坞的电影叫饥饿游戏，我刚到郑州踩的第一个盘是建业的联盟新城。我去到一个小姑娘来接待，对不起我们没房子了，他说我们一次性现金付款的才接受，按揭的都不接待，我当时就惊呆了，我说这个城市是一个饥饿的城市。所以我想问一下胡董，就是胡董也是对于河南的感情，我不用再说了，胡董这边认为郑州的房地产要复苏吗？需要复苏吗？

胡葆森：我先纠正一下你刚才那个讲的故事，确实第一，不是建业所有的楼盘都不接受按揭。第二，也不是所有的地产商的楼盘都可以卖到那个程度。因为有什么事发生？像我跟陈主任，还是相信一些基本的常识，就是天时地利人和，这是成功的三要素，当时你说的联盟新城是西班牙院长，如果今天再卖就不会出现那种局面，就是三天，这是我第一次对媒体披露，已经过去了五年多这个信息了，当时确实是只有362套房子，当时有两千多个客户排队，又是上市公司，拿到预售证是12月16日，又在半个月的时间内，想把钱多收到账上，给上市公司一个业绩的贡献，所以只好被迫无奈，谁能付出现金谁就优先签约，所以创造了迄今为止郑州我估计也是唯一的一个，今后也很难再有了，就是那种情况，就是一个按揭申请也没有接受，三天就把这个钱收完了，今后也不会再出现这个情况，因为刚才讲市场在发生变化。

我同意陈准先生刚才对郑州市场整体的判断，我就纳闷他几年才来一回，怎么对郑州这么了解呢？所以我说经济学家就是经济学家，就是学家不出门，遍知天下事，所以大家不出门，遍知天下大事，所以郑州确实是这样恩，大家都火的时候，他也没有火，大家都冷的时候，他也没有冷，大概可能和建业这个状态差不多，大家都在快速发展，30%、40%增长的时候，建业也没有那么快，但是大家都不增长的时候，建业本身还在增长。可能建业是一个区域战略，建业的整个企业发展的情况，就是基本上和河南整体的市场情况差不多。就是它自身规律，需求实际上。刚才陈主任讲的常识，就是供需关系决定了一个市场短期内的表现，长期还是靠成本，土地价格都在上涨，税收也没有减，人工在上涨，价格不可能下跌。而且郑州作为第一人口大省的省会城市，原来基数大小，我92年从香港回来的时候，当时城市人口一百多万，今天常住人口已经超过万把万了，你回过头来用简单的算术一算，就知道每年增加了多少了。另外，我判断十年之后郑州常住人口达到一千五百万人左右，因为米字型高铁五年之后就通了，两小时经济圈之内有三亿人口，三小时经济圈内有五亿人口，所以它的住房需求依托与这样一个大背景，不可能倒下去。

庄云娟：其实我很多朋友圈都问为什么要在郑州呢？因为我对郑州很看好的就是人口基数，有人就有一切。刚刚陈主任提到了供给侧改革热词，我也小小的了解一点，供给侧改革其实在八十年代的美国就有了，但是它的核心是国退民进，对于我们来讲其实在民营企业目前生存状态里面比较艰难。四月份最火的建业两天融到了39亿，我来观点的时候，人家来问，你一定要上去问问胡总，他这39个亿准备怎么花，我说好吧，我问问。胡总可以以一贯小心谨慎的态度，可以回答我一下吗？

胡葆森：你知道39个亿每天的成本是多少吗？大家缺钱的企业，肯定一想老胡两天融了39个亿是个天大的好事，对于一个对于长期稳定发展的企业来讲，每天考虑的是财务成本。刚才讲财务成本决定了盈利水平，盈利水平决定了你的企业基本面，所以建业这两年应该说基本面，并没有太过人之处，甚至就是14年和15年的增长乏沉可待了，建业本身也出现了问题。为什么？因为13年走的稍微快了一点，大家知道12年过的一百亿，13年就增长了40%，为什么那一年就表现不是很浮躁？就是你本身那个速度超出了本地经济总体发展，脱离了本地河南经济的宏观基本面，所以整个经济增长了，10%，房地产增长不到20%，你自己增长40%，那么到14年就开始还长了，因为你增长乏力了，所以市场就是这样，企业也是一样，规律总是在惩罚那些，你浮躁的时候，他过两年就惩罚你一下，所以还是要深秋心态。深秋就是那个温度，就是大概20度到22度，就是河南的中秋节前后的平均温度。所以企业增长需要长期的平稳的发展，我借机给大家讲，巴非特大概在五前有一个统计，过去的二十年美国所有的上市公司，增长前二十名的，是多少呢？当时香港有一个分析师问我，我说要二十年来讲，那就美国排在第一位的，后来我说你别卖关子告诉我，他说美国的过去二十年持续增长的第一名，就是25%，就是你每年递增25%，在美国那么多上市公司里面，可以排在第一名的，所以听了那个故事之后，我就在不断的坚定了我们既定的战略，你是区域战略的执行者，你就不能脱离于区域经济的发展思路。

庄云娟：谢谢您交给我们思考的方法。目前25号南京刚刚颁布了供给侧改革的改革意见，他里面提到了什么呢？就是在两万块每平方的单价以下，建议每年的房价涨幅不超过12%，然后三万不能够超过8%，像这样是不是超过调控，对于我们来讲，河南会不会这样？

陈准：第一个谈不上供给侧，短期来讲是一个调节工具。第二个，13%和胡总说的25%，是个集合常数，请注意20%意味着100乘以1.25的N次方，这个N是年，你想想二十年要乘以多少？别以为这是一个好像一百万涨到一百二十万，实际上6.7%的涨幅25年就是涨一番，但是20年年年都翻一番的机率，比你出门被车的机率都小。所以不要问买什么挣钱，涨多少，是问风险之间的关系，这才是第一。第二个，我热爱河南，就是因为我热爱河南的烩面，我们认为郑州河南城市化和房地产业发展，稳定的发展，比如说北京还没有发展？北京国际化大都市在国际中地位大幅度提高，但是起伏波动不会太大，在郑州相对持续的时间要长的多，为什么？河南第一大省，超亿人口。这还不是最重要的，最重要的刚才胡总也提到了，我们除了省会的郑州，河南找不出第二个建成区内，户籍人口超过三百万的城市。你让河南父老乡亲，都靠出民工，到上海，到北京，到深圳，你对得起父老乡亲？所以我们建业说不出河南，对我们河南老百姓最大的付出，他的历史任务是最繁重，同时也最广阔的一个省区。第三个，我们郑州处于什么位置？我们现在不仅仅是中原，我们现在中国现代交通体系的核心，我看北接北京，西接西安，如果高铁客货分流交通量打通之后，人口分布会发生很大变化，所以有钱还是在郑州买房吧。谢谢。