郑州行 | 陈淮：为什么说房地产是支柱产业？

陈淮：各位女士、各位先生大家上午好。给我出的题目，叫做去库存化中回暖的市场，不太长的时间，我想和大家分享交流三个层次，第一回暖趋势，第二个对政策的理解，第三是对市场的理解。

“回暖”这个词怎么解释？首先，2016年房地产业从全国看销售面积和去年同期相比增长33%，销售额增长54%，当然销售额超过销售面积增长速度，意味着涨价，这么大的增幅，还不叫回暖吗？

从这个意义上说，我同意回暖，又不太同意，2015年是不是个低谷？不是。2015年，我们的销售面积和销售额可以说是创新高的一年。

回暖还能走多远？2016年的政策重心之一是房地产业去库存化，但实际上从春节之后去库存化看起来有估计过头的地方，反而分化的问题估计不充分。这个市场表现的分化非常明显，一二线城市快速成长、快速扩张，特别是一线城市和三四线城市，去库存化还有待观察和进一步推动。

经济形势方面，从2014年、2015年到2016年并没有看到曙光，经济下行的趋势没有改善，甚至连改善的迹象都不明显。

有哪些令我们担心的指标？一个是经济增速，统计局发布一季度经济增速同比是6.7%，认为很不容易，我同意，但无论如何6.7%是一个历年来相对比较低位的数据，而且去年在中央经济工作会定的是7%左右，说实话是下线维持。更重要的是我们没有看到经济增速回升充分的理由，在二季度、三季度出现转折点了。

第二个指标是物价，2015年物价水平即CPI或者叫通胀率是1.6%，顺便也给我们的媒体和各位企业家说个经济学的常识，不是说有通胀就是病，中国是个大国，是个发展不平衡的国家，没有通胀才是病。

一定要有适度通胀，通货膨胀区间也就是居民消费价格或者叫物价总水平上涨，一年3%到5%是正常、良性、温和的通胀，通胀率超过6%就是经济运行偏快过热了，超过8%的时候，才叫恶性通胀，才是病。通胀率低于2%，就意味着国民经济偏冷了，如果1%以下差不多可以判断为通货紧缩。

我们连续49个月是严重的负增长，从这个意义上说，中国的物价通货紧缩趋势仍然是头顶一大片乌云，仍然没有看到好的气象。

二三月和去年相比，短期内零点几的变化说明不了什么趋势，影响通胀或者通缩的并不是财政或者货币政策，或者主要不是中国自己的财政和货币政策。而是像宏观经济学所说的，是国际大宗商品价格急剧下滑带来的输入性通缩，我们看不到2016年通缩趋势会减缓。

还不止，我们的出口形势坦率说非常令人悲观，历年来出口是中国经济的重大引擎，比如说中国加入WTO后，每年是20%到30%的增长，是强劲的经济增长推动力，但在2014年、2015年以来，出口如同房地产业的投资增速一样急剧下滑。

今年一二季度是很严重的负增长，20%的负增长，更重要的是2015年人民币贬值趋势非常明显，但是从去年以来人民币贬值后出口不仅没有明显的回升，反而继续下行恶化。

当然三月份和去年同期相比，出口表现出强劲的增长态势，但也有专家认为，这是春节过后发货的原因，其实一个月说明不了问题。

2016年中国经济和2014、2015年相比，还将叠加上一个更加不利的指标就是就业。

大家如果注意到去年中央经济工作会议，特别是今年的政府工作报告中，特别强调在2016年将有意识扩大中央财政赤字，也就是当年收支是支大于收的规模。为什么呢？因为要安置淘汰过剩产能中重工业的可能离开劳动岗位的下岗职工。

这段形势的概况是对回暖两个字的一个对照，也就是说，我们别指望2016年的房地产业将面对一个国民经济整体蓬勃向上、回暖的形势。恐怕在“十三五”开局的一年，我们仍然是开路的一年、曝露的一年、奠定的一年、凿实基础的一年，这是回暖两个字的含义。

第四层对回暖的理解，所谓的二线城市回暖大概是一个并不确切的话题。以郑州为例，从来没有大跌过，也没有出现过暴涨，别人大跌的时候，它也跌，但是从来没有像上海、北京或者是深圳去年到今年一季度的上涨形势。

库存有增加的时候，也有减少的时候，也从来没有累积到严重过度的供大于求。可以把二线城市分为二线+、二线、二线-。

最近杭州、南京这样的城市，可以处于一线了，价格、销售、市场变化更接近于一线城市。

在二线+还有武汉、成都这样人口净流入、区域中心地位明显的城市，郑州、西安恐怕是归为一类。

第三个二线-，包括哈尔滨、长春、沈阳等人口净流出，经济总量垫底，产业转化艰难，恐怕这样的二线回暖，还不够有确切之意。

第二层就是政策的理解。每年都说房地产业面对的是扑朔迷离的局面，哪年都说迷离，但是每年都没有迷离。包括有些媒体，每年说断崖式下跌，但是每年都没有出现断崖式下降。简单把规模作为黄金十年的判断为之过早，我们房地产在中国历史上的作用才刚刚拉开帷幕。

至于政策，每年大家都讲政策，我们将2015年到“十三五”政策，分为三个层级：第一个是应对国民经济短期内的发展和长期战略转变的政策，这个政策不是专门针对房地产，当然会对房地产业会有一定的影响。

比如说适度宽松的货币政策，连续的降准降息，对房地产有没有影响？肯定会有影响。另外，在抑制经济下行、抑制通货紧缩的过程中，显而易见有利于房地产业为主的政策出台。

第二个部分，从年末以来对房地产真正直接针对房地产为主的政策，比如说去库存化，比如说今年春节之后一线城市稳定房价，我们大约的归纳这个政策，实际上是对过去十年政策有一个很大的修整。

坚决抑制打击投机性、投资性需求，我们现在要努力发展租赁市场，鼓励自然人和机构、企业，买这些库存的房子或者是做房主，充当租赁市场的业主、出租人。

调控房地产业还有其他的一些大家了解的政策，比如说降首付、鼓励改善型需求、农民工进城、提高城镇户籍人口所占比例，农民工就地市民化等政策，也在陆续的成为房地产去库存以及促进房地产业健康发展的重要组成部分，适时适度的改善自己的居住条件，这些都是我们目前针对房地产业自身的政策。

第三层是和改革相联系的政策，也是在2016年及此后可能对房地产有重大影响的政策，但是目前还在推进中。比如说大家所熟悉的营改增，这是税费改革非常重要的一个方面，目前很难说对房地产究竟是利空还是利好。

众说不一，依我看我们可以视为对行业健康发展有利的长期政策。至少李克强总理承诺了，所有行业在营改增过程中，税费都是只减不增，特别是对房地产业2014年就说的转型这个词非常有利。

怎么转型？就是分工细化，比如说盖房子的企业和销售房子的分工，比如说价格资金风险一定从投资商身上适度的分离出来，让卖房子的多承担一些。营改增有利于社会分工进一步细化，大家可以抵扣不会重复征税，或者不会出现重复征税。

从长期看，我个人认为政策长期的走势是积极稳妥推进中国的城市化、城镇化，这是“十三五”期间一个非常重要的落脚点。

在政策的理解上，我特别讲一个现在很时髦的词，叫做供给侧结构性改革。很多专家写了一些不知所云，除了他自己别人很难懂的文章。还有很多媒体做了很多猜测性的解读，也不着边际。

其实供给侧改革并不复杂，用通俗易懂的语言来解释的话，就是以短期国民经济运行为核心的政策体系转变到以中长期经济高质量、可持续发展的政策体系中来。

大家熟悉的宏观政策和微观领域之间，经济学还有一个重要的领域叫中观经济学。中观经济学包括两个组成部分，一个叫产业经济学，一个叫区域经济学。

我们说的结构升级，房地产业是不是国民经济支柱产业？增强发展质量，淘汰过剩产能，所有这些都是产业经济学。既然是产业，当然是生产供给领域的政策体系，这是国际经验证明了的。

所谓区域经济，比如说长三角、珠三角、中原经济区等，也就是说我们的政策体系正在从原来的以财政政策、货币政策、短期经济稳定运行总量平衡关系为主的一个调控体系中，转变到以产业、以区域可持续发展为体系的政策体系中。

毫无疑问，宏观调控指的是短期，宏观经济学几乎都是短期的。宏观调控就是天冷了多穿一件，天热了脱到一点，就是这个政策；我们现在要给孩子请家教、学英语，给他上社会主义核心价值的课，让他身心健康成长，这是你们家的产业政策。

刚才说到供给侧改革，其实供给侧政策并不是复杂难懂的一个领域。毫无疑问，房地产业的发展就应当立足于一个长期、中长期发展，我刚才说到房地产业实际上是一个刚刚拉开帷幕的新兴产业，我们老百姓从满足衣食，到满足改善住行，才不过是十年左右的周期。

现在老百姓的住房改善刚刚从脱困型向基本需求相转变，刚刚启动而已。现在最新的宏观统计数据有7.77亿农民工在城市中务工，被统计为城镇人口，他们占54%城乡居民比重中有17个百分点，远没有成为稳定的市民。我们还有一亿以上的农民工要在西部、中西部就地城镇化，怎么能说房子盖过了，盖多了，或者是已经供大于求了？

总体来说，“十三五”定位长期的城市化，现在也有一个颇盛行的说法，都说中国房地产问题是央行超发货币导致的，是一种货币现象。货币对房价的增长有没有影响呢？有影响，但这些都是胡说八道。

为什么呢？因为货币政策永远是很短期的政策，三个月、半年、一年为多，我们老百姓改善住房，我们城镇化发展是个长期的问题，拿短期政策来解释长期发展过程，我想是一个不恰当的说法。

最后，再说说房地产市场的发展，中国房地产业还有没有在新的黄金时期？有；还有没有大的发展前途？有；中国房地产业还不是支柱产业？是。

第一，房地产业并非仅仅是因为带动上下游多少个产业才成为支柱产业的，这个说法似是而非，过于牵强。比如是2013年中国房地产业量价提升，煤炭、钢铁、玻璃、水泥就是从那一年开始衰落的。

2015年，我们房地产业与2013年相比还是创历史新高的，但是我们的基础重工业几乎都陷入全行业亏损。如果指望2016年启动房地产业就能让钢铁、煤炭、石油、水泥、玻璃走出困境，恐怕我觉得希望不大，因为这些行业主要不是因为产能多和少的问题，还因为国际大宗商品价格下滑。这个价格结构发生变化，铁矿石价格下降，但是钢材价格降的比铁矿石还惨，我们这些成本较高的企业就难以抗拒。

为什么说是支柱产业？第一个理由是连接短期经济稳定运行与长期战略目标之间最重要的节点，无论我们抑制经济增速下行的2016年还是全面实现小康的2020年，还是让中国老百姓分享经济增长的好处的高度城市化、城镇化的过程，这样之间的连接节点是房地产业。

第二个连接点，房地产业是连接生产与需求供给与消费最重要的节点。我说的这个消费，不仅仅是买房消费，而且是消费结构的全面升级。

第三条，房地产还是连接改革与发展的节点，也是最先进、最前沿的节点。但是对土地、资金等要素应用成本最高的房地产业，恰恰这两个最基本要素还完全没有市场化，还控制在政府手中，改革迫在眉睫。

最后，房地产业还是连接消费与投资最重要的节点。请注意，我说的投资不仅仅是开发商的投资。我们全面小康社会的实现，是大多数老百姓成为有产者的社会的实现，这个社会的投资并不仅仅是政府投资、银行贷款或开发商投资增速的回升，更重要的是让越来越多老百姓成为投资者、有产者，成为获取资产型收入的分享者，这才是我们这个社会全面小康社会的其中应有之意，房地产业购房置业，就是这样一个最重要的社会节点。