观点周报：深圳观望情绪加重 新房成交652套创新低

观点数据周报（深圳区域2016年3月28日-4月3日）：自“325新政”以来，深圳新房的入市速度较之前回落幅度较大，市场观望情绪加重，全市新房成交出现五连降现象。

据深圳房地产信息网监测，3月28日-4月3日，深圳共计成交652套新房住宅，环比减少29.7%；成交面积7.05万平方米，环比减少28.2%；成交均价4.96万元/平方米，环比下降4.2%。

单日成交较上周大幅下滑，其中3月31日成交181套，较上周206套水平有所减少，4月2日则仅成交23套。

区域方面，南山、盐田、罗湖、福田共计成交119套新房住宅，其中南山成交85套，环比下降58.7%，主要受前海时代、恒裕滨城、前海丹华、海上世界双玺等项目成交带动；罗湖区成交17套，主要成交项目为华润银湖蓝山、靖轩豪苑、中海天钻、锦缘里；福田区、盐田区成交均不足10套。

成交最多的依然是龙岗区，共计343套，环比下降2.6%，成交项目为宇宏健康花城、锦荟PARK；宝安区成交190套，环比下降40.6%，成交项目为新锦安壹号公馆、华联城市全景、领航城、联投东方。

均价方面，最高的是福田区7.55万元/平方米，环比下降3.7%；其次是南山区7.30万元/平方米，环比上升0.8%；第三是罗湖区6.54万元/平方米，环比下降18.1%。

市场观察

受调控影响，深圳楼市自春节至今热度并不高。深圳规土委统计数据显示，3月份深圳新房共计成交4461套，成交面积46.48万平方米，环比分别下跌17.54%、16.53%，同比则下跌8.10%、0.12%。

3月28日-4月3日，深圳全市访客量环比减少一成，新房成交面积连续五周下滑，而652套的成交水平已经达到2014年9月以来的新低水平。

市场人士称，自“325新政”以来，新房的入市速度较之前回落幅度较大，市场降温明显。在经济持续下滑和外围经济震荡的情况下，预测未来一线楼市将会进入调整阶段，新房入市量与成交量将会持续处于低位。

与此同时，二手房方面，调控政策落地后，观望情绪浓厚的市场进一步降温，业主仍在下调报价。

深圳中原监测发现，3月28日-4月3日，深圳全市超过六成板块在下调报价，其中南山南区和南山北区降幅分别为1.9%、1.7%。从业主报价的房源占比来看，近三成房源的业主报价下调幅度在1-5%之间。

3月28日-4月3日，深圳全市新增南山蛇口半岛城邦花园（三期）取得预售许可证，预售住宅面积18.50万平方米，预售住宅套数1074套。

2月至3月间，深圳全市仅有四个项目获得预售许可证，住宅批售市场仍然冷清。与此同时，3月推售项目仅有10余个，较预期大幅下降，其中大部分去化率均不太理想，个别项目去化甚至低于5成。

新开盘方面，南山区宝能城推出200套138-160平方米4-5房单位，均价约7-7.5万元/平方米。开发商披露数据显示，项目当天仅去化6成，去化率较2015年11月首度入市（7成）有所下降。

商业地产

3月21日-3月27日，深圳共计成交123套商业物业，环比减少9.6%；成交面积9266平方米，环比减少上升24.1%；成交金额5.08亿元，环比上升63.0%；成交均价5.48万元/平方米，环比上升31.3%。

办公物业则成交25套，环比上升8.7%；成交面积5445平方米，环比上升82.4%；成交金额1.48亿元，环比减少17.1%；成交均价2.72万元/平方米，环比下跌54.6%。

商业项目方面，宝安区松岗联投东方自有商业中心联投东方PARK，计划于2016年中开业。该项目商业中心体量约5万平方米，集主题商业与生态体验、休闲娱乐、文化创意于一体，现阶段招商成功率93%，包括沃尔玛、百线巨幕影院、万豪集团旗下品牌万怡酒店等主力店已入驻。

土地市场

3月28日-4月3日，深圳无新增商住用地成交。

政策与市

4月1日，深圳例行更新房产交易评估价格，此次更新涉及的房源中住宅类价格普遍上涨幅度较大。据悉，此次评估价调整中，区域不同调整幅度也不同，按照“一房一价”原则，个别区域的住宅房源上调幅度甚至超过50%。

此次房产评估价上调后，二手房交易中的税费会相应提高，从而推高二手房交易成本。因为二手房交易计税时，与评估价息息相关的关键税种包括契税、营业税和个人所得税。如果住房卖方持有已满2年，买方购买的属首套住房，那么在交易中可免征契税，此笔交易所涉及的税种就包括营业税、个人所得税。