供给新节奏 | 结构转型与产品多元化 金地集团600亿规模之路

编者按：2016年是中国经济起伏跌宕、承前启后的一年，也是房地产行业节奏转变的一年。在供给侧改革与去库存大旗下，房地产企业怎样才能紧跟这一轮供给新节奏？

总结过去，展望未来。值此新年万象更新之际，我们特别推出观点年度论坛暨中国房地产卓越100榜特别报道，对中国房地产全行业一批具有标杆性和代表性意义的企业进行深入的观察与报道。

观点网 在进行一系列产品结构和经营策略变化调整之后，金地集团销售规模实现了快速增长，并创下历史新高。

据金地集团披露的销售数据显示，2015年，公司累计签约金额达616.7亿元，较上年同期490.4亿元增长25.75%；签约面积445.5万平方米，较上年同期389.0万平方米增长14.52%。

616.7亿元的销售业绩，使金地进入“500亿+”房企梯队。对外宣传推广时，这家华南房企踌躇满志：“在仅有的13家‘500亿+’房企中，金地超过25%的签约金额增幅也位居前列，是去年同期增幅的近3倍。”

陡然提升的业绩增长曲线正是金地集团策略调整的写照，该公司董事长凌克曾对观点新媒体描述，2015年公司的主要工作，一是做好投资、管理，二是获取更多的土地，三是要实现投资区域国际化、投资产品多元化、融资渠道多样化。

除了住宅业务，金地集团在商业地产方面也开始探索We Work式共享公寓，这被视为“未来的强增长点”。此外，该公司还计划投入高达20亿美元进入美国市场，配合建筑贷款，将达成总价100亿美元资产的投入。

三年战略调整期

加强公司管理机制、回归一二线的经营思路，几乎贯穿了金地集团过去三年的发展。

在金地集团的发展历程中，2009-2010年高价拿地以及2012年调价换量等事件，一度导致其盈利能力出现下滑。资料显示，2012年、2013年、2014年，该公司整体毛利率为32.2%、26.9%、28.9%。

在2014年股东大会上，凌克曾强调，过去金地一直在努力推行的一项工作就是加强公司管理机制，未来将进一步节制管理费用，“房地产行业从早前高速增长，进入了增速放缓的阶段，这就更考验房地产的管理水平。”

在“节制管理费用”的口号下，金地集团开始了一系列调整。该公司表示，具体举措包括根据现金流情况动态调整投资节奏，改善各项经营指标，进一步加强组织运营体系建设和成本管控等。

金地集团披露的数据也显示，2015年上半年，公司的房地产开发成本为52.59亿元，同比下降19.84%，主要由于各在建项目动态成本显著下降，新获取项目严格执行城市限额标准；房地产结算毛利率为26.26%，同比则增加4.91个百分点。

“节流”的做法奏效，但也只能起到缓解盈利能力下降的作用。市场人士在接受观点新媒体采访时认为，金地集团解决盈利能力问题，首要办法是“力促销售”。

对此凌克也回应称，公司近两年一直在加大各项投资，其中包括更多地参与区域城市建设获取更多土地，2014年投资总净额约153亿元。“基本所在区域70%-80%的招标项目，公司都不会落下。”

对于此前较高比例的高端物业拖累整体销售一事，金地集团相关人士此前曾表示，经过2014年一年的消化后，公司早期的高端库存已有所好转。

据观点新媒体不完全统计，进入2015年，金地集团共计获得36块土地，同比增长近一倍，并探索创新合作模式拿地；累计获取项目总地价271.34亿元，拿地金额占同期销售金额616.7亿元比重为44%；获取项目总建面400.23万平方米，略小于同期销售面积445.5万平方米。

在获得的土地中，有5块位于上海，2块位于北京，其它大多数位于天津、杭州、南京、沈阳、武汉、长沙、苏州、青岛、大连、宁波等重点二线城市。

金地集团解释称，期内公司通过加快开发节奏与提升项目价值，促使大批新增土地在短时间内转化为可售产品，最终实现了616.7亿元的销售突破。

以青岛为例，该公司于1月29日首次在青岛拿地，9个月后，在这块土地上打造出的“金地悦峰”项目已投入市场，并实现销售10亿元。

快周转策略背后，隐藏的是金地集团对于系列管理机制的设置。中信证券指，金地在投资在投资方面量入为出，到2015年9月经营性活动现金流净额仍然保持正数。同时截至三季度末，公司有息负债率31.2%，净负债率56.8%，比年中小幅下降。

突围与多元探索

在库存可售货值充足的基础上，金地集团得以在600亿的基础上展望稳定的增长。据观点新媒体查阅公告，2016年1-2月，该公司累计实现签约面积66.7万平方米，签约金额105.6亿元，同比分别增长199.1%、304.6%。

金地集团相关人士介绍称，公司向来强调“地产专业主义”，目前旗下格林、名仕、世家、天境、格林、未来系、风华系及社区商业系列等，具备完整覆盖全社会消费群体的能力，因此对未来发展持乐观态度。

在金地集团提出的“一体两翼”战略中，除了住宅业务，作为两翼的商业、金融业务在过去一年里规模也持续增加，这给金地集团在商业地产投资开发及运营管理方面提供了基础。

金地集团高级副总裁、金地商置行政总裁徐家俊曾在哈佛大学演讲中如是表述：“前三十年，我们一直在发展住宅，未来，发展商业地产将更加重要。”

数据显示，2015年，金地集团旗下金地商置实现收入42.41亿元，同比增长95.53%；除税后溢利为13.75亿元，公司持有人应占溢利为10.56亿元。

同时，金地商置显著加大了投资力度，年内通过招拍挂及合作开发等方式取得16宗土地，并协议收购广电地产76%股权，获得广州等地项目。截至2016年1月22日，该公司总建筑面积约517万平方米，其中约34%位于北京、上海及深圳3个一线城市。

徐家俊在接受观点新媒体采访时表示，早在一两年前，金地集团便已开始布局商业地产新业态，未来将有很多新概念业态陆续面市。

截至目前，公司已经在北京、上海、深圳布局4个“IBASE”联合办公项目，主要为初创型及中小企业提供办公场地及增值服务；在杭州、成都、南京等地，探索白领公寓业态；此外，公司还计划将“深圳威新科技园”的产业园区模式拓展至全国各地。

在上海，金地集团于去年12月斥资10.05亿获得普陀区长寿社区地块，由此首度涉足当地的商业地产。据其披露，公司将会“积极介入”上海商业市场，并将瞄准近两年逐步热起来的长租公寓。

徐家俊透露，除深耕原有城市外，金地集团已开始着眼国际化。“集团在美国洛杉矶、波士顿等地已经投资一部分项目。包括写字楼、公寓、联合办公等业务，如果有机会都愿意做，美国如此，英国也如此。”

按照他此前的说法，未来金地集团将有高达20亿美金的资本进入美国市场，配合建筑贷款，将达成总价100亿美金资产的投入。

此外，为了顺应“互联网+”的趋势，金地集团也在进行产品多样化的探索。据介绍，2015年，公司相继与小米、中兴、腾讯、UBER等企业合作，将其引入旗下部分项目，尝试全方位购房生态链的可行性。

金地集团还披露，期内公司在金融创新方面也进行了相应探索，包括2月成立金诚小贷公司，10月成立旧改基金，12月成立互联网金融公司等，将金融渠道下沉至购房客户层面。

不过该公司也坦承，探索“地产+金融”新模式，主要为设法降低资金成本，并希冀金融工具成为“促进销售增长的利器”，并成为金融板块新的利润增长点。