供给新节奏 | 海亮地产：百亿之后的新命题

编者按：2016年是中国经济起伏跌宕、承前启后的一年，也是房地产行业节奏转变的一年。在供给侧改革与去库存大旗下，房地产企业怎样才能紧跟这一轮供给新节奏？

总结过去，展望未来。值此新年万象更新之际，我们特别推出观点年度论坛暨中国房地产卓越100榜特别报道，对中国房地产全行业一批具有标杆性和代表性意义的企业进行深入的观察与报道。

观点网 连续三年实现销售额100%增长曾是海亮地产“黑马”角色的最好诠释，但市场的风云突变在行业内外引发了关于规模的重新思考，这家以“跑得快”著称的开发商也慢慢褪下曾经的市场标签，提出了百亿规模后的新命题。

2015年，海亮地产实现全年销售171亿元，这已经是其连续三年位居百亿行列：2013年153亿元，2014年168亿元，略显平稳的业绩增长曲线正是海亮地产现时稳健经营策略的写照。

“从2014年开始，海亮地产对城市选择策略、项目选择策略以及与之对应的管理策略都做了很大的调整。比如我们现在会更倾向于进入一些一二线城市，把三四线城市慢慢收掉。”在此前接受观点新媒体采访时，海亮地产总裁周迪永曾如是提及。

回归一二线的经营思路贯穿了海亮地产过去两年的发展。在周迪永看来，海亮地产增速放缓并非增长乏力使然，而是公司希望在规模之外追求未来发展的布局。

回顾海亮地产过去一年在土地市场的斩获不难发现，这家百亿规模的开发商基本上把“火力”集中在郑州、苏州、成都这样更具市场增长空间的二线城市。

“在市场供应量很大的情况，海亮现在拿地也很谨慎。当然也不绝对，首先是区域聚焦，要么在供应量比较少的核心区，要么在核心城市。”

二线收割

2015年7月，海亮地产以总价30.6亿元竞得苏州园区02号儿童医院地块，15992元/平方米的成交楼板价，刷新旭辉此前保持的10948元/平方米湖东单价地王，成为该片区的“新贵”。

不管是单价还是总价，该次苏州拍地对海亮地产而言都具有突破性意味。在秉持高周转快速扩张战略那几年来，海亮地产在土地市场多是瞄准“小而美”并适合高周转的地块。

“在之前所进入的城市基础上，海亮会更集聚于像郑州、成都、苏州这样的省会城市以及中心城市。虽然之前海亮在地级市做得不错，但这些城市供应量比较大，不具有可持续性。”海亮地产江苏区域总经理黄征指出。

鉴于相对较高的土地成本，海亮地产计划将该项目打造成公司旗下的标杆。据观点新媒体了解，去年11月这个项目已经开始动工，在4个月内，海亮地产完成了拿地、动工、出户型规划等动作。公开信息显示，项目预计将在今年3月底公开售楼处，6月中旬迎来首次开盘。

苏州的“斩获”仅仅是海亮地产去年二线收割的一个缩影。2015年1月21日，海亮地产3.21亿元夺得郑州市金水区高皇寨商业地块，首次将全国化扩张的旗帜插在中原重镇郑州。至今为止，海亮地产已进驻上海、重庆、杭州、苏州、合肥、南昌、济南、郑州、成都、西安、呼和浩特、银川、兰州、西宁、拉萨等26座城市。

随后，海亮地产又相继在郑州、成都、银川等地接连拿下多个项目，实现在二三线重点城市的加码布局。不难看出，海亮地产这两年重点布局的城市都是当前楼市的热点。以苏州为例，截至1月底的库存为450万平方米，如果按照1月份121万平方米的去化速度计算，去库存周期不到四个月。

除了拿地策略偏向核心城市、核心区外外，海亮地产也开始寻求与其他房企的合作。去年4月，海亮就与世茂联手斥资4.2亿元竞得宁夏一宗商住地。黄征表示，今后类似的合作拿地会越来越多，以前海亮更多是和浙江企业合作，但今后将侧重于和知名开发商以及金融机构合作，加大拿地力度。

重金拿地的同时，海亮地产也利用当前的融资窗口期积极“补血”。去年10月，海亮地产成功申请发行30亿元公司债，并在随后的11月获得东方资产50亿元的授信额度。

海亮地产方面表示，将继续加强与金融机构的联系，深化合作，不断拓宽融资渠道及合作方式，促进其稳健快速发展。

海亮新命题

从注重规模到偏向有质量的增长，海亮地产在主动选择调整的同时，也面临着行业给予的新命题。

周迪永曾向观点新媒体透露，海亮地产的商业货值已经达到了150亿左右，其中社区商业占据了绝大部分。

对于以住宅为主业的海亮地产来说，这已经成为了不得不做的一项业务。

“海亮以前的商业团队主要是由当地项目开发总经理为主导，但现在想从总部成立商业公司。”周迪永透露，海亮地产业也有意将社区商业打造成一条产品线。

“我们现有已经完全具备做一条产品线的规模，在全国好几个城市都拥有五万平米左右的社区型商业，包括商业街；其次，未来纯住宅用地会越来越少，考虑到后续的发展，这也是一个难以避免的业态。所以我想无论是基于现在的货值还是未来的发展，都要做这一条产品线。”

在周迪永看来，现在的社区商业一定要跟移动互联网电商相结合，一方面会带来更强的体验，同时也会加大购物便捷的程度。

“商业地产对互联网的应用是最紧迫的，而且我认为是必需的。现在我们希望持有型物业都能够给商户提供很好的‘互联网+’工具，包括电商以及物流，希望他们单店的销量借助互联网思路能得到很大提升。”

为了顺应“互联网+”的趋势，海亮地产也在进行多样化的探索。据周迪永介绍，从整个公司的组织架构来讲，为了鼓励创新落地，海亮专门从集团层面成立了一个研究互联网的团队。从海亮地产本身而言，“互联网+”应用除了商业地产，还包括物业管理以及住宅销售。

周迪永称，在物业层面，海亮地产也在加大对“互联网+”的探索，尝试一些社区O2O的研究。不过，他表示，在这方面海亮的规模并不是很大。

“住宅这一块，其实我们最核心的还是希望最前端的产品定位能够借助‘互联网+’，利用大数据让定位更加精准。同时，希望后期在营销售楼上，能够通过‘互联网+’真正降低购房者的交易成本。”

除此之外，由于地缘策略的调整，导致海亮地产现在组织管控也有很大的调整，“原来是三级管控，现在会走向更加高效的两级管控模式。”

周迪永表示，在业绩的调整稳定期，海亮地产将加大研究创新的力度，同时在国际化的道路上也会走得更加坚定，加大国际投资力度。