合富辉煌：2015年广州楼市总结报告

2015年广州楼市在政策利好的带动下，销售整体良好。上年末开始的市场去库存整体获得一定成效，结构性去库存化明显，当前货量压力大的主要存在于部分区域和部分户型。2015年同样也是广州楼市“地王”之年，但受制于地价过高，和房价升幅的回落，“地王”项目处境艰难。

一、2015年广州楼市以去库存为主调，市场以稳价出货为目标。成交好，价格整体变化不大

2015年广州（不含增城、从化）商品住宅成交量793万㎡，同比大幅上升28%。其中中心区成交仅198万㎡，占比约1/4，是近年来的新低水平。

全年商品住宅成交均价17308元/㎡，同比小幅下降2%，近年的价格持续上升势头被抑制，全年市场在以去库存为首要目标的情况下，价格一直保持平稳。

二、2015年广州两大关键词之一：去库存。全年广州结构性去库存

2015年广州各区去库存表现差异大，从消化周期看，最长的是花都区及天河区，按最近三个月消化速度看，存量消化周期分别为25和24个月。花都区一直以来在售货量巨大，同时消化缓慢，导致区域去化周期一直居高不下。天河区存量主要集中在珠江新城板块的高端个盘项目，但区域整体库存量绝对值并不高，因此综合来讲整体库存压力并不大。越秀、黄埔和增城去化周期最短，不足12个月。

而具体到每个区不同户型来看，大部分区域140㎡以下产品去化状况良好，尤其是中心各区（白云、天河、原荔湾、越秀和海珠）的部分户型甚至已经出现了紧缺的状况。基本上各区180㎡以上大户型都面临去化难的状况。

但是花都以及荔湾区的原芳村板块各面积段产品都面临消化不足的问题，这两个是当前去化问题最突出的区域。

总的来说，经过2015年的大力去库存，截止年末，广州整体结构性去库存良好，问题主要存在部分区域和户型。

三、2015年广州两大关键词之一：地王年。当前“地王”项目整体销售艰难，个别项目受规划利好带动相对好

首先对后文讨论的“地王”项目做个定义：1、区域、板块成交楼面地价最高的地块；2、成交楼面地价/拍地时周边楼价＞50%的地块。上述两个条件满足其一者，即为下文讨论的地王。

从上表可以看出，各地王项目均处境艰难，多个项目楼面地价过高，甚至导致亏本发售。相对而言教育城板块两项目中铁国际花园和碧桂园城市花园相对较好。教育城板块是广州市政府当前大力打造的新兴板块，且地铁建设成效显著，同时凭借颇有竞争力的价格，在众多地王项目中脱颖而出。同样较好的南沙保利城亦是受南沙自贸区利好带动，但随着这一利好的逐渐冷却，项目销售也逐步放缓。