年度报告 | 地王、豪宅与控房价 上海楼市2015高位收官

来源: [观点网]      时间: 2015-12-30 22:47
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2015年的上海区域销售头把交椅的争夺在万科和绿地之间展开，最终万科以近260亿的销售拔下头筹，上半年领先的绿地以微弱劣势屈居第二。

编者按：2015年，在中国经济调整转型与改革持续深入的时代背景下，中国房地产行业陷入了一段短暂的迷惘，但在这迷惘之间，我们仍然奋力追逐着一个又一个时代的风口。

互联网+、智慧城市、创客空间、海外投资、社区O2O、文旅地产、养老地产等模式与概念层出不穷，开发商们不再认为自己是“开发商”。但洗尽铅华、回归本初，房地产行业的深层次问题仍然需要面对和化解。

归根结底，这是“艰难的一年”。无论是地价和房价屡创新高的一二线城市，还是库存居高不下的三四线城市，在全国范围内，“库存”已如悬湖。“化解房地产库存”上升到国策高度之后，面对即将到来的2016年，我们可能看到怎样的前景？

前事之不忘，观点新媒体倾力策划年度重磅报道“艰难的一年”，回顾并总结2015年房地产行业的标杆性企业得与失，深度剖析有代表性地位城市房地产行业的真实情况。

观点网 与北京高调的顶豪、深圳暴涨的房价相比，上海楼市表现似乎更接“地气”。

在被认为“房价已经很高了”的上海，2015年起起伏伏，房地产政策层出不穷，限购了，松绑了，要交税了，公积金可以异地贷款了，闸北静安合并了。

受益于一系列新政刺激，上海房地产市场不断升温。据不完全统计，全年上海新房成交量将近1500万平方米，为近8年来最高水平。

然而，谁也没有想到沪上豪宅卖得那么火，“日光”的神话却依然在上海滩不断上演。截至12月22日，2015年上海总价在1000万元以上的豪宅共计成交7606套，已超过去两年之和。

面粉贵过面包的年代，上海土地市场表现亦是可圈可点，2015年总成交金额1500.21亿元，共拍出总价、单价、区域地王11个。

纵观2015年，观点新媒体通过市场公开数据，盘点上海区域房企销售的表现。根据榜单，2015年冠军争夺仍在万科和绿地之间，最终万科以超257亿元登顶。

万绿争雄，融绿没落

尽管楼市跌宕起伏，房地产开发商们总是能找到符合市场的最佳姿势。

2015年的上海区域销售头把交椅的争夺在万科和绿地之间展开，最终万科以近260亿的销售拔下头筹，上半年领先的绿地以微弱劣势屈居第二。

从数据上看，前两名与第三名的差距拉得很开，相差近百亿。以此看来，未来一段时间内霸主的位置都会在万科和绿地之间，其他房企仍需继续努力才能迎头赶上。

不过不容忽视的是，仁恒置业以超百亿的销售挤进前三，主要受益于上海自贸区板块红利，年内同时推出的多个高档产品成为业绩贡献主力。

在前十名单中，上海老牌房企仍然占据大半席位，保利地产、大华集团今年销售表现一直不错，保持在榜单前五。

在榜单中，除了万绿冠军之战外，值得关注的是夺下2014年桂冠的融绿。2014年登顶之后的融绿，自2015年5月份分家之后表现不及以前。融绿平台被融创中国收编，并纳入业绩报表。

位于第四梯队的宝华集团、陆家嘴、上海地产、九龙仓4家房企销售额差距只在伯仲之间。

在榜单之外，值得一提的是，中国金茂以新开单盘大宁金茂府单盘销售超50亿的成绩，成为2015年上海表现最抢眼的项目。

陆家嘴梧桐公寓则成为最吸金项目，单盘销售额71.8亿元。项目又名“陆家嘴锦绣前程”，规划建筑容量59.18万平方米，其中住宅面积53.60万平方米，成交均价5.5万元/平方米，以较低的价格获得买家认可。

数据来源：观点新媒体整理

（说明：数据截止到2015年12月29日，存在统计口径不一等不确定因素。）

豪宅年，高位收官

2015年被称为“豪宅年”，虽然与北京顶豪的光环有一些差距，但是上海的豪宅市场绝对值得盘点。

“闸北新盘大宁金茂府三度开盘三度热销，虹口瑞虹新城时隔一年之后再度面世遭疯抢，都为2015年豪宅市场的热销增添了不少光彩。”

2015年上海整体表现先冷后热，最后以12月新房成交量达年内新高，实现楼市高位收官。

数据显示，2015年全年上海新房市场已连续9个月位居120万平方米以上高位，成交均价平稳上升，超7个月均价3万元/平方米以上。

从推盘节奏看，大部分开发商集中在4、5月份，而9-12月成为推盘高峰。年初，受到春节长假影响，一度出现零开盘现象，直至4、5月份出现第一波推盘与成交小高潮。

仔细观察，这与政策调整有一定关系，“330新政”出台，加上央行降准、降息、公积金政策调整、二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“救市”政策刺激，上海楼市成交量在4月份出现大幅回升，达到124.25万平方米，同比上涨63.21%，环比上涨59.33%。

数据来源：观点新媒体整理

进入下半年，随着央行降准降息多次落地，9月份成交量再次出现高峰，加上“金九银十”的黄金销售期，上海商品住宅市场成交量继续回升。

数据显示，2015年全年上海新房成交量将近1500万平方米，为近8年来成交量最高水平。

成交价格方面，数据显示，2015年上海商品住宅销售均价攀升至32092元/平方米，同比大幅上涨18.39%。

从商品住宅成交结构来看，2.5万元/平方米以上楼盘中，高均价项目成交套数占比显著提高，4万/平方米以上的成交套数占比从最低3月的13%提高到11月的22%。

2015年千万级豪宅同比大幅上涨，根据上海链家发布的数据，截至12月22日，2015年上海总价在1000万元以上的豪宅共计成交7606套，已超过去两年之和。

上海链家市场研究部总监陆骑麟表示：“2015年上海千万级豪宅成交总量有望攀升至8000套。”

上海千万级以上豪宅月度成交量，自2015年四月起便始终维持每月逾500套的去化速度，六、七两月更实现单月千套的成交水平。进入八月后，豪宅交易规模虽一度缩水，但仍保持单月500套，且在此后数月连续攀升，并在十一月再次触及近千套的高位。

陆骑麟分析称，豪宅市场交投向好，一方面与政策面偏松有关，同时也与美联储升息引发的人民币贬值预期，以及股市、楼市仍是投资者首选等因素有关，“2015年股市波动较大，但楼市却表现稳妥，市场的持续畅旺更加速了豪宅的销售进程”。

调控房价，叫停地王

2015年的上海土地市场可以用“热得发烫”来形容。据统计，2015年上海土地市场总成交金额1500.21亿元，其中商品住宅性质用地成交1022.79亿元，商业用地成交360.32亿元，保障房用地成交117.11亿元，共拍出大大小小地王11个。

出让地块区域分布方面，上海17个区中奉贤区以42宗位居榜首，浦东新区以38宗紧跟其后。土地成交方面，收金最多的是闸北区，8宗地收金250亿，浦东新区成交32宗地揽金248亿位居第二。

“高溢价”成为2015年上海土地市场的关键词。数据显示，超过8宗地块成交溢价率超过100%，最高为青浦区盈浦街道城中南路东侧地块，溢价率191.16%，竞得方为新城。

在全年土拍中，金融街以88.15亿元拿下的闸北区上海火车站广场以北地块成为全年总价最高的地王，华润华发联合体以158亿元夺下两宗地块，成为拿地金额最大的房企。

数据来源：观点新媒体整理

在下半年如火如荼进行的土地出让中，原计划在十月掀起新一轮土拍鏖战，却因上海市委书记“严控房价”的表态而暂停。

10月9日，上海市委书记韩正在举行区县、大口党委书记季度工作会议上表示：“上海作为一座特大型城市，房地产市场发展有自身特点，控制房价是重要调控目标。”

韩正同时指出，上海房地产市场存在的两大结构性问题：办公用房、商业用房保有量过大、中小套型商品住房供应严重不足。

究其根本原因是供地不合理，中小套型普通商品住房用地供应明显减少。不少业内人士建议上海市应该要抓紧研究制定约束性措施，土地供应量不变，调整供地结构。

10月12日，先是杨浦区新江湾城“准地王”因开发建设条件不完善被终止出让，同日松江区车墩镇商地被通知可办理退费手续。

虽然对于江湾新城地块的意外叫停，有分析指出是因为其“要调整中小户型比例”，但反观上海楼市氛围，这似乎更像是对政府调控声音的一种回应。

随后的10月16日，上海杨浦区新江湾城N091104单元C1-02（D7）地块在经过规划调整后再次挂出，是次规划调整主要体现在对保障房和中小户型的严格限制上；11月25日，地块进入现场竞价环节。最终，信达以72.99亿元拿下该地块，成为新江湾城板块区域地王。

撰文：杨晓敏审校：劳蓉蓉

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