现场|杨卫东：广州万科商业地产形成了三条产品线

来源: [观点网] 时间: 2015-12-18 21:29

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广州万科的商业地产基本上形成了三条产品线，一是以社区商业为主的街区型或是半开放式的商业项目；二是集中式的商业；三是大型的城市综合体项目。

观点网 “这几年的房地产市场处于下行的状态，其实已经到了下半场，万科在广州这个城市发展了将近20年，其实我们一直努力地去践行城市配套服务商的角色定位，在积极地探索一些城市配套服务商的业务类型。”

这是在2015观点年会会客室现场接受采访时，广州万科商业管理公司总经理杨卫东说的第一句话。

此前30年，万科一直是传统住宅的行业带头者，而随着市场环境和需求的变化，万科开始尝试创新业务。2012年6月，万科总裁郁亮提出了万科新定位：城市配套服务商。随后，“八爪鱼战略”应运而生，万科由此开始了一场自上而下的转型。

自上而下的商业地产转型

据了解，八爪鱼战略囊括了万科未来的八大产品线：万科家、万科驿、万科派、万科云、万科塾、万科广场、万科里和万科悦，涵盖了创意、办公、会务、商业、休闲、娱乐、运动与居住一体的产品集群，是万科在共享经济下企业多元化战略发展的转型与创新。

如杨卫东所言，“万科现在已经转型去做城市配套服务商，城市配套服务商一定要跟城市里面很多的业态发生关联。”

因此，这一战略的提出，预示着除了传统住宅，万科将陆续试水办公综合体、经济长租、养老业务、购物中心、教育、长租公寓以及社区购物等业务。

而作为新业务战略中探路者角色的广州万科，通过这几年的发展，已经积累了自己的一些产品线和产品特色。

杨卫东介绍，广州万科的商业地产基本上形成了三条产品线，第一是以社区商业为主的街区型或是半开放式的商业项目，目前大概有4个这样的项目；第二是集中式的商业，在华冠路、金沙洲、海珠江燕路都分别有项目；第三是大型的城市综合体项目，目前在广州南站有一个这样的项目。

1.0版本的城市配套服务商

万科在海珠区江燕路的项目是一个位于地铁上盖的集中式购物中心，主要针对年轻、白领家庭中孩子的教育、培训，及妈妈群体日常的购物、消费、社交等在内的家庭型消费。

项目包括跟加拿大科技局合作的一个儿童科技乐园，以及涵盖3到12岁年龄段孩子所有的成长素质教育培训的教育营地，另外还有配套的餐饮、以香港、台湾进口食品为主的精品超市、零售品牌旗舰店等。

“这个项目体量不大，大概是3万方左右，但是它的特色很明显，是以万科教育为主力的一个商业产品，12月份马上就会面市。”

杨卫东透露，这个项目相当于广州万科商业教育类型产品探索的1.0的版本，还有一个纯粹以万科教育为特色2.0的版本，将在2017年底左右面市。

而除了教育产品，广州万科1.0版本的社区商业项目也已经在探索和尝试中。

据了解，仅在广州这个城市，万科就已经积累了近10万的住宅用户。万科社区商业项目重点就是围绕并依托其自身的社区，深入挖掘并打通这些客户群，盘活社区资源，在周围3公里范围内有效地开展配套服务。

广州万科在萝岗的东汇城项目，是一个比较大型的居住社区，有将近2万居民，周围3公里范围内大概有8—10万人。“我们在这个项目上做了一个探索和尝试，开了一个幸福街市，它是我们的1.0产品。”

幸福街市是线上线下业务服务融合的产品，体量根据物业条件规划，最小可能只有在七八百平方米，大的有两三千平方米，甚至五千平米左右。业态包含休闲咖啡、书吧、简餐、超市等，还跟生鲜类电商、外卖、快递、洗衣等线上平台合作探索更多的生活配套服务。

此外，还有欧洲馆、日韩馆、美国馆、澳大利亚馆等完全以进口商品为主的跨境电商平台。用杨卫东的话说，“跟居民日常生活紧密关联的业态都会有。”

“我们幸福街市已经开业，而且销售、商户、消费者和业主的反馈都还不错。接下来会做这个产品的升级版，比方说2.0、3.0，然后在万科自身的社区来把它发展起来，大体上万科的商业发展脉络就是这样的。”

以下为观点新媒体对广州万科商业管理公司总经理杨卫东先生的采访实录：

观点新媒体：万科在传统住宅方面一直是非常领先的行业带头者，这几年也在各种创新的业务领域做一些尝试，您能不能先给我们介绍一下，广州万科在商业这一块的业务的整体的构成和规划？

杨卫东：这几年的房地产市场处于一个下行的状态，其实已经到了下半场，万科在广州这个城市发展了将近20年，其实我们一直努力地去践行城市配套服务商的角色定位，在积极地探索一些城市配套服务商的业务类型。

这中间就包含了长租公寓、教育、酒店、医疗，也包括广州万科的商业地产。在这些年的商业地产业务探索中，广州万科积累了自己的一些产品线和产品特色，商业地产基本上形成了三条产品线。

第一个是以社区商业为主的，街区型或者是半开放式的商业项目，重点是围绕着我们自身的社区，服务社区周围3公里，这种项目大概有4个。第二种是集中式的商业，在海珠的江燕路有一个，一个在华冠路，金沙洲还有一个。第三是大型的城市综合体项目，在广州南站有一个。这是广州万科这几年着力发展的一些商业地产项目。

我们这个月底在海珠会有一个双地铁上盖的小型商业项目面市。

观点新媒体：您刚刚提到12月份海珠区马上会有一个的集中式的购物中心项目面市，因为万科首次尝试这种项目，大家也比较关注，您可不可以就这个项目跟我们分享一下它的特点？

杨卫东：我很乐意跟大家分享我们首个集中式商业的探索。万科在着力发展万科的教育，万科的商业一定会跟教育做强关联的结合，这个商业项目的核心主力店就是教育。这个项目在海珠区江燕路2号线和11号线的交汇处，大概3万方左右，地下三层，地上四层。

这个项目的体量不大，但是它的特色很明显，是以万科教育为主力的商业产品。里面有我们跟加拿大科技局合作的一个we park，儿童科技乐园，类似于少年宫的科技馆，包括一些益智类的项目，科技知识，还有动力学、声学、光学，以销售门票的方式经营，节假日家长带着孩子们去参观、学习、交流，这是我们的核心理念。

另外一个主力店是万科自创的科技营地、教育营地。教育营地是万科教育的一个核心品牌，里面涵盖了3到12岁年龄段孩子所有的成长素质教育培训，包括应试教育的培训都有体现，这也是我们的一个核心特色。

这个商业主要配套餐饮，包括少量的零售，还有一些次主力店。负二层地铁出入口有一个约2000平方的百佳超市，是百佳新型业态下规划的一个体量较小的精品超市，以香港、台湾的进口食品为主，大概占50%左右。还有海珠区首个无印良品的旗舰店、优衣库之类的零售品牌，星巴克、探鱼、乐凯撒这样的餐饮。

我们对整个海珠片区做了较深度的调研，发现除了乐峰广场外，其它的商业项目相对比较分散，特色的商业项目并不多。江南西又是传统的海珠老商圈，周围的居民区资源相对比较丰富，高校、小学资源也较多。我们希望覆盖周围大概三公里范围内年轻家庭、白领家庭为主的家庭型的消费，比方说他们孩子的教育、培训，还有妈妈群日常的购物、消费、社交等，都可以在我们这个项目里面实现。

这是一个半开放式的项目，所有的室外场所打造的都是休闲的氛围，对周围的家庭会有比较大的吸引力。

观点新媒体：像这种项目，以万科的教育为主题的商业中心，会不会在别的项目中进行复制？

杨卫东：当然会，其实这个项目相当于是广州万科商业教育类型产品探索的1.0版本，我们还有一个2.0版本的产品，规划和细则都出来了。

这个项目位于黄埔的华冠路，体量更大，有7.5万平米，纯粹以万科教育为特色。换句话说，它是个教育的mall，教育的商城，但是又不同于传统的教育商城。这个教育商城里有两所国际学校，还有科技营地、教育营地、电影院、儿童乐园、一些儿童的零售产品，也有超市、跨境电商，是一个多业态共生的商业项目。

这个产品的模块已经在实施当中，国际学校已经动工，招商也基本启动了，预计到2017年底左右会面市。

对广州万科，包括整个广州区域公司而言，这个产品的研发其实是从上至下的，从区域首席执行官一直到各个城市公司的总经理、各个商业公司具体的执行层面。我们花了两年多的时间，从研发到设计，对这个产品进行探索，不断地论证，跟设计方进行了很多的沟通，它现在基本的模型是有万科特色的。

观点新媒体：在集中式的商业发展这一块，无论是从项目的体量规模还是表现，广州区域有没有一些既定的目标？

杨卫东：广州万科目前并不特别追求商业地产的规模。大家都知道，现在房地产行业进入了下半场，对企业的操盘能力，城市的定位，以及在城市的发展提出了更高的要求，如果有合适的机会，我们肯定会有选择的去做。社区毕竟是我们最大的资源，所以会紧紧地依托自身的社区去做文章，覆盖周围3公里范围，把这个商业资源做足、做旺、做深、做透，这对万科而言已经是非常不容易的一件事情。

当然也不排除未来有一些比较好的项目，我们会参与其中。我们参与了荔湾区恩宁路这个旧区域的改造，计划把它打造成一个具有休闲特色的街区，类似上海的田子坊、佛山岭南天地的风格，这是广州万科参与城市旧城改造、提升所做的一个动作。

观点新媒体：如果是集中在覆盖社区商业这一块，别的开发商可能也同样拥有一些社区资源的存量，万科在这一方面的挖掘会有什么样的优势和资源特点？

杨卫东：无庸讳言，现在各个发展商手上都有大把的社区商业资源，如何把这些社区资源盘活，有效地为我们的社区、地产服务，仍然是当前所有社区商业必须要考虑的一个方向。

五年前在东莞的时候万科已经开始尝试和探讨，东莞的万科松山湖生活广场、厚街万科生活广场、塘厦万科生活广场3个产品都是以自己的楼盘、社区为主。以生活广场命名，核心主力业态就是超市、影院，加上一些餐饮，再加一些配套，体量都不会很大，大概也就两三万方左右。因为体量有限，业态相对比较齐全、比较丰富，同时又依托于自身的社区，相对而言抗风险能力比较强，同时又有一定的成长性。

后来我们也做了一些轻资产的尝试，也算是比较成功的，开创了国内社区商业地产做轻资产项目的模式。

对广州万科而言，会在原有的经验基础上做一些调整和提升。我们仍然紧紧依托于自身的社区，这是第一位的。第二，深入地挖掘自身的客户。在广州这个城市，万科积累了近10万的住宅用户，他们都是我们的会员，我们的客户。如何把这部分的客户群体打通，其实我们也做了很多的思考和尝试。

萝岗的东汇城项目，是广州一个比较大型的居住社区，有将近2万居民，周围3公里范围内大概有近8—10万人，我们在这个项目上做了一个探索和尝试，围绕着一个创新的万科幸福街市品牌，探索线上线下的融合业务。

这个品牌依托社区的物业条件，体量可大可小，最小大概在七八百平米，大的两三千平米，甚至五千平米左右。里面有我们一个叫理想空间的自创休闲咖啡品牌，涵盖咖啡、书吧、简餐，以及一些文创在内的品牌。还有生鲜类的O2O店，当然还有超市，跟居民日常生活紧密关联的业态都会有。

饿了么、速递易、e袋洗这些互联网平台都是我们的战略合作商家。饿了么负责对整个萝岗片区周围5公里范围内的配送，除了外卖配送，它的配送服务已经延伸到各个业态。

另外，目前在黄埔文冲我们已经有一个跨境电商品牌展示馆，欧洲馆、日韩馆、美国馆、澳大利亚馆，这些馆完全是以进口商品为主，配送范围基本在黄埔保税区里。我们把跨境电商的平台移植到幸福街市里，奶粉、食品这些跟居民紧密相关的业态都会在上面展示。现场有三台可随时下单的触摸屏，顾客下单后，物流配送到我们的速递易的柜子里，顾客下班了就回来取。这是有别于其它一些项目的探索。

萝岗东汇城的幸福街市已经开业，而且销售、商户、消费者和业主的反馈都还不错，里面包含了很多这类的业态。接下来我们会做这个产品的升级版，比方说2.0、3.0，然后在万科自身的社区来把它发展起来，大体上万科的商业发展脉络就是这样的。

在番禺万达广场旁边还有一个大型的社区项目，也会依托我们的社区做这样的幸福街市，这个可能就是一个升级版的幸福街市，会在明年5月份左右呈现出来。

观点新媒体：总结下来广州万科在社区资源挖掘这一块，比别的开发商要走得先一些，在时间的长度上更久一些？

杨卫东：更精细一些。我们邀请了观点新媒体跟其它的一些媒体去实地考察我们的幸福街市，虽然它很小，现在还是一个1.0的产品，但是可以不停地升级的。现在万科提了一个八爪鱼战略，我们可以不停地在这个业务模型里加载内容，因为东汇城这个项目只有750平方米，面积比较小，所以受制于它的体量，里面呈现的内容相对会少一些。但是如果有一个比较大的场地，或是一个大的物业形态，里面加载的内容就会更丰富，更多元化，也更加能够满足小区或者是周围居民的日常消费需求。

观点新媒体：刚才您说到接下来会在金沙洲和南站都有一个商业项目，金沙洲的常住人口已经比较多了，我们是不是可以理解在那里建立商业项目还是有前景的？但现在南站周边的人流量还是非常少的，你们是基于怎样的考虑在那里建一个项目？

杨卫东：我们是第一批进入南站做开发的几个发展商之一。确实正如你所言，南站周围的居住氛围，包括一些商业氛围都不是特别成熟，需要一定的时间。但是南站会是广州这两年的下一个发展热点板块，已经有很多的发展商开始进入了，在这些发展商当中，万科希望做一些尝试，把我们的教育产品，包括国际学校融入到这个商业项目里面去，到时候大家可以看到有一个不一样的商业项目出来。

我们在南站的住宅体量比较大，将近120万平方米，商业项目则是以综合型的业态为主去做，预期会在2018年左右面市。

观点新媒体：是有公寓、有办公、有购物中心这种大型的？具体进度怎样？大概在南站的哪个地方？

杨卫东：对，有公寓、有办公、有商业、有国际学校，还有一些多业态的商业在这里面呈现出来。具体现在还没有完全对外公布，就在南站的正对面，靠旁边一点点，我们预计在明年二季度左右公布。

观点新媒体：前段时间国务院首次给公寓定性为生活服务业，以前其实公寓是没有定性的，很多是办公做不下去才去做公寓的。但是这次也没有提出什么具体的东西，只是提了这么一个说法，那您觉得对现在的公寓市场来说，有没有产生什么样的影响？

杨卫东：我觉得这其实对公寓市场应该说是一个积极的信号。作为发展商而言，我们也在积极地探索国家的政策落地的执行性，包括在这个产品具体的规划、设计、定位方面，也会适当地做一些调整。当下南站的供应量还是比较大的，我们也在积极地做一些调整、摸索，以什么样的产品形态切入，会更容易被市场接受，这是我们目前在做规划设计的一个重点板块。

观点新媒体：您可否跟我们谈一下广州和武汉的市场有什么样的不同点？

杨卫东：我觉得广州跟武汉都是非常重要的商都，广州是千年商都，武汉也是商贸流通非常发达的城市，我觉得这是它们的共同之处。可能不同之处在于市场的容量和规模，这方面来说，广州市场相对更大一些，在城市旧改，城市更新的探索上，广州也相对是走在前面的，而武汉正在发展当中。

观点新媒体：刚才您谈到在这个月底有一个项目即将开业，上个月底，万科在武汉首个商业项目也开业了，同样做社区型的购物中心，我们说抢占最后一公里，您刚才也提到覆盖周围3公里，不管抢占1公里也好，3公里也好，这个抢占的难点，在您看来是在哪里？

杨卫东：如何把消费者跟我们的商业项目真正地结合起来让消费者愿意来，愿意在这里消费，并且产生高频次的消费，同时依赖于这个消费场所，也就是如何去增强消费者的黏性，这个难点确实是摆在每个发展商面前的一个重要的问题。

但是因为目前电商的冲击，商业市场、包括经济环境的下行，对大部分的发展商而言，确实有很大的消费分流，存在不确定性。

我们现在希望把教育、服务、酒店、养老、社区医疗等这些综合进来，做一些加载类型的业态，这样服务的内容、涵盖的业态就更加广，可能形成的消费群体相对更大一些，消费密度或者消费黏性也会有所增强。

至于这些产品落地以后的可执行性和效果，我们也在不停地调整和升级当中。这些商业项目已经在我们的一些社区里落地，目前看来效果还是比较明显的，大家都说万科的社区里不仅有商业、酒店、教育、养老、医疗，还有长者关怀、临终关怀等。未来在这一块，万科还会积极地做一些探索和尝试。

观点新媒体：现在武汉有一些综合性的商业，可能面临一个同质化的问题，您觉得在广州这边有没有？根据您的经验，如何去避免这种同质化？

杨卫东：从我的观察而言，广州市场的同质化的项目，现阶段还没有完全的表现出来。因为广州万科本身的商业市场发展相对于武汉的这种爆发式的发展而言，会比较慢一些。在商圈的选择、项目的体量、业态的规划，包括最终呈现的招商结果，可能都有所不同。所以说到完全同质化，相对广州市场而言其实是比较好的，但是其它的城市，像武汉、成都、沈阳这一类地区的商业项目，确实是有一些同质化的。广州在这一块我觉得还是不错的，而且各个项目的特色和差异化还是比较明显的。