73亿、溢价率81% 上海新江湾城地王归来记

来源: [观点网] 时间: 2015-11-25 20:50

致信编辑

打印

评论

该宗地原定于10月14日下午拍卖，结果却于出让前两天被上海规土局叫停。

观点网 11月25日，上海土地市场迎来了一场备受瞩目的土拍。

当日中午，上海杨浦区新江湾城N091104单元C1-02（D7）地块进入现场竞价环节。

该宗地共吸引了12家知名开发商参与竞拍，分别为泰禾、中铁、保利地产、龙湖平安、中铁建、首开金茂、葛洲坝、阳光城、象屿、新城、中海、信达。

上海单价地王诞生

据观点新媒体了解，D7地块起拍价40.17亿元，竞拍环节异常激烈，第三次报价增价幅度就调到了1000万元。而在新城报价40.3亿元后，龙湖平安加入与新城竞争，不久之后首开金茂加入争夺，加价至41.1亿元。

待龙湖反击至41.4亿元时，中铁建突然“杀出”，龙湖迅速回击，双方举牌不断。在中铁建报价至43.1亿元后，龙湖平安跳价报出44亿元，新城则紧接着跳价2亿报出46亿元。

在此之后的竞价幅度都以亿元起跳，泰禾在报价达至58亿元时加入了竞争，紧接着信达也出手了。

随后，在泰禾报出70.9亿元后，龙湖平安没有再应价，现场转为泰禾与信达之争，双方似乎都势在必得，一直紧跟着对方应价。

最终，经过近百轮的竞拍，信达以72.99亿元胜出，溢价率81%；折合楼板价4.9万元/平方米，扣除保障房面积后，实际楼板价高达6.1万元/平方米，刷新了上海楼板价历史纪录。

据了解，新江湾城上一次土地出让是在2012年，当年7月，新江湾城D5地块以总价6.1亿元成功出让，楼板价11839元/平方米，溢价率25.88%。

如今，三年之后再卖地，楼板价翻了4倍多。

就此次拿地，信达地产董秘石爱民接受观点新媒体采访时表示，此次地价相对正常，公司过往布局偏重二三线城市，现在希望扩大一线布局。

据上海链家统计，目前信达全国在售的项目共有83个，其中55个分布二线城市，22个分布三四线城市，仅有6个项目分部在一线城市，其中上海有4个项目在售。

另对于信达此次拿地，上海中原研究咨询部总监宋会雍也对观点新媒体表示，信达此次成交价不是很离谱，虽然目前整个区域的主流均价是在5-6万元/平方米，但200平方米左右的房源均价有往7万元/平方米靠的趋势。

宋会雍还称，信达此次高溢价拿下地王，主要是想押注两个方面：一是寄希望于未来该片区高端产品的价格能涨到7-8万元/平方米；二是目前该区域90-110平方米的户型比较走俏，此宗地块出让要求不少于60%的90平方米以下的户型恰好填补了这一稀缺性。

而对于该项目未来的产品，石爱民表示，公司以前是刚需、改善型产品为主，正好借这个项目来拓展产品类型。其还透露，该项目未来不排除合作开发。

曾被叫停的D7地块

观点新媒体查询出让公告得知，杨浦区新江湾城N091104单元C1-02（D7）地块坐落新江湾城街道423街坊，东至江湾城路，南至殷高路规划公共绿地，西至淞沪路公共绿地，北至国泓路清波路，容积率为1.125，出让面积为13.2万平方米，起始总价40.17亿元。

值得一提的是，该宗地原定于10月14日下午拍卖，结果却于出让前两天被上海规土局叫停。理由是该地块的开发建设条件需要进一步完善，所以出让人决定终止该地块的出让活动。

随后10月16日，该地块在经过规划调整后再次挂出，此次规划调整主要体现在对保障房和中小户型的严格限制上。

对比此前的出让公告，再次挂出的新江湾城N091104单元C1-02（D7）地块，要求宗地范围内配建保障性住房建筑面积应占该宗地规划总住宅建筑面积的20%以上，计29699.57平方米以上，套数不得少于412套。保障性住房的套型建设要求65平方米左右的小户型套数占保障性住房套数的65%，85平方米左右的中户型套数占保障性住房套数的35%。

同时，整个地块内中小套型（90平方米以下）住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积60.0%，计89098.72平方米；90平方米以下的中小户型普通商品住房建筑面积不得小于59399.15平方米，套数不得少于660套。

另外，宗地涉及住宅项目建设的，住宅套数不得少于1319套。全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的100%以上（不包含保障性住房等），计118798.29平方米以上，保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的100%以上，计29699.57平方米以上。

调整之后，除了将重新挂牌外，该地块的总价、出让面积、容积率等都没有变化。

但有业内人士指出，调整之后该地块的保障房面积增加，地块就无形中提升了隐形成本。调整后剔除保障房，起始楼板价比调整前上涨了5340元/平方米。

另外，调整前可以做250平方米左右的高端改善住宅，调整后就只能批量做90平方米以下的户型，直接由豪宅项目变成了有一定品质有要求的刚需项目。