卓越的后海 为什么一门“不酷生意”能吸引恒大入驻？

来源: [观点网]      时间: 2015-11-20 21:38
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“后海中心是后海总部基地首个入市项目，在没有太多选择的情况下，企业最终入驻该项目也不难想象。”

观点网 近期深圳商品住宅市场高温不降，最新的消息也显示，这种火热悄然传导至写字楼市场。

11月18日下午，卓越集团在旗下后海中心商务项目的大堂举办“卓越深商·共启跨界商务暨卓越后海中心入伙盛典”。这也是继6月份以来，后海中心项目第二次宣布入伙。

嘉宾名单显示卓越对于此次活动的重视。卓越集团联席执行总裁王卫锋、卓越深圳置业公司副总经理张世铭、深圳卓越商业置业有限公司资产管理部总经理关建以及集团运营部、客服部等单位的高层，在活动上悉数露面。

作为深圳后海总部基地首个入市项目，卓越后海中心自2014年下半年入市以来，已累计录得出租率达94%，整层以上租赁占90%，引进的企业涵盖地产、通信、互联网、金融证券等领域。

值得一提的是，卓越后海中心引进的企业名单中，恒大地产集团一直备受关注。有消息指，目前恒大一口气租下商务项目高区十个整层单位，总面积达2万平方米。不过，这家华南房企并未出席入伙盛典，卓越也对此只字未提。

卓越后海生意

资料显示，卓越后海中心位于深圳南山后海中心区，紧邻深圳湾体育中心。这也是继卓越维港、卓越蔚蓝海岸、浅水湾几大项目后，卓越中心回归后海中心的首个超甲级商用物业。

项目于2011年3月动工，建设用地面积4890.3平方米，规划总建筑面积超过12万平方米，塔楼设计为43层，高202米；其中商业7440平方米，商业性办公8.34万平方米。

据卓越官方披露的数据，目前国内外知名企业如OPPO、欧姆龙、UBER、小牛新财富、广发证券、国信证券、巨潮资本等企业已先期入驻后海中心。其中OPPO租赁低区五个整层单位，共计1.5万平方米。

同时有消息指，国内知名房企恒大也租下卓越后海中心高区十个整层单位，总面积达2万平方米，计划用作深圳总部办公用途，并在2016年春节前完成搬迁。

对于恒大入驻的消息，卓越相关人士并未予以否认。而被问及恒大未出席入伙盛典的原因时，该人士仅对观点新媒体表示，恒大表现得很低调。

据观点新媒体了解，在项目的后海运营管理上，继早前推出“卓越E+商务”体系后，卓越后海中心目前仍主打“商务+”概念。

早在2014年6月份，卓越首次推出“E+商务”概念。按照卓越当时的描述，“E+商务”包括金融服务、资产管理服务、商务物业服务、商务配套服务四大模块。

至今年10月，“E+商务”体系正式升级至2.0版本，推出“卓信金融、创优资产、智效办公、趣享生活”四大核心价值板块。卓越方面也表示，E+商务体系也从“促进销售”的1.0时代，演进至“输出服务”的2.0时代。

在11月18日活动现场，深圳卓越商业置业有限公司资产管理部总经理关建介绍称，后海中心推行“悦商”系列活动，即E+2.0所提供的具体服务内容在深圳的首次落地。

具体而言，卓越在后海中心推行的服务包括健康、艺术、生态、企业交流平台几大部分组成，将持续为入驻企业客户提供跨界体验。

除了通过E+2.0提升项目溢价，市场分析指出，后海中心所处的后海总部基地，是深圳市政府重点建设的五个总部基地之一，定位为重点发展金融产业。一系列的政策利好，吸引了诸多企业入驻后海。

截至目前，后海总部基金先后吸引了华润、天虹、百丽、阿里巴巴、航天科技、中海油等17家总部企业已先行进驻。

“后海中心是后海总部基地首个入市项目，在没有太多选择的情况下，企业最终入驻该项目也不难想象。”

卓越写字楼版图

后海中心项目作为回归后海之作，对于卓越而言其重要性不言而喻。但事实上，卓越经历上市受挫后，经历数年的产品线调整，如今正逐步发展成一家以商办物业运营商，后海中心只是其“重启”后的又一次试验。

据观点新媒体查询，早自2006年起，卓越就开始筹备上市。2007年，卓越首次筹资15亿，并且指定摩根士丹利和瑞银集团协助其上市，但2008年突降经济危机，卓越的赴港上市计划也因此搁浅。2009年，该公司再度重启港股IPO，但因各方面原因未能成行。

此后，卓越进入了两年的低调期，发展速度较为缓慢，2012年间曾一度传出因资金紧张，选择出售福田中心区的卓越·世纪中心1号楼部分单位的消息。

值得一提的是，随后卓越也加强了旗下物业的销售，除了推售写字楼项目外，在住宅方面也加快了销售步伐。

对此，相关业内人士就曾指出，卓越已不再追求住宅项目的高价格、高利润，有些住宅项目已转让，有些则降价销售，然后用住宅项目的现金流来接济商业项目的发展。

2013年7月26日，卓越以123.7亿元成功拍得深圳前海两幅商业地块，成为最早进入前海的房企。此后卓越又多次参与前海土地拍卖，在2014年1月底甚至和周大福联手出价133亿元，不过最终还是惜败。

深圳房地产信息网统计数据也显示，2014年，卓越城项目成交金额17.30亿元位列深圳市写字楼成交金额第一名，几乎达到年内唯一在售住宅项目卓越皇后道的18.55亿元。

2015年上半年，卓越前海壹号则以成交金额47.71亿元位列深圳写字楼成交金额第一名，卓越城以8.64亿元位列第三名。相比之下，住宅项目卓越皇后道仅录得2.73亿元。

在11月18日后海中心入伙活动上，卓越深圳置业公司副总经理张世铭在作致辞时，也明确将卓越定位为“综合地产运营商”、“商务地产的领航者”。

截至目前，卓越的写字楼业务已陆续在深圳、上海、青岛等城市落地。其中仅深圳一地，卓越便有后海中心、前海壹号、时代广场·前海、卓越城、深圳中心等项目，遍布福田CBD、前海自贸区、后海总部基地及宝安核心区。

更有统计数据称，卓越在深圳还拥有高达130万平方米的旧改规模，仅次于佳兆业；其中包括坪山汤坑项目、大鹏葵涌项目、谭屋围项目、龙华油松工业区项目、横岗同兴五金厂项目、沙井辛养工业区项目以及南新项目等，并多为与商办有关。

租售的利润考量

大力发展商务地产，也意味着今后卓越的规模增长仍将依赖写字楼等商业项目。市场分析指，商业项目作为资金投入大、回流慢的重资产，卓越显然不会将全部写字楼用作自持。

“实际上，卓越在发展写字楼业务时仍以流行的租售结合方式为主，这种做法背后也有很多的考量因素。”

第一太平戴维斯华南区市场研究部高级经理何凌对观点新媒体介绍称，卓越在深圳福田、前海、后海等多个区域都有写字楼项目，长期发展此类项目也有其自身的考量。

他表示，住宅项目和商业项目属于不同范畴的物业。相比于住宅，商业项目考量的因素更多，包括能否吸引足够企业入驻，裙楼如何规划，物管品质如何升级等等。

“目前卓越的产品线仍以写字楼为主，并没有过多考虑向物流、健康等产业转型，这或许是因为公司在商务地产方面经验更丰富，团队更专业。”

但在具体运营方式上，何凌表示，卓越在不同项目上采取的思路也不尽一致。

何凌举例称，卓越前海壹号是深圳前海区域首个入市的写字楼项目，并采用放盘出售的方式。“项目入市前很多人预计售价不到5-6万元/平方米，结果达到8-9万元/平方米，现在基本要卖空了。”

对此他解释称，前海壹号采取放售主要是由于前海区域没有其它写字楼入市，因此卓越具有独一无二的定价优势。在高利润驱动下，卓越也希望将项目放售，以回笼资金投向其它项目。“一旦未来两年前海高达300万平方米写字楼入市，前海壹号的优势将会被大大削弱。”

第一太平发布的最新统计数据显示，今年第三季度，深圳全市甲级写字楼市场净吸纳量约18.8万平方米，环比上升255.8%；其中平均售价5.13万元/平方米，环比上升1.2%，同比上升9.8%。

而对于后海中心项目采取全部持有的做法，何凌认为，这主要与后海总部基地所处的南山区销售行情有关。目前，南山区的写字楼售价在6-7万元/平方米，较前海仍有一定距离，因此卓越选择自持以保证资产保值。

据了解，第三季度，深圳全市甲级写字楼租金225.3元/平方米·月，环比上升2.4%，同比上升2.9%，其中宝安、南山涨幅最大。第一太平指出，由于租金涨幅大于售价，期内全市写字楼回报率环比上升10个基点，至5.12%。

对于南山区的发展，第一太平则表示，该区甲级写字楼市场4月前海自贸区挂牌成立以来，租金和售价涨势迅猛，涨幅屡次超越成熟的商务办公区福田区。

“随着前海自贸区和后海总部基地的进一步发展完善，商务氛围逐渐浓厚，南山区将有望跃居福田成为深圳市甲级写字楼租金和售价的新高地。”

撰文：钟凯审校：劳蓉蓉

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