中小房企的百亿大单 中洲控股如何掘金深圳黄金台

来源: [观点网]      时间: 2015-11-20 21:31
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被闲置了23年的深圳黄金台项目重估增值明显，其土地价值将超100亿元，未来货值大概率超过200亿元，对公司NAV将超预期贡献近30亿元。

观点网 南登碣石馆，遥望黄金台。与陈子昂笔下萧条冷清、乔木满布的黄金台相比，中洲控股位于深圳宝安龙华区的黄金台地块不知可否用幸运来形容。

近日关于中洲控股的调研报告显示，被闲置了23年的深圳黄金台项目重估增值明显，其土地价值将超100亿元，未来货值大概率超过200亿元，对公司NAV将超预期贡献近30亿元。

中洲控股指出，目前黄金台项目主要分住宅和办公两个地块，总建面将超50万平方米，但仍未与政府正式签署协议。

自今年年初该项目获宝安区政府批准推进，加之其交通便利的优势，被搁置了23年满地荒凉的黄金台项目如今一跃成为紧挨着深圳北站的“黄金地块”，地价和房价得到大幅上升。

据中信证券预测，黄金台项目未来开盘的售价至少在50000元/平方米以上，对应货值将在210亿以上。

“失宠”23年

从不受待见到现如今一跃成为真正的“黄金地块”，深圳黄金台项目走过了坎坷的23年风雨路。

该地块位于深圳龙华新区玉龙路与梅龙路交汇处，紧挨深圳北站，占地28.44万平方米。当年还是偏远荒凉之地，项目取名“黄金台山庄”，但现在却地如其名。

据观点新媒体翻阅资料，1991年年底中洲控股与龙华公司合作开发黄金台项目，前者持有65%股权；而后中洲控股收购该项目股权至90%，同时因为挂靠宝东而使宝东持有项目10%股权。

一切看似进行得很顺利的“黄金台”，在三年后被中洲控股子公司华电公司及其合作方，向原中国农村发展信托投资公司（后该司由广东省建行承接）的4500万元借款用于抵押贷款。但因合作方未依约还款，该项目于2001年底被法院查封。

屋漏偏逢连夜雨，“黄金台”项目祸不单行。自2003年起中洲控股又与当年因政策原因必须挂靠的宝东公司之间开始了长达十年的黄金台项目股权纠纷。

据了解，诉讼主要还是因为华电以及龙华公司均认为，宝东公司当年只是政策原因必须挂靠该项目，但并不享有项目的收益权和土地使用权。在往后的十年时间里，三方陷入了上诉、不服审判、再上诉的循环之中。

期间，因深圳市政府建设深圳北站，该项目所在区域进行规划调整，于2009年项目被政府征用17.35万平方米，总面积28.39万平方米的黄金台项目剩余11.04万平方米。政府当时明确表明会按照等价值原则进行收地补偿，但2013年初黄金台项目还是被深圳规土委认定为闲置土地。

然而“是金子终究会发亮”，这话用在黄金台项目上再合适不过。2013年底中洲控股于宝东之间的黄金台项目股权纠纷得以解决，中洲持90%股权，宝东持有10%股权。遗留债务虽解除但解封手续持续到2014年年中还未办妥。

见惯了大风大浪的黄金台项目终于在今年2月份有了重大突破。中洲发布公告宣布，该项目地块已纳入深圳市2014年度土地整备计划，将按等价值原则，在该地块用地范围内及周边调整留用项目用地，剩余用地由政府收回。

至此，兜兜转转23年，黄金台项目终于可以重放光彩。

黄金台中洲掘金

“这块地十分特殊”，大家顾问董事长尹香武早前在接受媒体采访时曾如此表示，深圳将会有一个北站商务区的新规划，“但是现在深圳真正能够去盖商务区的地方已经不多，那块地就像是从奴隶变成了将军，以前是放牛养羊的地方，现在变成了核心地块。”

据观点新媒体了解，黄金台项目地处深圳市龙华新区，靠着深圳北站。龙华新区自2011年成立以来，以深圳北站为枢纽，是广州、深圳香港经济通道的重要节点，未来将建成以交通、商业服务和居住生活配套为主的城市副中心。

据市场预期，该项目的补偿面积或将超40万平方米，若按去年周边2.5元/平方米低价估算（2014年12月龙光地产子公司金骏地产楼面价25094元/平方米获得了龙华白石龙区域项目地块），其土地价值将超100亿元（未来货值更是大概率超过200亿元），对中洲控股的NAV将超预期贡献近30亿元。

对此，中洲控股董秘尹善峰在接受观点新媒体采访时却表示，深圳土地是有定价的，除了土地，用地性质决定估值，容积率也有市场估值。对于剩下的10万方土地要建多少住宅才能达到原来的价值，这将会有一个公认的市场价。

现在中洲控股获得了黄金台这块美玉，有数据显示，环北站周边的圣莫丽斯项目销售均价在45000元/平方米左右，万科金域华府也已经到38000元/平方米。

而2014年四季度周边住宅土地出让的楼面价超25000元/平方米，考虑开发综合成本，售价至少在50000-55000元/平方米；因而市场预计黄金台项目如果开盘，售价应该至少在50000元/平方米以上，对应货值将在210亿以上。

有数据显示，当前中洲控股在深圳拥有中洲控股金融中心、圣廷苑酒店、笋岗物流旧改项目、和黄金台项目，项目储备共计83万平方米。

业内人士指出，上述资产合计土地权益重估达125亿元，对比目前市值87亿元，上述价值有所低估。此外，对应权益货值321亿元也足见中洲控股在深圳的隐形优质资产规模之大。

撰文：见习编辑 李妙凡审校：劳蓉蓉

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