忘了碧桂园北京退地吧 杨国强二线围猎已经快300亿了

来源: [观点网]      时间: 2015-11-20 21:26
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以300亿元对比2014年全年161.7亿元的拿地支出，这家房企的扩张显然已经在加速小跑。

观点网 京城退地风波似乎并没有影响碧桂园继续扩张的决心，这家早就刷爆今年200亿元拿地额度的房企还在马不停蹄找项目。

11月16日，碧桂园与荣华控股签署合作协议，将共同出资成立合资公司，在西安联手拓展。

11月6日，碧桂园与太东集团订立协议，计划在惠州大亚湾合作开发数个项目。

台面上的可见布局只是碧桂园寻地运动的一角。碧桂园相关负责人对观点新媒体表示，集团今年定下的200亿元拿地预算在8月就已达标，“现在拿地肯定已经超过200亿了”。

今年碧桂园拿地的真实数字，可能已比预算高出50%。据中投证券10月调研报告，碧桂园管理层对拿地的回应是“全年会拿大概300亿元”。

碧桂园或许不是今年拿地最为激进的房企，但若以300亿元对比2014年全年161.7亿元的拿地支出，这家房企的扩张显然已经在加速小跑。

300亿扩张

各地范围内“重金寻地”的碧桂园广告在业内已经是公开邀约。碧桂园相关负责人曾对观点新媒体表示，此种方式主要是希望通过公开寻地拓宽渠道，“能让市场看到碧桂园对土地的强烈需求”。

苏州、上海、南京、杭州、广州、深圳……今年以来，碧桂园正在将旗子插进更多新城市或主城区。在内部“百花齐放”的基调中，碧桂园从总部到区域都在为拿地奔走。

据了解，碧桂园区域投资拓展部和总部投资拓展部都担负着拿地任务，总部的投资管理中心扮演着裁判角色，负责评审和分析直属和区域投资团队的土地项目投资报告，而重大项目最终将经过土地投资决策委员拍板。

截至2015年上半年，碧桂园土地储备9341万平方米，上半年新增土储建面约755万平方米，总代价80.2亿元，权益总代价约67.3亿元。

看起来碧桂园上半年并没有大规模的收获，但这家房企的拿地节奏或许也和销售节奏一样更集中在下半年。

据中投证券报告，碧桂园管理层在其10月调研中表示“全年会拿大概300亿元左右”。在九千多万平方米的土储基础上，碧桂园“未来还会继续扩张”。

与恒大老板许家印公开提到的房地产整合机遇一样，碧桂园的扩张逻辑同样也基于行业集中度提高。

“2008年房地产的经历更像是遭遇海啸，挺过一波就过来了，但是现在，大家可能要做好打持久战的准备”。在观点新媒体参与的一场闭门会中，碧桂园某高管曾发出如是阐述。

“现在行业有两个特征，一个是整体供应过剩，房价上涨承压；一个是行业集中度在不断加剧，前20强房企的占比还在不断上升，接下来这个趋势还会加快”。

竞争激烈，利润趋薄，但是还在释放中的城镇化红利、房地产的长期需求和小房企退出的腾挪空间，让碧桂园选择相信，机会是存在的。

“我们的投资现在是全国布局，尤其是在外省，公司没有硬性分一二线或者三四线拿地规模，只要哪里有好的城镇化项目，符合我们的投资标准，我们就会去做。”

但是在全国拓展时，北京退地风波让碧桂园站上了风口浪尖。哪些因素让碧桂园在面对一线城市机会市犹豫了？这家房企依然看重三四线布局的原因又是什么？

土地加法的秘密

2015年上半年，一二线城市销售贡献占比50%，三四线城市占比48%，其余2%来自海外。

千亿房企中，碧桂园对三四线城市的看重当列其首。按照杨国强的说法，城镇化还有很长道路要走，“什么时候三四线城市都是有机会的”。

尽管已明确要进入一线城市中心，但是在经营模式惯性下，良好的三四线项目似乎比一线项目更吸引碧桂园。

碧桂园管理层在上述券商调研中表示，其排查全国2000多个县、市，发现全国大概有600多个是符合碧桂园投资标准的，“投资标准包括人口在50万以上，GDP在200亿元以上，没有被大的开发商开发过，人均成交面积、私家车保有率、存款情况等符合指标要求”。

对于进入后效果一般的城市，碧桂园则会在前一、二期完成后选择停止后期开发“止损”。

“一、二线城市项目的周转速度相对比较慢，一方面是由于开发地价相对售价而言占比较高，资金回笼慢，另一方面是开发速度也比三、四线城市要慢一点。整体而言，三、四线城市的IRR要高得多。”

从某种角度来看，快周转的经营杠杆正式碧桂园规模快速增长的支撑。

“我们买地到卖楼平均只有6个月，快的只有4个月，周转非常快，现金回笼及时。地价只占销售额的很低比例，理论上每年1/3的现金回笼就可以满足我们的土地购置资金需求。所以只要我们把经营杠杆运用得比较充足后，是可以做到快速增长的。”

尽管三四线有可挖掘空间，但是并不代表没有潜在的问题。一方面，碧桂园的经营模式或许意味着它短时间内无法脱离三四线去寻求规模和利润增长，至少在当下一二线城市并不是它擅长的主场。

而另一方面，依然在上涨的土地成本，也将是碧桂园不得不面对的挑战。2014年，碧桂园全年1896万平新增土储的均价是853元/平，而在2015年上半年，这一数字是1085元/平。

此番逻辑之下，再回望那块楼面价近3万的北京丰台花乡地块，碧桂园的退地考虑似乎也就不足为奇了。

撰文：罗舒晗审校：劳蓉蓉

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