保利杭州制豪宅 平价入市遭遇绿城留香园的去化小尴尬

来源: [观点网]      时间: 2015-11-18 01:37
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无独有偶，即便保利已经祭出了“平价”杀手锏，还有定制精装、智能家居粉饰，可中央公馆的入市时机偏偏遇上绿城留香园的强势来袭。

观点网 说起保利的豪宅，当然绕不过上海的One56、北京的海德公园、广州的天悦。而当其现身绿城、滨江撑起半边天的杭州豪宅圈时，折后308万元起的总价让市场大呼get不到要点。

近日，走在杭州城中，总能看到醒目的“中央公馆即将于11月首开，首推5、6号楼共计256套房源，主力户型为100-125方”宣传标语。

你可能会问，“中央公馆”是何许人也？答案是，保利入杭八年酝酿的首个豪宅项目。而该项目地块则是平安不动产斥资26.99亿元拿下的老东站地块，保利负责品牌输出和产品打造。

在一个4万/平方米单价的包围圈中，中央公馆近3万/平方米的起价确实可以看作是保利准备先声夺人的一大利器，这也符合保利地产副总经理兼华中华南董事长余英在今年博鳌房地产论坛上表达的“快周转法宝”理论。

然而，当中央公馆高调发声平价入市时，杭州的豪宅鼻祖绿城却在离它几公里外的钱江新城以3.5万/平方米的单价叫卖着配有“豪宅市场中最好户型”的留香园。

“如果与均价四五万的华家池板块相比，中央公馆的首开价确实能抓住一部分城中改善型购房者，但如果与留香园PK的话，还是会遇到一定的压力。因为中央公馆卖的是毛坯，而留香园走的是精装路线。”双赢机构总经理章惠芳对观点新媒体表示。

保利豪宅平价入市

据浙江保利片区营销经理祁欢介绍，目前中央公馆首推的是5号楼、6号楼，主要包含了两种户型，即100平方米舒适三房和125平方米奢华三房，预计将于11月正式面市。

观点新媒体查阅此前资料了解到，整个项目拟规划有8幢住宅及5万平方米配套商业（写字楼、商铺）。其中住宅部分已于10月初开放项目现场售楼处，并于10月18日正式启动认筹，两天内接待了300多组客户，认筹突破100组。

对保利来说，中央公馆之所以能够创造所谓“杭州豪宅认筹新速度”，这与其打出的308万元“震撼”起价造成的市场轰动效应不无关系。

按照保利方面上周释放的开盘价格，“100平方米户型总价308万元左右，而125方户型总价控制在四五百万元。”

放眼当下，整个武林门板块豪宅动辄40000元/平方米以上的价格，阻断了那些承受能力在300-500万元却又想回归市中心的客户。

这样看来，保利中央公馆总价308万元起恰恰弥补了板块的消费断层。“相对市中心同类豪宅来说，基本总价区间也大多高于500万元，保利中央公馆的首批房源正弥补了城市中心豪宅在这个价格段中的缺失。”祁欢表示。

章惠芳也赞同上述观点，其认为，虽然保利作为闯入主城豪宅圈的后来者，暂且不说其豪宅产品做的怎么样，起码这个定价是能抓住一部分低总价豪宅买家，“还是挺精准的”。

至于这个价入市是不是一桩划算的生意，在章惠芳看来，虽然当时平安不动产拿下的楼面价仅为1.42万元/平方米，但加上配套的商业用地，中央公馆的地价也要达到两万多每平，“这样算下来，还是有一定的利润空间”。

2014年12月24日，杭州主城区三宗地块集中入市，其中，备受市场关注的杭政储出〔2014〕37号老汽车东站地块仅经过一轮报价，由68号竞买人平安不动产以总价26.993亿元竞得，楼面价14233.59元/平方米，溢价0.07%。

资料显示，37号地块为原汽车东站拆迁地块，东至新塘路，南至严家弄路夏衍影视文化街区，西至四号路，北至艮山西路。规划为住宅兼容商业商务用途，出让面积44103平方米，地上总建面积189642.9平方米，其中包括5万平米商业面积，出让起价269730万元。

在平安拿下上述地块后，随即找来保利负责品牌输出和产品打造。对平安来说，或是看重保利在杭州8年的品牌沉淀，而对保利来说，这无疑是其借力闯入杭州主城豪宅圈的机会。

对此，陈刚表示，老汽车东站的历史内涵加上G20峰会、2022年亚运会的利好，是保利入杭八年后选择在此落子豪宅的关键因素。

PK绿城的去化尴尬

指针回拨至2007年10月，保利地产的全资子公司——浙江保利房地产开发有限公司正式成立，下设绍兴保利、慈溪保利等全资子公司。

在接下来的8年时间内，保利浙江公司在杭州共开发了11个项目，分别是保利东湾、保利江语海、保利香槟国际、保利湾天地、保利玫瑰湾、保利城市果岭、保利霞飞郡、保利罗兰香谷、保利唐宁十号府、保利梧桐语、保利中央公馆。

“保利在全国各大城市开发了很多豪宅项目，像北京的海德公园，上海One56，广州的天悦等，都成为一个城市的豪宅示范，在杭州也一直想做一个豪宅样本项目。”陈刚表示，由于对地块评判非常严格，此前该计划一直被搁置，直到老汽车东站地块的出现。

为了做好这个豪宅样本，除了加入“定制精装”“智能家居”等时尚元素外，100、125平方米的户型设计当然也是其顺应当前杭州新豪宅趋势做出的一大改变，其终极目的当然是加速去化，而这也恰好印证了保利地产副总经理兼华中华南董事长余英在今年博鳌房地产论坛上表达的“快周转法宝”理论。

“在现在地价比较高的情况下，快周转仍然是大房企发展的法宝”，彼时，余英谈到，过去那种滚动式开发已经不适合现在三五十亿拿一块地，半年才付清的情况，“如果你还每年几个亿去卖的话，项目卖完以后，你会发现一分钱没挣”。

对此，章惠芳也对观点新媒体分析称，在“7090”政策未放开前，杭州的豪宅买家们随随便便出手就动辄上千万，这也在一定程度上制约了部分千万级以下的购房改善需求。而在政策放开后，杭州豪宅开发商们都瞄准了小户型低总价豪宅市场，绿城、滨江都是这一概念的有力行动者。

无独有偶，在保利祭出了“平价”杀手锏，还有定制精装、智能家居等配套时，中央公馆的入市偏偏遇上绿城留香园的强势来袭。

虽然往华家池方向比较，中央公馆的308万元起价绝对力压世茂天宸、绿地华家池1号等一众竞者，但当其瞄准的是离它不远处的绿城留香园时，号称“最疯狂认筹速度”后面掩不住淡淡的去化尴尬。

作为绿城“二代高层”的代表作，留香园首先在户型上做了调整，共推出了8个面积段户型，包括三房两卫的101平方米、109平方米、122平方米、123平方米和129平方米，到四房两卫的139平方米，再到四房三卫的166平方米、175平方米。

颠覆式的户型只是绿粉们拥趸的一大卖点，而实际单价或只有32500—33800元则被市场认为是留香园给同类竞品们的致命一击。

“留香园那边现在也通地铁，交通还是挺方便的，这个项目离中央公馆也就几公里的距离，如果绿城先出手的话，还是会对保利的项目造成一定的冲击。”章惠芳认为，在价格相差不大的情况下，即便留香园在区域条件上稍逊中央公馆，可绿城的品牌影响力在杭州远超保利。

这样看来，迎战留香园已是躲不过的事实。但对保利来说，如何在后期不断巩固自己在杭州豪宅圈中的话语权，最终拼的还是买家们对其产品和品牌的追随。

发稿：付庆荣审校：武瑾莹

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