图文直播：2015城市观点论坛成都行

来源: [观点网] 时间: 2015-09-24 00:06

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9月24日，观点新媒体主办的城市观点论坛再一次来到成都，探讨“分化市场中的成都风口”。

届时，经济学家、金融专家、行业精英，与成都及西部区域众多房地产开发、产业运营、金融、中介、媒体等企业和机构将齐聚成都，把脉成都房地产市场，探讨成都房地产市场未来发展之路。

观点网作为论坛官方网站，将对论坛进行全程图文直播。

专题：2015城市观点论坛成都行

主持人：尊敬的各位领导，各位来宾，女士们，先生们，大家上午好。欢迎大家来到2015城市观点论坛成都行的活动现场。我是第一房产节目主持人金秀。

在这里首先要给大家介绍一下观点论坛的活动背景。

城市观点论坛创立于2005年，以推动中国房地产思想发展与建设为宗旨，以房地产开发、城市规划与区域发展为主题，以中国及世界房地产发展中的城市为载体及主办地，邀请经济学者、政府协会领导、开发商巨头、建筑规划大师、金融人士、传媒精英以及房地产关联产业精英及专家，对中国城市发展进程、房地产建设、行业及金融政策、上下游产业协调发展等进行多角度深度探讨及剖析，共同找寻城市与地产的动力及发展的创新思路。

十一年期间，“城市观点论坛中国行”先后走进青岛、南京、济南、四川、广州、西安、三亚、武汉、大连、深圳、郑州、长沙、沈阳、呼和浩特、哈尔滨、重庆、成都、福州、厦门、无锡、文登、天津、常州、杭州、昆明、贵阳、南昌、连云港、苏州等三十多个省市。

今天，观点新媒体携城市观点论坛第三次走进成都，身居西部、放眼全国，2015年的成都房地产与全国一样，面临着新经济常态下的各种冲击与机会。

我们常说成都的房地产市场一直以来都是比较平稳健康发展的，但是在中国经济转型的大背景下，成都房地产市场在转型和发展过程当中我们不得不存在也存在着一些问题，比如商业地产比较过剩，空置率比较高，并且土地市场也遭遇过冷清，这些问题我们今天也邀请到了诸多的房地产企业家、政府官员、金融翘楚以及专业机构的人士与成都及四川开发企业的精英，共同为成都的房地产市场寻找新的发展机遇。

最后，请允许我代表本次论坛主办方观点新媒体、成都商报，合作伙伴威海双岛湾科技城、华誉景观、成都住宅与房地产业协会、四川世联行、5100西藏冰川矿泉水等，欢迎各位朋友的到来！

主持人：下面我将介绍出席今天论坛的嘉宾和朋友，他们是：

全国政协委员、华夏新供给经济学研究院院长贾康先生

成都住宅与房地产业协会副秘书长谢庆庆先生

成都商报编委蔡军先生

成都协信置业有限公司董事长顾修铭先生

碧桂园集团四川分公司副总裁王维达先生

成都金科房地产开发有限公司总经理冯涛先生

成都市莱蒙商业管理有限公司总经理周颖女士

新世界中国地产成都地区总监黄思远先生

中粮地产成都有限公司商业管理部负责人吴新艳女士

海亮地产成都分公司总经理曹先锋先生

深圳花样年商业管理有限公司成都分公司总经理胡勇先生

成都俊发房地产开发有限责任公司总经理罗毅先生

成都佳兆业房地产开发有限公司董事长石广华先生

成都IFC总经理邵友松先生

中海兴业（成都）发展有限公司营销总经理徐柯先生

成都中鑫海置业有限公司董事长杨坤翰先生

电建地产四川区域总部副总经理卞明先生

成都城投地产有限公司副总经理陈蓓女士

四川圣桦集团有限公司董事长韩志刚先生

四川瑞信实业集团有限责任公司总经理李向东先生

成都中成房业有限责任公司副总经理徐亮先生

成都万华房地产开发有限公司营销及产业中心总经理詹向农先生

成都国奥置业有限公司副总经理郑声验先生

园丁控股(集团)有限公司副总经理周治明先生

威海双岛湾科技城招商科科长毕建超先生

长富汇银投资基金管理（北京）有限公司副总裁周竑先生

盛世神州投资基金管理（北京）股份有限公司首席技术官王战信先生

搜易贷（北京）金融信息服务有限公司COO 蒋轩先生

永正资本总裁王威先生

戴德梁行房地产咨询(成都)有限公司总经理巫保民先生

成都世联兴业房地产顾问有限公司总经理石学文先生

四川合富辉煌房地产顾问有限公司总经理郑旭川先生

成都港美联房地产顾问有限公司总经理杨小华先生

四川搜淘网络科技有限公司总裁晏利庭先生

大地影院建设有限公司负责人徐贤长先生

观点新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士

另外，本次论坛还获得众多全国暨成都实力房地产企业的参与，我代表主办方再一次感谢所有嘉宾，以及参与、支持2015城市观点论坛的朋友们。

接下来进入论坛的致辞环节。有请第一位致辞嘉宾，也是我们的联合主办方成都商报的编委蔡军先生。

蔡军：尊敬的各位领导，各位专家，各位业界朋友，大家上午好。欢迎大家莅临今天的论坛现场，三分钟的时间我给大家报告两条新闻，这两条在业界传播非常广。

一条新闻是本地两家房企之间发生的并购，蓝润地产和明宇集团，现在新闻真相正在进一部追踪报道，但是据我所知大概是这么回事，明宇旗下部分的酒店资产可能出让给蓝润地产，这两家集团都是成都地产界的黑马。明宇是从南充过来的一个企业，这家企业近几年发展非常迅猛，通过收购、租赁和自建的方式在全国现在已经有30多家酒店，最新的动态是在巴黎收购了一家酒店，正在进行改造开业。两三天以前我们得到了这个消息。

昨天全球华人首富王健林先生第四次来到成都，昨天参加在都江堰举行的万达文化旅游城的现场开幕典礼，这个项目总投资550亿，王健林在几个月前宣布在四川有超过千亿的房地产投资。

我给大家讲这两个新闻大家可能都知道，我想说明什么问题呢？我觉得现在房地产界令人眼花缭乱，个人准备不一样，感觉不一样，但是现下纷纷扰扰，背后可能就点了我今天论坛的题——分化和整合、困顿与发展，现下如此纷扰，那么到底蕴含着怎样的趋势，还有怎样的道理，能够给我们房地产业界从业人员怎样的启示，今天的论坛我们请到的专家，请到的行业嘉宾一起探讨，我想给大家可能会带来一些启发和借鉴，这就是我们今天这个论坛的目的所在。

在此，我代表主办单位之一成都商报和观点，感谢各位专家的分享，也感谢各位来宾今天认真的聆听。谢谢大家！

主持人：非常感谢蔡总，接下来让我们有请成都住宅与房地产业协会副秘书长谢庆庆先生致辞。

谢庆庆：各位嘉宾，各位朋友，大家早上好，首先非常荣幸能作为协办单位参加今天的这个高层论坛。作为协办单位，我代表成都住宅与房地产业协会对本次论坛的成功举行表示祝贺。

今天到会的都是企业的老总，行业资深人士和权威专家，我们协会作为联系政企的企业家联盟，我只想给大家分享两点。今天论坛的主题是“分化市场中的成都风口”，我想这个分化应该说是行业现实的话题，这次论坛应该说是恰逢其时的。

我给大家分享的两点是，第一，行业分化转型确确实实是一个不能回避的现实。从行业协会角度，我们上半年从会员企业收集各种问题、意见、建议，给政府已经打了三次报告，同时涉及产权、市场、车位、建设规划、人少房多的问题，政府都在积极解决。现在政府主管部门对行业问题应该说是非常关注的，对咱们推动行业持续健康发展也在积极研究很多政策，估计不久以后会陆续出台。

第二，行业协会作为整个市场整合资源的作用，也给大家透露一下，这也是在咱们政府的督导之下，可能在11月份咱们的相关主管部门委托房协可能会做一次全域成都的土地资源的大推介，这也是市政府刺激投资推动行业健康发展的一大举措，到时候会给会员单位发通知邀请。

在转型过程当中，肯定我们只有把资源对接得更加精准，跟政企之间交流或者衔接更加紧密，我们才能化危为机，成功转型。谢谢大家！

主持人：谢谢副秘书长的致辞。成都近几年来一直是各大防企非常青睐的地方，因为什么呢？成都有着出色的政策环境、经济基础以及区域优势，刚才副秘书长也说了行业协会在搭建政府和企业之间的桥梁起着功不可没的作用，我们期待成都房地产市场有更加好的环境。

接下来有请观点新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士致辞。

陈诗涛：尊敬的各位来宾：上午好！

城市观点论坛第四次走进四川，准确地说是三次走进成都，一次走进都江堰。每一次都是不一样的感觉，因为成都总是踩在了行业不断转变的节点上。

还有三个月，对于房地产行业来说非常重要的2015很快将过去了。前天我在广州与一位上市房企的总裁聊聊接下来对于行业的预期，他告诉我，接下来的三个月房企日子会比较好过，只是2016年将有点难以预测。

回想在今年8月观点的博鳌房地产论坛上，我说博鳌房地产论坛十五年了，正值中国房地产高速上升的十五年，2001年出席论坛的任志强正带领华远上轨道，如今已经完成上市并功成身退；十五年前，龙湖、融创等纯属无名之辈，如今位列卓越100的前十；15年IT在中国兴起，今天房地产业已经与互联网高度靠拢、并结合成为业绩新增长点。那么，十五年前的成都是怎样，今天及未来的成都房地产又将是怎样？房地产业伴随宏观经济增速的减缓而进入分化时期，分化时期的成都房地产又将何去何从？

这些疑问，我把它们抛给了出席论坛的贾康所长、在座的来自成都及全国的开发企业、金融及商业精英们，只有你们才有最强的实力及最智慧的思想回答这些疑问。我相信透过半天的论坛结合中午的午餐会，大家必将可以为成都房地产业梳理出一些更为清晰的脉络，为迎接更大的风口做好更充足的准备！

最后再次感谢支持我们本场论坛的中粮地产、双岛湾、华誉景观、天港建设、5100这些知名品牌，更要感谢我们的成都住宅与房地产业协会，感谢成都商报及所有出席论坛的媒体朋友及企业来宾！让我们预祝论坛圆满成功！

谢谢大家！

主持人：感谢陈诗涛女士。接下来进入2015城市观点论坛成都行的正式议程，也是大家比较期待的环节。在新的环境和背景之下，分化和转型的命题已经是行业常态，在房地产企业回归一线以及二线核心城市的共识下，成都的房地产市场我们相信还有更多的发挥和发展空间。

尊敬的各位来宾，2015城市观点论坛成都行大会的主题今天是分化市场中的成都风口，第一个演讲环节请到全国政协委员，华夏新供给经济学研究院院长贾康先生，他的演讲主题是《中国经济下行压力与房地产走势》。

贾康：大家上午好。我们这个会议大家肯定很关注市场分化以及成都在这个过程当中面临的挑战和机遇，我的发言首先从全局红光的角度谈谈我的看法，然后再总体就房地产走势谈一些自己的分析认识。因为考虑成都的区域和具体关注的特定项目，我们首先还是要看大势，然后落到我们最关心的事情上怎么样把握，优化的要领。我能提供的主要是从宏观角度的基本分析。

我们的经济走势是处于下行中间，这个下行过程从GDP来看开始于2011年，2010年之前我们经历了两轮外部危机的冲击，亚洲金融危机和世界金融危机之后，2010年我们又站在两位数增长的水平上。但是现在看来很清楚，2010年10%以上的增长很可能是中国高速增长阶段最后的回光返照，2011年之后经济是一路下行，现在年度龙头指标，决策层提出的预期值是7%左右，上两个季度报出来就是7%，还算是能够有所交代的水平，业界大家的感觉二季度到不了7%。无论是6.8%还是7%，问题还不在这儿，实际问题是我们在经济下行的过程中如何把握新常态的核心概念。

2014年习总书记接过了学术界的术语提到了新常态，马上就引起了前所未有的重视，大家都在解读。9月份总书记在APEC会议上他发言比较展开说了怎么认识、适应和引领新常态。总结起来三个关键词。

第一个就是中高速。所谓新就是下行过程中间开始表明了经济速度下台阶这个阶段无可回避到来了，新的阶段取代了高速增长的阶段，新的阶段表现不再是高速而是中高速。这合乎一般规律，中国2010年以后进入中等收入阶段，各个经济体到这个阶段以后对应的增长速度不再是高速，而必然是从高速回落到中高速台阶上的状态，中国也不例外。这个新已经非常明显。

第二个关键词叫结构优化。结构优化是对于经济增长质量的提高而打造经济发展的升级版。质量提高是要让人民群众得实惠的状态，人民群众满意的状态可持续，这就是更实质性的问题了。所以我们现在新有了以后，我们还在寻求它能够起稳，通过触底起稳而长的过程中间，新已明确而常还没有实现，这就是当前经济下行的基本特点。这种结构优化和经济质量提高能够表现为趋稳和常态的它的一个实际状态应该是速度不再一个劲回落，而起稳之后的中高速增长平台，比如我们如愿能在7%起稳的话，最好能有8-10年甚至更长时间的相对稳定的发展，成为常态的增长速度还可以接受。林毅夫教授说中国8%的增长速度还可以有20年的时间段，他后来又强调了前提是中国能够顺利地优化结构、深化改革，他最新的说法是7%仍然能走10年，我们当然希望如此，但这不是实质的问题。这个速度表现我们的实际追求就是第二个关键词，结构优化有非常大的难度。

第三个关键词叫创新驱动。抓住改革，抓住创新，总书记反复强调唯改革创新者胜，他现在到美国去了，再次宣誓我们坚定不移推进改革的基本态度。那么改革这方面它实际在创新驱动下我觉得是一个体系，从经济社会完成转轨这个攻坚克难的制度创新，要联系到我们企业界人士必然要处理的，一个个市场主体作为管理主体的管理创新，还有就是大家在竞争中要胜出要依靠科技创新、技术创新，制度创新到管理创新它是一个体系，形成一个创新驱动，这是我们的希望所在。我们很多下行因素非常明朗了，劳动力成本总体来说是合乎落实的迅速提升，用工荒。另外一方面就是公司有可能越抬越高，它顺应人民群众增加收入的要求，但是企业在竞争中间必须要做腾龙换鸟、结构换变、升级换代，否则你就做不下去。我们的投资按照过去的老路继续做，经济学叫做边际效应递减，常规做下去越来越没有回报前景。那要靠什么？要靠升级换代以后的有效投资。

在经济下行过程中间，我们现在确实地方政府层面、企业层面压力已经延续了几年，但是在这里面有亮点，有新的动力形成过程，有值得肯定的健康因素的积累和提升，这当然是我们希望之所在，而这个希望之所在，如果按照中央现在的标准话语，我们还在三期叠加的变化。

我一直强调还得加上一期，中央所说的三期是经济增长速度的换挡期；还有结构调整的阵痛期，这个过程中间很痛苦，阵痛要能扛住，扛过去了我们就能走进一片新天地；还有刺激政策效应消化期，不得已启动的4万亿一揽子的经济刺激方案，当时是别无选择的，但是过后带来了一些副作用，带来了一些我们现在必须消化的效应，这个过程还没有结束。

这三期叠加后面，我认为从三中全会到四中全会实际上强调的是要再配合全面改革、全面依法治国攻坚克难实质性的推进期。没有三中全会到四中全会顶层规划部署的60条里面多达336项具体改革任务的贯彻实现，没有四中全会所做的全面依法治国这个现代化进程的推进，我们所说的升级版的打造、可持续发展可能就要泡汤。

我们2020年全面小康，或者全面改革，全面依法治国，还有全面从严治党，就是反腐，这是一个新的布局体系。这里面全面小康指标实现没有多少悬念，剩下这几年，哪怕每年增长比7%还差一点，10年之间人均GDP再翻一番，大概差不多。但是这一条只是邓小平规划三步走一个中间节点的目标，如果不能配上2020年全面改革取得决定性成果，全面小康的意义要大打折扣。后面怎么继续如愿往上走？我认为实际上就是怎么跨越中等收入陷阱的问题。虽然在学界还有人不认同这个概念，有种种思想的撞击，但我认为中等收入陷阱是人类社会总结发展过程各个经济体里面的，可以用统计数据说明的一个真实的事实程序，是一个统计现象。前面差不多一百年一百个左右的经济体进入中等收入阶段以后如愿走到高收入阶段的在这里面也就是1/10左右，寥寥可数，绝大多数碰撞的就是中等收入陷阱的挑战、困惑，甚至是灾难性的一蹶不振。

中国不要看前面30年总体走得比较顺，但是学费交得不够，这是王岐山的话。如果我们处理不好一系列矛盾突显挑战的问题，经济下行中间，我们怎么样把握好真正要抓住的升级版打造的问题，我们也可能滑入这样一种我们谁都不愿意看到的中等收入陷阱。

所以经济下行的这种挑战是非常明显的，但是另外一个角度就要所说机遇了，有压力，有困难，有挑战。日子总得过，一年一年这么走了几年到现在，虽然最近的这一段时间，上半年我们很多市场人士对预期不看好，而且甚至有悲观、动摇的心态，而且我们还比较了前面一段时间，中国市场的巨大震荡，比如股灾等等这些冲击。但是毕竟从全局来看，我们不能认同简单极端化的滑到中国经济一下子没有希望了，甚至有人在谈崩溃论。

李克强总理最新的说法叫形是两个字分开讲，中国是形有波动，势能向好，这不仅仅是政治家简单的稳定人心的描述，他后边的具体内涵也是可以具体分析的。我们7%或者再低一些的增长速度的真实情况是什么？有困难有不均衡，但是确实有（刘克）主任前几天在浙江调查说的一句话，我们新的增长动力在提升，不均衡也就意味着带来压力的同时有可能促成新的动力的凝聚。有些健康的因素在积累，比如我从研究者的角度可以举几个观察。

一个是2011年以后很困难的情况下，企业怎么样争取在竞争环境里边能够生存和发展呢？大家比拼自己的相对优势，我们很多企业家说实话实说在经济低迷的情况下日子不好过，但是我们也注意到凡是做成的订单都是高水平的。

现在总体市场竞争靠订单过日子，没有订单那么你就可能萎缩，拿到了订单大家意识到都是靠上游的，争取高水平的订单，大家都在做这个努力，实际是什么呢？实际是市场的优胜劣汰过程，这个优胜劣汰就是淘汰落后产能和过剩产能，这个过程从全局来看值得肯定。

我们有一些企业在这个过程中间人家没事偷着乐了，有些企业说我前些年已经形成了比较像样的品牌，大家现在感觉惶惶不安的时候，正是我乘势打我的品牌效应和趁势发展扩大市场份额的机会。比如马云的一飞冲天就是这几年经济下行中间出现的，马云一飞冲天之后带来的财富效应，排在第一位的不是马云和他的团队里面的人，是一开始慧眼识英雄，给他一大笔风险投资的孙正义，据说孙正义一开始2千万美元投资是翻了好几百倍。

我们看到经济下行过程中在前期经过努力的一些品牌一下成了气候，它就异乎寻常的有辉煌的表现。还有我们实体经济层面在痛苦的过程中间，它确实也在不得不做腾龙换鸟式的调整，总书记前一段时间说了两句话，腾龙换鸟后边跟着一句是凤凰涅槃，有人说这是两鸟论，这话俗一点，但是意思是清楚的，就是要脱胎换骨，浴火重生，在整个的经济运行决策者还认为处于可接受区间之内，逼着我们的市场人士和企业家走脱胎换骨、浴火重生、升级换代之路，这就可能打造出新的天地，只要扛过这个阵痛期，后面的路就有可能越走越宽，就真的把全要素生产力调整起来了，全要素生产力更多的是靠什么呢？更好的制度安排和更有效的科技创新支撑。

另外我们的亮点还有服务业的发展，这几年服务业的比重明显提升，这符合经济发展规律，到了这个阶段以后服务业是轻资产型的，服务业发展更好能适应人民群众的生活，同时能增加更多的就业机会。每单位GDP提供的就业机会从指标来看这几年是节节上升，经济一直在下行，从原来的10%几落到了7%出头，和今年今年上半年的7%，2013年我们城镇新增就业岗位是1310万，2014年是1322万，2015年上半年是718万。换句话说，每一个经济新增百分点所提供的就业的规模，今非昔比，翻了一倍，我们现在按今年上半年，全年要以7%左右的增长速度提供1400万以上的城镇新增就业岗位，今年毫无悬念可以完成这个目标，上半年已经达到了2/3。

这是什么道理？这是中国经济结构调整增长质量提高的一个最重要的表现，因为就业关系基本的大局稳定，民生过不过得去的问题。而就业在经济在这个经济下行中间一路表现得如此之好，肯定和结构调整，和服务业的发展，特别是改革、简政放权，商事制度改革，注册一个企业前所未有的便捷，通过我们不断推行中小企业减少税赋，以及努力发展所谓普惠金融，多样化金融产品。

所有的这些事情合在一起，政府职能的转变，创业创新环境的开明和宽松，我们减轻负担，增加金融支持，我们“大众创业、万众创新”对应的“互联网+”在这里面都有贡献。

农村居然出现了电子商务一条街，农民经过当地政府的免费培训以后就尝试在网络上做生意，居然有的形成规模做大了，当然这个大离更像样和上台阶还有距离，但是是他们早几年想都不敢想的事情。

新经济和就业，一个高端一个低端，它现在形成了互动，做得高大上的有马云的互联网，低端的有草根的淘宝网上淘生活，也是靠互联网。更不要说战略新兴产业在经济下行中间表现的亮点，比如中国的高铁是在比较有分量的产业里面，虽然为数不多，但是它毕竟走到世界前沿的一个代表。

咱们内部可以直率一点，高铁最主要的就是在刘志军主政阶段，刘志军功是功过是过，他的经济问题有法律管他，但是我们客观地来看，他在一个强势控制全局的时候，他比较成功的按住了国内的多头竞争，大家一致对外，法国、德国、日本可以引进的技术，比较低的成本在国家层面上节省了大量的资金，很低的成本拿下了国外技术，几年之内，引进消化吸收之后，没想到中国的高铁就成了气候。现在李克强总理出去必然推销中国的高铁，而且现实需要，对应得上，不光是“一带一路”战略上要用高铁。我们现在在美国、南美、俄罗斯都有已经在建甚至已经谈成的高铁项目，最新的是洛杉矶到拉斯维加斯几百公里的要建高铁，是中国人主要提供技术支持和装备支持，这些事情如果在早个五年八年想都不敢想。

说到“大众创业、万众创新”也有一些争议，确实不能太理想，不能光看风口上的猪和飞上去的马云这个典型，也要看到多少人失败了，只不过现在没有人提起。90年代在公主坟那代大型的写字楼，我就看到当时在互联网创业的公司，瀛海威，已经有一定规模了，现在哪儿去了，销声匿迹了，这些失败的案例很多，失败的并不是没有价值，多数人其实是做不大，只有少数人可以做大。

现在企业制度给出了一个防火墙就是有限责任，大不了我投入的东西损失掉，但是不至于倾家荡产，我可以争取东山再起，最成功的东山再起的典型不就是史玉柱吗？这些事情我们在经济下行过程中能够看到这样一些，不同角度，综合在一起的新的动力的提升，健康因素的积累，不论我们往前走攻坚克难改革和升级换代的过程中有什么不确定性、困难和风险，我们作为市场人士、作为企业朋友以及我作为一个用有全局眼光看待问题的研究者，我们要有基本的信心和期待。

我们努力的方向是真正贯彻三中全会、四中全会以及马上要开的五中全会所做的顶层规划，坚定不移推进中国现代化进程。我们这个过程当中也要注意到房地产是非常重要的，产业支柱领域以及在经济下行过程中间经历了一轮调整，这个调整中不乏有痛苦，但是也不乏已经积累的经验和亮点的重要组成部分。

在步入新常态的过程中间，我们房地产业的支柱作用得到进一步的肯定，总体来说中国的城镇化会在未来几十年继续走完高速增长规模，国际化经验是城镇化70%左右才转入低水平发展阶段，在此之前，中国实际成长水平就按现在40%实行，一年走一个点上去还要走30年，那就接近中国梦伟大民族复兴了，这个过程中我们建成区一定会不断扩大，差不多4亿人从农村区域到城镇定居，而且伴随着的是收入向中等收入、中高收入、高等收入提升的过程。这个过程当中的不动产业和房地产业一定是支柱产业，这是毫无疑问的。

在最近我们经手考验的过程中间呢，是从2014年开始，明显有一个房地产市场的挑战，调整中间伴随着我认为非常重要的就是我们这个论坛的主题词：分化。并不是总体崩盘，并不是整个发展过程中间一去不回的向下的拐点，但是它确实有明显的严峻的局面。2014年上半年我们反复强调要正确判断，不能认为是崩盘，不能认为是一去不回的拐点，它在调整过程中间肯定要经历分化。

现在看来这个调整还在继续，在房地产开发投资累计增速方面我们看到持续下滑的曲线，我们的全国房地产企业本年资金到位增速这方面它经过调整以后现在有恢复正增长的态势，但是不能说调整就完成了，我们全国房地产开发企业土地购置面积的增速在下行过程中，但是已经开始趋于平稳。如果从现行指标来看，全国商品房销售面积和销售额的增速在去年下降的过程中开始有所收敛，然后经过一个临界点，主要发生在今年年初以后一路上扬，这是很平的上行曲线。

去年下半年我听到了一个很重要的信息，就是中国前一轮房地产的严峻调整困难重重，很多人感觉十分痛苦的过程中间，最痛苦的区域就是崩盘状态的温州传来的消息。它的炒房团后来失败了，炒房团原来在没有出去之前在温州本地就已经炒得很疯的本地的楼市均价曾经就炒到每平米6万，然后一路狂跌到2.2万每平米，然后起稳。

我当时非常看重这个信息，我认为这不是完整的调整，但是有起点迹象以后，他表明这不是无可收拾，当然也得肯定温州的房市调整如此惨烈，但没有出现所谓的苦主大家跑到政府门前搞群体事件闹事，温州民众的意识，自己的风险自己扛，这是非常明显的。这个过程到均价表现为起稳，我认为第一关充其量也就是这个状态，后边跟着的是2014年十一长假，刚一过，北京五环之内变相降价不再被人们强调，抗跌是比较明显的，变相降价的说法没有了。

十一之后，原来表现的销售量增带来的是价稳，甚至有中介开始把价格往上提，我认为这是另外一个非常重要的，2014年的时候已经看清楚的高端的回暖迹象。如果一高一低都看到了起稳和回暖，那中间70个代表性的城市，几百个大大小小的城市放在一起就是高高低低继续完成调整和分化的问题，大局那个时候看来已定。

曾经让很多人恐慌的这样一次调整，不到一年就看出端倪，它往前走越来越可以减少它的压力，在这个过程中间政府合乎逻辑的做出政策调整。除了北上广深和三亚限购撤出，不就更宽松了吗，可以异地用公积金购买房产。我们在金融信贷政策也越来越宽松，只要原来的贷款还清，所有买的都可以享受首贷的优惠等，我觉得这都是顺应经济生活客观需要的政策优化调整。

这些东西合在一起，今年上半年走到现在，全国算总账，商品房销售面积和销售额和增速，合乎逻辑出现了令人鼓舞的回暖迹象。当然在这个过程中间，深圳好像暖得过了头，有一阵子出现价格明显上扬，但是稍微消化以后大家还是认为不会回到肆无忌惮疯炒的状态。这些东西都值得肯定。总体来说，在这样的情况之下，我们认为下半年房地产业的走势可以判断八九不离十，城镇化发展过程中我们要特别关注的就是更从容关注市场分化。

我们这次论坛讲分化，至少可以从这几个角度做更多的分析，比如业态的分化，比如办公楼、商业地产、住宅、城市综合体，都涉及不动产，都涉及楼市，但是人家分化的表现是不一样的，一定要做具体分析。

二是区域地段的分化。大的区域，不能笼统地讲，二线城市都是这个，不是，二线城市里面可能变化大相径庭，在各个城市里边还要分地段，北京五环之内，不能和通州大型板块相提并论，具体分析。还有就是具体类型，北京在房市一度下行过程中间，但是学区房一路被狂追，为什么呢？教育革命它真正能够取消学区房这个概念还早着，家长都希望自己的孩子不要输在起跑线上，大家都想怎么拿到学区房让自己孩子进好学校，这种具体类型的分析，是对于我们在具体投资决策里面特别关键的。

三是融资模式的分化，越来越多的具体的投资模式要结合金融改革考虑。

四是市场供给与政府保障的分化。比如保障房建设肯定会影响商品房的配置，我们的保障房建设已经清晰了，不要搞五花八门的各种各样的保障房，现在就是把廉租房、公租房并轨，不要再分廉租、公租，分不清楚。另外要发展共有产权房，这适应老百姓的心理需要。这些东西我们要注意，跟踪政策导向，跟踪市场分化，掌握好自己的投资和经营决策。

我的建议有几个方面，包括怎么在宏观上政策更有效，在财政上加以增效，在金融方面更合理的掌握好松紧适度。对于政府必须托底的事情，政府一定要抓住不放，而且新的阶段上不要过分强调补砖头，要更多的强调有房源的情况下补人头，利用现有住房供给的潜力，政府的国库直接支付可以把需要做低保和住房保障人补人头的钱直接打到房东的账户上，保障居民居有所居，保证体系运行起来高校不扭曲。对于那民间资本和政府一起做房地产开发、不动产建设、公共项目建设以及连片开发等事情要做好，现在已经风声水起，大家可以关注PPP和房地产的内在关联。还有就是我们认为不可回避，要做好房地产税这样一个长效机制的立法先行的工作，前一段时间已经传来了消息，房地产税终于列入了人大立法的规划，而且排序排在第一位。

这就是我向各位汇报的经济下行中间怎么看待亮点，怎么正确分析我们前景以及怎么认识房地产走势方面的粗浅看法，请大家批评指正，谢谢大家！

主持人：谢谢贾院长，贾院长远道而来非常辛苦，今天给我们带来了很多分享，包括接下来的时间，我们有一个提问环节。在这儿我有一个小小的问题想问贾院长，您刚才说中国经济增长的速度是7%，七上七下在接下来的增长过程当中不重要，关键是稳定，而房地产市场支柱作用也是起到了非常明显的作用，对吗？但是我们房地产商和购房者们对于房价还是非常关注，今年一二线城市房价上涨比较明显，三线城市的房价是下降的，所以在您看来，结合中国的经济形势觉得下半年房价走势是由什么决定的，房价走势会怎样？

贾康：房价的均价的形成来看，还是跟它的供需有密切关联，高端城市典型就是北上广深，它现在的房价再往上走的势头比较足，就是大量的需求争夺有限供给。三四线城市现在一般来说还都是处于房价很低，甚至有的还在继续下探，就是没有形成非常有力量的需求，而前期由于各种因素造成的，已经形成的供给还在那儿比较充裕，还在一个去库存化的过程中间。

什么时候消化差不多了，我认为很多三四线城市肯定还会回稳，因为它要走打去线，它经过调整，三四线城市跟着大曲线走，那个状态会到来的，但是不要认为那里边有多少我们可以随随便便就可以抓住的商机，一定要冷静的看待，因为留下的机会不是很多，可能取得的回报是比较少的，但我不是说就没有机会，有新的投资者也可以关注三四线你们的某些点。

我认为更容易做的无疑还是一线城市，北上广深你做房地产，你现在失误的概率是相当低的。这就可以解释北京的地王拿地，他出价屡创新高，大家看好这一块。

说这个均价在我们具体的分析里边，我建议不要再太多关注，因为均价的表现是一个商业化轨道上的景气水平，而我们投资涉及到一个个具体项目，所以你看到景气的一般水平之外要特别分析我现在关注的投资项目处在什么城市，是哪一线的，根据这个城市具体的特点，与你现在项目相关联的各种各样的功能区之间的关系，它的地段的特点以及这个项目本身的情况，这个是需要深入分析的。

主持人：谢谢贾院长。让我们下面有请戴德梁行房地产咨询（成都）有限公司总经理巫保民和成都港美联房地产顾问有限公司总经理杨小华，有请。接下来两位关注的点也就是我们贾院长刚才演讲的最后环节提到的，房地产税立法与市场的影响，接下来的时间交给你们，时间为10分钟。

巫保民：做房地产20年我第一次做主持人，刚才贾院长讲的我非常受益。有一个问题我们讲了很长时间，就是房地产税。中国的房地产产权模式是70、50、40年的模式，在美国其实整个房地产税的系统立法都非常完整。我现在想问贾院长房地产税更长效的机制，将来什么时候可以实施，还有房地产税对房地产业界的影响。我也同意立法是必须的，因为我买房子70年使用权，而我卖出去的只是租金跟现值的比较，我觉得立法在这种新的势态下必须要先做，如果能实施的话对中国房地产的发展将来有什么影响？

贾康：刚才您提的问题可能很多同志也特别关心，我们现在的实际情况就是，拿到房子，房子是自己的，也有年限，我出钱买商品房，但是下面的地皮使用年限是非常清楚的，最长就是70年，这个具体的矛盾就像您说的在美国非常完善，但是这种类似的矛盾在英国也有，英国地皮的权限最长是999年，虽然看起来几乎可以忽略不计。

我们现在借鉴国际经验，再加上中国的实际情况，更多的是现在物权法里的规定，我们是到期之后是展期，只是要过一个程序，这个程序怎么样能让一般老百姓接受，就是换一个房产证或者登记证，可能要交点手续费，我认为如此而已。我认为应该在物权法中赶快把这个问题明朗化，这才能够对应房地产立法先行的配套，才能让整个社会觉得这个事情可接受。

如果地和房子都是我的交财产税好理解，但是地都不是我的，只是房子是我的，那法理上可能有所矛盾。我们要处理好，要让老百姓听明白，认为政府牵头做的立法，这个法是国际上没有悖谬之处，这个事情我们要尽最大努力，要让大家听明白，我自己的基本看法是不存在法理障碍，但是一定要做理性考虑，寻求最大的公约数，按照现代化轨道推进立法。房地产税涉及大家的利益，大家的感情，大家的观点和冲击，不客气的讲是很多场合不光是火药味，这都可以理解，但是我认为还是要尽可能冷静考虑。

杨小华：房地产税出台以后你觉得对房地产的影响会是怎样的？

贾康：房地产保有环节增加税收我认为会影响中国房地产市场的价格形成，关注一下去年2014年的调整，这里面包含大量的二手房市场，就是原来很多手里有多套房的人，他也未必都是贪赃枉法得到的，如果保有环节增加税收他可能会考虑出手，这是我们房地产调整不可忽视的因素，首先就是二房市场供给大量涌现出来，而需求不足，出现价格回落，甚至有些地段明显成交价会调整。

我认为稍微聪明一点的决策者他对于未来有预期以后，他会在一定程度上消化未来真正实行房产税的时候可能对市场造成的大家急于出手的预调整，出了这个税以后，自己的房子税务压力比较大，我可以把房子租出去对冲税负压力，这也不失为一种选择。

这样空置率会降低，很多空置房变成供给，均价我觉得可能会往下调整，但是要考虑中国城镇化水平往上走，往下调整并不是一下房价多么明显的跌到没人愿意出手买房子或者崩盘，我认为不会有这么的冲击力量。不排除一些供给比较充足的城市有一个回调，这个回调消化完了以后，我认为大方向来看还是上升曲线，要走完城镇化的全过程才会转为比较平的情况。

主持人：好的，非常感谢三位，也谢谢贾院长带来的分享。关于房地产税的研究和探讨已经有很长的时间了，就像刚才贾院长所说对房价有大的影响可能不会，所以我们一起期待房地产税出台以后会对这个市场造成什么影响。

接下来进入专题演讲环节，有请中良地产成都公司商业管理部负责人吴新艳女士，带来的演讲题目是《做大服务、做轻资产》。

吴新艳：家上午好，刚刚贾院长提到中国宏观经济的层面，GDP现在7%、6.9%，整个经济实际上应该是在增长放缓和经济下行的阶段。回归到房地产行业来说，房地产如何求生存和共发展是我们需要探讨的。

我今天和大家围绕四个方面进行探讨，主要是：做大服务、做轻资产、满足需求、创造需求。

首先看一下相关行业的情况。说到房地产都会想到金融板块和互联网板块，随着经济的发展，中国经济在近二十年是一个高速增长的阶段，经济多元化，所有产业互联网信息化，房地产的未来将何去何从？以前我们提到住宅地产、商业地产、养老地产、产业地产、旅游地产，这些都是基于房地产本身开发项目的形态来说，那么现在跨界，所有产业都互联网化，未来如何复合型发展？

首先来看一下金融也的行业发展。刚刚贾院长提到了宏观经济形势，看这个表可以反映到上半年GDP的状态。GDP增速为7%，较原来的7.4%有所下降，整个经济增长处于下行通道。再看看CPI和PPI指数，居民消费价格指数同比增长1.4%，生产价格指数同比下降负4.8%，显示出通缩形势严峻。

随着经济的快速发展，金融体系逐渐走向完善，金融现在也是多元化的形式来迈进。原来传统的银行，比如四大行，也有商业银行、投资银行、地方银行等银行的出现，现在出现了非常多的非银行金融机构、网上金融机构，还有一些超大型的联合金融机构，即银行、保险、租赁、信托、商贸为一体的金融机构。当前随着金融产业的多元化发展，“互联网+”也已经融入金融板块，现在整个金融模式也发生了一些非常大的变革，出现了第三方支付、P2P模式、无抵押贷款、众筹金融以及比特币、互联网理财等等金融模式。

金融行业的蓬勃发展为后期所有产业的发展提供了金融支柱和资本运作的一个基础，我们可以看到整个金融行业在各资本、各个行业、众多企业都开始与金融行业跨界整合。8月份中信银行和海尔集团合作推出了供应链的一个金融平台，万科也和搜房网、腾讯网推出了一些房地产的金融产品。中粮和阿里巴巴、百度等都有一些战略合作。现在来看，单线发展的行业和企业都不符合市场发展需求的，一定所有行业都将发展成复合经济的行业，所有企业将会多元化发展和复合型发展。

金融行业的未来和趋势。我们认为资产证券化已经成为趋势，现在也有一些例子，通过金融行业盘活资产存量，实现金融创新的重要途径。互联网金融使中国的金融效益交易结构，甚至整个金融结构都将发生非常大的一个变革，金融价格体系市场化改革进一步深化，金融行业也将会向民间资本开放。随着金融互联网的告诉发展，金融的安全机制也不可忽略。再看一下互联网，互联网也是在近十五年、二十年也是高速发展的一个行业，创新变革非常大，从最初消费者互联网发展到移动终端普及的互联网时代，互联网通过大数据、云计算等各种基础的一个核心，已经成功渗透到各产业的状态，所以我们今年提出了“互联网+”的时代，所有的产业都将互联网。互联网在竞争日益激烈的情况下，它也有分化的市场。比如腾讯在社交板块是老大，百度在信息搜索板块非常强，阿里巴巴在消费板块数一数二。

近年来所有房地产开发的商业板块都受到互联网电商的冲击，面临很多百货店关店以及零售终端闭店的情况。苏宁易购推出了苏宁云店，现在在网上有传言说十年前综合体要把百货灭了，十年后云店将会把综合体给灭了，我们也不知道十年后会不会有这样的实际情况发生。云店上半年在深圳、广州、上海等等都陆续入驻了万达百货的区域，云店这种模式其实仍待市场检验。

中国互联网的发展趋势，中国互联网用户普及数已经过半，是全球第一的。互联网已经向移动终端迁移，所以我们所有的东西都需要APP和微信，全球传媒也受到互联网的冲击，现在互联网的广告已经超越了传统的电视广告、大屏等等的广告形式和广告媒体。网络推出的广告它是以大数据分析为基础，精准捕捉用户的需求，这也是成为互联网广告发展的一个驱动力。互联网消费金融在崛起，大型的平台的互联网企业将驱动整个市场的快速发展。

最后看一下房地产的环境，整个房地产经济在下行阶段，房地产增速也在下降。从这四张表可以看到经济的持续下滑、税收的持续下滑、地方财政萎缩是政策面放松的根本原因，中国现阶段的经济依然离不开房地产，所以我们房地产在分化市场上仍然是有机会的。

这张图也可以看到政策面和中国经济面以及房地产的走势是相反的，现在经济下行我们房地产周期的低谷，也是我们储备以及发展动力的一个爆发点。房地产土地市场下行，城市分化明显，这也是我们现在要面临的一个现状。2015年房地产开发，新增开发和销售全面萎缩，存量不断攀升，多数传统地产开发商已经面临巨大的困难。加之经济环境恶化，地产开发需要寻求新的突破和创新。目前我们面临的是经济下行的低点，我们面对市场分化、行业分化、企业分化，我们需要变革，也是我们必须面临的临界点，我们未来的发展应该是多维度多元化的发展。

房地产从开发阶段来讲如何跟互联网金融这种分化市场结合？我们说房地产要资本化，就是我们要做轻资产，拿地成本社会化或者金融资本化，开发商逐渐要转变成资金整合方，比如说整合银行、基金、众筹、产业资本等等，以控股或者运营逐渐取代开发商销售获利的盈利模式。我们要拓宽融资渠道，比如瑞斯。

在房地产开发阶段我们要做轻资产，在房地产开发价值链终端，我们要扩大价值链终端，延长价值链终端，做大服务，挖掘后续服务商业价值。

目前大成都市场，我们存量非常大，由数据来统计，整个主城区接近16%，整个成交来源基本都是四川的二三线城市占50%以上，住宅库存持续升高，价格表现疲软。商业市场来看，成都商业地块推出是非常大体量的，接近1500万方，面对这么大体量的商业地块推出，商业竞争是非常巨大的，地产商对商业的用地拿地热情也在减弱，整个商业经营市场来看的话，无论是出售还是租赁都是供大于求的情况，竞争加剧。关于成都的商业地产，六年供销存均是增长的走势，目前成都商业高达878万平米的一个存量，跟去年来看的话，出售型的商业地产现在去库存周期是74.6个月，住宅16个月，这个现状非常的严峻。我们现在的策略主要是销售型物业随着市场的增速放缓、存量越来越大，盘活存量稳定增长是我们必须要做的。对于持有型物业，增量巨大，竞争激烈，面临调整和洗牌加剧，我们必须加强运营提质增效。

中粮地产对房地产转型的一个思考。转型是我们被逼出来的，创新是我们的必经之路，中粮地产要致力于做对产品，做好产品，满足需求，创造需求。中粮地产在这一块还是会强化我们的主业，房地产开发，在房地产开发过程当中我们通过精细化、差异化、智能化、绿色化、服务化的产品打造消费者的高品质需求。我们说房地产是一个大载体，载人、载物、载产业，我们可以利用这个大载体，来利用这个载体，来渗透到互联网以及和金融的跨界整合。

解决终端客户需求是房地产未来的价值点，也就是把原来的房地产开发价值链往后延伸，做大服务，延伸终端价值链，我们的大服务体系可以延伸到哪些需求？包括居住需求、购物需求、投资需求、社交需求。

中粮地产在做大服务这块的思考，主要是我们要做大社区平台、大服务体系，我们会整合中粮所有金融资源以及产业资源，以及互联网资源等等，来营造大的社区平台。

中粮地产也拥有非常强的商业运营能力，一个平台做到最后都有大量的数据，中粮地产会根据这个数据精准捕捉用户前端需求、中端需求、末端需求。这是展示中粮地产所布局的一些板块，居住需求有悦客会服务等等，投资需求有金融产品等等，还有社交需求、消费需求有商业，有互联网的我买网，有商业购物中心的大悦城，中粮地产的社区商业体系有内街，以及我们的生活平台悦生活，还有中粮的一个产业链配送中心等等。

中粮地产的未来是做好产品，拓展商业运营，搭建大服务平台，整合全产业链资源，创造房地产，开发终端价值链，在做大服务体系的同时充分挖掘各种类型的商业价值。我们会打造整个大的商业体系，以及生活服务平台的商业体系，整合全产业链的众多产业资源来保证我们整个中粮的一个品质，以及未来发展的一个持续增长点。

谢谢大家。

主持人：谢谢吴女士的分享。接下来有请大地影院拓展中心负责人徐贤长先生，他分享的题目是《人人看得到电影、人人看得好电影》。

徐贤长：感谢观点和成都商报，感谢有这个机会跟各个房地产行业前辈学习，一起探讨一下电影院的发展。

我很小的时候来自农村，对于我启蒙世界来说就是电影，我们那时候从这个村镇跑到那个村镇，自己拿一根凳子到处去看。电影对于我们这个阶段的同龄小伙伴来说，就是对我们产生很深远的世界观跟价值观。

所以我记得顾城说过一句话，他说我要在大地上开满很多窗口，让所有习惯黑暗的眼睛习惯光明。以这个观点和我从小对电影的热爱，这跟我们的企业文化非常融合，代表我们中国电影的热爱，人人看得到电影，人人看得到好电影。

为什么讲人人看得到电影？因为在2004、2005年以前电影都是比较奢侈的享受，比如说它在一线城市的核心商圈，而且那时候的电影是用胶片放映的，你有很多资金去投资拍一部电影，但是没有很多资金去做胶片的拷贝，所以一张电影票一百多块钱，那时电影是奢侈品。

2006年开始我们以数字化作为电影载体的时候才真正做到了电影产业链的可复制发展。2006年开始大地就在全国三四线城市开始布局大众化的电影院，当时我们的票价基本上在20块钱左右，经过了五年时间初步实现了我们所谓的人人看得到电影的理想。

到了2011年底的时候，我们开始有了大的战略转型，在中国目前的消费能力跟思想的追求、精神追求上来说它会更趋于一些优质的产品、服务或者等等的东西，所以对于我们农村包围城市的第一阶段的战略完成以后，我们开始做人人看得好电影。包括我们希望在多品牌运作，有高端、中端、有大众化的商业的平台形成一些不同市场的需求，包括我们一些全新的服务、装修和各方面的风格回到第二线市场。

可以跟各位前辈探讨一下中国电影的发展历程。从2007年中国票房只有33亿，到2014年的296个亿，到我预计2015年会达到420个亿，基本上每年都有30-40%的增速。我们再看一下中国电影的影院数跟荧幕数的增长情况。

从2009年1687家影院，4000多个荧幕，到2013年4500家影院，18000个荧幕，到2015年上半年截止有7000家影院，27000个荧幕，每年的增长速度也是非常之快。再看一下电影主要发展城市和票房产出城市，最高的是四线城市，它的发展速度非常快，其次是三线，一二线也在发展，但是相比三四线城市是缓慢提升。

包括我们影院到2015年上半年，我们的票房16亿座椅，排名全国第三。从自有的影院投资公司来说，我们是仅次于万达，排名全国第二，但是我们票价是全国最低的，平均33块钱。

我们再看中国电影在国际地位的提升。2014年底中国电影已经有48亿美金，站在整个国际的第二位，2015年上半年也是排名第二，半年时间31亿美金。人均票房数据，中国的人均票放产出是3.5美元，除了印度，我们是最低的，代表我们的发展潜力是非常巨大的。再看观影次数，中国按7亿城市人口来看只有1.19的观影次数，也就是这7亿人每人每年只看了1.19次的电影，北美和韩国都是3.6和4.3。所以我们的发展基数非常大。再看荧幕数的一个产出，我们是33，北美已经110了。

基于电影在中国的发展速度跟发展的不成熟，所以很多人会问中国电影市场会饱和吗？我相信通过这些数据大家可以看到远远没有饱和，我们现在是早上六七点钟的太阳，仅仅开始而已。

我听到很多同行讲电商，很多人也跟我探讨过这个问题，说电商，比如说格瓦拉或者是腾讯、百度等等对我们实体电影院会有什么样的冲击，我们反而认为，因为我们大地影院就是基于数据跟IT行业延伸出来的一个企业。对于我们来说我们非常拥抱互联网对整个行业的贡献，包括家庭影院和视频，我觉得都不会影响影院的一个氛围，因为看电影是群体性的一种观影享受。

未来我相信电影行业会跟更多的商业地产融合，包括我们会建一些以电影为主题的一些电影会所，包括也可以跟各位商家把整个商业街布置成电影有关的一些活动，包括影院配套的后产品，包括一些电影的一个主题文化和活动，包括把电影院做成一个24小时综合娱乐平台，而不是一个电影院等等商业生态圈的概念。我们认为影院跟商业地产是共生共融相濡以沫的，希望在极致体验、会员共享、营销组合、品牌方面大家都可以互相配合。

我也给大家简单介绍一下大地影院，我们是香港的一个上市公司，主要是蓝海控股，主要业务是房地产、IT业务和文化传媒业务。

大地收购了大地唱片，从此开始做文化产业链的布局，包括当时的《同桌的你》《睡在上铺的兄弟》等等都是大地发行的，我们有制作电影的公司，每年会制作2-3部优秀电影，目前布局除了新疆跟青海，我们已经进入了268个城市，1601个项目，稳居中国电影荧幕数的第一，包括我们的一些技术力量，我们有自己的专门技术研究公司，对电影产业里面所有的零配件，还有零件，还有一些软件方面也有200多项的专利，包括我们自己研发的东西，包括我们主题电影院的布置，跟商场跟明星的合作，包括跟业主形成的营销共享，等等。这是我们的三个品牌，Ifree会所是针对高端的商场跟高端的城市去进驻的一个产品，包括我们CC影院、大地影院，这三个品牌做到整个市场的布局。

我就分享到这里，谢谢大家。

主持人：谢谢徐先生的分享，我们希望商业地产在未来也可以和电影产业寻求更多的合作和发展之路。接下来有请的演讲嘉宾是搜易贷（北京）金融信息服务有限公司COO蒋轩先生，他带来的演讲题目是《房地产+互联网金融之实践与展望》，掌声有请。

蒋轩：非常感谢。在座都是地产行业的前辈，我对地产来讲是一个新人。我2004年进入互联网行业工作，在阿里巴巴和百度工作，在阿里巴巴大概有六七年时间。我是2012年投身这个创业，是在去年我们和搜狐一块创办了搜易贷这个公司，搜易贷这个公司应该是目前P2P领域，目前来看应该算是做的非常好的一家公司，非常有特色，我们基本是在房产领域做了一些创新的互联网金融项目。

现在“互联网+”非常活跃，而且对于地产企业来讲通过互联网新的渠道，开创新的融资方式，这应该是大家非常感兴趣的话题，而且我们在这里面做了一些比较成功的实践。今天跟大家分享的我们的几个项目在成都都有落地，比如我们跟银泰在成都银泰中心发行了1.6亿总额的互联网金融产品，下面跟大家分享一下。

讲到互联网金融相信大家都是比较屌丝的，因为实际上对我们面临的用户实际上大部分都不是那种所谓的传统高端理财的高净值人群，我们面对的就是普通的，平时用QQ、微信、玩游戏的非常接地气的用户，所以说对于他们来讲他们投资金额是非常有限的。

我们的数据表明，投资者第一单投资也就几千块钱，累计下来平均投资额也就两三万块钱，这些投资者面对的投资渠道是非常有限的，基本也就是活期定期加上余额宝，今年上半年可能会炒股，下半年可能不会往股市进。他们也希望像高净值人群一样享受一些收益相对比较高，相对比较稳定，相对比较放心的投资渠道，例如信托这种，我们知道信托很多其实就是房地产的融资。

我们为什么要选择房地产？很多P2P做的是传统的民间贷，个人抵押贷，个人信用贷，我们为什么会去在个人的资产以外去跟高大上的房地产企业之间做创新呢？因为我们实际上看到了，随着中国房地产增速放缓，我们看到了房地产企业还是面临了融资的问题，比如像商业地产，普通的购物中心像综合体专业，它的投资规模和回报期都会很长，所以大家对融资途径、融资效率也有一些压力。

所以大家希望开拓一些新的投资渠道，不再去依赖比较传统的银行信贷产品或者金融产品，这也是为什么互联网金融和瑞斯这种基金能够在现在非常受追捧的原因。

实际上我们总结了一下，这是我们已经发行的和银泰合作的，以及跟泰合正在合作的房地产的互联网的保理项目的特征，我们为企业量身订制，我们捆绑实质性交易，实际是我是直接把底层资产和千千万万互联网小散户的投资资金直接对接，让大家知道资金流向去了哪里干了什么，对自己的回报完全的认识。再就是采用保理的专业理财结构，这样相对来说是非常有吸引力的一个优势。

资金使用灵活就不用多说了，效率肯定是互联网金融需要解决的问题，我们的资金肯定不会那么便宜，但是为什么这么多的企业还是愿意跟我们合作，灵活性就是他们所看重的。

这是我们实际操作的数据，我们跟银泰做了两笔，杭州银泰城我们发行了1.2亿的商业商铺保理的项目，成都的银泰中心1.6亿购房分期保理项目，周期都是在一个月以内。我们网站上正在发行跟泰和按揭款保理项目，总共规模也是1.2亿。我们前后从立项到上线就用了十天的时间，这是传统银行和信托公司所不能比的。

我们的资金非常快，我们现在平台每天供给资金量可以到达4千万到5千万的量级，即便是1个亿以上大的项目我们只需要用两到三天的时间就可以完成放款。这个是我们资金这个层面我们对他的帮助。

另外，我们的用户投资非常分散，这么大的体量就会有一个非常大规模的用户群会去看去了解，实际上对这个品牌本身也是一个很好的宣传，这是我们第一期杭州银泰城发售期间的会员浏览的数据，基本我们覆盖的人群和阅读量还是非常可观的，对银泰购物中心也是很好的宣传。我们创新的做法也是在互联网金融业内和地产业内都关注的，很多媒体都会去看，都会去研究，都会去报告，这对我们的合作方的品牌曝光也是非常有好处的。

这是我们未来的愿景，实际上我们最开始跟搜狐焦点合作一些简单的用户购房的产品，比如首贷，我们跟开发商聊天，我们发现开发商的资金需求还是很复杂的，我们之前觉得开发商拿地、建楼、销售也就结束了，实际上我们后来发现这个链条很长，从拿地建设到预售，到销售完毕，实际上这个持续的时间很长。还有各种各样的金融行业的资金需求，有一些对互联网金融来讲介入的空间比较小，但是我们发现有很多地方还是有一些机会去做。

我们觉得我们应该在保理项目上我们会积累更多的经验，然后会跟更多的对互联网感兴趣，在这些链条当中去找到更多可以创新可以借鉴的东西。比如我们的租金宝产品就是把商铺未来一年的租金收益权进行打包，然后直接在互联网上对接，我们未来也会把物业增值考虑进去，所以其实创新点有很多未来可以去完善的地方。

我们搜易贷的一个简单介绍，是搜狐下的一个互联网金融板块，目前我们主要做的是房地产和汽车零售两个领域的融资需求。这是我们对于理财的产品，我们现在通过工具，比如定期、活期这种投资工具，也可以把资金成本降低到8-9%，可以和银行系竞争的利率水平。

我们现在已经超过一百万用户，这个用户体量来讲对于整个互联网用户真的还是沧海一粟，不值一提，我们预计明年会保持一个非常高速的增长，明年会到千万级用户，这样的话我们的融资的能力是非常非常大的，我们就可以去支撑更大体量的融资的项目。

主要就是这些，谢谢大家！

主持人：非常感谢江总的分享，我们看到互联网产品的效率是值得我们关注的，也希望在寻求融资渠道的一些房产商能够多多关注这方面。那接下来的演讲内容还是关于金融方面，有请永正资本总裁王威先生，他的题目是《转型之路：共创金融房地产企业》。

王威：大家好，非常荣幸有机会在这里跟大家分享我们近些年做的关于房地产行业战略、商业模式转型的一些思考。我之前在华润做了很多年，我们积累了大量的房地产的经验，包括瑞斯。今天跟我们讲讲我们的思考，跟大家做一个交流。

大的环境我不讲了，包括贾院长和众多同行讲了很多的行业，总体行业的变革和变化非常清楚。就是从大的格局来讲开发类、销售类市场萎缩可以说是确定的。如果我们把政府卖的地，开发商已经拿的地，把这些地全部变成房子，包括近20年房地产积累的存量房子，这个量可能是非常巨大的，有可能已经满足了13亿人的需求。换句话说，再拿新地，或者说行业再投资再扩大的风险是比较高的。

去年开始整个行业都在讨论，如果开发、销售业务萎缩的话这个行业怎么办？

我们简单来说有几点，我认为很多企业已经在发生的去地产化，房地产业和其他行业是一样的都有库存过剩，所以要去库存，尤其在三四线城市。那么去库存的第二个含义就是要去产能，去产能的意思就是行业里边的开发商的数量会减少，甚至从业人员都会减少，跟钢铁是一个意思，首先是去库存，然后是去产能，去产能就意味着很多企业会离开这个行业。包括今天很多地产上市公司都在转型，很多转型很成功，转型做文化，转型做体育等等。

我们分成四个现象的话，一是分成销售型物业和综合性开发商，综合性开发商是既做销售也做持有的，比如中粮地产、华润、万达。那么其他开发商，包括万科在内的众多开发商还仅仅是做销售物业，持有型物业刚刚起步。

从资金来源来说也可以分成两项，一个是纯粹自有资金，还有就是除了自有资金，还有大量的股权基金的钱，银行贷款任何一个企业都会用。

按照这个划分，2010年之前很明显，用自己的钱，这是90%的地产开发商在做的事情，只有少数人，万达、华润、中粮这三家大企业。销售型地，这是所有企业都会做的事情，2010年之后开始，除了自己的钱，还做股权类基金，我说的是股权融资，不是说债权，借钱都会借。

未来会往哪方向走？我认为未来都会往第四象限走，这个过程当中当然能解决很多问题，如果我们要做股权类基金，我们应该如何做，这是我们要解决的问题。除了我们的业务模式，我们的管控体系也在改变，这是管理层需要改变的。

未来包括万达在内的，包括华润，包括中粮，华润和中粮都是我们的客户，我们和高层都做过深入探讨，都会往第四象限走。包括万达搞的互联网金融众筹，就是往第四象限走。万达创新了很好的路，我希望它很成功，它成功了意味着我们在座各位都能够利用它的模式，众筹如果很成功那就是走的美国和新加坡的模式，就是在第四象限的模式，那样是如虎添翼的。

所谓的轻资产一定是跟休闲相结合的，对于地产开发商而言就是拿地盖房子卖地，我们说的轻资产是大量持有物业，包括综合体，能拿在自己手里收租才是轻资产的概念。我认为未来的还有持有跟销售之间如何平衡的问题，我们把世界上的一些模式进行了深入分析，但是细节没有办法给大家讲太多。

这是我们讲的凯德模式，我是2006年到2011年在凯德商用做了五年多，凯德的CEO是我的直接领导，所以我们很深入的体会到了这一点。基本模式就是一个上市公司会发起设立私募基金，这个私募基金的特点是凯德会出资，凯德的私募基金出资比一般比较高。

刚刚有嘉宾提到瑞斯，我们06年做了瑞斯，我比较幸运成了中国最早有瑞斯实操经验的人，我们到瑞斯阶段就可以退出。凯德作为整个链条里的主导和核心环节，从头到尾都是由你来管理和控制、经营，你中间阶段除了你作为投资者你投1块钱能赚利润之外，作为基金管理者，你还做开发管理者，有大量的管理费收入。凯德现在有将近500亿美金的管理资产，自己还有1千多亿人民币，总共四五千亿资产，这是非常稳定的生意模式。时间关系没有办法给大家详细讲。

资产管理，万达未来的重中之重，最大的挑战是资产管理，如果要真的走向轻资产化，除了金融平台解决，最核心的问题是资产管理的问题，如果资产不挣钱，没有人投你的重资产，所有人都想做轻资产，谁投重资产？如果是基于你现在收益够不够高，如果算下来可能还低于成本，你再轻也是赔钱的，因为你资产架构没有做上去。

资产管理的概念比较新，但是我们我们用这两点反复跟行业聊，总体而言这个逐渐成为常识和共识。凯德这样的公司做的工作，吸引了几百亿美金的资产，作为全亚洲或者全世界开发公司做金融的标杆，一个基石是在资产管理上，就是资产收益高，给投资者持续不断的回报，这是根本，这是基础。资产管理一定要平衡好收益、租金和前面利润方面的指标，还有出租率等等。

我想用金融房地产的模式表达凯德模式，不是说房地产金融，房地产金融是指做瑞斯或者基金，金融房地产是指一个战略。大家转型不要忽略管控体系的转型，从传统的以自有资金做开发业务和销售管控升级到你真正能够类似金融房地产模式，你能够支撑持有型物业，除了用自己的钱还可以用基金的钱，这是非常不同的。

这是我们做的和简单介绍，关键是下面这张图，我们对金融行业的理解，这个理解就是房地产价值链，左边这个圈，从土地开发、销售、运营，2010年之前只有三家，万达、华润因为运营做得好，其他的大多数是买地、盖楼、卖楼。要真正做成综合的开发商，像凯德的综合性开发商，私募基金加上瑞斯，加上上市公司，这是一个完整的平台，这是更大的挑战。

中国的企业，我认为在逐渐往这个方向走，华润金融业做得不错，所以很有机会把金融嫁接进来，包括万达在做互联网金融等等，也是在往这方面做。资本平台必须是你自己的资本平台，不能说你跟人家合作，那这就不叫做金融房地产企业，因为不是你的，你只是搞了合资公司，要变成你自己的，凯德的金融是凯德的，是它的基金，它的瑞斯。

这是我要跟大家分享的转型之路，但是我认为这是很重要的一条路，甚至可能对大多数开发商而言是主要的路。

谢谢大家！

主持人：谢谢王先生的演讲。接下来的时间是圆桌主题对话环节，也是非常精彩的环节。我们看到房地产在转型发展过程当中，现在的房产商无论是投资还是拿地都变得更加精神，如何让成都这样的城市在这样的环境当中站上风口，我们看到成都有出色的政策环境、经济基础和区域优势，那接下来的房地产市场会朝什么方向发展，针对我们今天刚开始论坛提到的一些问题，比如说成都作为第四城的机会，“互联网+”以及金融创新和万众创业潮等等的话题。

接下来的对话环节将为大家精彩呈现，时间交给下面的主持人，我们成都商报编委蔡军先生，同时有请参与嘉宾：

成都协信置业有限公司董事长顾修铭先生

碧桂园集团四川区域副总裁王维达先生

成都市莱蒙商业管理有限公司总经理周颖女士

中粮地产成都公司商业管理部负责人吴新艳女士

盛世神州投资基金管理（北京）股份有限公司首席技术官王战信先生

长富汇银投资基金管理（北京）有限公司副总裁周竑先生

戴德梁行房地产咨询(成都)有限公司总经理巫保民先生

合富辉煌（中国）四川公司执行总经理郑旭川先生

成都世联兴业房地产顾问有限公司总经理石学文先生

四川搜淘网络科技有限公司总裁晏利庭先生

蔡军：我们今天台上坐的除了我大概有9个人，我们这个圆桌会议有四个分论题，我看了一下我们这九个人，几位嘉宾有做投资的，有房地产服务业，还有做商业地产的。这个分论题，时间非常宝贵，我想我们来自四个方面的嘉宾我们分别就这四个论题谈一下。

第一个分论题是创新活法，去库存中的成都楼市。我想请碧桂园的王总，因为成都人民期待你已经很久了，近十年来碧桂园想来几次，但是没有来。有的说房地产进入了半程，碧桂园这时候进入成都，你们有什么不一样的活法？

王维达：碧桂园加大了在四川的投资力度，今年6月份我们首进成都，在成都金牛区落地一个项目，叫碧桂园城市花园，在12月份会和成都市面亮相。刚刚蔡总问到为什么现在这样的行情下碧桂园进入成都，大家认为这个市场在下行，在收缩，为什么我们还在积极扩张，我想大致讲一下背景。从碧桂园发展历程来讲，我们一直在专注住宅地产，多元化的尝试没有大规模铺开，我们的发展是比较良性的。讲到成都库存的情况，我发现一个特别有意思的数据，我发现一个特别好的等差数列。我发现成都从五个纬度，从主城区的住宅到大成都住宅，再到成都的公寓、写字楼和商业，主城区的去库存要十个月，我们认为没有问题，大成都的住宅需要20个月，公寓大概需要40个月，写字楼需要60个月，商业的需要80个月，我们认为成都主城区去库存化比较好，我们就进入成都主城区。我们碧桂园在三四线也在积极拓展，比如成都郊区的一些大的项目，现在也在积极进展。

蔡军：现在有请协信地产的顾修铭先生，协信是重庆的房地产企业，在成都规模不是很大，请顾总分享一下协信的特色，现在我们怎么在分化市场当中找到我们的生存发展路径。

顾修铭：今天非常有幸参加这个会议，确实协信的规模和碧桂园比起来相对比较小，但是协信是比较有特色的公司，从重庆起家，我们是地产商当中比较多元化的企业，我们除了住宅这块以外我们商业也有比较核心的竞争力，因为重庆几个大购物中心基本都是我们建的。我们对市场也做了一些分析，我们的商业，包括星光168，到星光时代，到星光电力，我们的绩效起码在重庆比竞争者高出2倍，我们这块做得比较精。

同时我们自己做产业地产，我们也有非常成功的一些案例，包括重庆总部城项目。在成都这个市场，以前市场相对比较好的时候我们没有把成都市场太看重，算账的时候老觉得算不过来，所以贻误战机，后来发现成都比我们算账的情况要好，到了今天市场情况又发生了变化，这个账算不过来了。

我们尴尬的地方，我们在重庆也好，包括我们在上海做的商业地产项目都非常成功。从今年以来，我们在上海市场上，我们的两个项目在上海都卖得非常好，一个项目紧挨着政府主导的另一个项目，他们的商场交给我们运营。我们在成都这个优势有点不敢发挥，成都的商业地产是全国第一的重灾区，所以这块我们就在成都感觉比较吃力。现在住宅这块，各位同行都清楚，成都拍地也比较多，上周有块地，一个5千多，一个4千多，售价也就七八千的水平，你土地成本占总销售价格里的比例已经超过一线城市，房产公司就不赚钱。我们在成都面临的情况让我们很痛苦，让我们不知道该如何发力，所以今天也是抱着学习的态度听同行的意见，希望对我们下一步有所帮助。

蔡军：我相信台上台下的人都比较困惑，我们就是困惑的人在一起探讨一下。现在说房地产困惑，可能商业困惑大于住宅困惑，今年成都的零售卖场都没有增长，而且到现在为止我知道大概成都市的各个区市县的社会消费品零售总额指标没有完成，成都还有这么大存量的商业房地产，还有正在建的，像这个行业我不知道在困惑里面，莱蒙的周总能不能给我们带来一点希望的曙光。

周颖：莱蒙是在香港上市的一家公司，我们从开发到商业管理、商业运营到物业管理都有涉及，我们主要是在深圳、天津、南京、南昌、成都、上海都有项目。就商业这块，莱蒙的时间做得很长，但是它的项目数量开发是不够的，速度不是很快。

莱蒙有一个企业宗旨，深耕和注重品质。在成都南二环四段红牌楼商圈内，我们是14万方，里面有四栋甲级写字楼，有7千方情景商街，有3.1万方的集中商业。说到商业的困惑，我就讲一下我们商业地产的转型跟升级。同行可能有知道的，就是在莱蒙商业项目之前是我们的一个关联企业，天宏百货，莱蒙也是天宏的大股东，去年3月开业，到今年6月因为百货行业的发展，也立足于企业高层对于行业发展趋势的思考，所以我们对这个项目做了改造升级，我们天宏就退出了莱蒙都会，由莱蒙自己接管打造社区型的购物中心，主要是针对3.1万方的集中商业。成都的节奏是比较慢的，在全国都是有名的休闲和适宜人居的城市，所以作为莱蒙我们在二环位置，本来体量也不大，我们很坚定的做社区商业。我们地下一层是超市，地面是1到6层主要是以体验业态为主，有餐饮、娱乐，还有儿童主题乐园，包括零售。1、2层还是生活配套跟快时尚，所以我觉得做社区商业来讲，可能它的黏度会更高一些，也对它的精度，跟专业的细分和要求也会更高一些。所以我们也希望能够在今年年底把莱蒙都会这个购物中心能够精彩的呈现给成都的人民，谢谢。

蔡军：中粮在成都和北京都很成功，吴总你们这边有丰富的经验和资源，在成都大跃城这个项目上有什么创新的做法？

吴新艳：成都在建的商业体量是全国第二的，今年的商业体量在全国是排第一的。大跃城是中粮之地的商业品牌，是全国排名前三的购物中心品牌。大跃城核心竞争力是会员体系，前几年是流量取胜，现在我们转向了商业运营的本质。现在大跃城从业态规划是求稳的规划，但是在其他娱乐业和餐饮业和休闲业上面，包括零售，我们会引进一些创新的平台和业态。

现在是万众创新，我们现在为了抵制购物中心同质化的形式，我们会在每个购物中心里面设多条创新街区，购物中心街区化也是我们的方向。中粮基于商业的战略思考，中粮地产是上市公司，房地产开发实际是轻资产的，但是对中粮来说我们做购物中心是重的，因为投资汇报期很长，20-30年这样的投资汇报周期，中粮地产致力于轻资产的商业运作。中粮地产在成都公司拥有15万平方米的轻资产商业体，我们说轻资产实际是出售型的商业，面对整个成都市场将近80个月的商业地产去库存化周期，我们怎么轻资产化，这是我们目前正在考虑的方向。现在整个市场的回报，客户回报期望值是8%，但是换算成租售比是1比150，实际上市场上面最长的租售比，实际的租售比只能达到1比300，所以租金和售价倒挂非常严峻。怎么做轻资产，我们也在跟金融同行和互联网企业都在探讨。刚才做资本运作的老总说过，我们要做瑞斯，我们要做轻资产运作的话，一定这个产品是有价值的，是有增值空间的，如果在这种市场上面租金跟售价是倒置的情况下，我们怎么运作也需要探讨。中粮做强房地产开发的同时，我们觉得中粮地产这个板块一定要做好服务，我们要从房地产商转变为服务商，只要服务做好了，客户需求得到更高的满足，你的房子才能卖出去，你的商铺才能卖出去，是这样的。

蔡军：前两天我跟明宇酒店负责人在聊，他就非常羡慕像中粮保利这种央企融资渠道多，成本也低，现在房地产企业，包括本地知名的房地产企业在资金方面都成本多高。台上有两位基金管理公司的，一个是成都盛世神州的王总，一个是长富的周总，你们能不能跟我们分享一下？

王战信：盛世神州目前的规模60多亿，神州海外有5-6亿美金。刚才确实说到了一个问题，我们在美国投资的时候，它的租售比是很稳定的，8%的物业，但是同时可以提供65%的贷款，我们可能要35%的本金，65%的贷款利息多少呢？15年2.5%，所以在中国持有商业很大的问题就是刚才周总说的租售比的问题，以前的时候人们都是通过这种理念把地产卖给老百姓，老百姓没有赚到钱，老百姓没有赚到钱肯定时间长了不会再买了。中小企业的融资确实很困难，原因很简单，银行、信托，包括基金或者基金管理公司不良的都在房地产，这种情况下库存这么大，银行、信托、基金对房地产的投向上面都是倾向大企业，所以中小企业融资成本自然就很高。

我们现在目前的模式，如果是中小企业的话，奉劝还是和大的企业合作开发，用品牌的价值来运营企业，这样可以吸引金融企业给你钱，另外合作之后的售价也比自己做卖得高，这可能能解决中小企业的问题，就是之前说的并购，大企业吃小企业。现在大部分企业都很缺钱，这是实情，你首付3万，还要分期，如果房价上涨的时候首付的人会还，如降了人家不还了，这时候银行不良贷款又出来了，所以这种情况下可能还是看人口和市场。目前比较好的是北上广深，短时间最好，因为它还有人口支持，包括成都和西安这种二线城市分化非常严重。很多项目是很难出手的，就是可能需要分化，包括城市和地区的分化。如果有优秀的土地，企业还是可以用股权的模式对项目操作，我们资金池也是可以配资的，甚至股权合作都是可以的。

周竑：我们长富汇银是专注地产投资的公司。刚才主持人讲创新，其实现在地产行业有几种新常态，包括资本行业的新常态，包括大家都是在从重资产在想着通过创新的方式往轻资产变，其实从大项目、精品项目转型，想着从大商业的运营项目向精品化的社区商业、特色商业、体量化商业，还有很多商业类型转型，其实大家都发现一个问题，其实现在的投资项目的属性已经从大在慢慢往小变化，这就是有一个趋势。就是大开发上加大资本的模式慢慢的在被精品项目、精品团队加专业资本，在慢慢被挑战。

大家都说现在是一个互联网的时代，其实互联网影响的行业有很多，它的影响就是吊丝可以挑战土豪的，不知名的公司就可以挑战在这个领域的曾经的龙头老大。为什么？因为他更把握住客户的需求，尤其在现在这种新常态下成都也在讲去库存的概念，商业体量特别大，这样的情况下就看谁知道能够把握住客户的需求。其实互联网思维的核心就是对客户需求的重视，这就是我所说的极客精神。

回到资本的领域来讲，其实成都作为一个西部城市一直跟北上广深，跟东部长三角珠三角城市来讲，其实在资本配置之前，由于资本配置的不均衡，其实对成都的发展，对西部的发展带来了比较大的瓶颈。但是这个时代，刚才有各位嘉宾讲到地产金融化，其实地产下一步必然是金融化，但是金融化的突破口一定是在互联网。所以说互联网作为一种工具是能让我们更快更好地找到所需要的资源，找到所需要的客户。成都人非常有创新，我也算半个成都人，我真的觉得成都的创新能力非常强。如果成都人能够在这种吊丝挑战土豪的时代，开发出满足成都本土特色的，满足成都本土客户需求的地产项目，再对应专业的资本，这种案例会非常漂亮，我们也在寻找和期待在成都有这样的项目。我们长富汇银作为大资管时代的基金来说，在管理规模上几十亿，也是吊丝，我们作为金融吊丝也在找地产吊丝，谢谢大家！

蔡军：最后一个议题，房地产如何谈互联网，没有发言的嘉宾都是房地产媒体，有戴德梁行的巫总，合富辉煌的郑总，世联的石总，还有搜淘公司的晏总。晏总你先讲一下房地产行业怎么加互联网？

晏利庭：感谢蔡总，也感谢观点和成都商报把我们博鳌论坛分论坛带到成都，为成都的地产界献上了一场很好的思想盛宴，非常感谢。

刚才蔡总讲的话题，房地产如何加互联网，这个话题非常大，讲几天都讲不透。我很有幸作为房地产互联网公司的代表，我们一直在致力于研究这些方面的做法，或者我们在这过程中在摸索和实践。

我想今天讲几个点，现在房地产的阶段大家都有共识，从最早的制造业的属性现在已经过渡到了服务业的属性。因为第一阶段靠简单的生产房子、卖房子，这个阶段，现在这个商业模式已经难以持续了。现在我们怎么去把服务业的属性发挥出来？然后去创造出新的需求，找到新的房地产盈利的增长点，这是我们需要面对的或者需要解决的。这个过程当中确实是可以通过加互联网也好，或者“互联网+”也好，去解决这些问题。怎么解决？现在移动互联网跟PC时代不一样，PC时代是信息为王，移动互联网是连接人连接服务，我觉得房地产过渡到现在的服务业属性加上互联网这是非常好的契合点。

这个过程当中应该有三个环节，第一个环节是销售环节，不管是制造业还是服务业，销售还是最基础的，销售环节、交易环节怎么跟互联网结合，咱们通过互联网方式快速、高效解决，或者低成本解决销售的问题，中间的空间也非常大，相信我们在座的这些服务业，包括刚才蔡总说的媒体也好、代理也好、中介公司也好，等等都是在这个领域这个环节我们去创造价值，或者有一些新的想象空间，这是其中的一个环节。第二个环节就是房子卖完以后，它的运营与管理。第三，刚才有老总说运营管理和资产管理。我认为房地产大概是这三个环节，一个是销售，一个是运营管理，一个是资产管理。

刚才碧桂园老总讲的成都的去库存的时间很有意思。我们运营商加上互联网思维我们是能创造很多需求的，我想去库存周期是可以降低的。比如滴滴打车通过互联网的工具和技术，互联网最重要的是创造新的需求，这是增量市场，不像很多传统领域在存量市场竞争，它的空间就很小。我们能不能通过互联网工具、互联网思维创造出更多的需求，创造出更多新的增量解决库存的问题。比如公寓，大家做得不错的比如涂家、优客逸家，它就是把住宅或者说公寓通过互联网的方式来创造出新的需求，然后在这过程中创造新的机会。

成都的写字楼很过剩，我昨天晚上从深圳回来，深圳写字楼的数据，大概有1亿平米的量，包括现在在建的，包括已经在运营的，还有未来3-5年要呈现出来的约有1亿的量，这个量比成都的量大很多，当然深圳的经济发展比成都更加先进或者发达。但是我觉得成都的写字楼，我们作为开发商来说都能卖掉或者不好卖，我们是不是可以想办法，现在讲“大众创业、万众创新”，创业在成都也是非常好的阶段，我们能不能通过不管卖或者不卖，我们能不能说一些服务，把入驻写字楼的企业服务更好，我们再创造新的需求，通过互联网也能解决很多问题。商业地产刚才说80个月去库存化，我们结合互联网工具，结合运营管理和资产管理把服务做好，创造出新的需求，这也是房地产加互联网的核心。

这是我的基本观点，谢谢大家！

巫保民：整个市场我们碰到了很多困难，但是也有很大的机会。戴德梁行93年开始进入中国到现在20年，已经变成中国顶尖的领先房地产顾问公司，我们也在变化，过去六个月我们把欧美最大的房地产咨询公司合并了，现在应该是全球最大的房地产咨询公司，我们把我们的效率也提高了，这也是适应市场变化做的全球调整。

我们现在互联网和O2O这些东西可以放在房地产的每个环节，但是我认为房地产还是传统的行业，这个是实体的东西改变不了的，完全是需要体验的，需要人居住的，我觉得O2O只是一个手段，让你更有效体验，O2O只是一个工具，并不能颠覆实体行业，房地产不可能被O2O颠覆，只是可以把房地产运营得更好。在我们营销环节也有很多，通过互联网营销，这也能帮助我们去库存，但是不是救命稻草。最后的运营管理，比如产生的数据，将来有数据交易中心就非常有用。

蔡军：郑总你怎么看房地产加互联网。

郑旭川：合富辉煌涉及房地产和互联网领域比较早，我们现在在探讨通过互联网的手段增加渠道来访，互联网是工具，但它并不是颠覆传统服务行业的根本。

接下来的观点谨代表个人观点，不代表合富辉煌的观点，说一下我对成都目前现状的看法。互联网现在更加多的变成利益的输送口，我说的是部分渠道电商灰色利益的输送口。

怎么讲？打着互联网的旗号，但事实在在并没有带来实实在在的增量，只是在周边片区进行直接的截流，这样的截流带给开发商2-3%甚至更高的营销利润的支出，这样的部分，他们的概念是什么？现在只要我把客户给了，至于你能不能成交我不管，这样就变相削弱了房地产代理专业性的输出，这是营销策划行业面临的现状。无论开发商也好，市场认可也好，互联网的概念过分放大，使得一些灰色的不大好的行为有机可乘，我们现在市场上无论是机构也好，或者房地产开发上也好都会发现专业的房地产的策划人员的素质断层相当厉害，这也是这样的现状下面产生的附加产物。所以我希望在未来，我们在谈房地产加互联网的时候更加客观更加理性。房地产加互联网这是一个趋势没错，这个趋势能为客户体验带来更好的帮助这也没错，但是我们要清楚辨识中间的灰色利益，不要什么都做“互联网+”。

蔡军：现在确实这个时代变化太大，我感觉脚下没有一块能踩着不动的地盘，每个行业都是这样。这个时代确实变革太快，泥沙俱下，这也非常考验我们的学习能力和判断能力。其实如果我们能看古今中外的历史，历朝历代很多帝王的兴起和衰落，其实我的体会，他是不是看懂了时代机遇，是不是能抓住时代机遇，这是最重要的。我看昨天习总书记访美，接受华尔街书面专访时讲了一句话，第一是承认当前中国经济有下行的压力，第二也说这是前进中的问题，这个话听起来很官方，实际上我个人是比较认同的，我们这个时代的房地产行业，包括围绕金融和房地产服务业都有很大的进步和发展，当然由于发展太快我们眼花缭乱，也有很多困惑。今天我们有限的时间里，各位嘉宾没有做到畅所欲言，我们剩下的很多话题，我们很多的思考，还没有跟在座继续下去，如果大家有观点，可以跟观点网和成都商报互动。谢谢各位嘉宾。

主持人：感谢以上嘉宾的分享，接下来的时间我们要移步用餐。