2015博鳌房地产论坛主题论坛：后规模时代的房地产

来源: [观点网] 时间: 2015-08-12 16:33

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2015年房地产市场在调整中走向变轨，当固化的规模数字不再成为企业的最大追求，整合大潮与行业分化来袭。

主持人：亲爱的朋友们，大家下午好！经过短暂的休息之后，我们要马上开始今天下午的第二场主题论坛。

2015年房地产市场在调整中走向变轨，当固化的规模数字不再成为企业的最大追求，整合大潮与行业分化来袭。

各位来宾，本会场今天下午第二场主题论坛的主题是：后规模时代的房地产

首先开始的同样是演讲环节，下一位演讲嘉宾大家肯定都已经是非常熟悉的，有请：中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮先生

陈淮先生的演讲题目是：模式革新房地产市场的变与不变。有请陈淮先生

陈淮：我们在2015年以来，房地产市场的不变和过去几年一样，一个是我们还需要盖更多的房子，这件事没有疑议，不要说中国的房地产业已经到了崩盘的阶段了，已经要断崖式下跌，那些以为每户城镇居民都将有7套以上住房的设想，那都是假定中国城镇人口在可以预期的过程中要死6/7，那是实际上绝无可能发生的事，别拿独生子女的故事来忽悠我们。这是第一个不变。第二个不变，我们的开发企业在过去一年中面对市场政策、消费者群体等诸多的风云变幻，继续自己的坚守。房地产业仍然在不断地进化过程中。为我们的经济增长，为老百姓住房改善贡献着自己的一份力量。第三个不变，中国的房地产业所提供的产品，它们的质量以及宜居性，以及共享资源，以及和市场对接的程度越来越提高，受到消费者欢迎的程度也越来越提高。这些年大家直觉中可以感到，那些抱怨开发商提供的产品过于伪劣，或者说开发商跑路的不是说没有，但是总体来说这个行业的信用、声誉已经在明显的改善。第四个不变，消费者希望成为有产者的想法没有变，我们在过去30年，我们每一个成员都是无产者，没有谁家有资产，那时候我们提倡的价值观是越穷越光荣，谁家有房产，那是社会的敌人，是打倒的对象，得施以无产阶级专政的铁拳，叫你永世不得翻身。而今天人们群众对房子的热情不仅仅是改善住房条件的客观要求，而且是迫切希望成为有产一族，这样一个社会经济发展过程中的必然趋势，这个趋势没有任何的削弱，反而在不断地增强。

如果说有什么变化的话，我们大约可以从以下四个方面来概括。第一，在过去一年中，不论是开发商的投资规模，还是投资增长速度，与2013年以前的10年相比，始终处在一个低位增长，甚至是一定的底谷，这表现为大家对于在大中小城市的选择，对于规模的进一步扩张，对于风险的承受的判断，现在都还有一定的疑虑，这也是我们和整个国民经济2014年以来经济增速下行，特别是2015年以来风险不断加大，大家的谨慎心态密切相关的。因此第一个变化是开发商的投资规模和投资增速在过去一年没有明显改善，甚至还有进一步萎缩的局面。

第二个，我们的产品结构、投资结构也有了明显的改变。从2014年很多企业转而做商业地产、城市综合体遍地开花，到2015年第二季度，特别是现在进入第三季度以来，人们对商业地产及大规模综合体的发展又表现出相当的疑虑。刚才我们讨论旅游地产，或者叫度假地产，或者叫其它，也就是说人们对多元化的房地产开发，在表现出兴趣的同时，市场也在进行残酷的新一轮的优化选择。

第三，在2014年一些企业退出大城市，进入二三线、三四线城市，但从总体上看，2015年，三四线城市的去化速度远不如那么理想，而一线城市，特别是沿海超大规模城市，他们的市场恢复从目前看是呈现一个良好的态势，因此城市结构中的选择、区域选择现在看起来也处在一个反复交替的变化过程中。

第四，我们对政策的预期还在稳定变化。直到最近，这一周来，媒体也在热炒一些不着边的话，比如说房产税会导致房价跌还是不跌，像这种话题都是炒烂了的烂饭，根本不着边际的说法。

我们大约的说变化和不变，其实都是中国城镇化历史进程中一个必然的趋势，我刚才看到一个帖子，它讲得很有趣，它说公务员生涯和坐公共汽车是差不多的，起点和终点是非常明确的，但是中途是未知数。我们房地产的市场也是一样的，起点和终点是非常明确的事情，但中间有什么变化还是不确定的。很多人说我们的市场中影响市场发展的，除了供给和需求、资金、土地之外，从政策层面上有哪些新的取向可供我们参考呢？我想也有四个方面。

第一，实际上不是从2014、2015年，而是从2013年以来，直接针对房地产的政策几乎是没有的。如果说有什么政策出现的话，只是对上一届政府十年调控过度的行政干预的政策退出。2013、2014年以及2015年上半年是一个前期过度干预的行政措施逐步退出的政策变化。从来没有建设部或者国务院发一个文件说取消限购，都是各地政府陆续的审时度势、区别化的取消限购措施，现在还只有四个城市没有取消限购，但是也根据自己的城市变化提出了一些新的思考。

第二，城市结构的调整，实际上这个趋势从2013年11月国务院发布了十八届三中全会，以及到2014年的国家新型城镇化规划以及到2015年的政府工作报告都明确提出，在今后一段时间要严控，一段时间是一个相当长的发展时间，至少是10年、20年，要严控少数特大和超大人口城市的规模，中国城镇化的重心在中等规模城市和县城、中心镇，依我看首先在中等规模城市。我们目前核心市区不是行政下去，人口超过1000万的有7座，人口在1000万到500万的有10座，这17座城市，今后是要严格控制他们的进一步扩张和人口过度涌入，又要让更多人住到城里来，完成中国的历史性的城镇化转折，又不让住在沿海少数特大城市中，发展包括2/3以上的省会城市，以及绝大部分地市级中心城市，实现规模扩张，提高他们的竞争力，完善基础设施，已经是一个必然。因此在今后10到20年的时间里，缩小与超大城市的差距，完善基础设施，这是其中应有之意。

第三，希望我们的企业家注意到一个重要的事实，从去年起，特别是上个月国务院也做了一个重要的决定，就是在城市中政府要大力投资发展综合市政管廊，以及快速轨道交通等立体交通体系，这意味着提高城市化发展质量，提供更优质的公共产品是政府在未来一段时间城市化中的重心所在。请注意，地下市政管廊建设的投资恐怕是一个天文数字，不是4万亿或者8万亿能够概括的，但是它是我们城市化、现代化进程中不可或缺的一项工作。大家在预期房价变化和需求的过程中应当考虑到，其实影响房价的很重要的一个因素并不是开发商买这块地花了多少钱，以及开发商盖这个房子花了多少钱，而是开发商盖好房子以后，在窗户以外，有没有人继续往这个区域内投入，比如说修地铁，增加绿化，完善基础设施，增设医疗、教育、商业等优质资源的投入，这叫级差地租理论，而且不是我发的，如果大家打算批判我，先得整明白了，他是一个姓马的老头说的，他叫马克思。

我们注意到，在未来一段时间内，政府以综合性市政管廊为代表，以及我们2/3以上的省会城市都在挖地铁，包括北京、上海还再继续的延长自己的地铁和城轨线路，这样一个城市综合质量的提高，对我们的房地产市场的分布，以及它的房价恐怕影响是一个正效应。

第四，在未来一段时间内，关于中国国民经济可能处于被通缩，而采取更加积极的货币政策的预期越来越强烈，大家可能听说昨天到今天，人民币相对于美元来说有一个比较大的一次性的大贬值，很多媒体都在讨论，专家都在议论它意味着什么。其实中国的人民币面对的汇率不是美元一家，如果把欧元、英镑、日元都考虑进来，总体上人民币到现在为止，相对于国际一篮子货币来说还不是贬值，还是升值的。但是无论如何对美元的贬值的重要影响在于，它可能给我们带来比较明显的输入性通货紧缩，因为国际大宗商品价格不是用英镑、欧元和日元标价的，而是用美元标价的。当我们对美元贬值的时候，实际上我们也就在相对于国内市场的这些产品价格来说，国际大宗商品价格就变得便宜一些。变得便宜了，有可能就成为一个推动我们基础价格走低，以至于被通缩这样一个趋势。而抵抗通货紧缩恐怕是2015年及此后一段时间不可避免的任务。间接地说，这个货币政策取向自然会对房地产业的未来发展有一定的影响。至于大家热衷于讨论的互联网+，用互联网思维来考虑房地产等问题，其实这是一个很大的话题，既有已经开篇的，比如说众筹，比如说发行企业债，也有我们目前还仅仅是处在开头过程的，比如说银行的房地产贷款、开发贷款、按揭贷款，资产证券化问题，恐怕不是我们今天这一点时间能和大家讨论的变和不变的问题。

以上仅供参考，谢谢大家。

主持人：谢谢陈淮先生精彩的主题报告，接下来有请莱蒙国际集团有限公司执行董事兼首席运营官陈风杨先生。陈风杨先生的演讲题目是“黄金仍在：莱蒙国际的90/70战略思考”。有请陈风杨先生。

陈风杨：感谢观点安排我和各位分享莱蒙国际的一些思考。我的题目是“黄金仍在：莱蒙国际的90/70战略思考”。谈到地产行业，大家都在讲从黄金时代到白银时代，我们提出叫金器时代，实际上就是如何打造黄金的产品。我想分两个方面，一个方面是90，就是我们面对的客户是90的客户，当市场进入90后的时代，如何主动地迎接他们，我们会发现，我们的客户是90后的，我们的员工也是90后的，我们的合作伙伴也是90后的。我们如何给90后提供符合他们的语言的产品和服务？

我们首先谈的就是关于我们在产品中莱蒙国际的运动公园的社区体系。我们的运动公园的社区体系有这么四个方面，一个是我们的环形景观道，我们把我们的景观产品打造成一个体育公园。第二个是我们的天空跑道，我们在深圳龙华的一个项目里，在我们的办公中设计了我们的运动场地，提供独特的运动体验。第三是我们的分光运动场，我们会利用项目周边的一些自然资源，如上海项目的四季公园。第四是我们做一个交际跑，开发“来跑步”的公众号，组织业主兴趣小组与外部资源，让跑步成为愉悦社交。当跑步、健走变为一种时尚的时候，我们希望我们的产品能够有所作为。

我们提出小家大户系统，在我们的一些产品里面，我们在四个方面做了尝试。第一是我们做了一些社区的大客厅。我们除了住宅区的入户大堂、地库的入户大堂，我们在几个项目里面做了社区大客厅，进入社区就相当于这是一个大家，我们提出小家大户的概念。第二是我们增加了心晴走廊，我们把社区的若干栋建筑用风雨走廊连接起来，这个走廊不仅是交通的通道，也是交流的场所，我们在里面会设计一些靠椅，设立一些坐亭。第三是我们增加了宠物天地，90后很喜欢宠物，我们为宠物提供活动、寄存的场所。第四是我们增加了群聊广场，社区配置中小型广场，为业主提供露天交流，打造我们的交流环境。

另外我们还做了一个莱蒙入住项目的互联网物业服务平台莱啦。我们在社区的在线服务系统里面，我们注重在四个方面，第一是快递落脚点，小区设立了专门的快递落脚点，为业主提供收发、寄存的快递服务，提供线上生活的最后100米的社区服务，第二个是网络的健身房，我们通过预约教练、预约健身服务，为业主提供健康、便捷和多元化的健身服务。以及一键家政，与相关的互联网平台合作，提供网上家政服务预约。还有我们最新尝试的网络食堂，和相关的互联网平台的合作，提供网上定餐、送餐，以及餐饮定制服务、厨师上门服务。

在销售方面我们做了一个莱客宝，就是莱蒙国际在售项目互联网全民营销平台，就是上门成交与推荐奖励，很多开发商也在做这样的事情，我们也做了相关的尝试。

在众筹方面，我们做了几个产品的众筹，包括度假项目的众筹，我们把莱蒙国际的滨海度假项目，莱蒙水榭湾联合专业物联网众筹机构，才能众筹的方式向市场销售。另外我们对投资物业进行众筹，我们把旗下的商业物业等投资物业进行众筹，通过销售型众筹模式，通过投资回报加购房优惠的双重吸引提前锁定客户，扩大潜在客户的基数。

在创客业务方面，我们提出了写字楼的创投服务器。我们有两个项目都提出来打造产业孵化器，未来将实体办公和虚拟办公的形式，结合创业扶持天使投资计划、创客T台等形式吸引创客人群进入，成为政府的名片项目。我们在南昌的商业综合体项目里面引进了创客模式，商业项目里面我们打造了专属创客的街区，一系列的创业扶持、创业训练、创业抱团方案，成为南昌首个青年创业样板。

另外我们对员工提出一个创业后莱者的实习计划，我们在南京、南昌、上海等地进行校园招聘，招募优秀的90后应届毕业生为我们的企业输入新鲜的血液。

这就是我们关于面对90后的客户、90后的员工，以及90后的合作团队，我们在产品上的思考。

下面我们提出一个70战略。70就是一组拥有70年的居住权限，我们拥有70年价值再循环的机会，很多企业都在做这方面，我们想分享我们的一些做法。

我们通过20年的地产运营，已经累计数以万计的城市经营客户家庭，按照70年的产权来看，我们已经找到数千万家庭70年需求的接口。当客户拿到钥匙打开家门的那一天，实际上也就为企业打开了长达70年消费的巨大空间，这个我们也是刚刚做了一些尝试，当然和其它的一些企业比，还是有一些差距，但是我们有一些特色和特点，在这里也做一些分享。

我们提出了地产开发商变成生活开发商的角色转变。我们提出从生活开发商来做社区的插线板。把基本生活供应链、财富生活供应链、家庭生活供应链都在我们的插线板上都能找到我们的插座。我们现在有两个体系，一个是水榭系，一个是莱蒙系，我们通过云家具、中央大厨房、海外置业、智慧社区等几个领域来打造新型的生活体验。我们和美国康奈尔大学旗下的医院做了跨洋计划，这个计划今年年底将正式启动，包括三个方面：医疗诊断、医疗培训以及送医服务。我们的医疗培训今年年底正式启动，医疗诊断和送医服务在明年会全部投入使用。我们为莱蒙国际的业主及社会精英人群提供优质的医疗服务。

我们做了绿膳谷的尝试，致力于国民健康美食盛宴，这个项目位于龙岗平湖，这个项目第一期将于今年下半年开业。我们还做了一个中央大厨房的配送中心，我们收购了中央大厨房的43%的股权，2015年我们在深圳市区有280多个网点，我们正通过加大社区的零售的终端、品牌形象的提升，优质商品的导入，布局一二线城市，重点现在在深圳争取成为深圳乃至南中国规模最大、服务领先的健康生活平台。

在海外置业方面，为莱蒙国际业主提供海外就业的机会，我们在英国打造了两个项目，总面积20万平米，第一个项目去年已经发售完毕了，第二个项目正在建设中，争取今年年底进行发售，我们为业主的海外就业提供了我们的机会。

鲜氧住宅，我们还航天飞邻做了一个40万平米的鲜氧住宅的尝试，采取前沿的科技技术，对室内的空气净化，空气的氧含量、室内外空气的循环，打造一套智能家居系统。我们的全套系统的社区，在南京的一个项目水榭阳光，40万平米，今年年底竣工入伙。

云家居方面，我们和尚品宅配合作打造，为莱蒙国际业主提供全屋家具的定制，我们在惠州莱蒙水榭湾和杭州的项目里做了尝试。

智慧社区方面，莱蒙国际对旗下住宅和商业分别打造互联网服务平台，提供线上的服务，为业主打造足不出户的互联网服务窗口。在我们的几个项目里都已经开始做了，我们想在适当的时期，把窗口进一步的放大。

海生活。莱蒙国际在旗下的度假项目莱蒙水榭湾打造海生活，为业主提供集合海钓、海产品加工、海洋生活体验为一体的滨海高端度假生活方式的居住区，惠州的莱蒙水榭湾在今年三月份已经正式交付使用了。

莱蒙国际70年的选择，90后的新时代，莱蒙国际始终怀抱感激的心，与我们的业主创造价值、创造过去与未来。

主持人：谢谢陈风杨先生精彩的演讲，我们接下来有请到的是下一位演讲嘉宾，他是中原集团主席黎明楷先生，黎明楷先生演讲的题目是“中介变局，代理行业的博弈与突围”。有请黎明楷先生。

黎明楷：各位领导、女士们、先生们，大家下午好！今天跟大家讲一下开发商们比较陌生的行业，就是我们的中介代理业。中介代理业在这段时间应该算是变成一头比较可爱的猪，因为一方面这头猪已经开始能飞起来了，另一方面现在也开始连羊毛都能长出来了。那它的价值有多大呢？我现在跟大家分析一下。

这一两年大量的基金伴随着互联网+的概念进入了房地产的服务业，有人说开发有点像走进白银时代了，服务业应该算是一个比较灿烂的黄金时代。主要原因是因为我们看到未来存量房的市场会逐渐的超越新房的市场。现在全国来讲，虽然存量房市场占整体的交易比例只有30%多，但是我们看到好多一线城市，它的整体的交易量已经超越了新房市场。

前段时间我看过一个报告，就是关于房地产代理，以及相关的广告和配套，这个市场的容量，我看了这个分析，它还是比较客观的，它分析我们这个市场一年大概有2000亿。2000亿对做开发的来讲真的不算什么，万科一年的营业额就有2000亿左右，所以我们这个行业究竟有多大？以开发的眼光来讲，就是一个企业顶你一个行业，所以我们并不是看起来多少好赚的行业。

我们看到这么多基金进入了这个行业，是不是所有基金到最后都能获利？我看起来也是比较悬的。这段时间我仔细看了，以前我们做服务业都是做乙方的，现在好像看到农民翻身的一个机会，所以好多超前的理念都提出来，有一些理念我听起来也是蛮吸引的，当我们代理业掌握了客户资源之后，有可能我们以后就可以把开发商变成我们的代工商，就只是做盖楼的，以后都要听我的指挥。这个听起来是挺美的，但是我的梦还不敢做得这么甜美。

这段时间有很多不同的旧有的传统中介代理也在转型，另外还有一些线上的很多企业也在往线下跑。带来几方面的影响。

第一是在二手市场方面，佣金平均是在降低的，因为我们现在有一些竞争对手用的手法就是降佣金，佣金比例收得比较低，所以跟客户谈判的时候，也会有一定的压力，客户会给我们压价。

第二是租赁市场的变化也比较明显。租赁和买卖不同，租错房的代价并不大，而买错房的代价是很大的，所以大家买房的时候对一些新的企业不太信任，但是新的企业它介入租赁市场还是很快的，比如说爱屋吉屋、丁丁网等等，它在抢夺租赁市场方面还是很快的。

而在新房市场方面，整体的佣金是比以前高了。因为以前基本上都是找驻场代理的，代理收的驻场佣金从1.5%慢慢跌到现在只有百分之零点几了。在销售困难的时候，除了有驻场代理之外，还要有一些渠道的引入，在这时候除了驻场佣金之外，还可以有渠道佣金，渠道佣金就比较高，有2%、3%，甚至到5%都有可能。

第三是在人员成本在不断增加。线上的一些公司本身没有这方面的经验，它有很大量的人才方面的需要，所以他们重点的挖角对象就是传统的在中间代理经营的一些公司。我们现在看到不仅是最前线的经纪人，他们的底薪提高了，而且提成比例也提高了，以前在这个行业分给前线经纪人的平均就是20%到30%的费用比例，但是现在很多公司提出这个费用比例可以达到70%到80%，这样的分佣比例听还是非常吸引的。所以一方面是对前线的经理人争夺很强烈。除了这个方面，我们看到连后勤人员也抢得很激烈，因为有些新开的公司，它以前没有这方面的人，所以它连后勤都需要。所以我们包括财务人员、IT人员、人事，以及做交易管理的同事，都纷纷面对2倍到3倍的工资的翻倍挖角。所以挖角这方面的力量还是非常大的。

在目前这个阶段，我们看到整个行业的营运的成本在急速的增长。在前几个月市场算是挺火爆的，因为一手市场和二手市场的成交量都很高。但是我们判断新来的竞争对手，在这么好的市场当中，我估计他们也不一定能盈利。传统的虽然好一点，但是盈利空间也降低了很多。往常如果这么火爆的市场我们是大赚的，但是现在也没这么好赚。现在我们的影响，就是这个行业的盈利空间大幅度降低。

现在虽然很多基金还在进入这个行业，但是进入这个行业的第一步是把这个利润都先吃掉了。

第四是从业人员是不是好了呢？刚才说了从业人员的提成提高了，但是我们看到一个现象，从业人员的数量也大幅度的增加。因为各个公司都在请人，他们会增加很多人手，我们为了补充人手也在市场上把一些原本不在这个行业的人拉过来。所以在目前来讲，我们看到在前线的这些经纪人方面，应该我估计在这段时间差不多多了接近1倍。如果市场一直是保持前几个月那种情况，这些同事平均下来的收入还是有所增加的，因为提成增加了。但是如果市场恢复了正常的成交量，我估计我们大部分的从业人员的平均收入并不会像想象中那么好，好像是有新企业来了，大家把工资提升了，最终的报酬就高了，实际上我们从业人员的平均收入是在养地的。

第五是道德的底线是在一直降低。做我们这个行业很重要的是我们的信息方面，信息包括我们的房源，也包括我们的客源，但是有很多新的企业进来了，它其实本身没基础，它要的就是快速的能拿到足够的房源和客源。那就只能通过直接也好，或者间接也好，利用一些同事，把我们的资料盗窃出去，原本没有的，他们付一些钱就变成有了。如果在国外来讲，这是刑事的行为，是要坐牢的，问题是在大陆，现在的司法机构对这方面非常的不作为，如果你跟公安讲他偷了你的钱，还有可能公安会立案，但如果你说他偷了公司的房源、客源，公安理都不理你的。所以我们面临的压力就是整体的行业道德观念开始在下降。

这就是在资本市场进入代理中介行业之后，带来了各种的影响，有好的方面，也有不好的方面。

面对现在的情况，我们要如何突围呢？我觉得最主要的一点就是如何掌握好我们的客户资源。客户资源应该在未来是最重要的一块，不论是我们做存量房还是在新房市场，这都是很重要的，我们要用好互联网的手段，更好地服务我们的客户。怎么做好客户资源呢？第一方面，我们要争取客户的好感，争取客户的好感包括了形象的包装，当然包装有些时候是假的，最重要的是在我们真的对客户的服务方面，我们从管理上要抓得更严。以前有些时候我们这个行业的管理还是相对松散一点的，有些时候你碰到好的经纪人，你的服务好一点，差一点的经纪人，服务就差一点。但现在客户会把经纪人对他的服务跟你公司挂钩，所以如果你让这个经纪人在客户眼中留下一个跟差的形象，就破坏了公司的口碑，这方面你想争取客户的好感是会大打折扣的。所以未来我们要做的就是要让客户喜欢你这家公司，他不想你死。如果客户不想你死了，那公司存活的机会就会大一点。如果客户很想你死了，这个口碑下去，你以后就没得玩了。

第二方面，我们要增加企业的平台对客户的黏度，我们要让客户在平台上可以获取更全面、更准确、更及时的市场信息。如果他一直养成一个习惯，对于房地产的市场他需要了解的时候，他都会想到你的网站，因为买房的人不一定是每年都买房，可能他隔好几年才买房，但是在买房的过程中，他对房地产的市场有什么需要了解的，他知道找你这个公司，你就可以争取到客户的黏性。

第三方面，客户的资源的有效利用，这对新房市场尤其重要，现在我们会碰到一个误区，就是有些开发商严禁代理公司把他的客户往外泄露。因为最好的就是我的客户不出去，你有其他的客户要给我带进来，但是这是不现实的。未来我们的客户怎么转起来呢？我们在一些城市做了一些实验，我们在经开发商同意之下，把不同案场的客户进行交换，其实带来的效果是更好的，所以未来这一块也是需要我们关注的。

主持人：谢谢黎明楷先生。接下来有请花样年集团（中国）有限公司董事局主席兼首席执行官潘军先生，潘军先生演讲的题目是“格局、变局、布局——变革时代的房地产企业胜局思考”，有请潘军先生。

潘军：非常感谢观点的邀请，能够和大家一起来分享一下对于房地产的一些思考。去年我来的时候带的案例是彩生活，时间发展到2015年以后，今天这个市场都在谈未来的多还是空的问题。其实对于做企业来讲，多和空并不是非常重要的，因为行业总是有好有坏的，最最关键的，花样年认为最应该看到的是未来我们应该做什么。格局、变局和布局，从国学来讲就是如何看势，如何明道，如何优化我们的道。关于新常态的问题，关于多和空，经过这么多次的博鳌房地产论坛，我个人的感受，无论是多也好，空也好，这个市场就在，而且这个变化也不会因为多，我们就真的能跑得飞快，也并不因为空，我们就突然掉下悬崖，而最重要的，企业最关注的，我同意许小年教授讲的那个问题，如果企业能靠看大势做好的话，经济学家早就都成企业家了，所以最关键的是做好我们自己的后面的布局。

我们可以看一下现在的新常态，行业的格局，现在我们最大的挑战是我们的客户变了，我们的用户习惯变了，我们的行业进入成熟期了，我们的传统商业模式可以说未来没了，因为这个行业越来越不挣钱了。这是一个大的变化。我们的库存、我们的需求存在着比较大的误差。在我们现在这个行业来讲，我们都在谈一二线，其实从面积上来讲，我们的行业的主流，因为中国的面积太大，我们拥有4个一线城市，30多个二线城市，200多个三四线城市，还有1000多个小城镇。最近我跑了一趟贵州，在很多县城我看到的也是脚手架林立，我们的团队跑了4个省：江西、云南、湖北、湖南，我们看到的是大量的项目停工。在四个一线城市一年开工量也就是四五千万平方米，深圳一年卖房子也就600万平方米，但是全行业一年销售13亿平方米，一线只占3%的市场。我们分析下来发现，如果以面积论的话，最大的市场实际上是在县城，因为它的数量大，它有1000多个县城。我们去讲一线城市没有意义。但是未来我们的空间越来越小，市场集中度叠加，留给开发商的空间越来越小。再有一个，行业价值链一定会从开发转向两端。今天中午吃饭的时候，我们碰到很多都是做金融的，今后一定会向他们转。另外一方面是向服务转，只有这样的趋势才符合一般的盈利逻辑。

如何看待我们的变局呢？我最近总结了一下，我们今天上午的大会我有一点担忧，因为现在我们还在探讨地产+，旅游地产、商业地产、养老地产等等，其实这个时代变了，互联网来到的时候，实际上所有的人们都在考虑的是，我是谁，我要什么？我提出一个社区+，就是怎么看待房地产行业。当我们把房地产开发方在社区这个行业的时候，我们发现它是一个社区制造的话题。今天上午我听到的，大家认为最重要的是买地，接下来是关于所有的流程，我们所有的成本等等。但实际上如果转到看手机这个行业，其实最重要的是把你如何和后端的服务融合起来。小米从来没有考虑过在销售环节就产生利润，而是通过销售产生黏性。但是它现在的市值已经超过了我们行业的老大，达到450亿美元。为什么会有这么大的差异？因为发展潜力完全不同。

我们提出了四大社区和四个应用。我们统计过，在社区里的应用可以超过180项。谈了这么多应用，我想讲一个案例，我希望今后每年来博鳌都能带来一个新的应用。这个应用是彩生活的兄弟公司，是我们立足于度假物业的。很多媒体记者都在问我，为什么你们又看上了度假物业？这个模型是我们三年做的，今年准备完全上线。我们已经准备好了，我们是通过对于商用物业的酒店化服务能力衍生出的一个能力。如果举一个例子，它有点像苹果的产品序列里边的ipad。如果说手机是一个刚性应用的话，我们对于商务物业的管理能力是它原来的基础。未来更大的一块市场，我们认为可以去切的是旅游度假物业。今天上午梁总在谈，国务院又发了专门的文来讨论关于中国旅游的问题，中国旅游市场已经变成现在在整个国家里面非常难得的增长超过20%的仅有的几个行业。旅游市场是非常值得去切的，是一个万亿级的市场。刚才黎总谈到，一个2000亿的房地产中介市场都有很多资金砸出来了。我们提出可以基于酒店市场，一个逆袭行业的新的不同的市场。

很多人问我，你跟途家有什么不同？我们在一个城市只做一个项目，我们可以为我们的业主，为我们的发展商带来客户。另外我可以为我们的业主增加他的旅游目的地的选择。它解决了一个错配的问题。比如说三亚，有这么多房子在这里空着，大家有没有想过它可以跟我们的什么相比？跟我们的私家车相比。大家知道Uber，它带来的是分享，应该把你的所有的垃圾时段都去分享，为你的所有的空余资产寻找价值，而我们做的这个就是这个平台。我们跟途家有三个不同，第一，它是分散化管理，我们是集中化管理。第二，在整个的管理链条上我们会更直接，如果在三亚的发展商或者其它做旅游项目的发展商，我相信大家最大的痛点是带客能力，你们是比较弱的，而花样年现在有三大带客平台，一个是彩生活1200万社区的住户，他们太需要旅游目的地了，实际上中国极缺旅游目的地。第二个是我们的100万的家庭，300万的用户。第三是我们在商务社区服务的70万白领，都可以成为你的客户。把你的垃圾资产与他们的真实需求进行配对，这是我们解决关于空间错配和时间错配的问题。大家可以想象一下，Uber的市值为什么那么高？它颠覆了出租车行业，它的市值超过了美国出租车市场整体的营业额，我想这代表了一种趋势。我们现在还有一个成本的优势。我们所对应的关于旅游的这些事，对应于我们刚才看到的线上的部分，因为我们有切实的线下的服务能力。大家可以看一下线上和线下的对比，我们做了两个模式之间的勾兑，最终不是说我们一定会战胜线上，而是现在我们已经在建立我们的互联网团队和我们的线下团队，一起来打造一个

从房源来讲，中国目前已经建成空置的房产有500万套。全球最大的酒店管理集团管理100万间房，Airbnb刚刚在上个月宣宣布它服务的房源超过100万间，而在中国有500万在旅游目的地的房子，再加上商务公寓、酒店公寓、精装公寓等等，加在一起有680万间，这又是我们行业的又一个机会。我们美宜家的英文名叫Homeaway，我们提出要打造中国的Airbnb。

我们现在的服务模型，线下我们提供5项：基础物业服务、资产托管、旅游度假服务、营销支持和租售代理服务。我们提供的不仅是房子，还是一个资产，是一个全国可以交换的配置资产。线上我们提供分时度假的服务平台，在线预定、基础保修服务等等。

我们的三大价值，基础价值不用谈了，第二是核心价值，是类酒店化经营。我们的团队是从干段的物业管理上来的，我们的高端物业管理是一个类酒店化，而不是纯酒店化，纯酒店模式是一个高成本的。我自己有11间酒店，委托别人管的和我自己管的，基本上现金流刚打并，根本没有任何投资收益，全部都是亏损的，尤其在2012年以后，取消公款消费以后，越是高端的酒店亏损越厉害。

我们是利用互联网的思维加上线下的服务能力，来挑战目前的在线旅游。我们的解决方案是，我们的目标加上我们的APP，加上我们本身拥有数千万个我们已知的高级用户，因为我们通过调研，我们发现社区里75%的家庭在未来3年到5年是愿意参加关于社区的短途游的。这是什么概念？基本上每一个家庭，每年有2.1次的海外旅行在我们的社区里面，加上现在国务院提倡的2.5天的周末。2.5天的周末最好的地方是开车2小时的旅游目的，，我们的目标就是这些，通过我们的社区家庭、业主，家长伞客，我们会形成一个基本可以说对于旅游免费的模式。我们的目标是在今年实现20个城市，今后3年实现百城百站的计划，当我们的业主买了一个城市的物业之后，你可以同时在100个城市分享里的旅游度假时光，这也将成为一个必然的趋势，美易家希望通过我们的服务能为发展商寻求到一个解决方案，真正意义上实现通过社区、通过移动互联网，通过我们这个冗余的资产实现一个中国模式的Airbnb。

主持人：谢谢潘军先生非常精彩的主题报告，也希望我们每个人都能拥有一个美易家。

接下来将是本场论坛的主题讨论环节，这场讨论的主题是“后规模时代的房地产。

接下来，有请本场主题讨论会的主持嘉宾上台，他是寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同先生。

接下来有请讨论嘉宾，他们是：首都机场地产集团董事长李洪先生；星河湾集团副总裁黄可思女士；宝龙地产控股有限公司副总裁林立强先生；金科股份总裁助理方明富先生；瑞穗证券亚洲房地产研究主管、执行董事金增祥先生；亨瑞集团副总裁徐东先生。

谢谢各位参与讨论的嘉宾，下面请韩世同先生开始主持这场博鳌主题讨论会，讨论时间是40分钟。

韩世同：谢谢主持人，我们刚刚听了潘军总介绍他的想法，其实跟我们前面讲的很多难题有可能通过这个模式就迎刃而解。当然这个还是设计版，还不是实践版，可能明年潘总就可以给我们带来一个更好的分享，我们在过去的一年当中已经讲过花样年和解放区这些方面的发展，而且他是率先颠覆了传统房地产的做法。

现在讲到后规模的时代，原来大规模做快销品的方式显然已经不太适应现在的社会环境、市场环境等等状况。在这样一个后规模时代，我理解未来不能仅仅以规模、快速销售的方式来带动房地产为主的形态。不等于说未来的规模不大，刚才我们看到有些文化旅游的项目的规模非常大。但是单纯的开发肯定是不行了。广州的越秀地产提出过一个开运金的概念，我觉得是比较好的，他们不仅做开发商，还要做运营商，还要再金融商，但是不是每个人都有这三种能力，其实我觉得跟别人联合就可以获得。刚刚潘总介绍的还是跟别人合作研发的，未来肯定都是需要资源整合。

我专门研究了一下今天在座的几位，大家都是在金融、房地产开发方面领军的企业，围绕这个话题，这里面给出几个分话题，包括地产千亿、万亿市值、泛金融地产平台等等，我想我们主要还是围绕后规模时代的房地产，从企业不同的角度来表达一下你们的企业做法，或者你们有些什么对这个行业转型的看法？

星河湾的黄总同时他也是负责人力资源方面，她可能会给大家分享一下在后规模时代，如何能留住人、用好人，在这方面她有很多的分享。我想我们还是一路这样讲过去吧，第一位是来自证券方面的金总，您从证券管理方面谈谈后规模时代，你们这个行业对房地产是怎么样看的？

金增祥：谢谢韩总，很高兴来这里跟大家分享，我是瑞穗证券负责房地产研究的分析师。我觉得后规模时代，这是一个相对的命题，从整个行业来说，从施工、投资增长的空间，确实不部队太大，你从每年新增的刚需，城镇化和在城市里新家庭的形成，我们粗略算一下，一年需要1000万套的房子。现在房地产的产出是能够满足这个需求的，这也是为什么突然之间大家觉得房地产发展慢了下来，钱难赚了。从需求端来说，需求端也有一个明显的变化，我们做了一个研究，对新渠道现在有一个比较悲观的说法，中国的住房拥有率很高，空置率很高，达到百分之九十几，这跟国际上比是很高的，因为英国、美国都是在60%左右。其实我们在房地产黄金十年之前住房拥有率已经是很高了，但是为什么会有黄金十年呢？因为大家对好的住宅条件的要求是很大的，市场上好房子的供应是不够的。在绝对供应不够的时候谁能拿到房子？收入最高的人。在城镇家庭里面，收入最高的百分之二三十的人已经买了一套或者两套房子，这就引出一个问题，下一波人真正的刚需，或者是有效需求，他们可支付的能力和十年前的土豪是不一样的。当整个行业慢下来的时候，毛利率都要下降，这是确定的。但是相对来说我们觉得跟别的行业比还是不错的。

韩世同：您从这个角度讲，觉得房地产行业是一个什么样的大的方向？

金增祥：我们觉得主流还是分化，前10的房地产商的份额还是在增加，他们的利率在下降，但是相对还是比较好的，小开发商做得比较痛苦一点。

韩世同：沈建光昨天说他的房子做得很好，但是估值却很低，这个问题您怎么看？

金增祥：这也是困惑我们分析师的一个问题，我觉得房地产行业从资本市场上缺乏一个长期的都是，一方面是西方人看中国房地产，因为我们有特色，房价一路涨得那么快，你看那个房价收入比很高。政府频繁的调控也给他们造成了一定的困扰，另外缺乏一个长期基金追投，这是一个比较重要的原因。

韩世同：下面一位是李洪总经理，你们是首都机场地产集团，你们是局限在首都发展，还是在全国发展？

李洪：我们也是一个全国发展的公司，包括在三亚都有项目。今天听了各位专家的高见很受启发，我也谈一点自己的想法。总的感觉，目前我认为中国的房地产远期还是看好的。为什么这么讲呢？我认为这个行业可能还有一年半到两年的时间仍然处于一个调整期，跟国家很多行业一样，处于一个去产能、去杠杆的过程。总的来看，目前房地产总体上还是供大于求，而且大多数城市的去化周期都在15个月以上。现在也面临着需求的萎缩。购房人群在2015年就到了高点，我们现在人均的面积也已经到了33平米，再加上政府要收房地产税，它有一个预期在这里。这么来看，房地产这两年还是处于一个调整的过程。

未来城镇化率还要继续提高，开始是解决吃和穿的问题，吃穿的问题基本解决好之后，住和行的问题也基本上快解决了，更多的在精神层面的追求会越来越多，比如文化、旅游、娱乐这方面的要求会越来越多，所以这些方面跟地产结合，应该还是有一些发展机会的。

另外一点，我觉得房地产要转方式，在近两年还是处于一个调整期的情况下，就必须要转方式，一个是由过去的高速扩张到稳健经营，我认为在这一轮的过程中还是会出现洗牌，现在也有一些开发商跑路的情况，还是有一些问题，不能像过去那种追求高速扩张的规模。因为它的总量在萎缩。第二个是由一次开发向终生开发，以后要把客户作为终生的客户来深度开发、多次开发。第三个是专业化发展，过去房地产开发商可能是躺着都能挣钱，以后可能大家的竞争就是要术业有专攻，各自发挥自己的优势，结合你的专业细分市场进行开发。再有一个就是精细化管理，尤其要特别尊重客户和关注服务，根据客户的需求来不断改进和提高我们的产品和服务。

房地产未来在哪儿发展，这个问题我和一些专家的意见也不太一致。前几年咱们房地产都是由一二线往三四线城市跑，跑了之后发现也不对劲，现在又都往一线城市跑。我感觉现在三四线城市确实有一个供大于求的问题，库存量太大，而它的进入人数又很少，因为城镇化是一个很理想化的想法，发展中小城镇，但是人都是往大城市跑的。所以在这个过程中，三四线城市的主要问题是需求不足的问题，一线城市也不能说没问题，现在一线城市因为要控制人口规模，限购在短期内是不会放松的，因为一个城市总的承载力是有限的。所以它这个大城市现在问题就是地价和房价是脱离的，地价还在猛涨，地价都超过了周边的房价的水平，所以大城市、一线城市，我认为面临着一个风险就是在于它的实际购买能力不足的问题。房价越来越高，所以也不是说没问题，我认为今后房地产开发的安全地带，或者机会，一个是在一线城市的周边，挤压人群到周边去了，像北京周边的燕郊，以及廊坊，这是一种可能，还有一种就是比较好的1.5线城市，这种城市有产业做支撑，人口是在竞争的，收入也在增长，供求比较合理，这种城市我认为是发展机会比较大的。

再一个关于做什么产品，我认为在目前这种市场情况下，一个是兼并收购，可能你现在去市场上拿地都是疯抢，现在在一线城市、二线城市拿地的风险都很高，过去很多种小的房企可能囤了很多地，但是它的资金有一些问题，所以觉得兼并是一个机会。第二个是旧改，过去很多七八十年代搞的房子到了该更新换代的时候了，这个量也很大，现在老百姓收入都提高了，需要改善这个产品。

第三就是产业新城，像我们首地集团做的就是临空地产，向职住统一、产城融合发展，人的居住和产业是不能分开，我们要把它结合在一起。再一个是商业地产，它受到电商的冲击比较大，除了电商的冲击之外，还有一个就是供大于求。我认为商业地产未来的发展方向除了上午陈启宗先生说的高档的商业地产还有发展，但是它不是人人都能做的，大多数的发展商可以做社区体验式的商业，这样可以避开竞争。

韩世同：李总讲得非常系统和全面，我在这里就不给您总结了。下一位是来自金科地产的方总，金科也是全国性发展的企业，您介绍一下你们企业，或者是您的看法。

方明富：今天讨论的主题是后规模时代的房地产，首先我谈一下自己对规模方面的理解，我认为以后的规模可能是低规模或者零规模。为什么这样讲？我不知道大家算过一个账没有，大家都说2013年13亿平方米和8.5万亿的销量可能是中国房地产销售的顶峰，如果这样计算的话，我们拿2014年全国排名前10强的房地产开发企业累加以后，大概是1.3万亿，每年复合增长30%。排名前10的企业7年会吃掉整个市场。如果我们算20强，大概是1.65，6年可以吃掉全国的市场，这是理论的推算。实际上这种理论的推算得出一个结论，这个结论是什么？就是全国据不完全统计3万多家房地产企业，每年实际上都有增长的需求，以前的增长每年感觉很轻松，因为市场的增长消化了企业的增长。但是现在市场的增长有一定限度以后，企业增长的压力非常大，所以后规模时代下，我认为它一定是低规模，或者有些企业一定是零规模。因为有些企业你要增长，你在那个蛋糕一定的情况下，你会吃掉大量企业其它的蛋糕。所以我认为大中小的房地产开发企业未来的规模增长实际上都是很难的。以前可能花一分的精力会实现30%、20%的增长，或者更高的增长，但是以后我认为可能会花10倍的精力，你才会有相应的增长。所以这种情况下，特别是从去年开始，大量的企业就在思考转型升级，包括水平多元化、垂直多元化的发展路径。

我以前也讲过一个话题，就是在这种转型和升级过程当中，未来的增长很难。现在很多企业出现了这种现象，高层焦虑，中层激进、底层疑虑，实际上说明未来的路径选择还是很难的。在这个路径选择上，我觉得大家要关注一个字“贪”，分开是两个词，就是人的人性。一个词是“贪生怕死”，还有一个词是“贪图享受”。不管今天上午还是今天下午，各位嘉宾都在分享文化旅游，实际上贪生怕死，我们把它衍生出来有哪些产业？包括健康产业，健康下面再衍生清洁的能源、空气、食物，这些在未来产业里面都是可以做的。还有养老，休闲。还有贪图享受，我们讲的服务、旅游，实际上都是可以概括到这两个词当中。我认为在企业转型和路径选择方面，关注了这两个词，我认为未来它一定有机会。所以在后规模增长下的房地产关注这两个词以后，它未来的规模增长也是有条件和基础的。

韩世同：谢谢方总，一个贪生怕死，一个贪图享受，大家可以从中挖掘出很多的商机。下面请亨瑞集团的徐总讲讲，你介绍一下你们的情况。

徐东：谢谢主持人，我先介绍一下亨瑞集团，我们过去20年主要专注于英美地区，做房地产开发、投融资，最近10年我们把主要的精力放在美国，现在集团已经发展成为一个地产和金融的集团。谈到论坛里讲的后规模的房地产，之前我们亨瑞集团因为系在美国做地产开发，包括投资、销售，这一块我们在2012年之前一直在美国做，那时候我们认为国内的地产市场是比较好的，也就是我们过去讲的黄金10年，去年国内市场有一个比较大的变化，我们从2012年开始就逐渐转向国内，关注国内的地产市场的发展。通过我们这几年的观察，包括我去年也来三亚参加了观点的博鳌论坛，去年也讲到了地产的转型发展，包括我们这次话题的主旨还是说转型，我觉得转型还是要看需求。我们认为国内开发商，无论你是往旅游地产，还是养老地产方面发展，我们觉得向国外发展也是一个风口。为什么叫风口呢？我觉得只有这个市场有需求存在，这个风口也就会出现。我们可以看一组数据，2003年的时候，中国人对海外房产置业投资几乎为零，从2003年到2007年的时候，这个发展就开始有了，这几年发展也只有十亿美元，从2007年发展到2013年的时候，非常大的一个突破，到2013年的时候，中国人在海外投资已经达到了110亿美元。到了2014年，增长非常快，增长了46%，已经达到165亿美元，这其中个人对房产的投资占到了115亿美金，中国的房企对地产的投资是50亿美金。市场普通认为今年的速度非常快，因为出国的浪潮已经发展到了一个必然阶段，今年这个数字估计会突破200亿美金，这是一个非常大的数字。

我也比较赞赏上午任志强先生提的，中国人对房产购买是为了向往自由。我认为中国人目前财富积累到这个阶段，对海外置业也是一种更高的自由的追求。我上周也看了一个报告，这个报告是2015年中国大众富裕阶层财富白皮书，它讲到2014年中产阶级的人口已经达到1388万人，其中私人可以投资的资产总规模达到了106.2万亿人民币。2015年预计中国的富裕人数将会达到1528万人，私人可投资的资产总规模将达到114.5万亿美元。特别是我们看到富裕阶层的这些人，之前我们看到国内房地产市场的发展，90年代从国家分配住房发展到商品房引入市场，到现在发展到改善性住房需求。虽然居民财富的增长，对海外房产的需求也是越来越大，所以我们认为这是一个巨大的风口。

亨瑞集团这些年主要是配合国内的地产开发商走到海外市场，特别是到美国市场，我们有一个非常大的发展。在这里我们也看到，从2012年开始，国内的开发商去海外发展比较多，我们统计了一下，大概有30多家大的房地产开发上，包括万科、绿地、万达、复星、碧桂园、花样年等等，还有区域性的比如说天润、山海树，甚至央企的地产公司，像电建地产也在跟我们合作走向美国市场。去年我们配合国内的绿地在美国的洛杉矶有个10亿美元的项目，我们也探索了非常成功的合作模式，我们对项目进行投融资，通过EB5的形式提供5年期的融资，另外一块是捆绑移民，这是我们比较成功的模式。还有一个就是今年7月份我们在上海办了一个活动，亨瑞集团跟万达在美国芝加哥合作一个项目，是芝加哥的一个酒店和公寓。

去年年底我们和中房协在人民大会堂办了第一届中国地产全球化及海外投资高峰论坛，今年10月31号在北京国贸三期要办第二届，欢迎国内的金融界以及地产界的同仁来北京共同讨论这个话题。

韩世同：下面请星河湾的黄可思女士发言，她同时也负责星河湾的人事管理，我们都知道星河湾的总裁和梁上燕女士合作得非常好，梁上燕女士三进三出，其实昨天是梁小姐介绍黄总给我认识，我觉得他们这种合作的关系，即便离开了，还是保持得非常好，您谈谈后规模时代在人才管理方面的话题。

黄可思：今天大家一直在讨论房地产怎么样转型，或者多元化的发展，但是我认为陈淮主任说得非常好，虽然我们可能转型，可能多元化的发展，但是我们还是要实实在在的做房地产，这是我们的主业。在做房地产的时候，房地产的黄金时代已经过去了，暴利时代或者说高利润的时代也过去了，我们要干吗？我们只能从管理上下功夫，我们现在拼价格、拼地域，拼快速周转，很多都要拼，但是最重要的我们可以从管理上拿效益。优化的一个组织架构，优化的流程制度，这是肯定不可或缺的。从HR这个方面来说，我觉得人力成本和人均效能是我们不能忽视的因素，这些我们都要考虑。

作为HR的任务，我们就是要优化组织精英制。从人力资源管理到人力资本的管理，我们应该怎么做？在人力资本方面，我们有核心资本，就是我们的高管，怎么样管理我们的高管，还有我们的关键人才、关键资本。关键人才就是我们的中层管理或者是部门经理，还有一些高潜力的人力资本，这些都是我们需要去关注，让他们在公司的发展跟公司共同进步，我们不断地培训，不断地给他们激励，能够从里头拿到更大的效益，我觉得这一点，作为人力资源，我们是有很多工作可以做的。

在我们的物业管理、物业服务方面，我们还有很多领域可以做，或者是增值服务、社区服务方面，我们需要的人才，除了以前的经验、学历和能力以外，我觉得一个快速学习能力也是必须具备的，因为快速学习能力不是说年轻人才有的，每个阶段的人都有，他必须有一个快速学习的能力，否则我们就不能与时俱进。

韩世同：谢谢黄总给我们分享了星河湾在人才资本这方面的一些运作的模式。下面请宝龙地产的林总给我们介绍一下，您公司发展的看法，或者是发展的方向。

林立强：非常感谢观点论坛，我今天是最后一个，我想大家不会等太久，很快就会讲完。

我分管的方向也是跟黄总基本一致的，其中一个方向是人力资源。人力资源的方面非常多，由于时间关系我就讲一点。以前房地产的人员流动是非常频繁的，只要你是标杆企业的，或者某些紧缺的专业，你跳一次槽，你的工资就可以翻好几倍。但是后规模时代，我发现整个人才管理的模式有很大的变化，首先就是你的资历和你的职业操守已经聚焦了，很容易查到你以前的工作表现。所以说未来到后规模时代房地产的人才，我们认为如果说它需要有更大一个发展的话，除了黄总说的要有一个非常快速的学习能力、适应新的环境以外，你对你以前的工作操守，你的工作业绩，还有你在业界的透明度，已经跟以前完全不一样了，也就是说只有真正的人才才能脱颖而出，才能适应未来人才发展的需要。

韩世同：刚刚在座的这么多位都从人财物几个方面讨论了后规模时代房地产发展的方向和他们的经验和做法。非常谢谢各位，由于时间关系，本来还应该叫大家再总结一下更好一点，但是由于时间的关系，我们这个环节就到此为止。

主持人：谢谢韩世同先生的主持，感谢各位嘉宾，请大家到台上一起合影。

尊敬的各位来宾，今天下午的主题论坛到这里全部结束。

接下来，大会安排有交流茶会、《每日经济新闻》会客厅、三六五网会客厅等活动。18点30分到20点，请大家移步蓝湾绿城威斯汀度假酒店宴会厅大草坪，组委会为各位准备了丰盛的招待晚宴。

晚宴之后，2015年度中国地产风尚大奖颁奖典礼将在20点10分隆重举行，同时，与往年一样，本次博鳌论坛的第二场"地产精英博鳌论剑"也将在今天晚上精彩呈现，以上活动请大家留意组委会的提示信息，并按时出席，谢谢大家。

尊敬的各位来宾、朋友们，今天下午论坛议程到此全部结束，祝大家今晚有个好心情。