博鳌演讲高继胜：房企转型的意义与考验

来源: [观点地产网] 时间: 2015-08-12 15:33

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面对这样一种考验，这样一个历史的关口，我们来一个昂首阔步的选择——彻底的转型。

主持人：我们继续请出下一位演讲嘉宾，有请莱茵达控股集团有限公司董事长高继胜先生。

高继胜：今天上午我们用很多的时间讨论中国房地产处于什么样一个历史阶段，大家形成了一个共识，是中国房地产的一个时代已经过去，一个新的时代已经开始。这个时代的特征是什么呢？就是绝大多数房地产企业中，普遍意义来说是面临着考验。

很多开发商说，我的日子还好多，但是我认为这不够坦诚。从普遍意义上讲，放眼中国大地，大多数房地产企业目前日子都非常困难。为什么？我们说一个新的时代，另一个房地产时代已经开启，因为供求关系发生了变化。但是它的背后是人口和人口结构产生的量化而导致的市场结构和市场需求的变化。

我们看到房地产总销售量已经达到最高水准，但是它集中在发达城市、沿海城市和北上广深等一线城市，这种是什么现象？因为这些城市的人口是流入的，这些人口的结构是年轻的，是具有有效消费能力的城市人口，但是相当多的城市面临着两个大的问题，一个是人口结构的老龄化，第二个是人口大量的流出。上半年据不完全统计，东北三省的人口流出是两百万人，相当多的城市快速的进入了老龄化，比如说浙江省嘉兴市就是最早进入老龄社会。

所以说人口与消费这个经济学的原理出发，我曾经在2004年的时候就写过一篇文章，我大胆猜想未来的中国房地产走势。2008年和2009年的调整是我在那篇文章的一个节点，并且大胆猜想，2023年将是中国房地产正正的拐点，为什么？因为2023年才是中国全面进入老龄化的一个新的时期。所以这个时期，房地产的下滑是必然的，所以人口结构的变化，导致市场结构的变化这是历史的必然，是不可抗拒的。

在这样的形势下，我们可以看到一种形象，房地产的生产要素和房地产的优质资源快速的向全国的优秀企业转移或者说集中。这就会为未来房地产创造了一个全新的集约化经营的条件，这也是一种历史的必然，不以人民的意志为转移的。但是对于千千万万的中小房地产企业来说，这就直面一个深沉的考验问题，这些企业未来怎么走？

千万个中小企业面前的路子我相信只有三条：第一条，就是被收购和兼并。经济发展的一个根本规律，就是优胜劣汰和收购兼并将会成为中国房地产一个相当长时间的主旋律。这是一种可能性，你被收购，你拿到人家的股票股份或者现金，你继续在这个行业里面从事你的工作或者你完全淘汰出局，这是一种可能性。

第二种可能性，我这个房地产商如何嫁接互联网和新的概念、新的技术、新的观念、新的手段，继续从事房地产。70年的日本大盐摩托车厂有三百家，但是到了今天也只有三家的摩托车整车工厂，过去那些企业到哪里去了呢？就是被收购兼并以后，成为这个行业里的零部件的供应商，或者这个行业的服务商。所以这种我认为叫做升级，不叫做转型。

第三种情况，那完全是要华丽转型，这就叫做政策的转型。这三个未来的路我认为是摆在我们面前必须做选择的而且必须回答的问题。面对前的路是墨守成规还是改变自己、实行转型这是需要我们回答的。但是很多企业领导都在叹息，他说我转型那是找死，不转型呢？现在又很困难，银行逼上门来了。还有很多的中小企业，因为他们往往利息高于银行的成本，这些成本一旦到期都要逼上门来。这种情况下，你会走投无路的，所以无论是升级转型，都必须做出抉择。

许多人说，我们等着吧。等就是等死，作为企业家来说，不断的探索，不断的改革，不断的前进永远是企业家精神根本的体现。所以活我们要活得精彩，不要慢慢的随着时间的推移而慢性自杀。我这不是危言耸听，而是广大的企业构成这样一个问题，构成这样一个面临生死的问题。

面对这样一种考验，这样一个历史的关口，我们来一个昂首阔步的选择，彻底的转型。我们是选择转型，当然说转型不是这个产业不要了。我们房地产很多的老总是挑着一担玻璃瓶子，你立马转身赶快急刹车，那你这些玻璃瓶子全打碎了，所以转型也是一个过程，是你怎么把老的房地产怎么安顿好的问题。

所以我们上市公司，莱茵公司已经改名为莱茵体育发展有限公司，我们将从上市公司向房地产尤其是住宅这一块剥离出来，剥离到集团公司来，是不是今后我们房地产就不搞了呢？不是，我们是要搞的，房地产要升级的搞，要寻找市场的搞，要有新的模式来搞。

我们为什么说中国房地产进入了一个白银时代，白银时代是有价值的时代，它比其他行业更有价值，因为它不是铁器时代，不是铜器时代。白银时代比铁器时代铜器时代更有价值，因为房地产未来城镇化还有很大的空间，未来工业地产、养老地产、旅游地产还有很大的空间。

我们发现的是体育地产，体育地产的前景非常的广阔，体育地产什么概念呢？中国现在的城市人口大概是六千九百五十万的城市人口，大约平均每人两个平方米，就是四亿平方米的空间。但是现在不到两亿平方米，也就是还有一平方米的空间。经过三大运动会之后，是2.66的体育面积，而比较发达的浙江省才只有1.86平方米，这些所谓的体育地产是什么呢？就是体育场馆、体育公园、体育教育、体育竞技、全民体育运动的种种空间，这就是一个巨大的进口，我相信现在中国的房地产公司从事于这个地产是少数，这是我们莱茵达对于地产的发现和选择。

作为上市公司100%的地产公司，这个方向的选择并不是一帆顺风的，也不是企业领袖拍脑袋一夜之间可以转变的。所以方向的选择是来自于企业领袖的直观感觉和企业团队不断的试错加上很大的偶然性，才找到了方向。方向对了，前进就是发展，方向错了，前进就是倒退。

所以三年来，莱茵达2013年我们提出，莱茵达要实行一体两亿的发展路线。我们曾经做过矿业，但是撞了南墙失败回来了。我们曾经想过做医疗，但是发现这个医疗产业已经充分竞争。我们曾经想过用收购的方法，月我们的资金实力收购你，但是估值30倍你要吗？我们曾经想过做天然气，从理论上讲，新能源前景非常的广阔，然而天然气以国有企业为主导，已经渗透到城乡各个毛细管，空间也很狭窄。但是这次偶然的机会，我们找到了莱茵达历史上转型发展的步伐，这就是体育。

体育承载着广阔的天地，根据发改委初步的估计，在未来的五年内我们国家的体育GDP可能产生五万亿，但是根据我的调查研究发现，远远不止这个数字，它可能是五万亿，八万亿，甚至十万亿的可能性都是相当大的。因为，有更多的企业，更多的资金，更多的社会资源投资到这个领域里来，如果你要进行转型，我认为非常非常重要的是企业领袖有没有准备好，有没有这么大的决心，因为转型非常困难，你的团队、你的企业文化、你的相关产业链都会制约你的转变方向。

首先是你的领导是不是下定了这个决心。第二，决心下定了，方向找到了，你有没有对这个新的产业有深刻的理解，对未来的发展有充分的估计，更重要的，你有没有理论上的准备。大家认为，企业转型跟理论有什么关系？对应一个新的领域，如果没有理论上的准备，你仓促转型，失败就在你的面前。所以莱茵达之所以大胆的，勇敢的转型，是因为我们早已在理论上做好了充分的准备。

去年我发现了，体育产业四化，第一市场化，体育产业的全部内容就是四化，体育改革的方向就是市场化，中国的体育产业与美国差距太远，如何市场化？我们首先要国际化，我们要引进国外的体育机制，引进国外的体育的竞选项目，包括NBA。

第三个就是体育产业的证券化，一个产业要发展，没有证券市场不行，一个国家要腾飞，中国梦要实现，没有资本市场也是不行，大家觉得资本市场很讨厌，一天一个变，今天又下跌了，但是要知道中国的一路一带，中国梦的实现，没有强大的资本市场怎么行。十九世纪的英国资本市场，二十世纪的美国纽约资本市场，这是不可违背的规律。

第四个是网络化，时代已经发展到今天，任何一个产业不跟网络嫁接在一起是没有生命力的，甚至可以说是没有明天的。因此体育产业必须网络化，所以围绕这四化，我们莱茵达这短短的半年里面，我们收购了一些企业，我们接下来还要进行一系列的动作，所以体育四化是体育产业的全部。

更重要的是企业内部的机制和基因，去接受一个新产业的挑战。同时我们还必须在新产业上有规划，有抱负，不能从平庸到平庸。朋友们，转型的路是没有循序的道路，别人的经验不是普遍真理，转型之路在企业家的心中，转型之行山重水远，然而路就在脚下，让我们英勇的前进吧，谢谢。