2015博鳌房地产论坛主题论坛：文化旅游的符号

来源: [观点网] 时间: 2015-08-12 13:56

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文化、旅游不单单是一种符号，新城镇化背景下，更是当下众多企业突围的方向。

主持人：尊敬的的各位来宾，各位来自全国五湖四海的朋友们，大家下午好。欢迎回到2015博鳌房地产论坛现场。今天下午，更多精彩演讲和对话会继续上演。

调整年代，房地产企业转型成为潮流，不断变化中的行业正在孕育着模式的革新，互联网思维在地产圈盛行，行业与企业需要探索的钥匙，那么路在何方？

我们今天下午的大会主题是“产业篇：转型与变革”。

接下来，马上进入第一场主题论坛：文化旅游的符号。

文化、旅游不单单是一种符号，新城镇化背景下，更是当下众多企业突围的方向。下面，我们首先请出这场主题论坛的第一位演讲嘉宾，绿城集团执行总经理、蓝湾小镇总经理郭晓明先生。郭晓明先生的演讲题目是：度假到常居--蓝湾理想。有请郭晓明先生。

郭晓明：尊敬的各位来宾，首先代表绿城集团，代表蓝湾小镇欢迎大家的光临，因为平时这个项目可能是距离比较远，大家不一定来，这次也感谢观点机构，通过这次活动的举办，更多的人会认识这个项目，认识蓝湾。

今天下午这么多的专家、学者到这里来，把我们这个项目作为案例，把我们从营造之初到目前和今后考虑的一些问题，跟大家一起做一些探讨，有许多的问题是需要去面对和解决的。我的题目是“度假到常居——蓝湾理想”。

我们整个项目从2007年我和宋卫平董事长一起来看地，到2010年6月份动工，第一次开盘在2012年1月份。我们在2007年的时候，绿城就已经涉足旅游地产物业，当时有人向我们宋总推荐海南的地，这个项目的合作方跟宋总建议，选地要好好选，有很多的要求，因为他在海南待的时间比较长。当时有几个要求，要带热带，在分界洲岛以南，背山面海，南向海湾比较平滩缓，距离机场一个小时车程左右，最好是要70年的产权。

我们这个项目总战绩面积4800亩，大概200万平方米建筑面积，1万户人家，3万多人口。当初拿到这个项目以后就考虑这个项目的定位问题，当时我们提出要打造三亚最高品质的滨海度假社区。目前整个项目完成了近80亿，销售了2635套房子，公寓、别墅的平均售价大概在33000左右一个平方，最贵的是一线海景别墅，最便宜的是七八十万的公寓，税收也交了一个多亿，应该说对当地还是有一些贡献。这是我们的所在的酒店，这个是鉴湖蓝湾的高尔夫，去年我们也办了美国女子高尔夫巡回塞，是女子里面最高等级的职业比赛。这是已经建成的一线的海景公寓，有时间大家可以去看看，包括一些小别墅的产品，这个留待大家自己去看，我就不多介绍了。

这是我们目前已交付的区块，还有在建的区块、规划设计的区块、待建的区块，还有一个小镇中心。

这几年运行下来，小镇还是有不少问题，我把这些问题都抛出来。当初为什么叫蓝湾小镇？最开始叫绿城清水湾。当时取蓝湾这个名字也是我自己取的，在杭州，我们董事长当时没同意，说杭州话念蓝湾这个词不好听，跟“烂湾”这个词谐音。所以当时叫绿城清水湾。后来我们在这里开了一个研讨会，把这个项目的名字叫绿城蓝湾小镇。这几年下来，我们已经建成了哪些东西呢？除了威斯汀酒店和蓝湾酒店之外，还有一些运动场所，医疗中心、超市，可以同时容纳400多人就餐的业主食堂。就算我已经建了这么多的配套，但是问题仍然存在，我自己给它定位叫冷美人，大家说好山好水好寂寞，入住率低，现在这个时候的入住率大概在百分之十几左右。为什么不来住？一个可能是跟我当初定位的客户群有关系，我当时定位的客户群都是35岁到50岁左右，这批客户群基本上都是年轻力壮，事业有成的人，缺的是时间，他有实力买这个房子，但是他来度假居住的时间没有，偶尔会让他们的父母来住一住。

存在哪些问题呢？今天上午也听了很多专家表达的观点，我也深有启发，有很多也是共性的。首先是人力资源的问题，所有的背后都是人的问题，一个是我们开发公司的人的问题，第二是我们的服务团队，包括酒店的服务人员、物业的服务人员，整个海南的现状，一个是到处开发、到处挖墙脚，绿城培养了几个月的，人家老早就给你挖走了。哪怕是一样的工资待遇，但是我们的要求多，他说隔壁那个公司要求不一样，我可以到另外一个公司去。所以我们现在不太留得住人。

第二个是服务感受的问题，对传统的物业服务提出了更高的要求，基本上每次业主到这里来，他一定是会找物业的管家，家里的通风情况、水、电、煤气、冰箱、有线信号等等运营情况怎么样，这些方面和平常我们城市里面的居住住宅都不一样。举个例子，通风有没有标准，开多长时间，家里的卫生间要不要通风换气一下，排水口要不要倒杯水，万一有臭气冒上来，要堵一下，空调要不要开一下等等。我们这些标准建的目的，虽然是不常来住的房子，你要保证它有很好的状态。现在我们都已经做这些服务公司了，我们开通了很多的班车，有到机场的，有到县里的，还有到361医院的，包括到菜场的，我全部做成了一些公司，接受业主的监督。我们也建立了微信群，目前建了快两个月的时间，都快疯掉了，这个群里面什么事都说，你不回应，他就@你，你一回应，他就没完没了，晚上一两点还在回他的信息。我们还有微信公众平台，这也是宋董事长要求我们一定做的。

第三是配套问题，你建得再多，配套永远觉得不够。这个配套除了我们项目自身以外，还有周边的配套，海南的开发的环境应该说还不是十分成熟，经常停电，导致也会停水，还有移动信号的问题，排污还没有统一的规划，包括周边的菜市场、自然环境等等，这些都有待于我们继续完善。

有这么多问题，怎么办？所以一方面请我们的专家大家一起来把把脉，待会儿我们还会讨论一下，我们自己也在做这些方面的研究，一个理想小镇到底应该是什么样的？我们也看了上海一城九镇失败的原因，以及国际上对小镇的论述，包括这个小镇，我们绿城也在共同编发展和建设的定律。因为上海一城九镇也是请了很多大师来设计的，但最后还是空的，所以最后还是人的问题，你建得再漂亮，没人进去也没用。

这是美国做得比较成功的佛罗里达的青年城，包括英国的小城运动。绿城有很多四五千亩的项目，我们从蓝湾小镇开始，从去年开始研究，小镇到底要怎么做，它有多少要素构成，当然这个小镇是城市和乡村之间的一种令人向往的居住目的地。绿城自己也召开了很多的研讨会研究这些问题，包括小镇的由来是怎么样，我们都在做一些研究，我们在做一些小镇的定律，比如说小镇怎么发展的，怎么平衡的，今后的空间怎么样，内容怎么样，今后的成长怎么样。

我们所有的研究的东西都是从生活的需求为出发点，通过这些案例的研究、生活的需求，我们把它表现到小镇的配置应该怎么样，构成了这样一些生活的内容，最后才能形成生活的场景和氛围，这些场景和氛围，我们又要把它用建筑空间，以及今后有人住进去以后的运营管理来共同实现。所以怎么样从度假过度到长居呢？我们从羡慕海南到常游海南，最后到常居海南。我们也在准备把一些已有的设施盘活，包括做业态的研究，让小镇的业主来共同策划。我们现在也是拥抱互联网，我用一个手机的APP，用一卡通，把小镇所有的消费、所有的门禁，包括乘坐公交车，全用一张卡解决掉。包括我们现在的食堂，我不知道明天早上有多少人来吃早餐，我只有一个大致的判断。但是如果有一个APP，我在里面征求一下意见，大家要来的提前预约一下，这样也可以减少浪费。包括旅游的东西，我以前也想得比较少，总觉得有消费能力的才是我的目标客户。但是这些人经济实力不错，没时间，他平时不太来住。去年春节的时候我们做过统计，里面1000来户人家，我们一对一的打电话，一方面是询问他要不要来过春节，第二是问他愿不愿意把房子在春节的时候租出来，结果只有40来户愿意出租，因为他们都不缺钱，他觉得自己的房子，不想让别人来住，不然就成了住酒店一样了。这些问题我们都需要再做进一步的研究，尤其小镇今后的运营管理和自治，开发商撤走了怎么办？我们最高的可能要成立这个小镇自治管理委员会，包括小镇的节日体系、小镇吉祥物等等，要使大家向往这个小镇。这些课题我们一方面自己也在探索，另一方面也更多的希望我们在座的所有的专家，大家一起来帮我们把把脉，出出点子。我们每个小镇都要凸显自己的特色，大家应该有一个清晰的烙印。

这是我们举办的一些活动的场景，去年举办了一些赛事，包括我们夏天有夏令营的活动，组织小孩子来军训等等。老年人在这里生活的时候其实也是挺开心的。这样一个小镇，怎样能够变成是真正又热闹、又优美的小镇，打造成一个来了就不想走的生活小镇，这样的课题都摆在我们的面前。所以不能说我这个是演讲，我觉得更多的是把这些问题抛出来，大家一起来讨论。希望我们所有的专家学者，能够为中国的文化、旅游度假地产插上一些翅膀，让每个小镇、每个项目都有自己的一些特色。我们可以不用到国外去，这个小镇走走，那个小镇走走，都已经觉得是非常丰富了。

再次感谢大家的光临，希望大家多提批评指导意见。

主持人：谢谢郭晓明先生精彩的演讲。接下来有请中国房地产策划师联谊会执行主席、贵州森垚集团联席董事长梁上燕女士。梁上燕女士的演讲题目是：文旅产业--旅游地产发展新阶梯。有请梁上燕女士。

梁上燕：尊敬的朱会长、尊敬的各位老朋友、新朋友，新闻媒体界的朋友们，大家下午好！

今年的博鳌房地产论坛是第15届，很多企业到今年也都是成立15周年，中国的多数房地产企业都是在这15年中快速的成长，很多企业从一两个项目增加到200个项目。中国房地产这15年是发展最快的，我们创造了房地产行业最好的时代。走到今天，我们从住宅到商业、旅游地产，再细分到养老、产业等等，大家都在纷纷探索出路，都觉得遇到了瓶颈、困境，大家都在谈转型。到底问题出在哪里呢？我想是不是我们应该改变思维，打破固有的想法，站在更高的层面上思考？因此我今天带来的题目是“文旅产业——中国旅游地产发展新阶梯”。

行业的情况大家都非常清楚。用过去躺着都能赚钱的方法，我们走了欧洲国家城市发展300年的历程，虽然我们有很多的产量，但是我们有没有想过它的质量如何？在未来，要在旅游房地产的功能化，以及房地产和旅游结合。旅游房地产不仅仅是在一个地区开发房子卖，像郭总刚才提到的，我们遇到的更多问题就是我们过去都是以旅游的名义在拿地。未来中国有2万到3万个城镇在发展，我们是继续用过去3年的思维，以旅游的名义攻城略地，还是真真正正把它做成非千城一面的、优秀的、有特色的产品。房地产一定是承载着更大的空间。

早上我一直说，希望我们是一个全球化的解决方案，来打破旅游地产的时局与破局。所谓新时代来临，我不知道大家是否有所行动。在一年前大家一直在等天亮，在等政策，到这次论坛，大家认识到必须转型，必须打破思维。这两年大家说没见到我，其实我只是没有在房地产领域出现，我在更多的旅游、文化、综艺等等领域出现，一个崭新、创新、理性、开放、包容的年代已经来临。我用了2013年整整一年进行调查，调查了1000多个企业，所有的数据自己在积累。2014年参加了十多个国际的论坛，2015年也参加了十多个，都是文化与旅游，以及国际关于美丽乡村等等。在这里我选几个活动跟大家分享。

这个是已经举办了的第三届美丽乡村峰会。大家有听过吗？其实过去三年已经有欧美的很多国家、学者，在我国的大西南地区进行文化的探讨。下面这个是千里马诺贝尔的获得者，这些孩子非常不得了，他们成立了一个叫千里马的公司，25岁就已经成为了国际的咨询公司，因为他们的背后就是诺贝尔的获得者的老师。我们也看到环球大使论坛，各国的大使都在探讨如何和中国的文化进行互动和联合。

两个月前我参加了联合国的一个会议，给到的一个题目是想象可能性，跟我们过去做一个告别，可持续的旅游与文化发展，生命德克持续。城市在发展的过程中，大家都往城市涌，我们是占有一片土地，还是增加更多的绿色GDP，这是当今需要考虑的可持续发展。这对接下来我们要发展的文旅产业有很大的启发性。我在这个大会上拿出我在贵州做的项目之后，他们非常惊讶，因为他们首先是质疑，因为这些老学者觉得，国外的留学生告诉他们的都是中国的不好。就像我们今天上午的讨论一样，很多人都说政策不好，我们遇到了多大的问题，今天早餐会之前我就说，能不能大家把正能量拿出来，把我们的价值观扭过来。昨天我从上海飞过来，报纸上的头版头条写的是“大佬们都在说假话，我们应该怎么办”？大佬们我想大家应该知道指的是谁，指的是前天签约的很多互联网的大佬，我们的社会价值观真的没有了吗？

所以我在这个会上，我告诉全球的专家们，当今的中国已经意识到了，过去30年我们走得太快，未来中国已经有更多的企业，开始以我们中国人特有的价值观、思想观，以一个全世界的范围作为蓝本，共同去探讨。在会上我提出我的理念，一定要在城市发展中保持更多自然、原生的高度，他们对我说了一句话，你太有福气了，有山未必有水，有水未必有人文，我们在中国13亿人，我们这么大的疆土里面，我们有很多可以让世界上其它国家的人每人来一遍中国，但是我们有这样做吗？接下来我们会这样做吗？因此这也是我这次论坛里面带出来的题目，我们能不能用全球视野，是我们未来解决问题的基本条件。

先段时间有一个论坛表达的观点我非常认同，大意是中国人不能再津津乐道于我们只用了30年便走了欧美发达国家已经修了上百年的路，我们更应该关注那条路背后的真正含义到底是什么。这几年的海外游学，同时结合一些项目的在地化实现，我也在思考，到底是怎样的出发点，怎样的根本性，怎样的系统性才能打造出我们基业常青，未来共同做出赢得世界尊敬的国际化品牌旅游地产项目，这是需要我们所有同行一起努力的。

昨天晚上我看到了更大的消息，也就是说国家的政策的引导，这一年不断地给予出台，包括到昨天晚上，我们相信中国未来的5到10年，文旅市场将会很快进入一个快速增长的时期，文旅产业将会成为房地产市场的重要的发展方向。

我们未来要理解，究竟旅游房地产和我们理解的旅游地产相关吗？首先我想要搞清三个概念：旅游房地产项目、旅游目的地项目、旅游文旅地产项目，不尽相同。旅游房地产项目可能就像我们现在看到的清水湾。旅游目的地是自然和人工旅游的主题公园、主题小镇，它是以门票运营项目、旅游、商业、餐饮为盈利，配有少量的产权运营物业，它同样占据优质的资源，传统模式主导，这个包括了华侨城、长隆、观澜湖等等，这是第二种的格局。实际上在世界上没有旅游房地产的概念，我这1200多天的博士论文里面，翻遍了全世界没有发现，只有分时度假，从阿尔卑斯山60年代到美国80年代，做到最高峰，中国未来也会往这方面走。文旅产业地产项目，这是我提出来的，它是以特定的优质人文资源、主题小镇，以文化艺术、文创产业在地化运营，配置酒店、民宿、公众活动中心等等。这里面就有了互联网+文化产业+旅游+房地产的运营模式主导，引入多种服务及产业概念，社会化组合，也有可能依附于村镇等等。

哪种模式更适合未来10年中国旅游市场的需求呢？是旅游需求+居住需求就等于旅游房地产了吗？还是说旅游需求+度假需求+自然人文的体验=旅游目的地，还是有更深层次的？它应该从旅游度假的需求到自我价值实现，到文化交流需求、在地化的产业需求，到社会活动的需求，长期居住的需求、创业创造的需求，以及商业物流的需求。所以早上我见到任何一位朋友我都说，来合作吧，因为这是全方位整合的时代。

但是看似显而易见的结论，为什么大家不去尝试呢？从理论到实践，这是我提出的一个商业创新的模型。20年前我就在北大研究康体旅游，没想到现在大家都在玩游艇旅游。但是欧洲国家其实都走过了这样的历程，因此我提出了一个模型，过去我们是躺着都能赚钱，是一个商客文的时代，顾客都摆在里面，品牌在底下，当我们遇到问题，我们找媒体，我们才去找解决方法，这是一个倒的三角形，是传统的商客文。我提出当今的中国应该要从商客文到文客商的改变，如果未来我们把三角形倒过来，把顾客的需求放在前面，从顶层设计开始研究未来究竟需要什么，我们看到这个商业价值它是稳固的，不仅仅如此，关键这个商业价值是无限的延长，里面有我刚才所说到的10个、20个不同的行业，这个价值从商客文到文客商的改变，因此这也是我在过去的500多天，放在了一个大家没听说过的地方进行了研发，只做顶层设计。

文客商的创新模型有几大要素，时间关系，我简单说一下。对于自然的带动，对于土地的适应度以及结构的配比，对于当地资源的深度挖掘，对于社会的深切研究，对于文化资源的了解，以及对于资本的多元与创新。还有我们对于城市可持续发展的贡献，一定要与政府跳好双人舞，不能再像过去一样圈了地，我是我，你是你，如果做文旅，没有当地的政府帮你，是一定不能得到更大的发展。

结合上面的观点，我很快的分享一下我所做的地方，这是我8年前发现的一块地方。这全都是实景，当时没有深好的交通，这里有非常美的春夏秋冬。面对这样的环境，我只给设计师出了一个题，从威尼斯双年展请了朱培老师，他从来没有做过商业建筑，我给他一个要求，千万不要跟2万个山头抢光，就这个标准，结果他就做了这样的东西，像山地散落在人间的石子，这个会议中心已经做好了，未来还有穴居的房子，现在这个会议中心已经举办了美丽乡村峰会，今年的10月份也会有山地旅游大会，大家如果愿意参加，可以找陈诗涛联系。我跟陈诗涛商量，我说我们博鳌论坛夏天在这里开，冬天可以到我们那里开。

这个是米兰世博会的总规划师，又是米兰的副市长，我问他为什么要竞选市长？他说要更好地推动建筑和设计的发展。我到世博会拜访他，跟他讲了我的理念之后，他现在愿意跟我一起做出世界上第一个森林村庄，把它分享给世界。所以当今中国不是没有机会做到跟世界对话的作品，关键是我们能不能携手打动对方合作。现在在这个项目中，我总共合作了40多个不同的国家的艺术家以及建筑师，他们都愿意无偿地做荣誉村民，一起去发展。

我们看到未来在这样的地方，我们到这里住不是到自己家里，一楼是商业，二楼是工作室，三楼是我们自己的房间。我们现在看到的是中央美术学院的院长，带着他的学生过去一年，帮我们当地的民众改善他们的居住环境，我的很多朋友过去众筹做客栈。我把这些房子收起来再交给他们，要求他们再开放给公众，每位朋友过来带一本书留下来，送给当地的留守儿童。中国过去30年，我们的经济发展了，生活很好了，但是留守儿童没有了他们的父母陪伴，只跟着爷爷奶奶，所以我觉得我们城市中的人民，应该要回报给大山里面的孩子和他们的爷爷奶奶。包括把很多国际的品牌引进到这些山村中。这个是当时的八卦天，我把它空白的交出去，世界上的大艺术家都会为这个迷醉，他们创造了很多不同的艺术形态，呈现留给我们的土地。

文化地产社会化产业导入思考。文旅地产运营作为社会化的产业，需要我们全社会的资源调配重新整合支持，在实践中还有许多亟待解决的问题，在未来的10年15年中，我们面对旅游休闲产业有多大市场，当世界上人均GDP超过2500到300的时候，旅游产业是飞速发展的。中国现在人均GDP已经是6000多的，未来旅游产业是30到50亿的市场蓝海，值得我们所有人投入全部智慧和精力去探索和创造。

最后我有这样一些问题提出来供大家思考。如果要发展未来的房地产，如何留住合适的人才、高素质的人才？人才是所有房地产发展里面最重要的一环。如何利用移动互联网将资源高效整合？如何让我们的项目之间产生社会资源的最大化？如何做到产业驱动力与运营机制的良性循环？我们如何分享大数据时代所带来的价值红利，我们如何项目价值与城市价值高度融合统一？

我现在在做一个课题，叫做文旅产业顶层设计与文客商的产业模型创新。这个课题是开放的，是公益的，欢迎各位一起参与。

目前，中国各个产业都站在了一个前所未有的风口上，我们面对的是前所未有的全民参与时代，新的战略机遇已经来临，我们要听得见风、跟得上风，转变心态、转变思维，转变模式，以新的投资标准重新审视、构建我们的核心竞争力。我们一起参与到这个竞争级别更高、更好玩的拐点上，希望我们一起勇敢担当时代的听风者、时代的造梦者。今后的路怎么走，就在我们自己脚下，我相信心有多大，世界就会有多大，在这里让我们为下一个10年、15年一起去创造幸福，一起去掌握我们自己，留给后代让我们自豪，做出让世界尊敬的作品，这才是我们后几十年觉得更幸福的一个时代。

主持人：非常感谢梁上燕女士的演讲，接下来有请力高集团助理总裁李乐女士，李乐女士今天演讲的题目是“力高地产文化旅游探索之路”，有请李乐女士。

李乐：尊敬的各位专家、各位企业家、各位来宾，大家好！刚才听了郭总的演讲，我觉得我们都走过共同的路，当然我们可能在阶段上不太一样。另外就是刚才听了梁上燕女士非常激情澎湃的演讲，包括对文旅地产这样一套系统的研发，其实给到我们非常多的启发。

今天我在这里分享的是力高的关于文旅地产的探索之路。

博鳌房地产论坛时至今日已经有15个年头了，作为业界享誉多年得胜回，也是属于地产人的盛会，对于我个人来将是心慕已久。今天很高兴有机会跟大家介绍力高阳光海岸文化旅游地产的突围之路。

首先我要感谢我的团队，因为今天这个PPT是他们做的，非常的认真，但是内容非常多，我在这里可能就不能跟大家一一的详述了，首先我简单地为大家介绍一下我们的企业，让大家对我们的企业有一个认知，其次会跟大家分享两个文化旅游地产项目，包括我们在文化旅游地产项目当中，我们的心思，我们的想法，作为一种抛砖引玉的交流。

接下来为大家介绍一下我们力高地产，我们企业由泉州起步，经历了20多年的拼搏和发展，2014年初在香港上市，于今年获得了最具投资价值TOP10企业。这样的一条房地产企业非同寻常的企业发展之路，我们走过了长三角、京津冀等区域，现在我们的业务覆盖超过10多个城市。

接下来我要跟大家谈一下力高走向文化旅游地产的背景。其实和在座的开发企业是相似的，因为我们都是处在中国的城镇化进程中，这是我们这个时代地产开发的共同的主题。在这样一个强大的背景之下，我们走过了规模开发，也出现了同质化的开发，千城一面。对于中国这样一个资源广阔的国家，我们也同样认为同质化和批量化是资源的漠视，或者是文化的忽略。所以我认为文化旅游地产项目是把房地产放在文化旅游的格局当中去发展的。它至少拥有一个魅力，叫做有特色，保留原有的文化的根脉，在原有的基地上进行文化的发展。在今天中国变成世界第一大的出境游的消费市场和旅游的市场，中国人对见识、眼界和文化的内在需求，为我们做文化生活、文旅养老地产、文旅园区做了最好的内在的驱动力。有了这样的一个思考和时代背景，所以我们欲做此事，必须要择一方福地。

2010年力高集团在天津生态城填海造地，先后运营了两个文化旅游项目，妈祖文化园和力高阳光海岸。这两个项目的背景不太一样。

妈祖文化源远流长，其实妈祖作为海洋文化的传播者，它与海洋也割舍不断的情感的根源。天津，特别是滨海这个位置，它自古以来有特别多的妈祖信众，每到妈祖的诞辰，天津的天后宫都有很多的民众过来，包括台湾的妈祖基金会，也会千里迢迢来到天津赴这样一场盛会。

受到天津滨海政府的邀请，力高集团在2012年9月落成了世界最高的妈祖像，并与台湾妈祖基金会联合举办了落成仪式，目前这个文化园还处于一个旅游风情街、养生产业的塑造当中，我们已经不止一次前往这个工地视察，但是每次去工地的感受都不一样，特别是当我看到了当地的信众现在都是自发的前往这里，人流不绝，作为企业的一员，我的感受比较深，我们的两位领导人不太善言词，但是他们留给这方土地的是信仰和文化的寄托。

文化旅游地产项目在这些年的实践当中，我这里有四个观点也抛出来跟大家共同的分享。第一，我认为文化地产的文化和生活方式、居住的理想核心是要用文化来提升固化的建筑价值，这是我一个开发角度的观点，可能跟梁总的大爱角度有所不同，我想这个差异性我们可以进行探讨，但是在这里我觉得作为开发企业，我是想表达这个观点。第二，现在的旅游地产的复合趋势越来越明显，单靠海滩、高山这样的资源，我们去构建一种城市地产的营建模式越来越不适应于细分市场的客户需求。第三，对于文化旅游地产的开发，后续持续的动力其实来自于各类资源，包括金融、服务等资源的有效的叠加、智慧运营。刚才郭总在谈到小镇的时候，包括梁总在谈到后期的规划的时候，实际上作为我们是要把这整个的项目给它运营起来，这里大家谈到了人，而对于我们来说，现在这个阶段我们更关心的它是运营的一个模式。我们希望逐渐能够形成的是收支平衡，有盈利能力的营运体系，并且它能自我循环。第四是归纳，现在的文化旅游地产的开发当中，有配套运营能力和极高的投资文化这两点，我们认为是越来越重要的。将文化旅游地产怎么样打造成有名气、聚人气、享财气的项目，这是一个难题。

接下来我介绍一下力高阳光海岸这个项目，我们是怎么从这三个角度来做的。这是整体鸟瞰，还有我们的规划示意图。

力高阳光海岸的规模是比较适中的，120万建面，在可研阶段，其实我们也思考过，这个大到底是不是文化旅游地产的核心？实际上是要有一定的土地条件才可以做资源展示，但是从目前的实践来看，因为文化旅游项目兼具的也是另外一个特点，就是在地产开发当中，它兼具了陌生区域大盘的预热痛点。所以从体量和开发节奏上来说，我们认为适当是第一原则。

在讲到这里的时候，为什么给大家看这张海的照片呢？如果在三亚，这样的场景是随处可见，但是在天津不同。其实天津很多是滩涂海，是有瘀泥的，包括当地的很多客户也会很有意思，你跟它说，我们的项目在海边，他第一个反映是，不以海为奇，反过来他会问你说，挺脏的吧。这是我们在跟一些政府官员，以及跟我们的客户交流的过程当中，我们比较诧异的一点。

在这样的情况下，企业首先进行的是海水水质的研究，我们在这个项目建了围堰，分割出内外海，内海定期进行清淤和清沙的处理，随着外海潮汐对内海海水的置换，也增加了海水中的有益微生物的含量，改善化学分解能力。通过这样一个系统的对于水质的调整，让明净清澈的海水再现了天津。我们现在可以让业主在自己的私人游艇泊位上看见这样的海水，是非常的安然、纯净的。另外包括我们做了14000平米的沙滩，所有的细沙全部换掉，当地的沙质是不好的，全部都由东南沿海运过来，有巨大的无边界泳池。这个看起来有点像我们在海边下午的老三样，但是我们要做到这样的一步其实还是不容易，首先填海造地，其次我们改良水质。

在这样的情况下，目前我们自己构建的这种海滩的景观，在现在尤其是北方的夏天，7到9月份，我们的周末到现场的人都是千人以上，我们现在实行预约，这样也阻挡不了大家对明净、清澈的海的向往。结合客户和我们拥有的资源，在这里我觉得从行销，或者说我们从整体的开发、营运的角度上来说，我们做了很多接地气的活动，天津人喜闻乐见的一些事情，比如说沙滩音乐节，我们邀请了崔健，还有仲夏夜的海滨梦，包括我们现在的样板房，全部都紧抓我们的主题，我们有马克·吐温的海军梦，海明威的家，我们把每个细节都做了最好的连接。同时最近这段时间我们也在做首个沙滩快闪，在这个文化旅游地产项目上，我觉得有一点，是我们目前认为我们尝到甜头的，就是景观和资源的互动做得比较好。

从这个打造的过程当中，力高还是结合大盘的开发，也塑造了多组团的产品线，我们现在从别墅到装得下大海的小户型，到酒店、酒店公寓，包括我们后期打算用分时度假、分权宝这样的产品，我们也希望把力高全国的客户都能够调动起来。

在小有名气和聚了人气之后，我们现在在思考的问题是，如何进行资源的嫁接，大家共享财气。在这个过程中我们做了仔细的甄别，因为有的资源是我们有，但是客户并不敏感，有的客户敏感的资源，但是我们需要拓展。所以在资源分级和取舍这一步是特别重要的。现有我们有自助银行、药店、餐饮、酒楼、幼儿园、国际学校、商业街等等，这些都是结合客户的基础需要出发的。但是对于资源和文化这一部分的运用，我们也引进了庞巴迪沙滩竞技运动用品，包括沙地摩托车等等，也引进了海景的摄影基地，并且拥有天津第一家藏式风情的婚纱摄影基地。

通过刚才简短的介绍，我们还是觉得文化旅游地产作为既能够保有资源、文化，同时又在中国新城镇开发的进程课题下，其实我们还有很多可能，我们只是做了一些探索，比起刚才梁总讲到的，我们还有特别多要往前走，要去学习的地方。梁总刚才开放的这个课题，我们也是很有兴趣的，我们愿意默默前行，为客户提供更贴合细分市场需求的居住体验。

主持人：谢谢李乐女士对文化旅游地产的探索，接下来有请思凯来国际董事长兼总设计师李涛先生。李涛先生的演讲题目是：创意＋体验--打造中国新一代休闲、度假目的地。

李涛：尊敬的朱会长、各位领导、嘉宾、媒体界的朋友们，大家下午好！今天可谓是精彩观点呈现，刚才我听了几位嘉宾的精彩演讲，也非常有感受，今天下午我首先祝贺观点论坛15周年，经过15周年不懈的开拓努力，取得了非常大的成绩。另外我们也看到了，我们经历了三年的博鳌论坛，今年应该是环境和客户体验上感受最好的，无论是从我们的酒店，还是我们的服务，都体现到了非常精心的安排，从每一个嘉宾的感受和笑脸上，我们也感觉到体验的重要。

回到我今天给大家演讲的主题上，就是“体验+创新”。体验创新实际上是一个推动未来中国休闲度假目的地发展的重要引擎。大家都在研究、探讨中国房地产转型、房地产下行和未来15年怎么样去发展这样很沉重的话题，实际上我们已经从另外一方面不知不觉地，随着国际化的进程，迈入到体验经济的时代。

大家可以通过这张图片来看到我们所处的年代，所处的时代是怎样一种发展。随着现在全球经济的发展，高科技、各种各样的创意的推动，全球经济已经迎来了体验经济的非常的起始点。中国随着GDP的发展，随着过去十几年的积累，我们很多大的城市、很多先进的区域也已经随着全球化的进程，进入到体验经济的一个时代当中去。体验经济是创造难忘经验的一种活动，体验经济是继农业、工业、服务经济之后的第四种经济的载体，它是一种先进的经济，它主要是植根于服务，为客户提供强烈的情感体验。我们提出了在体验经济上的“体验+”，它是指将体验的过程融入到各种各样的传统的消费门类当中去，以改善消费者的感受，优化消费的过程，提升消费的体验，从而产生出更多的机会。

体验+主要表现在大休闲产业的崛起。刚才很多嘉宾都提到了旅游、度假等等，包括商业、休闲，我们提出一个“大休闲”的概念，大休闲产业实际上涵盖了非常多，它不仅仅只是一个观光、旅游、度假，它涵盖了文化、创意，人们对都市生活健康颐养等等非常多的，更广泛的门类。从广义上和狭义上分，它涉及了非常多的产业。大休闲产业也已经成为发达国家的一个支柱性产业。我们从美国的数据上可以看到一个非常有代表性的数据，美国休闲产业已经占到GDP的50%以上，就业人数占全部劳动力的50%。在未来的经济结构当中，休闲产业的就业人数将上升到80%甚至85%，美国人有1/3的时间用于娱乐和休闲，用2/3的收入用于娱乐和休闲，有1/3的土地用于休闲和娱乐。2012年的统计，美国有1.1亿人次以上参加各种各样的户外活动和休闲活动，其中直接创造的经济产值有6000多亿美金，支持国民就业6000多万，为联邦政府纳税将近400亿美金，为地方纳税也将近400亿美金，所以这是一个非常巨大的数字。

再看看中国的大休闲产业的现状和巨大的发展空间。大家都说到人均GDP到5000以上，休闲和度假观光产业呈一个爆发性的增长，现在很多一二线城市已经远远超过这个数字，已经迈入到国际体验经济的门槛和行列当中，我们查了很多的数据，国内没有有关休闲娱乐方面的数据统计，我们就拿观光、度假、休闲、旅游和文化创意加在一起，总量没有占到国民经济的20%。这一块和发达国家相比还有非常大的差距，由此以可以看到大休闲产业是我们未来的一主战场。政府在紧锣密鼓地推动我们的旅游观光业、文化创意、大休闲产业的发展。

中国的都市休闲目的地、旅游休闲目的地就呈现出一个非常好的发展的机遇。所以我们在此提出一个目的地的概念，在此之前我们大家都提的更多的是旅游地产，提的更多的是旅游综合体，商业综合体，我们在这里想引入一个旅游目的地的概念，我们认为旅游目的地更好地表达了人们对美好生活的向往。这样的目的地我们把它分为两大类，一类是都市休闲目的地，一类是度假休闲目的地。这样的目的地未来的打造将会产生新型的体验消费的场所。两大目的地所涵盖的业态，大的大概有十几种，小的业态可能有几十种，非常丰富多元。从总体的系统特征上来讲，它是品牌的国际化、市场结构的多元化、业态发展的多极化，创意服务的品质化，综合效率的最大化，社区发展的包容性，区域带动的辐射性，综合管理的一体化，这是它的几大特征。

成功的休闲目的地的打造实际上是通过物理空间的规划与创意，让使用者产生出难忘的一个精神体验。

我们再回到国际的范围来看，随着国际、国内的这样一些先进和成功的经验，我们来看度假休闲目的地和都市休闲目的地发展的成功经验，我们从奥兰多的实践，全球主题公园的集群，主题酒店的集群、欢乐之都，到泰国非常浓厚的具有东方易于风情的文化名城清迈，再到繁茂的东京都市当中的垂直的公园，让人们在这个购物场所当中产生出一个新的城市的交往的空间，城市的体验的空间，再到新加坡最新的实践，新加坡的滨海花园的实践，在新加坡向一个花园城市迈进的过程中，打造出一个休闲旅游目的地的实践。

再看中国的实践，华侨城的旅游+地产的模式，万达旅游物业的开发模式，长隆主题公园+度假区的模式，太古集团都市时尚休闲目的地的打造。可以看到我们的休闲目的地在中国是方兴未艾，刚刚崛起，也存在着巨大的投资和开发上的误区，产品雷同，盲目跟风，形式单一，体验的缺失等等，这是我们的现状。

所以我们总结未来的发展方向是体验+创新的。思凯来作为世界范围内的一个在旅游休闲和都市休闲目的地打造上非常专注的一家公司，我们也希望将我们来自国际化知名事务所的董事团队，能够将中国的文化、中国市场发展这样的需求，把它完好的结合起来，带入更多的价值，给行业提供更多的创新。我们在通过20多个城市，50多个前沿目的地的打造当中，也了解到未来市场的前瞻性，也掌握到未来市场的发展脉络。

今天非常高兴分享了我们的一些实践，首先从我们的设计理念开始，我们提倡在每一个目的地的打造中，提倡NCLO的设计理念，将自然、文化、生活方式和运营完好地结合在一起，最终提供给业主和项目一个综合的解决方案。第一个项目是我们现在在文昌推动的亚洲第一度假目的地的项目，项目占地40多平方公里，逾千万平方米的巨大的尺度，我们思凯来负责7平方公里的核心区的规划、定位和设计工作，其中包括一座国家自然保护区，

一个生态湿地公园，两大主题公园，两座主题酒店，精品酒店群、文化博物馆群和旅游小镇等等非常多的功能和体验，我们希望在此打造出海南面向未来的旅游特区发展当中的海上丝绸之路的重要结点，展现一个铜鼓盛境的意境和体验。不这是我们的主题酒店，我们这个海之谷主题酒店是一个标志性的建筑，它有非常好的创意和体验。我们这个项目也是郑和船队七下西洋在海南重要的停经场所，他7次停留在铜鼓岭，作为他西洋之行重要的补给站和加油站，我们的故事和创意在此展开。

另外一个项目是海南文昌的航天城的项目，我们利用文昌火箭发射基地和目前的创意、科技、教育活动融合在一起，打造成一个文化创意类度假休闲的目的地。

还有一个是南京华侨城的欢乐海岸项目，这里是一个都市的休闲项目，这里有都市欢庆广场、滨水水秀及酒吧街，文化创意街和湿地公园等等，构建一个留住城市记忆的项目。

我们同时也关注非常多的地域型的和文化主题型的主题度假区的开发和建设。

非常高兴今天给大家非常快的介绍了我们的一些项目，非常希望今后的时间跟大家来分享我们的实践和研究。

让每一个目的地的使用者、消费者和客人留住他的记忆，产生一个美好愉悦的记忆，是我们设计的终极目标，在此分享给大家，也希望大家带走有价值的观点，留下美好的记忆。

主持人：谢谢李涛先生。接下来我们有请下一位演讲嘉宾，他是来自五思凯来酒店与度假酒店国际集团大中华区高级副总裁夏农先生，夏农先生的演讲题目是“1+1>2，良性竞合造就酒店行业在新时代下的新常态”。

夏农：非常感谢观点机构的邀请。我非常少参加房地产的论坛，通常都在酒店行业自弹自唱，今天来到房地产论坛，看到很多朋友，非常高兴。简单自我介绍一下，我现在加入了喜达屋集团，以前14年我在凯悦酒店集团，在过去10年我在中国领导凯悦的发展，亲身见证了中国的酒店行业在过去10年的快速发展，也结交了很多酒店的业主朋友。

喜达屋集团是全球最大的高端酒店管理公司，有1200个酒店，分布于100多个国家，喜达屋也是威斯汀酒店的管理公司，所以我也算半个主办方，所以非常感谢，也非常欢迎大家。

在进入分享之前，我想做一个小小的调查，在座的各位所服务的企业已经投资了酒店的请举手。未来准备投资酒店的请举手（听众举手），投资了酒店觉得有点后悔的请举手。（少数听众举手），后悔了但是准备接着再投的请聚首。没有。

最近几年，我们的酒店行业弥漫着非常悲观的空气，无论是开发商、业主还是管理公司，行业从业者对整个酒店行业的前景不是特别看好。这里有两个角度不同，结论相同的观点。第一个观点是酒店行业整体供过于求，在经济低靡和政府严控三公消费的环境下，酒店业的恢复在短期内很难实现。第二，现在的酒店业无法适应互联网思维，Airbnb才是王道，传统行业将被淘汰。这两种观点有没有道理呢？有一点道理，但是酒店行业真的会崩溃吗？我的答案是不会。所以今天我的演讲的副标题是“中国酒店业的长期萧条是一个伪命题”。

说中国酒店行业是不是进入萧条期，我们在做出任何判断以前都要看看这些年行业的竞争数据。特别是2014年和2015年上半年的数据，根据酒店业的著名调查公司的调查，中国大陆酒店市场的需求增加率从2011年22%逐年下滑，直到2014年达到谷底的3%左右，这是一个非常大的下滑的趋势。但是到2014年开始反弹，到2014年末已经恢复到大概每年12个月的8%左右。酒店的供给供过于求是大家非常担心的问题，实际上我们用12个月滚动平均来看，过去5年里面，中国酒店整体的供给增加率是在5%到7%左右，2012年的时候大概是7%，在2013年我们明显的看到了一个供过于求的拐点。

酒店行业判断一个酒店的经营指标，有一个数据是每间可售房收益，从这个角度来看，2012年到2014年，整个大陆的每间房屋客观售房收益在不断地降低，但是在2014年开始明显收窄，2015年上半年，我们看到这个增长率已经恢复到一个正负零左右的状态，所以我们看到酒店的经营状态是在明显恢复的。

2015年上半年，从各大城市角度看，沈阳、杭州的入住率有着明显的提升，而西安、青岛和天津的入住率大幅下降，杭州、上海、深圳在入住率提升的前提下，平均房价也有所提高。有趣的是市场表现最优异的城市是武汉，武汉的酒店平均房价增长了10%左右。三甲市场也比较有趣，三亚市场的平均酒店跌幅明显，但是它的入住率提升了，所以它的收益还上升了4%。在大中华区最令人担心的是香港和澳门，澳门今年以来受政策等方面的影响，入住率和房价都有下跌。上海最先恢复，它的收益有了明显的提升。北京从2013年开始受政策影响比较大，新增的供给比较多，因此下滑比较明显，2014年入住率企稳，2015年持续攀升，平均房价止跌回升。

过去20年酒店行业受地产行业的蓬勃发展和城市再开发热潮的推动，在供给面实现了超速的发展，根据仲量联行的统计，国内40个大中城市的国际品牌酒店从2001年到2013年，平行增长率是13%，供给最快的是二三线城市，石家庄年平行增长是55%，合肥是53%，长春是44%，贵阳是37%。不仅是已经开业的酒店数量庞大，而且在建的酒店数量可观。在中国新开业的酒店，大多数的主要是在高星级酒店和应该性酒店，所以中国的酒店市场，酒店的数量的分布是像个哑铃型的结构，两头大、中间小，这和国际市场普遍的橄榄型的结构优着非常明显的不同。由于新增供给的增加，我们看到很多市场的朋友入率降低，同时新开业酒店的成熟期在延长。对酒店行业的从业者来讲，我们已经经过了很多的周期，所以我们有智慧，也能够应对这样的变化。

另外一个不可忽视的影响，我想大家都已经看到了，酒店的投资以及经营的成本的高企，给酒店的投资者、业主也有很大的压力，投资方面主要是在地价，还有建筑成本也在增加。劳动力成本这几年快速的增长，即使如此，我们也很难吸引到年轻人来为酒店服务。1995年到1985年出生的这一代年轻人，他们对酒店服务工作不是特别感冒，很多人力资源总监给我们反馈说，我们现在招人大概6个月之内要流失一大半，所以这个行业的劳动力成本增加也是一个非常明显的事情。随着酒店成本的增加，酒店的利润率有很大的下降。

国家旅游局做了一些关于酒店经营的统计，根据这个统计，可以看到这是中国五星级酒店回报的统计，2011年到2014年，回报率从4%降到了1.6%。如果4%已经是很高了，需要25年收回成本，1.6%更是一个很低的数字。

说了这么多，我们是不是真正进入了一个萧条期呢？正如狄更斯在双城记说的，这是一个最坏的年代，也是一个最好的年代。恰恰在哀歌四起的环境下，意味着也有好的苗头。酒店业主可以有很高的智慧调整自己，适应环境。在好的方面，我们看到我们的供给在做大幅度的自我的调整，很多新建项目，有的停建，有的缓建，有的把豪华的五星级酒店改成简朴的五星级酒店，有的甚至不做五星级酒店了，做成中端的精选服务酒店，在结构上降低投资风险。从另外一方面看，我们看到业主、开发商在投资决策方面回归理性，想当然或者是意气用事的业主越来越少了，更多的业主更加关注成本和回报，在选择成本和品牌管理上，更加关注系统客源的输出能力。最近一年两中国中层阶层需求的增加，正在弥补政府消费的减少。休闲生活成为家庭生活的标配，每逢节假日、黄金周，各地的度假村和酒店都挤满了家庭游客，未来我们酒店的设计也必须考虑这个事情，将一家人放在一个房间里。特别是高铁和高速公路网络给国民旅游休闲一个很大的助推力。现在的高铁时代，以往不便去的地方，现在几个小时就到了，这也使得我们的周末游变得更加的方便简洁。

2015年上半年全国旅游的接待人数达到了20.6亿人次，旅游收入1.7万亿，居民的出游意愿高达80.28%，这是一个非常可观的数字，而且这个数字在持续增长。根据国务院的预测，2020年的时候，国民的出游率达到每个人4.5次每年，这将会是一个60亿人次的市场，这还包括了2亿人的出境的市场。除此之外还有每年1.5亿的入境游的市场，这个饼是非常非常大的。休闲度假旅游的主力军，我们认为是追求自由和享受的千禧时代，也就是1985后的人，来一场说走就走的旅行，成为80后、90后追求的生活的意境。而外面那么大，我想去看看，这体现了千禧世代对旅行的渴望。如果你来到拉萨、大理、鼓浪屿，你会好奇地发现，并非假期，怎么有那么多年轻人在闲逛，小资、浪漫、无拘无束，是这些新兴客群的标识。

毫无疑问，以携程、去哪儿、途牛、途家等为代表的互联网旅游企业通过技术营销的手段，把旅行变得更加的方便和廉价，如今在手机上分分钟搞定从攻略到定房，从机票到门票，从导游到餐厅等旅游的所有环节。近年来国民休闲旅游也得到政府的高度重视，刚才说了我们有了很多的新的政策，政府鼓励旅游行业发展。在日益富裕并且愿意旅行的几亿中产阶级的市场里面，哀叹酒店不景气无疑是令人费解的，我们所面对的市场不是市场规模的缩小，或者是产能的过剩，相反我们的旅行相关市场从任何角度来讲，都是方兴未艾的朝阳行业。我们所面临的真正挑战是我们是否意识到目标客群的变化，我们是否能快速改变我们的商业模式，为真正在快速增长，并且有着真实需求的客户提供有价值的产品和服务。

一个有竞争力的行业，不仅为客人着想，而且要站在客户的角度着想。我们的酒店行业需要摒弃传统保守思维模式，借鉴在服务中国中产阶级方面获得成功的其它行业品牌的经验，从商业模式、产品服务等各方面自我革新，如果我们没有勇气革自己的命，就等着BAT来革我们的命。谢谢大家，希望我们有机会一道合作，能够让我们为大家管理更多更好的酒店，再次感谢。

主持人：谢谢夏农先生。接下来我们马上进入本场主题论坛的主题讨论会环节。这场讨论会的主题就是：文化旅游的符号。

首先，有请本场讨论会的主持嘉宾上台，他是：浙江省著名房产研究和评论专家、浙报传媒地产研究院院长丁建刚先生。

接下来有请讨论嘉宾，他们是：

绿城集团执行总经理、蓝湾小镇总经理郭晓明先生

华联发展集团有限公司董事长董炳根先生

喜达屋酒店与度假酒店国际集团大中华区高级副总裁夏农先生

汇联金融服务控股有限公司执行董事兼COO郭馨孺女士

深圳市美易家商务服务集团有限公司总裁陈湘明先生

广州华誉景观工程设计有限公司董事总经理张明燕女士

谢谢各位参与讨论的嘉宾，下面请丁建刚先生开始主持这场博鳌主题讨论会，讨论时间是40分钟。

丁建刚：本次博鳌论坛的主题是“转变时期的中国房地产”。大家在今天下午讨论的话题，都是文化旅游，其实还有很多话题没有展开，比如说金融、互联网等等，但是我们今天就限于文化旅游。刚才郭总代表我们主场做了演讲，我今天也有主场的感觉，因为绿城是浙江的企业。今天郭总谈到他们做了很多的研究，提出了很多的问题，比如说春节的时候这里来的人多，夏天的时候来的人少，但是你让他把房子拿出来给别人住，1000家中只有40家愿意给别人分享，这个事情怎么办？而且梁总谈到，理论上没有旅游地产这一说，只有度假。这个问题怎么办？因为这个问题是郭总提出来的，所以我想请其他嘉宾先来回答这个问题，我们现在的旅游地产或者叫度假地产，或者郭总说的小镇建设，改变我们的模式，人的问题怎么解决，开发的模式怎么解决？

陈湘明：上午很多经济学家、企业家都有个共识，从2015年以后，房地产就进入了下半场，我觉得旅游服务，以及存量资产时代的到来，就这个来讲还是在上半场。刚才郭总说了他的痛点，就是没有人来住。

丁建刚：他还不是说没有人，就是人分布的时间上不均衡，或者说买的人现在还没时间来住。

陈湘明：这也使我想到，资产共享的时代应该来临。郭总做了一个调研，过年时间愿意拿出房子来分享的，能够收益两三万块钱一个月的，我想他暂时不会同意，再过一年他肯定会同意，他自己都不怎么来了。

丁建刚：我不太这样认为，因为能买得起这样房子的人，通常他不缺这一两万块钱。

陈湘明：我手上管了很多项目，随着时间的推移，他自己来的意愿越来越少，如果说当你能够提供一种方式供他分享的时候，他可以到别的更优美的地方去的时候，他的资产可以周转起来的时候，他一定愿意，他自己没办法老到三亚来，他可以到西藏去，可以到中国最美的100个小乡镇去。

丁建刚：所以这也是我想问的第二个问题，我就直接问您，那么多旅游地产、度假地产，我为什么一定要买在蓝湾，为什么一定要买到千岛湖，为什么一定要买到文昌，为什么一定要买到梁总她们那个项目里？

陈湘明：看是用什么方式买，当然很多都是冲动性的购买，比如说我们到海南，觉得这个地方非常美，我马上买一套，买完之后，后面的运营比较麻烦。我们现在在研究一个共享，就是存量资产共享，低效资产共享，垃圾资产共享的问题，它就能够为郭总的项目带来流量，带来客群。

丁建刚：怎么共享，有想法吗？有办法吗？

陈湘明：当然有办法。

丁建刚：用一句话来说好吗。

陈湘明：国外最近有一家公司，它其实做了七八年，刚起步的时候它很痛苦，叫Airbnb，在中国这种分享习惯还不太成熟，但是在互联网+时代可以很快的起步。中国风景优美的地方太多了，资产一定会进入到共享时代。

丁建刚：下面请夏总谈一下。

夏农：我觉得主要看你卖的是资产，还是卖的生活方式，你针对不同的人卖的是不同的东西。

丁建刚：刚才梁总说卖的是文化。

夏农：文化太高端了，我觉得对一般人来讲，要么买的是资产的升值，要么买的是生活的环境，还有一种是买生活方式。刚才梁总讲的一点我非常认同，在国外的解决方案就是分时度假，一般的中产阶级无需在那里买一套房子，但是我有兴趣买这一套房子中间的51周中的一周，买了这一周的权利。

丁建刚：分时度假的投资人是谁呢？

夏农：就是买主。

丁建刚：他为什么要买呢？如果他仅仅是为了分时度假的话，你的意思它还是投资？

夏农：在国外因为度假的成本是越来越高的，所以他希望在今天能锁定未来20年，用同样的价格在这里度假的权利，而且他也知道这个事情可能他会两年以后没有兴趣，国外有非常成熟的交换的平台。

丁建刚：那他为什么不住你的酒店呢？

夏农：住酒店也可以，但是通常这种房子都是一个带厨房的，双间的，适宜家庭居住的，有更加舒适的环境，而且价格更加便宜。

丁建刚：下一位是张总，对这个问题有思考吗？

张明燕：有过一点思考。我觉得郭总可以思考一下，你吸引人来到你的蓝湾小镇，他除了每天的休闲，他有什么事可以做一做？其实我觉得人即使每天都休息，他也会很无聊的。我们如果是工作压力非常大，我在这儿休息一周，这是没问题的。但是如果是老年人，他的思维各方面都还非常健康的话，他其实需要有一个可持续的事情给他做。

丁建刚：就是生活内容是吧。

张明燕：对，我觉得这种生活内容的话，如果你周围还有一些地可以种一些什么东西，教这些人去种一些花草等等，就让他去学习到一些跟他生活相关的品质，或者品位的东西，就是让他来到这儿会很有意思，或者能够提升他整个的生活的状态，我觉得这样就是可以住久一点。

举个例子，我最近看到一篇文章说，园艺对人的理疗是非常好的，在田园里劳作一段时间之后，人身体的指标都可以明显的好转，这些事情是可持续的，而不是让他住在这里整天发呆，显得很无聊，他就住不下去了。

丁建刚：张总是做景观的，她希望业主都来做景观。请郭总谈谈。

郭馨孺：这个问题如果用金融产品就很好解决，大家现在都在找买房人，但是旅游地产的买房人大部分是投资人。如果你能够把旅游地产的投资属性用金融产品挖掘出来的话，这个问题很好解决。

我简单介绍一下，我们是一家香港的上市公司，是做金融服务的，我们主要做房地产产权金融服务，我们主要从拿地到预售、销售，一直到入住所有产业链上的金融产品。今天我也稍微准备了一下，谈谈针对旅游的金融产品。现在我们汇联对旅游地产的金融产品主要有5种。第一种是文汇旅游，第二种是送房宝，第三种是旅居宝，第四种是团购宝，第五种是首付贷。

丁建刚：看来没有时间全部讲完，你讲一种，怎么解决这个旅游地产或者度假地产的投资者，他怎么利用你们这样的工具来获得回报，或者他愿意用这样的工具。

郭馨孺：我讲一下送房宝，这个相对理解起来比较简单一点。比如说有些业主他买这个房子只是为了投资，我们就为他们提供这种产品，我们把客户的投资收益分成两部分，第一部分是固定的收益，比如说5%、8%，第二部分是他的收益的一部分变成居住权，或者是房子。现在买房子的人，大家在精准定位客户的时候，你会发现买房的人越来越少，投资的人越来越多，大家都在想做投资。这把买房子的人变成投资人。举个例子，我买了一个养老地产，在山东十里金滩，它一套房子只有大概25万左右，因为它是个养老地产，它有很完善的养老配套服务。但是很多年轻人不愿意给他父母买，原因是他花25万买了那个房子，他的父母并不过去住，他的钱就浪费了。我们现在给他设计一个，你存100万，存5年你的收益正好获得这样一套房子，并且这个房子你现在就可以去住了。这样很多年轻人就愿意做这个事情。它有年化5%的固定收益，又马上可以拿到这个房子，当他把这个房子做成投资品的时候，他不会不舍得给别人住，他会计算，如果别人住的时候，我的收益会更高，如果别人住的话，我空在那里相当于不赚钱。

丁建刚：刚才已经说得比较清楚了，有两种收益。如果把它纯看成投资品的时候，它就不会像郭总的那些业主一样，蓝湾小镇的业主我觉得更多可能是中产以上的，情感很深，就想在这儿有一个属于自己的房子，不想和别人分享的，那样的业主比较多。华联发展在浙江也投资了非常多的项目，在我们的著名景区千岛湖也有一个著名的项目，请问华联发展的董总，您对旅游地产或者度假地产怎么看？

董炳根：我对郭总提的问题体会比较深，昨天上午郭总请朱会长和我们一起参观了蓝湾小镇，参观了他的配套设施，蓝湾小镇从规划设计方面都做得很好，各项配套设施都做得很好，有健康中心、社区食堂，那个早餐10块钱就可以吃得挺好。有老年活动中心、健身中心，有儿童玩的地方，还有高尔夫球场。但是那么好的环境，入住的人却不多。这是郭总刚才讲的遇到的最大的问题。怎么破解这个问题？我觉得确实是有它一定的难度。首先像这样的产品，如果在国外用分时度假的方式很好解决，我觉得这首先是国人的理念问题，买郭总房子的人，就像丁院长刚才所说的，他买了一套房子，他不会为了一个月一两万块钱的收益而租给人家。即使像我们在座的很多人买了房子以后，他也不愿意租给人家。特别是精装房，就怕别人用过以后，这个房子有这样那样的不舒服。所以这首先是个理念问题，第二个就是像国外有很多地方，比如说迈阿密，它有相当多的常住人口，政府的社区配套非常完善。整个蓝湾小镇是绿城集团自己打造的，政府在这里没有什么作为，投入不多，甚至是没有投入，也就是这周围没有居民，没有常住人口。在这种情况下，就会造成郭总所讲的这些问题。如果说像刚才讲的，我们买房的人把它作为金融产品来投资，他就可能愿意拿出去做分时度假。但是如果我们把房地产投资做金融产品，他还要算算我买股票好还是买房子好，很多人还不会把它作为纯粹的金融投资行为。

丁建刚：但是刚才郭馨孺总讲到，如果有两种收益，还是会吸引到一部分人。

董炳根：这要考虑金融产品和地产投资相结合，这就需要你们做金融的扮演好这个角色，把它串起来，又跟互联网+结合，走出一条新的路子来。

我们在千岛湖有一个大型的旅游目的地项目，或者说文化旅游项目，丁院长去过，我们的规划面积有13.6平方公里，我们的地产很少，主要是旅游休闲度假为主。

丁建刚：它设计了很多很丰富的度假内容。

董炳根：我们有体育公园、马术文化公园、天然水公园，山顶观岛公园。我们有五星级酒店，也有精品酒店，还有帐篷酒店，正在建设宿屋酒店，即将建设船屋酒店，形态非常丰富。但是我们也面临着今后和郭总一样的问题，出售的物业怎么能够让人入住。我们出售的物业并不多，占到我们总建筑面积的20%左右，会比郭总这边好一点，但是这也是很现实的问题，如果没有常住人口的话，很多配套设施就建不下去。比如说郭总的食堂，每天有多少人吃都不知道，建了很好的娱乐中心、活动中心、健康中心都空着，这些问题确实是我们要共同商量怎么破解这样的难题。

郭馨孺：我有全套的方案，下来我可以给您设计方案。

丁建刚：回到郭总这里，我个人认为海南不是一个旅游地产，刚才郭总说从度假变成常居，我认为它是移民地产，它毕竟跟北方广大地区有巨大的气候差，所以它还是有较长周期的居住功能和可能性，比如说至少三个月，甚至半年的时间，而且这里有这么好的环境，所以我认为可能还不能完全用旅游地产来思考。我不知道郭总思考过没有，我个人还是比较乐观，我觉得刚才你说的那些业主，50岁左右的，等到他们60岁的时候，当他们结束他们繁忙的工作的时候，我相信一定会来了，我不知道郭总你是否思考过。

郭晓明：刚才各位专家都已经说了自己的意见，我脑子里也有一个大致的想法了。首先是我这个项目里要分类，因为这个项目够大，刚才说了，有一部分可能是结合金融来做的，大家愿意分时度假形式的也行，我做几栋楼。然后真正高端的，他想自己拥有的，也有几栋楼给他们自己居住。包括昨天朱会长建议的，绿城在全国那么多地方发展，你是不是在某个城市买了绿城的一套房子，可以跟这里交换使用。除了我目前的产品业态以外，我还得增加一些游玩的功能，以前我考虑的更多的是度假+居住，游玩的内容少了，也减少了吸引他来住的时间。增加了游玩的内容，加上居住的功能，他就把这里变成一个目的地，这时候他愿意把自己的房子拿出来给家人、朋友过来居住，他会拿出来分享，这时候我就可以提高这里房子的使用效率。所以我卖掉房子不成问题，前面最苦恼的问题就是希望更多的人把这个好东西享用起来，把它使用起来，这样对我所有的配套的东西，我也能够激发它的生命力，否则每天都是冷冷清清，我现在一年还要贴一千多万，我做那个一卡通，我是类似于在做淘宝的功能，里面要沉淀资金。比如说这里存1万块钱，每户人家3张卡，3万块钱，如果今后有1万户的时候，有3万张卡，每张卡里面存1万块钱，我就有3个亿，平时的流通五六千万就够了，另外的钱拿去做理财，一年有上千万的收益，这些钱倒过来补贴小镇的一些节日，小镇的很多的配套设施，这个我已经在做了。我想开发商一定是要撤走的，撤走以后，小镇一定要有自我的循环和生存发展，这些东西也在考虑。因为这次大家都到蓝湾小镇来，很多的专家都给我们出谋划策，我觉得如果这样的模式都能成形的话，更多的在海南开发的小镇或者小的社区都能做得更好一些。

丁建刚：向绿城致敬，我觉得你们思考的还是比较多。据你所知，目前三亚和陵水政府有没有一些这些方面的考虑？

郭晓明：应该说政府也在做，但是动作慢一点，主要还是靠企业在做。真正的文化旅游和度假居住地产可能还是要有所区分的，你完全要结合在一起还是比较难的，但是我们可以作为一个小镇目的地，可以来整合当地的一些文化旅游的内容，我觉得这是可以整合在一起的。

丁建刚：我再追问一下董总，千岛湖也是一个非常类似的项目，也是一个度假型的房地产项目，你有没有想过你的产权部分卖给谁，千岛湖非常美，但是和三亚相比还有一个劣势，就是它跟长三角之间没有气候差，上海冷的时候它也冷，上海热的时候它也热。

董炳根：千岛湖那个项目，如果按照分类的话，就是梁上燕女士所讲的，在她的第二类和第三类，我们不是一个房地产旅游项目，应该是旅游目的地和文化休闲度假，所以我们在房地产的比重占了20%左右，尽管只有20%左右，也有20万方左右，这个20万方的建筑面积销给谁？今后怎么打造。我们会后还要讨论一下。我们现在马上要推向市场的半岛小镇是以酒店式公寓为主的。

丁建刚：绿城曾经在千岛湖创造过奇迹，把高端投资客户都扫光了。

董炳根：绿城的项目还在城区，我们的项目在景区，环境非常好，但是也面临着卖出去以后今后变成空楼，这也是我非常关注的问题，我们今后可以合作，把金融产品结合。

郭馨孺：其实用金融的方案，用融资租赁可以解决这些问题，我们现在和中国国旅有一个跨界合作，我们让中国国旅给开发商一个定制的方案，把开发商作为一个线路的点，引着他的高端客户去到那个地方。但是他想引高端客户的话，你一定是要有内容的。让开发商买直升飞机也不是不能，但是如果每个项目都要买的时候，需要大量的资金。用融资租赁用很少的资金就可以撬动。

丁建刚：谁来做？

郭馨孺：我们来做，我们做融资租赁。

丁建刚：做旅游REITs。

郭馨孺：没错。

董炳根：补充一句，我们那里有一点不同，现在我们在设计产品的时候就考虑到怎么能让人留下来、住下来。比如说我们住两天，你可以上午骑马，下午去玩水，第二天去爬山、垂钓，所以有很多的配套内容，在那里感觉生活非常丰富。

丁建刚：最后还有几分钟时间，我想问问三位老总，有没有思考过类似的难题用互联网的方式来解决？

张明燕：我对互联网不是特别熟，但是刚才郭总所说到的有一些旅游策划方面的活动，这是我们所擅长的。

夏农：我觉得绿城有那么多的现有的业主，做一个你们自己内部的Airbnb，这样就可以解决很大的问题。

陈湘明：我觉得现在用移动互联的方式来解决房屋共享的问题绝对是一个趋势，我们现在做的一个事情就是一房在手走遍全国，每年有上亿的游客到中国来寻找美的地方，让三亚有大量的欧洲人过来，郭总的房子肯定不成问题。

丁建刚：他没有愁卖，他觉得没问题。

陈湘明：要让你这里热闹起来有一个问题，就是先让小孩和老人来，这样就要让学校和医疗先来，如果他们来了，孩子的家长就能过来。

丁建刚：你的意思是让他们能安心住在这里。