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注资、收购、投资动作背后 远洋大资产配置多元化阳谋

来源: [ 观点网 ]      时间: 15-01-05 22:48
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借由是次收购，尝试轻资产管理业务、学习美国基金先进经验，并最终逐步实现大资产配置的多元化。

　　观点网 2014年最后两个月里，远洋地产利用其在香港上市的另一个地产平台盛洋投资，通过一系列注资、收购和投资动作，演示了其轻资产操作路径的全过程。

　　12月31日，盛洋投资发布公告宣布，其全资下属公司Gemini联合NPFL与Rosemont及JVP、管理实体订立收购协议，将收购位于美国的一家房地产公司Rosemont。收购完成后，上述各方所持股份比例为45%、30%、24%及1%。

　　根据公告信息，Rosemont这家商业地产管理公司在美国诸多房地产高增长的二线城市，拥有88项商业房地产项目，共计1630万平方呎。

　　伴随收购事项的公布，远洋地产近两个月来针对盛洋投资的一系列动作，均成为指向该笔收购的草蛇灰线。

　　此次收购事项后，远洋地产内部人士对观点新媒体解释称，盛洋投资的定位是海外资产管理公司，旨在透过多元化的投资形式带来持续增长及回报，包括但不限于以基金投资方式及作为基金管理人管理投资项目。

　　该人士续称，远洋地产希望盛洋投资可以借由是次收购，尝试轻资产管理业务、学习美国基金先进经验，并最终逐步实现远洋大资产配置的多元化。

　　染指美国商业投资

　　公告显示，该笔收购代价总计1.19亿美元，包括45%股本权益金、收购原控股股东LoneRock有限合伙权益金、向新公司提供的1000万美元运营资金以及认购参股项目权益代价。

　　根据各方签订的框架协议，盛洋投资不仅凭借收购动作认购了目标公司的45%权益，还将间接地通过Gemini或其联属公司，获得参股项目权益。

　　另外，Rosemont主要从事拥有及管理商业房地产，总部位于美国新墨西哥圣达菲，在达拉斯、休斯顿、亚特兰大、丹佛、圣安东尼奥、纽约、阿尔伯克尔基、皮奥里亚及塔尔萨设有办事处。

　　截至2014年12月31日，Rosemont持有88项商业房地产项目，共包括137栋楼宇(其中两栋为Rosemont总部办事处)，共约1630万平方呎，着眼于具备优化投资者回报及减低投资者风险特征的多租户甲级写字楼。

　　Rosemont的经营分为管理公司及持有投资物业，其中，管理公司为投资物业提供经营及财务支持，投资物业的所有权是通过持有众多投资于商业房地产的普通合伙实体的控股权益而实现，投资资金主要由有限合伙人提供。Rosemont通常作为普通合伙人保留控制权，较少或不会向合伙实体投入资金。

　　Rosemont亦全资拥有BGKP及RosemontManager。BGKP的主要职能是为或代表Rosemont促进向联属实体放贷。倘合伙企业或物业需要资金满足经营、资本或还贷需求，但手上并无必要的储备，BGKP会以优先权益加相关利率的形式垫付必要的资金，以补足所需差额。

　　RosemontManager及其全资附属公司管理Rosemont或Rosemont集团成员拥有的所有房地产投资，其主要收入来源包括物业管理费、融资费、租赁佣金及收购费。

　　此次收购美国商业资产，无疑为实现远洋地产董事局主席李明此前所提的轻资产转型，落下了关键一子。至此，远洋地产所谓的大资产配置多元化也端倪初现。

　　而一向以高端住宅见长的远洋地产，近年来从不吝于提及自身的转型战略。除了住宅市场由偏重高端转向增加刚需项目比例、从全国布局到战略性退出需求过剩的二三线城市重回一线城市，远洋地产在多元化领域亦不乏探索。

　　遵循“4-3-1”的商业地产发展策略，远洋地产近年来在购物中心领域开始大展拳脚。虽然目前尚未形成较大规模，但与香港老牌商业地产运营商太古联手等动作，颇受市场期待。

　　除此之外，远洋地产也是较早公开声称要进军养老地产的品牌开发商。目前已经落地的椿萱茂项目，即便成功与否尚不能给予盖棺定论，确已是踏出了实践的第一步。

　　轻资产草蛇灰线

　　根据观点新媒体近两个月来对于盛洋投资相关动作的追踪，大股东远洋地产为此次收购早已明修栈道。

　　2014年10月26日晚间，远洋地产发布公告称，将通过间接全资附属公司认购盛洋投资将发行的13亿股可换股优先股。认购价每股可换股优先股3.0港元。可换股优先股的总认购金额为39亿港元。

　　彼时观点新媒体即在文章中指出，远洋地产这笔39亿港元交易的醉翁之意，应是对盛洋投资注入资金，以便其开展投资活动。

　　另外，盛洋投资还于2014年12月29日以5200万美元增资了一个房地产投资基金NeutronPE。该基金早在2013年12月即以收到了盛洋投资的1250万美元注资。

　　在增资公告中，盛洋投资称董事局知悉，投资管理人已为NeutronPE在房地产投资项目方面，发掘了某些投资机会，但所需投放的资金却超于NeutronPE现有的现金资源。

　　此次收购美国商业投资物业的公告一出，远洋地产和盛洋投资的上述举动也都有了合理的解释。

　　盛洋投资称，拟透过此前公布的发行可换股优先股的所得款项来支付接近1.2亿美金的交易总代价。如此便解释了远洋地产此前的39亿港元认购资金，实为“兵马未动粮草先行”。

　　而在投资房地产投资基金NeutronPE后，盛洋投资董事局认为，根据协议收购Rosemont的业务、LoneRock有限合伙权益及参股项目权益将为盛洋投资提供一个便利的平台，从相关物业项目的增值中受惠，并将基金管理业务及物业投资组合拓阔至美国不少州份。

　　换言之，盛洋投资此前所收购的房地产投资基金，可以借由此次收购举动，将业务版图延伸至美国。

　　此外，董事局还认为交易可使盛洋投资，透过加入新有限合伙人，在集资方面具有高度灵活性，可适时因市场机遇而得益，同时扩大集团的收入来源。

　　而据上述远洋地产内部人士所称的“尝试轻资产管理业务、学习美国基金先进经验”，则体现在，经验丰富的原Rosemont全体高级管理层团队于收购落定后，将调往新公司，继续经营、投资及管理房地产资产。

　　盛洋投资认为，Gemini不仅可利用Rosemont高级管理层团队的专长、经验及关系，亦可摆脱维持大量投资物业组合的潜在负担。

发稿：王静审校：杨晓敏

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