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泛海的港陆时代 800万土储如何装入资本风口

来源: [ 观点网 ]      时间: 14-12-31 23:28
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作为最早一批登陆A股的地产企业，泛海控股近年来的地产业务表现并不令人信服。

　　观点网 向来颇为沉寂的泛海控股，确定了地产+金融的的转型方向后，近来在地产开发和资本市场频频露脸，一改往日“低周转”形象。

　　12月30日，泛海控股连续公告了两笔投资，一是拟通过全资附属公司泛海控股(香港)有限公司，在美国特拉华州全资设立的通海置业投资有限公司，以2.96亿美元收购美国旧金山First&Mission项目。

　　另一个大手笔的交易则是以自筹现金或债转股方式出资，使武汉中央商务区建设投资股份有限公司注册资本由20亿元增加至66亿元。

　　增资完成后，泛海控股占武汉中央商务区项目公司股权比例增加至93.94%。

　　圣诞前夕，已经成为泛海控股香港上市平台的和记港陆，在董事会换血后召开了第一次股东大会。新任主席兼总裁韩晓生于股东会后表示，会将和记发展为泛海控股的海外综合平台，不排除将中国及海外的业务注入和记。

　　用联系的眼光观察泛海控股一系列动作，市场不免猜测，泛海控股通过和记港陆获得香港资本市场通行证后，开始加快旗下地产项目周转速度，做大和盘活A股平台的优质资产，亦被看做为资产注入和记的“暖身活动”。

　　800万土储等风来

　　作为最早一批登陆A股的地产企业，泛海控股近年来的地产业务表现并不令人信服。

　　以市值计算，截至12月18日，泛海控股在A股上市房地产企业中排名第四，上市民营房地产企业中排名第二。根据其2014年中报，公司期内总资产达445.46亿元。

　　与之形成反差的是，2014年前三季，泛海控股合计实现净利润3.59亿元，同比下降19.62%，每股收益0.0787元。另外，该公司前三季度营业收入为22.90亿元，同比下降11.38%。

　　泛海控股旗下并不缺乏优质地产项目，只是受累于低周转的开发，致使800多万土储优势无法释放，不能转换为业绩。

　　根据泛海控股2014年度中报，现有项目储备主要集中在北京、武汉、上海、深圳、杭州、青岛、大连及美国洛杉矶等国内外中心城市中心地段。除却近期收购的大连和美国项目，泛海控股其他土地储备皆为此前资产重组时大股东注入。

　　资料显示，泛海控股现有土地储备建筑面积超过800万平米，其中上海董家渡储备50平米方左右，北京泛海国际居住区超过100平米，武汉王家墩项目储备更是高达609万平米，分别占其土地总量的6%、19.9%以及68%。

　　不过，泛海控股的土储以大面积一级开发转二级开发为主，鉴于一级开发在房价不断上涨的过程中拆迁户对补偿要求的不断提升，以及土地一级整理后政府对整理区域规划的不断修改，使得泛海控股对现有项目的开发速度低于市场预期，导致业绩释放滞后。

　　从规模扩张看，泛海控股还受制于低周转所带来的资金限制，维持土地扩张的能力较弱。从2008年注资后，几乎没有新增土地储备，基本以现有项目的运营为主。

　　这一切在泛海控股收购和记港陆打开香港资本市场会发生重大改变，800多万方土储或许即将等到“大风”。

　　泛海A+H猜想

　　“不排除会将内地及海外的业务注入于和记内，只要对公司有利的手段都会考虑，除了注资，亦会进行其他金融服务。”韩晓生对于和记港陆未来走向的寥寥数语，为泛海两个资本平台赋予了极大的想象空间。

　　早在泛海控股刚刚公布收购和记港陆消息时，就有接近公司的分析师指，未来和记港陆有望成为泛海进行国际化运营的重要跳板，部分优质资产有可能整合进入和记，并与泛海控股旗下的地产、金融资产相呼应。

　　但与每一家试图通过壳公司登陆香港资本市场的房企一样，泛海亦要考量资产注入问题。

　　根据香港《反向收购》法律以及香港交易所等上市规则，买方在买入壳公司之后，两年之内注资不能超过壳资产的50%，若超过这一比例则构成非常重大交易，将视为新上市申请人，需通过上市委员会批准方可落实。

　　两年时间相对瞬息万变的市场，着实显得太过漫长。有分析指，若要规避港交所相关法规的限制，托管亦不失为一个缓兵之计。此前中海地产、中粮置地、朗诗等内房企业，均曾经或者正在沿用该策略。

　　除此之外，市场还有另一种声音。东方证券分析师竺劲在接受观点新媒体采访时称，泛海控股会装入的资产是民生证券，A股平台定位即金融+地产；和记港陆则将作为A股的资金融资渠道，是类似房地产投资基金的角色。

　　“增资武汉中央商务区公司，项目周转加快，未来业绩兑现也相应会加快，对A股是利好。A股房地产业务盘活后，即利用资源获取港股资金，模式上有点像房地产基金。”

　　竺劲分析的地产基金模式在地产圈也有先例，此前远洋地产收购了港股平台盛洋投资，这个平台的主要业务即为投资控股，主要从事物业投资、证券投资、基金投资及基金管理业务。

　　针对以上猜测，观点新媒体曾致电泛海控股予以求证，泛海在此问题上表现得较为谨慎，截至发稿时并未收到回复。

　　鉴于确定转型后公司节奏明显加快，泛海控股A+H模式的细节相信不会让市场等待太久。

发稿：王静审校：徐耀辉

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