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从降价到涨价 九龙仓华东涨跌中的去化难题

来源: [ 观点网 ]      时间: 14-11-05 04:21
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内地楼市回暖的趋势之下，九龙仓的战略也从“全面降价”调整为“全线涨价”。

　　观点网 同处内地楼市生态圈，谨慎的港资房企在风险控制上似乎总有着更为敏感的神经和谨慎的操作理念。

　　“顺应市场调整，随行就市，我们永远都会这样做，而且会经常做。”九龙仓集团副主席周安桥在出席4月份召开的上海媒体会时曾如是表态。

　　此一时，彼一时。在政策层面利好释放，内地楼市回暖的趋势之下，九龙仓的战略也从“全面降价”调整为“全线涨价”。

　　近日，一条疑似由九龙仓内部沟通的涨价短信被曝光。随后，九龙仓相关负责人证实其位于杭州、无锡、苏州、常州等地的项目已纷纷涨价。为此，观点新媒体也致电上述区域的项目销售及业内人士进行求证，均获得肯定回复。

　　不过，多名业内人士也不约而同地指出，即便是降价时期，九龙仓的项目也未取得预期的去化效果，而借市场看多之势涨价，或非理智之举。

　　其中，常州世联一市场研究人士便指出，“九龙仓此举应该只是试水，如果没有效果，肯定不会再涨的，若造成后期销售困难，那去化周期会更长，难度会更大。”

　　全面降价到全线涨价

　　据了解，此次九龙仓的涨价“风声”肇始于华东市场，涉及到杭州、无锡、苏州、常州等城市的多个项目。

　　就常州市场而言，其年华里、国宾1号以及擎天半岛项目均在日前释放出涨价的信号。据年华里项目销售人员透露，该项目比擎天半岛涨价要早，并且均价已经上涨5%。

　　“10月23号涨的，现在年华里的均价在5500元/平方米左右，擎天半岛则在5800-6500/平方米左右，十一月中旬还要涨价。现在这个价格是在第一次开盘价格的基础上降下来的，现在政策利好，行情也在回暖，并且在一期房源所剩不多，所以准备涨价。”

　　资料显示，九龙仓年华里首次开盘均价为6000元/平方米，在今年3、4月份执行“降价”策略后，均价一度跌至5000元/平方米。

　　杭州市场的反映亦如此。据悉，目前九龙仓在杭州主城仅有君玺和碧玺两个在售项目。其中，君玺销售人员透露，该项目已在近期推出1号楼88方的房源，价格为43000元/平方米，相较于之前3号楼40000元/平方米的均价，已有所上调。

　　无独有偶，九龙仓碧玺从11月份开始也在逐步上调价格，据其销售介绍，目前碧玺在售户型包括83、130、180平方米，其中83平方米的总价在210万左右。不过，至于项目的调价幅度，该销售人员表示，只有到案场才方便透露。

　　此外，苏州世联总经理刘伊宁也指出，九龙仓苏州在售项目目前要比上一轮的价格要高一些。市场消息亦称，苏州年华里项目高层产品已由12000元/平方米涨至12500元/平方米，而老洋房更是上涨1000元/平方米。

　　显而易见，在“新政”促使楼市转暖之际，九龙仓随行就市的策略也已从“全面降价”转为“全线涨价”。

　　九龙仓涨跌中的去化难题

　　毫无疑问，九龙仓的市场应变能力是迅速的。在年初原本以杭州、常州当地中小房企为开端的降价潮中，九龙仓出人意料地成为降价先锋。

　　其不仅在常州市场一“降”到位，在杭州也以“低价首开”的方式温和开局。虽然开启降价策略后，短期效果很快显现，其3月份的单月销售也超过之前的两个月。不过这一直接效果并未持续太久。

　　中期业绩显示，上半年九龙仓共销售89亿元，仅实现全年销售目标的39%。在出席中期业绩发布会时，九龙仓集团副主席吴天海亦坦承，公司上半年销售没有达标，较去年同期相比低了一点。

　　至于完成230亿的年度销售目标，吴天海直言有难度。其指出，即使九龙仓销售的楼盘面积达标，销售额也未必能达标。但与此同时，他也强调，如果市场有向好的变化，九龙仓会更加利用好机会。

　　无疑，随着限购、限贷松绑，全国楼市也迎来转机。或许在九龙仓看来，在经历年初的大幅降价后，此时应是涨价的好时机。

　　然而，摆在九龙仓面前的一个残酷现实是，即便之前采取降价策略，不少项目的去化仍未有多大的改观。其中，常州和杭州市场的表现尤为明显。

　　据常州业内人士介绍，九龙仓在常州的项目多是大户型，而在常州的大户型基本上是卖不动的，即便之前九龙仓选择降价走量，但去化效果也没达到预期。

　　“常州的供需比还是很大的，客户可选择的面比较大，开发商如果真的是想涨价的话是一种很不理智的行为，而且到时候并不会带来效应。但这并不排除是开发商的营销噱头，想制造紧张感。”该业内人士如是分析。

　　不过，她续指，九龙仓此举应该只是试水，如果没有效果，肯定不会再涨的，若造成后期销售困难，那去化周期会更长，难度会更大。

　　而在杭州市场，九龙仓也面临着同样尴尬的境遇。据当地业内人士介绍，九龙仓在杭州的发展一直都不温不火。

　　据杭州透明售房网数据显示，君玺项目自今年3月份预约认筹以来，共推出435套房源，但半年已过，项目仅去化了71套。而碧玺自2012年12月首次开盘以来，共有1511套房源入市，可当前仍有538套可售房源。

　　可见，于现时的九龙仓而言，眼下更重要的事情或许并不是涨价，而是如何把握时机加快消化库存。

发稿：见习编辑 张常旺审校：武瑾莹

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