专访戴德梁行:厦门住宅需求旺盛商业发展缓慢
来源: [ 观点网 ] 时间: 14-11-05 03:19
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“以厦门的消费水平来说,现在的商业发展真的很缓慢。厦门的商业和住宅有一个价格倒挂的情况,商业比住宅卖得便宜。”
观点网 今年楼市下行大势下,8月份70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅价格环比下降的城市个数分别为68个和67个。与继续加速下跌的北上广深一线城市相异,厦门房价环比略微上涨0.2%,成为8月唯一一个房价上涨的城市。
无疑,厦门这样特殊的楼市表现引起业界人士瞩目。
对此,戴德梁行厦门分公司总经理潘育敏回忆起,今年厦门楼市表现说:“年初开始,整个市场对房地产不看好的氛围就已经开始有在酝酿了,厦门这边却一直都不错,但是积累到一定程度的时候,还是会有影响。”
于是在九月底,厦门的楼市就曾有一个成交的低谷,但是还没有等这个效果显现,9月30号限购放开之后,厦门楼市成交就已经回暖了。
“其实厦门楼市表现的特殊性主要源于其需求的旺盛。”
潘育敏进一步分析称:“福建这边的侨商、民营企业比较发达,有钱人比较多,但哪怕这些有钱人在石狮、福清、晋江等地,也始终会选择在福州和厦门买房子。并且,一些华侨老家是永安这些小县城,他们回来就会想在厦门和福州置业···综合起来,福州厦门两地的需求很旺盛,所以住宅消化情况很好。”
此外,潘育敏还认为,对厦门楼市真正产生影响的是限贷。其称:“二手房反而比较接近于真正的刚需,厦门买二手房就是要住的,且很大程度上要依靠贷款来买房。厦门限贷放松政策出来以后,并没有给一手住宅带来很大的变动,但是对二手的刺激的确很大,之前厦门贷不到款的时候二手房交易滑落很多。”
与住宅市场旺盛相对应的是,厦门商业起步比较晚,发展情况也差强人意。
“以厦门的消费水平来说,现在的商业发展真的很缓慢。厦门的商业和住宅有一个价格倒挂的情况,商业比住宅卖得便宜。有些地方住宅却卖得非常好,写字楼商铺却卖不动。”
以下为观点新媒体对戴德梁行厦门分公司总经理潘育敏的采访实录:
观点新媒体:相比与其它城市,厦门的楼市显得很有特点,一直在涨价。在您看来是什么原因造成厦门楼市异于其它城市?
潘育敏:不光是厦门,其实整个福建的房价都高,这里最主要的原因是需求。
福建这边的民营企业比较发达,有钱人比较多,但哪怕这些有钱人在石狮、福清、晋江等地,也始终会选择在福州和厦门买房子。并且,一些华侨老家是永安这些小县城,他们回来就会想在厦门和福州置业。综合起来,福州厦门两地的需求很旺盛,所以住宅消化情况很好。
观点新媒体:投资占比多吗?
潘育敏:我觉得还是有投资的成分,但更多的是置业、或者叫理财。在厦门人眼中,并不想买一套房子倒卖赚什么钱,而是给儿子一套,或者女儿一套,到时候也不会卖,会留给他的孩子。
所以,厦门限贷放松政策出来以后,并没有给一手住宅带来很大的变动,但是对二手的刺激的确很大,之前厦门贷不到款的时候二手房交易滑落很多。
在厦门,二手房反而比较接近于真正的刚需,厦门买二手房就是要住的,且很大程度上要依靠贷款来买房。
观点新媒体:之前福建全省放开限购,真正的刺激没预想那么大。您怎么看这一现象?
潘育敏:的确是,限购放开之后,厦门的成交基本上没什么变动。
因为厦门的购房者中有很大部分的华侨和侨商,他们有很多身份,根本不在这边工作,却至少有两个以上的身份证。华侨的需求也是很大的,想象不到为什么厦门300万人口会产生这么多需求。
对厦门楼市真正产生影响的是限贷,限贷对二手的影响比较大,一手本身就是那些供应量,也不会被冲得很厉害。
从年初开始,整个市场对房地产不看好的氛围就已经开始有在酝酿了,厦门这边却一直都不错,但是积累到一定程度的时候,还是会有影响。
于是在九月底,厦门的楼市就曾有一个成交的低谷,但是还没有等这个效果显现,9月30号限购放开之后,厦门楼市成交就已经回暖了。
观点新媒体:但观察到,在实际推盘的节奏上其实是放缓的,这是什么原因?
潘育敏:主要是开发商踩点,虽然说大家都预期会放开限购是迟早的事,但是不知道是哪一天。厦门开发商就开始将开盘日期往后拖。
如果不是9月30号放开限贷,而是9月25号,估计10月1号开盘的开发商会更多。
只是正好9月30号已经到了放假期间,来不及准备开盘,没那么快反应。但是还是比较快,10月份就能够推出去。
最后,厦门“十一”的成交量也降了,每个月都在降,这个放在哪个城市都一样。
观点新媒体:厦门给人的感觉更像一个旅游城市,商业氛围并不浓厚。目前厦门比较成熟的商圈是哪几个?您认为厦门的商业发展情况如何?
潘育敏:厦门商业起步比较晚,以厦门的消费水平来说,现在的商业发展真的很缓慢。所以,厦门的商业和住宅有一个价格倒挂的情况,商业比住宅卖得便宜,有些地方住宅却卖得非常好,写字楼商铺却卖不动,。
现在商圈最古老是中山路商圈、火车站商圈、莲坂、SM城市广场商圈、嘉庚体育馆附近商圈以及瑞景商圈。
但瑞景还是一个区域商业中心,给人的感觉更像是小区里面的一个配套,但不容忽视的是,瑞景商业广场的居住人口消费能力越来越高,如果中航紫金广场下面的君尚百货、特房、建发的商业项目都起来的话,这个商圈会发展的比较快。
写字楼方面,鹭江道、银行中心、厦禾路是比较成熟的办公区域。从租金水平和出租率来说,这三个项目都是非常理想的。
此外,还有磐基的写字楼项目,现在厦门的高端奢侈品聚集在那个区域,写字楼形象就树立起来了。
观点新媒体:SOHO类型的物业,在厦门接受度高吗?
潘育敏:目前,厦门又很多开发商在做SOHO,特别是在岛外的。虽然SOHO产权是40年,但价格比同地段的住宅要便宜,还是很受厦门消费者欢迎,。
而厦门这边的SOHO其实就是要类住宅的产品,早年的SOHO产品相当于40年产权的住宅,有的甚至还可以用明火。后来政府规划觉得这个有问题,会限制一些项目不能使用煤气。
比如说,世茂天启也是SOHO项目,开始卖3万多,后来卖到5万,卖得不便宜,但全部卖掉了。
观点新媒体:厦门这边写字楼价格倒挂,在厦门这边写字楼的租金是多少?
潘育敏:厦门写字楼的租金和其他城市相比是很低的。相同的甲级写字楼,办公环境以及写字楼的品质,福州的写字楼租金将近到200元/平方米,但厦门只有130元/平方米左右。
而福州人口多,是厦门的两倍,商业和经济总量比这边大很多,那边的写字楼租金比这个高,这是和需求有关系。
观点新媒体:这边写字楼的出租率能够达到多少?
潘育敏:早期甲级写字楼、公寓比较少的时候,出租率还比较高,有80%-90%。但是随着现在政策性放量,很多项目突然起来了,供应太快了,整体的出租率就下来了。
比如说,现在岛内每年都有将近30万平方米的供应,而岛外每个区都计划做一个自己的CBD。
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