观点周报：地王出世均价上涨 “下行”中的北京楼市

来源: [观点网]      时间: 2014-08-28 22:19
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“地王”的出现无疑会传导市场向好预期、开发商资金缓解的信号。

　　观点数据周报(北京区域8月18日-8月24日)：华嘉胡同地王出世，京投银泰琨御府等楼盘再现日光，成交均价环比上升近17%，北京市场看上去重焕生机。

数据显示，8月18日-8月24日，北京一手房共成1232套，环比下降20.52%；成交面积13.8万平米，环比下降15.44%；成交均价24801元/平米，环比上升16.88%；成交金额34.23亿元，环比下降1.17%。

成交套数的大幅下降皆因自住型商品房成交下降，而普通商品房的成交难以补位。

链家数据显示，本周自住房成交占比仅为8.16%，明显低于上一周的25.3%。自住房成交减少在拉低成交数量的同时，亦是均价上升的结构性因素。

根据链家的数据，北京单价在3万/平米以上的成交占比较上周增加6.5个百分点。

日光盘的出现，也是北京市场久违了的现象。相关数据显示，上周开盘项目中，龙湖·长城源著首次开盘400套房源售罄；海淀的京投银泰琨御府去化85.8%，密云华润橡树湾去化率79.6%，中高端项目的快速去化令人瞩目。

不过北京市场人士指出，日光和去化是比例的概念而非量的概念。亚豪机构副总经理任启鑫解释称，单次推少量房源来营造高认购率的热销场景，已经成为开发商的普遍做法。

改善型项目的热销也增强了开发商的推盘信心。8月18日-8月24日，北京获批的住宅项目亦多为偏改善型产品，如朝阳的利锦新苑、房山的蓝城家园以及通州的金帅府家园，均位于5环以外。

从户型来看，新增的3个项目户型偏大，套均面积均在100平米以上，利锦新苑套均总价在550万左右。

地王的出现亦是北京市场热议的话题。8月20日，经过193轮竞拍，备受瞩目的北京西城区华嘉胡同地块最终以总价74.6亿元、溢价率110%被北京华融收入囊中，楼面价63377元/平米。若除去商业部分，住宅楼面价已超10万元/平米。

根据竞得企业与金融街控股的关联关系，以及金融街在商业地产开发方面的经验，业界大多猜测该地块最终开发商将会花落金融街控股。并且，华嘉胡同地块虽然优质，74.6亿元之高成交价亦不能摆脱竞得者自导自拍成分。

对此，金融街控股相关人士对观点新媒体称，金融街并未参与该地块的拍卖，并称公司做了评估之后认为该项投资不符合股东利益，市场将华融与金融街联系在一起亦是个乌龙。

显然如若该人士所言非虚，就大大增加了华融出面托市说法的可信度。事实上，“地王”的出现无疑会传导市场向好预期、开发商资金缓解的信号，这对于刚刚被宣布“房价开始下降”的北京市场来说，或许是个“好消息”。

但若要土地市场的回暖摆脱政策性因素，则需要政府在定价策略上进行相应妥协。开发商亦认为，如果地价维持高位，土地市场的转变需要一定时间。如果地价也做相应的调整，土地市场也会热烈起来。

北京区域房地产项目一周销售数据(2014年8月18日-8月24日)

数据来源：北京住建委、世联地产、观点数据研究中心

审校：徐耀辉

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