上海嘉定一宅地终止出让 下月7宅地98亿起拍

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北京市国土局趁势再次推出孙河优质地块，亦不排除想要借着地王余热，为北京市场再次注入强心针的可能。

　　观点网 在华嘉胡同地块刚刚以74.6亿下嫁北京华融后，7月29日惨遭流拍的朝阳区孙河乡土地储备项目BCDE地块的出让，又被北京市土地储备中心提上日程。

　　根据8月25日的最新消息，孙河乡土地储备项目的挂牌竞价起始时间为9月15日至9月28日，除起价始价由原来的46亿下降至42.3亿元外，其他条件均无变化。

　　就在7月底，北京土地市场挂牌的大热地块孙河地块因定价过高而流拍。当时接近北京市国土局的市场人士曾透露，近期北京市有意加快推地节奏，且推出孙河两幅热门地块意在托热土地市场。

　　根据北京市土地储备管理中心的信息显示，孙河地块的挂牌日期为7月15日，华嘉胡同地块挂牌时间为7月17日，基本为同时推出。

　　而在华嘉胡同于8月20日地王加身后，北京市国土局趁势再次推出孙河优质地块，亦不排除想要借着地王余热，为北京市场再次注入强心针的可能。

　　准地王再入市

　　最新的出让文件显示，孙河地块土地面积33.94万平方米，建筑面积17.61万平方米，用途为F1住宅混合公建用地、R2二类居住用地、R54中小学合校用地、R22社区配套服务设施用地；另悉，该地块容积率在1左右，属高端低密度宅地。

　　根据出让要求，该宗地设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上，在明确保障房建设单价标准的前提下，通过现场竞报异地建设保障房面积的方式确定竞得人，保障房建设单价标准为10000元/平方米。

　　据了解，该地块容积率在1.1左右，适合做低密度高端住宅尤其是别墅产品，加上便利的交通和配套，曾让该地块备受开发商的追捧。

　　然而在7月29日，该地块第一次出让时却遭遇滑铁卢。在该地块挂牌竞价截止之前没能收到网络报价，此前报名参与竞拍的中粮地产和北京天恒置业集团也没有到拍地现场拿号，最终只能被迫流拍。

　　作为北京房地产市场罕见的临近城市核心区、组团化发展的低密度居住板块，前两年孙河板块的低密宅地一直是众多房企竞相争夺的对象，继2012年9月龙湖地产抢先入驻后，一年间，泰禾、首开、中粮等品牌房企纷纷在孙河拿地，楼面价亦从2012年的20158元/平方米飙升至48444元/平方米，曾刷新北京单价“地王”记录。

　　彼时，孙河首个入市项目龙湖双珑原著的成交价格还在42000元/平方米徘徊，一时间，“面粉贵过面包”的争议不断。

　　随着孙河板块逐步被购房者认同，不仅龙湖双珑原著的成交价格站稳5万元大关，2014年入市的泰禾·北京院子成交价格也曾达到6万元/平方米。

　　然而在今年的市场环境下，开发商从银行获得信贷支持的难度加大、成本上升。与此同时，楼市低迷的成交大幅影响了房企销售回款速度，使得房企的资金链备受考验，房企拿地策略趋于理性。对于当前以“去库存化”为首要任务的房企来说，孙河地块过高的总价无疑会加重其资金使用成本，是造成地块最终流拍的主要原因。

　　土地市场博弈

　　进入下半年，北京土地市场的主题惟有“冷”字可以概括。即使是最新涌现的华嘉胡同地王，亦被市场认知或有托市成分。

　　8月20日，经过193轮竞拍，备受瞩目的北京西城区华嘉胡同地块最终以总价74.6亿元、溢价率110%被北京华融收入囊中，楼面价63377元/平米。若除去商业部分，住宅楼面价或已超10万元/平米。

　　根据竞得企业与金融街控股的关联关系，以及金融街在商业地产开发方面的经验，业界大多猜测该地块最终开发商将会花落北京金融街控股。并且，华嘉胡同地块虽然优质，74.6亿元之高成交价亦不能摆脱竞得者自导自拍成分。

　　对此，金融街控股相关人士对观点新媒体称，金融街并未参与该地块的拍卖，并称公司做了评估之后认为该项投资不符合股东利益，市场将华融与金融街联系在一起亦是个乌龙。

　　显然如若该人士所言非虚，就大大增加了华融出面托市说法的可信度。事实上，“地王”的出现无疑会传导市场向好预期、开发商资金缓解的信号，这对于刚刚被宣布“房价开始下降”的北京市场来说，或许是个“好消息”。

　　但若要土地市场的回暖摆脱政策性因素，则需要政府在定价策略上进行相应妥协。万科企业股份有限公司总裁郁亮即在近日的业绩会上表达了这个观点。

　　郁亮指出，土地问题会滞后整个市场的发展，一季度流拍率12%，到二季度变成了21%。下半年的走势则要看政府的土地政策。“这个问题取决于地价要不要调整，如果地价维持高位，我相信土地市场的转变需要一定时间。如果地价也做相应的调整，我相信土地市场也会热烈起来，所以土地市场也看每个地方政府的想法。”

　　因此，此次北京市国土局再次推出孙河地块时，总价从46亿降到42.3亿，楼面价相应由26000元/平米降至24000元/平米，亦可看做政府在土地定价策略上的随行就市。而后续反馈还需市场给出。

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